Еще одно письмо в личку, уже в защиту застройщиков - обоснованность доводов оцените сами:

Сергей, работаю в компании застройщике в Екатеринбурге. Ни про какие сверхдоходы и алчность в текущих экономических условиях речи вообще не идёт.
Простая арифметика:
Себестоимость строительства дома класса эконом на периферии Екатеринбурга усредненно 80т.р./м2 в неё входят только прямые затраты на создание объекта недвижимости, например: стоимость земли, стоимость подключения к сетям, проектно-изыскательские работы, договоры генподряда и подряда по СМР, банковские проценты, а, например премия директора или Майбах учредителя или стреплер бухгалтера - не входят.
Продаваемая стоимость усредненно 160т.р./м2.
Итого с 1м2 застройщику остаётся 80т.р.
Если построили и продали средний дом 30тыс.м2, то у застройщика от его продажи осталось 80тр/м2х30т.м2=2,4млрд.р
Срок реализации проекта в среднем 3,5 года
2,4млрд.р/3,5г=685млн/год
В пересчёте на месяц
685млн/12мес=57млн./мес
Для понимания масштаба такого месячного дохода померяем его зарплатами. Средние затраты на ФОТ застройщика на 1 человека в Екатеринбурге 220т.р. (включая налоги более 40%, которые застройщик платит)
57млн.р/220тыс.р/чел=260чел

То есть выходит, что продав 1 дом в текущих экономических условиях застройщик на эти деньги может содержать всего лишь штат из 260 человек... и всё..... Мы ещё не посчитали затраты на помещения, технику, налоги, да даже элементарно лицензии на ПО, да и сотрудников в штате куда больше 260чел, да и их (наша) зп, слава Богу, тоже не стоит на месте.

Поэтому в статье Известий инфа во многом объективная.

Тут интересно ещё и другое, что трудности испытывают крупнейшие федеральные застройщики, а не мелкие региональные т.к. они ту самую эпоху сверхдоходов, канувшую в Лету, обрасли жиром, обрюзгли штатом из ненужных стройке манагеров, бизнес-аналитиков и других никому не понятных тимлмдеров и тимбилдеров, поэтому кормить эту кодлу им сейчас и тяжело, про них, собственно и статья. А застройщики мелкие у которых штат небольшой, преимущественно состоящих из технарей-инженеров, то есть тех, чья основная деятельность создание продукта, а не создание впечатлений, переживают текущую ситуацию чуть проще.

Ну и подведу небольшой итог по всем этим темам с недвижимостью и застройкой.

Полностью согласен с Юрием https://www.tgoop.com/yurasumy/23470, вопрос рождаемости в развитой стране - неразрывно связан с вопросом жилья. Россия не единственная столкнулась с проблемой демографии.

Решать вопрос можно по-разному, например, развитием сельских территорий, где традиционно рожают больше. Но их развивают только на бумаге, в моем родном поселке Верхние Серги даже ФАПа нет, не говоря о больнице. Ибо все эффективно оптимизировано. Медицина на селе это вообще режим ЧС в масштабах страны, вспомните недавнее письмо фельдшера.

Рождаемость - это вопрос выбора приоритета "Бабло или люди". И если у нас молодой семье предлагают в ипотеку под 25% однушку за 7,5 млн - то приоритет однозначно бабло - какие бы и кому отчеты наверху ни рисовали.

Близкие жестко высмеивают предыдущее письмо в оправдание бедных несчастных застройщиков.

Начиная от зарплат. Ибо для чего на стройки завозят нелегальных мигрантов тысячами? Уж точно не для "Средние затраты на ФОТ застройщика на 1 человека в Екатеринбурге 220т.р. "

Просто пример, новость от апреля 2025 года: "Тюменские застройщики пригласили работников из Индии, Сирии, Филиппин".

Также следует помнить, что активная фаза строительства дома не продолжается 3,5 года. В общем, притянуто все за уши и другие места.

