Падение продаж новостроек после отмены льготной ипотеки вернуло в публичную плоскость традиционную тему затоваривания. Снова звучит цифра – 70+ млн. кв. м нераспроданного жилья в России. Цифра верная, но ее интерпретация не всегда корректная. Вот здесь объясняем почему.

По Екатеринбургу ситуация выглядит следующим образом:
▪️Общее число непроданных квартир около 52 тысяч.
▪️Число непроданных квартир в сданных домах - менее 2 тысяч.

@reburg_ekb

Недавно компания «Лето» презентовала первый проект на новой площадке в районе ул. Титова. На этой неделе прошла презентация проекта «Да на Амундсена» от нового девелопера «Свобода мысли». До этого стартовали продажи нескольких проектов в районе Уктус. Все эти проекты объединяет тот факт, что они запущены на площадках, мастер-девелопером которых выступает «Гринвич-недвижимость». Несколько крупных площадок застраивается в рамках согласованной концепции независимыми застройщиками. Это должно обеспечить хорошую динамику развития территории, а совместные усилия нескольких продавцов повысить узнаваемость и роль жилых кластеров на рынке города.

За последние годы роль Гринвич-недвижимость на рынке жилья кратно выросла. В ближайшее время компания продолжит совместно с партнерами пополнять предложение в сегменте новостроек. Проект в районе Амундсена будут застраивать 7 компаний, в кварталы на Титова – 6 застройщиков. Мало не покажется). Уже сейчас предложение в городе на максимуме. Но для жителей города — это новые проекты, новые компании, широкий ассортимент и рост конкуренции между продавцами. Очень разумный подход - не мариновать земельные участки, а развивать их вместе с теми, кто готов брать на себя риски и ответственность в текущих, непростых условиях.

@reburg_ekb

Какие объекты тянут вверх среднюю цену 1 кв. м на вторичном рынке жилья?

Объем предложения на вторичном рынке Екатеринбурга остается ограниченным. После значительного роста ставок по ипотеке с вторички ушли не только покупатели, но и продавцы. Многие считают, что в текущих условиях они не получат справедливой цены за свою квартиру и откладывают продажу. Те, кто после продажи своей квартиры планировал покупку другой с помощью ипотеки, также взяли паузу. Поэтому на рынке снизилась активность как покупателей, так и продавцов.

Сегодня отсутствие сильной конкуренции между продавцами пока спасает вторичный рынок от снижения цен. Более того, если мы посмотрим на средний индикатор по городу, то увидим, что он продолжает медленно расти. Но основная причина – структурные изменения. На фоне ограниченного выбора увеличивается число современных квартир с компактными планировками. Продавцы вчерашних новостроек выходят на рынок с высокими запросами. Они и тянут средний показатель вверх. В остальных группах - ценовая стагнация с широкими возможностями для торга.

@reburg_ekb

По данным аналитической платформы bnMAP.pro после обвального падения доли сделок с ипотекой в июле 2024 года, показатель августа вырос.

По предварительным данным, 64% ДДУ, подписанных в августе, заключались с использованием ипотеки.
Как мы уже отмечали в оперативной сводке по итогам прошедшего месяца, пока это не восстановительный рост спроса, а лишь полноценное возобновление выдачи семейной ипотеки.
Доля заемщиков, кто берет кредит на 30 лет продолжает увеличиваться. В 2024 году таких покупателей уже 54%. Средний срок кредита - больше 25 лет.

@reburg_ekb

Сбербанк заявил об исчерпании лимитов на выдачу семейной ипотеки — самой объемной госпрограммы с господдержкой. После этого ВТБ сообщил, что первоначальный взнос по этой программе для ряда клиентов составит 50%.

Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков рассказал для «Ъ-Урал», как новости о лимитах отразятся на уральском рынке недвижимости, доверии игроков и ценах.

@kommersantural

Число проектов КРТ будет расти. Эксперт-Урал собрал мнение коллег о будущем инструмента развития городов.
https://expert-ural.com/archive/nomer-10-894/praktika-renovacii-trebuet-korrektirovki.html

Вчера по приглашению M2tv.pro выступил на стенде компании Девелопмент Юг с небольшим докладом о ситуации на рынке жилья России и Екатеринбурга.

Обещанная презентация с ключевыми цифрами и графиками.

@Reburg_ekb

Рынок коммерческой недвижимости, в первую очередь, сегмент бизнес-центров, складов, Light Industrial - направление, куда медленно, но верно разворачивается девелоперский интерес. В том числе со стороны непрофильных компаний. Мы это очень четко фиксируем по запросам на аналитику этих секторов. Сегодня этому процессу мешает период высоких ставок. Но когда они снизятся, динамика рынка может удивить.

Презентация к небольшому докладу на Уральском форуме по недвижимости, который прошел в рамках 100+ Techno Build.

РЫНОК НОВОСТРОЕК ЕКАТЕРИНБУРГА:
РОСТ ПРОДАЖ ОТ МИНИМАЛЬНЫХ ОТМЕТОК ИЮЛЯ ПРОДОЛЖАЕТСЯ

Последние три месяца рынок новостроек живет без массовых льготных программ. Но во многом активность покупателей поддерживалась за счет семейной ипотеки. Итоги 3 квартала 2024 года неоднозначны, но позволяют увидеть, как изменился рынок относительно предыдущих периодов и на какие показатели могут ориентироваться продавцы в ближайшее время.

