#НовостиЖКХ

🔈 Новость для тех, у кого на балансе есть строительные машины

✅ Росстат Приказом от 17 декабря 2024 г. № 649 утвердил новую форму №12-строительство, которую необходимо использовать при сдаче отчетности за 2024 год.

Новый порядок – новые правила.

✅ Сдавать ее должны организации, которые:
👇выполняют работы по договорам строительного подряда или хозяйственным способом,
👇имеют на балансе строительные машины.

✅ Срок сдачи: до 25 января.

✅ Росстат подготовил Указания по заполнению формы – методику, которая поможет правильно оформить отчет.

Еще один насущный вопрос.

❓ Обязана ли управляющая компания промывать канализацию от дома до колодца?

❗ УК обязана обслуживать, прочищать и промывать канализацию МКД, включая дворовую сеть до колодца. Это не право, а обязанность, закреплённая в нормативных актах и подтверждённая судебной практикой.

➡️ Основания:

👇 Жилищный кодекс РФ (ст. 161, 162) говорит, что УК обязана обеспечивать содержание общего имущества, включая инженерные системы.

👇 Правила № 170 (утверждены постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) предписывают контроль за состоянием, устранение засоров, утечек, протечек, а также проведение профилактических работ, включая промывку канализационной системы (пп. 5.8.1, 5.8.3, 5.8.7).

👇 Правила № 491 (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) относят внутридомовую систему канализации к общему имуществу, содержание которого лежит на УК (п. 2, п. 5, п. 10, п. 42).

👇 Постановление № 290 (от 03.04.2013) прямо указывает, что контроль и восстановление исправности элементов внутренней канализации и дворовой канализации – это обязательные работы по содержанию дома (п. 18).


➡️ Судебная практика подтверждает:
УК должна обеспечить проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов (в том числе и промывку системы канализации), а также устранение протечек, засоров санитарно-технических систем дома.

👇 Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2021 № 05АП-1621/21 по делу № А51-18660/2020
👇 Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 № 11АП-17877/16
👇 Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.06.2019 № Ф02-2224/19 по делу № А19-16827/2017

P.S. есть и противоположная практика, но эта сейчас уверенно лидирует и занимает все больше регионов

Доброе утро понедельника!

❤️‍🔥Давайте с утра пораньше окунемся в волшебный мир судебной практики и к завершению дня выясним что из себя представляет договор управления и как его квалифицировать.

Квалификация договора – это не просто формальность, а ключевой момент для любого юриста, который влияет на то, как этот договор будет работать, какие права и обязанности возникнут у сторон, а также какие риски и последствия могут возникнуть.

1️⃣ Во-первых, каждый вид договора регулируется своими нормами права. Применили не ту норму и навредили своим же интересам.

2️⃣ Во-вторых, разные типы договоров подразумевают разные обязательства.

3️⃣ В-третьих, каждый вид договора имеет свои особенности расторжения и ответственности за неисполнение.

Мы с вами посмотрим, что по этому поводу говорят суды. Как всегда, судебная практика будет сильно отличаться в зависимости от того, в каком регионе вы работаете.

🦞 Вариант первый.

Договор на управление многоквартирным домом является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой точке зрения мы обязаны Постановлению Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу №А11-10018/2008, на которое потом стали ссылаться многие суды.

Цитата:
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

✨ Что это значит?

Что суды смотрят на договор управления, как на договор, который регулируется не только общими нормами гражданского законодательства, но и специализированными нормами других отраслей права или отдельных разделов гражданского права. Например, мы подчиняемся одновременно и жилищному и гражданскому кодексу, и повышенной защите прав собственников.

✨ Где суды думают так:

➡️ Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.02.2011 по делу N А11-2748/2010

➡️ Дальневосточный округ
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.06.2022 N Ф03-2583/2022 по делу N А37-1239/2021

➡️ Московский округ
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.06.2018 N Ф05-2147/2018 по делу N А40-198442/2015

➡️ Поволжский округ
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.10.2022 N Ф06-22592/2022 по делу N А55-16004/2021
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.04.2019 N Ф06-44937/2019 по делу N А57-7906/2018
Постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2011 по делу N А65-32220/2009
Постановление ФАС Поволжского округа от 31.05.2011 по делу N А57-10897/2010

➡️ Северо-Западный округ
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.12.2021 N Ф07-16755/2021 по делу N А13-2340/2021
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.01.2019 N Ф07-16246/2018 по делу N А56-61966/2017
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.08.2018 N Ф07-8503/2018 по делу N А21-7453/2017
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.11.2017 N Ф07-11680/2017 по делу N А56-16646/2016

➡️ Уральский округ
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2020 N Ф09-5657/20 по делу N А71-17962/2019
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.11.2019 N Ф09-8194/19 по делу N А07-35786/2018
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2019 N Ф09-6419/19 по делу N А47-16318/2018
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.06.2018 N Ф09-2781/18 по делу N А50-25826/2017

➡️ Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 15.06.2011 по делу N А54-4550/2010-С16

🦞 Вариант второй.