Ну и главный довод в подтверждение немеряной жадности застройщиков по сути один - это синхронный рост цен на недвижимость по мере появления льготной ипотеки.

У нас в России традиционно самые бедные и несчастные - это чиновники, госкорпорации, банкиры и застройщики. Удивительно бедные люди,у которых при обысках порой находят одинаковые золотые унитазы.

Бедное Роснано, бедное РЖД, бедный АвтоВАЗ, теперь застройщики бедные, банки беднеют на глазах. Всем срочно надо отсыпать денег.

Здравствуйте. Хочу добавить по теме льготного кредитования. Только не жилья, а автомобилей. Год назад хотели с супругой купить автомобиль. Узнал о программах "семейный автомобиль" и "первый автомобиль". Мы (супруга) подходили под программу "первый автомобиль". По программе можно купить авто собранный в РФ, в тч и китайцев. Пошли в салон. В салоне говорят, что квоты по программе исчерпаны, но все ждут их увеличения. Спрашиваем сколько стоит авто без программы, потом - сколько по программе. А теперь внимание! Автомобиль по льготной программе стоит ДОРОЖЕ, чем без неё. Как итог пошли купили б/у. Считаю, что для рождаемости наличие доступного транспортного средства также важно, как и наличие жилья. К сожалению, льготное кредитование превратилось в профанацию.

Сергей, добрый день! По застройщикам. Вспомним 2006 год, когда была запущена программа Доступное жильё. Наш 4 канал вел тогда деловой вестник по субботам. И там каждый раз давали расклад по стоимости квадратного метра. Так вот: апрель 2006 - 22500рублей, октябрь - 60000+. Просто одна местная строительная компания решила в три раза поднять цены, ибо ипотека запущена. Ну и остальные подтянулись за ней.

Как видим, стремительно беднеть застройщики начали еще в далеком 2006-м.

И еще пара любопытных писем про строительство жилья и стоимость квартир:

⚡️Добрый день, Сергей. Добавлю про недвижку. Ещё в году эдак 2015 я занимался продажей CAD-систем с поддержкой так называемой технологии информационного моделирования (BIM). Их преимущества в том, что всю стоимость строительных материалов, изделий и оборудования можно напрямую получать из BIM-модели. Применение технологии BIM приводит к прозрачности всех технологических процессов строительства и к прозрачному получению стоимости строительных ресурсов. Так вот, один чиновник нам тогда прямо задал вопрос: "А можно сделать так, чтобы по вашей BIM-модели стоимость была одна, а на бумаге другая?" На что мы честно ответили, что для этого технология BIM не предназначена. И он тогда ответил, что "собственно именно по этой причине ваша технология BIM не пойдёт". Прошло 10 лет, технология BIM в России получила название ТИМ (технология информационного моделирования), она успешно шагает по стране, выделена не одна сотня миллионов рублей из бюджета, но есть нюанс... ТИМ - это отчётность застройщика в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности. К прозрачности в строительстве она никакого отношения не имеет.

⚡️Добрый день! Сергей, по поводу застройщиков и ФОТа. Работаю в финблоке одного из крупнейших застройщиков РФ. Защищать не буду, но и демонизировать тоже. На самом деле в этом вопросе очень много нюансов и вводных. Но пару моментов подсвечу. Уж кто точно в плюсе, так это банки, которые финансируют строительство и получают сейчас огромные %% по кредитам. Есть термин " отрицательное раскрытие", это когда дом сдан, происходит раскрытие эскроу счетов, но все идет в погашение банку, застройщик получает буквально 0 рублей ( ну или миллионов 100-300), и вкладывает свои средства на дострой ( отделочные работы, оплата счетов подрядчикам и пр). Так что один квартал построили и " сверхприбыль", а с другого получили 0, еще и в долгу остались. Все средства распределяются между всеми проектами . По поводу мигрантов - их в штате нет, их завозят подрядные организации, которых уже нанимает застройщик для выполнения строительных работ. Это ИП и ООО, не относящиеся к непосредственно застройщику, а продающие ему свои услуги. Так что ФОТ в 220 т это зп не мигрантов, а бухгалтеров, IT, казначеев, юристов, проектировщиков, менеджеров и пр. работников ( у нас штат в 4500 ч. где то, это не мигранты, а офисные в основном сотрудники). В мелких застройщиках возможно не так, не знаю.