Шоковое падение продаж в июле 2024 года стало точкой отсчета для нового периода рынка жилья. Но уже в августе-сентябре рынок демонстрирует достаточно быстрое восстановление от минимальных отметок к уровням, которые не сильно ниже среднегодовых продаж последних лет.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в сентябре 2024 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 1,8 тысячи договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в сентябре (которые уже прошли регистрацию) – около 1,4 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 1,8-1,9 тыс. сделок. Это почти в 3 раза меньше сентября прошлого года, но существенно выше минимума июля. К тому же сентябрь 2023 не самый объективный ориентир – это исторический максимум на рынке города. А вот среднегодовое число ДДУ на рынке Екатеринбурга за 2021-24 гг. зафиксировано на отметке около 2,2 тыс. сделок. И это уже не так далеко от показателей последнего месяца.

Как и в предыдущие периоды рынок новостроек продолжает демонстрировать рваную и непоследовательную динамику продаж. К факторам нервозности последнего месяца можно отнести проблему исчерпания лимитов по льготным программам во многих крупнейших банках. Очевидно, что это не добавляло уверенности потенциальным покупателям и заставляло их торопиться. Сложившаяся неопределенность может поддержать спрос в ближайшее время. Но перераспределение покупателей из будущего в настоящее не меняет объем рынка на среднесрочном горизонте.

@Reburg_ekb

В дополнение к данным по объему продаж новостроек в Екатеринбурге надо указать на то, что медленно, но восстанавливается и рынок ипотеки.

Доля сделок с заемными средствами резко снизилась в июле 2024, но уже в августе начала повышаться. Уровень последних двух месяцев - 66-67%. Остальное - рассрочки и сделки с наличными.
Рассрочки, программы с минимальными первоначальными платежами - то, с чем работают многие девелоперы. В условиях ограниченных возможностей ипотечного кредитования продавцы видят в этом реальные возможности "зацепить" покупателя. Но дальновидные продавцы видят в этом повышенные риски и пустые эскроу-счета. Пока участники рынка говорят о том, что до 10% таких сделок может быть расторгнуто в обозримом будущем. Но это "плановый" показатель, реальный будет зависеть от рыночного контекста.

@reburg_ekb

Частичная отмена льготной ипотеки и падение спроса, удивительно, но никак не отразились на кадровой политике крупных девелоперов. Такими наблюдениями со мной поделились коллеги из сервиса «Работа» на портале Движение.ру. Многие застройщики (в том числе и уральские) расширяют штат сотрудников.

Так, лидерами по количеству опубликованных вакансий на Движении.ру в Екатеринбурге можно назвать Бруснику, «Кортрос» и «Практику».

У девелопера Брусника открыто 8 вакансий для Екатеринбурга, одна из них — главный специалист по себестоимости с зарплатой от 100 000 рублей. В числе обязанностей — проверка и актуализация текущих нормативов себестоимости.

Компания «Практика» также разметила на сервисе «Работа» от Движения.ру уже 8 вакансий для столицы Урала. Самая интересная, на мой взгляд, это руководитель PR-направления с доходом от 150 000 рублей. Специалисту предстоит заниматься разработкой и реализацией PR-стратегии компании.

Девелопер «КОРТРОС» сейчас в поисках 7 специалистов в Екатеринбурге. Из привлекательного — вакансия на позицию ведущего инженера-проектировщика отдела электроснабжения.

Как сильно подорожало жилье за последние 10 лет?

Очень часто, оценивая ситуацию на рынке жилья на длительном горизонте, мы оперируем собственным опытом, образами конкретных объектов недвижимости и отдельными примерами. У кого-то это истории взрывного роста цен в 2-3 раза, об этом часто говорят и приводят в пример. У других - не самые удачные покупки, о которых обычно молчат.

Показатель «средняя цена 1 кв. м» часто не любят, навешивают на него ярлыки, вроде «температуры по больнице» и говорят, что эта цифра ничего не значит. Все потому, что «среднюю» начинают примерять на свой объект недвижимости. Но этот индикатор не предназначен для оценки какой-то квартиры. Средний показатель лишь фиксирует в моменте сложившиеся рыночные пропорции и позволяет на длительном горизонте оценить общее движение рынка.
К примеру, вот динамика цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в разных категориях: все квартиры, «малосемейки» (самые компактные квартиры советского периода постройки) и комнаты в коммунальных квартирах.

И здесь, на горизонте 10 лет, средние показатели позволяют нам увидеть то, что в моменте не всегда было очевидно:

▪️10 лет назад «коммуналки» были самым дорогим продуктом на рынке жилья (по уровню цен за 1 кв. м). К 2018 году эта группа стала рыночным аутсайдером и последующее восстановление цен здесь было самым медленным.
▪️«Малосемейки» - демонстрируют похожую с комнатами динамику и существенно отстают от рынка.
▪️За 10 лет общий уровень цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга вырос на 62%, «малосемейки подорожали на 44%, а комнаты в коммунальных квартирах - лишь на 16%.

Во многом, эти пропорции связаны со структурными изменениями и стремительным ростом числа студий на рынке. Сейчас уже студии на первичном рынке самый дорогой продукт на рынке жилья (за 1 кв. м). Причем это самые тесные студии, минимальной площади. В моменте это мало кого смущает, но большое видится на расстоянии.

@reburg_ekb

Сбер продолжает удерживать лидерство на рынке строящегося жилья Екатеринбурга со значительным отрывом от других кредитных организаций.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в 1-3 квартале 2024 года доля Сбербанка в этом секторе рынка выросла до 63%. У средних игроков рынка был шанс потеснить лидера в начале года, когда крупнейшие банки вводили комиссии за выдачу ипотечных кредитов. Но на длинной дистанции этот эпизод не оказал какого-либо заметного влияния на структуру продаж.

В тройку лидеров входят ВТБ и Альфа.

Данные рассчитаны по договорам долевого участия в строительстве по дате регистрации.

@reburg_ekb