Управление многоквартирным домом признается возмездным оказанием услуг.

В тот же далекий 2010й год, но уже другой Высший Арбитражный суд выносит Определение ВАС РФ от 03.03.2010 N ВАС-17541/09 по делу N А19-17384/07-19, где рассуждает что по правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг.

Цитата:
Судами установлено, что 01.04.2006 между обществом (исполнитель) и товариществом (заказчик) заключен договор на оказание услуг по управлению и техническому обслуживанию жилого фонда N 6/06 (далее - договор N 6/06), в соответствии с которым общество приняло на себя обязанность по осуществлению технического обслуживания и управлению многоквартирным домом, встроенно-пристроенными к нему нежилыми помещениями и закрепленной за ними территорией, а товарищество - принимать и оплачивать оказанные услуги.

✨ Что это значит?

Что суды, которые отнесли договор управления к договорам возмездного оказания услуг, будут руководствоваться главой Гражданского Кодекса РФ с положениями о возмездном оказании услуг, в том числе смотреть оттуда практику и нормы про ответственность.

✨ Где суды думают так:

➡️ Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.11.2009 по делу N А11-10015/2008
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.10.2009 по делу N А11-10021/2008
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.10.2009 по делу N А11-10017/2008
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.10.2009 по делу N А11-10014/2008
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.10.2009 по делу N А11-10016/2008

➡️ Западно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.08.2022 N Ф04-3227/2022 по делу N А46-23028/2021
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2009 N Ф04-5030/2009(13101-А45-8) по делу N А45-14580/2008

➡️ Поволжский округ
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.12.2018 N Ф06-38316/2018 по делу N А65-16154/2018
Постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2010 по делу N А55-23742/2009
Постановление ФАС Поволжского округа от 30.04.2009 по делу N А12-10555/2008

➡️ Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.12.2009 по делу N А53-20440/2008

➡️ Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2010 N Ф09-4244/10-С5 по делу N А07-15836/2009


✔️ Думаю, вы уже заметили, что внутри некоторых регионов судам все-равно (зачеркнуто) тоже нет единой практики. Суды опираются на те решения ВАС, которые лично им ближе. А если предположить, что судам некогда - то они могут опираться на те решения и примеры, которые вы принесете и покажите.

🔈 У меня есть новости.

В Ассоциации Р1 мы решили выделить в отдельную группу и создать закрытый профессиональный чат для управляющих организаций, которые:

🔹 Принимают дома от застройщиков.
🔹 Обслуживают новостройки комфорт+ и выше.
🔹 Работают с премиальными жилыми комплексами.

Это не просто чат «поговорить». Это экспертная площадка, где мы будем обсуждать всякие сервисные фишки для жителей премиального сегмента, выстраивание отношений с застройщиками (особенно, если они же являются учредителями), гарантийное обслуживание и нюансы приемки домов, реальные кейсы и юридические лайфхаки

Это только кажется, что управлять новостройками легко и просто. Ага, щас! Конечно, проблемы там другие, не спорю. Но в реальности там куча тонкостей, и, если идти в одиночку, можно так красиво влететь на грабли, что мало не покажется.

🚀 Если среди читателей есть управляющие компании, которым это актуально, очень рекомендую вступить в Ассоциацию Р1. Тут есть компании, обслуживающие новостройки и премиальный класс, с ними уже можно делиться опытом и спрашивать совета, и сейчас мы выстраиваем шикарное комьюнити, где вы точно найдете свое место.
По вопросам можно писать лично нашему исполнительному директору Ирэн @irene_1308.

🔈 Наконец-то мне в руки попал законопроект о развитии АО «Почта России» за счет предприятий и организаций сферы ЖКХ

Да, он чУден.

🔥 Начнем с того, что законопроект вводит запрет для организаций ЖКХ самостоятельно осуществлять доставку бумажных почтовых отправлений, за исключением предусмотренных законопроектом случаев (спойлер: только по решению ОСС!).

🔥 Интересное продолжается. Дальше он устанавливает обязанность организаций ЖКХ заключать с Почтой России договор об оказании услуг по размещению в ГИС ЖКХ обязательной информации о платежных документах посредством информационной системы Почты России и предусматривает установление обязанности размещения платежных документов в ГИС ЖКХ исключительно через информационную систему Почты России.

🔥 Ещё один «ход конем» - законопроект предлагает установить обязанности ТСЖ по заключению с Почтой России договора об оказании услуг по направлению на портал Госуслуг уведомлений о проведении общего собрания членов товарищества собственников.

❗ Конечно, самое прекрасное в том, что реализовать это все предлагают за счет увеличения статьи "управление". То есть расходы будут переложены на собственников жилья.

Иногда мне очень хочется предложить уважаемым депутатам лично выйти на общее собрание в обычном МКД и попробовать убедить собственников на общем собрании повысить размер платы.

❓ Что мы будем с этим делать? Пока ничего. Я как-то не особо верю в то, что законопроект пройдет. Но если он будет принят хотя бы в первом чтении, обязательно будем подключаться от имени Ассоциации Р1, чтобы этого не допустить.


P.S. На фото - я без макияжа, читаю с утра новые законопроекты.

#ИнтереснаяСудебнаяПрактика

Когда сроки решают всё...

Может быть после прочтения, вы проверите как там у вас обстоят дела со сроками подачи исков

👨‍⚖️ Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.01.2025 N Ф07-18205/2024 по делу N А66-2427/2024

🔨 Суть дела:

🔵Управляющая компания «Кимрская дирекция единого заказчика» обратилась в суд, чтобы взыскать с администрации Кимрского муниципального округа долг за коммунальные услуги и капремонт по квартире, оставшейся без наследников. Долг накопился за период с 2017 по 2020 годы и составил более 84 тысяч рублей.

🔵Квартира перешла в муниципальную собственность, но платить за содержание жилья администрация не спешила. УК направила претензию, ответа не получила и пошла в суд.

⚖️ Что сказал суд?

Суды всех инстанций оставили жалобу УК без удовлетворения, хоть право на взыскание долга и очевидно. Почему?

🔴 Пропущен срок исковой давности.
Согласно ГК РФ, срок исковой давности по таким требованиям составляет 3 года. Последний платёж за услуги, указанный в расчёте истца, датирован мартом 2020 года. Это значит, что срок исковой давности истёк в марте 2023 года. А УК обратилась в суд лишь в феврале 2024 года, то есть с опозданием.

🔴 Обращение в суд к ненадлежащему ответчику не прерывает срок.
Ранее управляющая компания пыталась взыскать долг через судебный приказ в отношении прежнего собственника квартиры — Малининой К.И., которая к тому моменту уже умерла. Судебный приказ был отменён, но кассационный суд отметил, что подача иска к ненадлежащему ответчику (в данном случае к умершему собственнику) не прерывает срок исковой давности.

🔴 Особенности наследования выморочного имущества.
Согласно ГК РФ, муниципалитет становится собственником выморочного имущества с момента смерти предыдущего владельца. Это значит, что обязательства по оплате ЖКУ и взносов на капремонт возникают сразу, как только имущество переходит в собственность муниципалитета. Однако истец не предъявил свои требования в пределах срока исковой давности.

Vera написала хороший вопрос.

❓ Если должник через суд признал себя банкротом, то с какого момента мы (УК) списываем его долг – с момента обращения должника в суд о признании его банкротом, с момента вынесения судом решения о признании банкротом или с момента завершения процедуры банкротства?

🌕 УО обязана списать долг, образовавшийся до момента принятия судом заявления о признании должника банкротом.

👇 Пример:

🔹 Решение суда состоялось 1 декабря 2023 года. Суд признал гражданина банкротом. Примерно через год, в декабре 2024 года, появилось еще одно определение суда о том, что процедура банкротства завершена.

🔹 Управляющей организации ничего не досталось, мы там в конце очереди.

🔹 Собственник жилого помещения, в отношении которого завершена процедура банкротства, вправе требовать с него списания той части долга за ЖКУ, которая образовалась до подачи заявления о признании банкротом.

🔹 А вот все платежи начиная с декабря 2023 года (после принятия заявления о признании должника банкротом), будут являться текущими платежами (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)».

🔹 Гражданин-банкрот не освобождается от оплаты текущих платежей в непогашенной их части (п. 5 ст. 213.28 Закона о банкротстве, п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 №45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан").

👇По вопросам текущих платежей есть хорошая судебная практика:

🔹решение Вологодского городского суда Вологодской области от 29.09.2020 по делу №2-5878/2020,

🔹решение Павловского городского суда Нижегородской области от 16.04.2019 по делу N 2-85/2019.

Сегодня четверг и #РыбныйДеньЖКХ
Закидывайте вопросы и ловите ответы!

1️⃣ Юлия Злобина:
Нужен совет. Дом был в управлении УК. Договор управления закончился 1 января 25 года Состоялось общее собрание дома. Выбрали ту же УК ещё на год, но она отказывает в заключении договора управления. При этом пошла обжаловать общее собрание.
1. Вправе ли УК обжаловать протокол, законодательством такое право установлено у собственника.
2. Вправе ли УК отказать в заключении договора управления?
3.Что далее делать собственникам?

2️⃣ Юлия Юлия:
Дополнительное соглашение к договору управления по выплате вознаграждение председателю Совета дома нужно делать,подскажите пожалуйста кто знает?

3️⃣ Юлия aZarOVa:
Коллеги, добрый вечер! Кто своими силами проводит дератизацию/дезинсекцию какие планы на работу в марте? Или обязательное лицензирование ещё не вступит в законную силу???

4️⃣ Loren Loren:
Здравствуйте. Какие минусы начисления пени за неуплату ЖКУ есть кроме увеличения дебиторской задолженности!?

5️⃣ Дмитрий:
Здравствуйте, коллеги. Был ли у кого опыт обращения в ФАС на бездействие администрации по проведению открытого конкурса и/или назначения временной УК?

6️⃣ Frekf:
Коллеги. Подскажите кто-нибудь из вас пользует пользуется программой рассылки СМС уведомления для жителей?Подскажите программу

7️⃣ Валерий В. ValVikt:
Вопрос юристам:
Может ли РСО, в одностороннем порядке, разместить на сайте новый публичный договор или внести изменения в старый?

У меня две новости – хорошая и плохая. С какой начнем?)

🔴 Плохая – годовой отчет не за горами. В феврале у всех у бухгалтеров УО в глубине души уже начинает появляться ощущение надвигающегося дедлайна.

🟢 Хорошая – 19 февраля мы будем очень подробно разбирать все тонкости и новшества годового отчета в 2025 году.
Я вместе с Ирэн Парсамян и Наргис Джураевой разложим всё по полочкам и расскажем, как отчитаться без боли и страданий.

✅ Программа встречи:
Форма годового отчёта – что обязательно включить, а что можно оставить на «десерт»
Обязанность УО перед собственниками – как правильно рассказывать, на что ушли их деньги, и не схлопотать жалобу
Приёмка работ и услуг – чтобы потом никто не говорил: «А где акт?»
Как оформить акты, чтобы их не завернули?
Экономия и автоматизация в 1С – а это уже для тех, кто не хочет сидеть ночами над таблицами.

🕓 Старт: 19 февраля в 10:00

Ссылка для подробностей: тык сюда.

Кстати! Если вы – член Ассоциации «Р1», участие бесплатное, регистрация не требуется!

Рубрика #ДелимсяОпытом

❓ Какие еще креативные методы мы придумываем в работе с должниками?
❗ Закрываем доступ на территорию гостям должника.

Спасибо, Нина Зянкина (директор успешной УО в городе Ижевске).

Небольшая справка:

Почему незаконно не пускать должника в его квартиру?
Перекрытие доступа в жилое помещение его собственнику или нанимателю является нарушением закона, даже если он имеет задолженность за ЖКУ.
🔹Конституция РФ (ст. 25)
Каждый имеет право на неприкосновенность жилища. Никто не может быть лишен доступа в свое жилье без законного основания.
🔹 Жилищный кодекс РФ (ст. 30, 35, 40)
Собственник имеет право беспрепятственно пользоваться своей квартирой.
Даже если квартира в социальном найме, ограничение доступа возможно только через суд и с выселением.
🔹 Гражданский кодекс РФ (ст. 209)
Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом без препятствий со стороны третьих лиц.
🔹 Уголовный кодекс РФ (ст. 330)
Самоуправство – незаконное ограничение доступа в жилье (может грозить административной или уголовной ответственностью).

Почему законно ограничить доступ гостей должника?
Совсем другое дело – ограничение доступа третьих лиц (гостей, друзей, курьеров и т. д.) в подъезд или на охраняемую территорию.
🔹 ГК РФ (ст. 209, 262)
Собственники МКД могут устанавливать правила посещения общего имущества.
Придомовая территория, охраняемый ЖК, консьерж – могут ограничивать доступ посторонних лиц.
🔹 ЖК РФ (ст. 36, 44-46)
Вопросы режима доступа на территорию и в подъезд могут решаться на общем собрании собственников (ОСС).
Если принято решение о пропускном режиме, гостей вправе не пустить, если их не встретит сам должник.
🔹Постановление Правительства РФ № 491 (п. 6, 7, 11)
Общее имущество собственников может использоваться только в порядке, установленном ими.
🔹 Практика судов
Суды признают законным запрет на свободный доступ посторонних лиц в ЖК, если установлен пропускной режим (например, постановление Арбитражного суда Московского округа № А40-1538/19).