Поздравление с днём Великой Страны, от морпехов легендарной 155бригады.
Там где мы - там всё Россия!

Сергей, про застройщиков понятно. Но основной доход имеют … банки!

Смотри: банкиры протащили законы в таком виде, что теперь все ипотечные деньги лежат на эскроу-счетах. Вроде круто - покупатель защищен, НО! Банк аккредитует объект и дает на него ипотеку только когда застройщик использует заемные (!) деньги банка. То есть застройщик строит в кредит! Без этой «аккредитации» на стадии строительства ипотеку на квартиры банк не даст, а у 95% застройщиков нет всей суммы сразу. Поэтому они и продают кв на стадии стройки, чтобы эти деньги использовать.И банк жестко регулирует объем собственных средств застройщика на старте (чем меньше тем лучше).
Пример с которым столкнулся я по Питеру:
Объект стоил 15 млрд
Срок стройки был 2,5 года
Банки все как один (!) ( а у нас их лобби) готовы были дать застройщику кредит минимум под 18% годовых с лимитом своих средств до 1 млрд (то есть 14 ярдов в кредит);

Итого банк бы за 2,5 года под 18% годовых заработал 3 488 459 070 ₽! Переплата за весь период 24,92%! То есть себестоимость автоматом поднимается на 1/4 только за счет кредитного привлечения. Ежемесячный платеж сразу же идет почти 600млн! Он гасится ипотечными продажами.

И не забывай, что досрочно кредит этот гасить можно только со штрафами. Вот так и живем.

Что тут сказать. Эскроу счета защищают людей, это факт. Достаточно вспомнить, сколько было обманутых дольщиков. Но все это ценой взрывного роста издержек и заработков банков.

Как то бы поурезать аппетиты всем участникам рынка. А то как пишут в комментариях - куда не плюнь все несчастные: банки плачут, застройщики плачут, перевозчики плачут, нефтяники плачут, угольщики плачут, чиновники плачут, АвтоВАЗ плачет. Плачут - но крепко держат руки в кармане простых граждан.

США, Лос Анджелес. Неравнодушный гражданин смачно прикладывает башкой об асфальт протестуна, бросившего бутылку в полицейского.

Если бы на Украине тупорылых майдаунов в 2014 году так же рихтовали - никакого переворота не случилось бы.

UPD. Губернатор Флориды заявил, что у жителей штата есть право таранить на машине протестующих. Слова Рона Десантиса приводит издание Newsweek.

⚡️Иран запустит третий центр по обогащению урана и модернизирует установки первого поколения до шестого поколения. Новый объект будет расположен в безопасном месте. Объёмы уранового обогащения значительно возрастут (с) представитель Организации по атомной энергии Ирана (ОАЭИ) Бехруз Камальванди

Неужто в Иране передумали бесконечно прогибаться?

В противном случае президент Ирана Пезешкиан рискует оказаться под Ростовом вместе с Януковичем и Асадом.

⚡️Картинка дня из «безопасного» Сочи. Этническая банда нападает на русского таксиста за то, что он посмел работать на «их» территории без их разрешения.

Минутка занимательной математики. С мая по октябрь 2024 года власти Сочи потратили на модернизацию и расширение системы «Безопасный город» более 335 миллионов рублей. Вот пример лишь одной закупки на 202 миллиона.

Камеры поставили, системы модернизировали, специалистов обучили – все ради того, чтобы каждый житель и гость «Жемчужины Черного моря» чувствовал себя под надежной защитой. Результат? Парковки курортной столицы по-прежнему подконтрольны бандитам, а туристов на каждом углу поджидают рэкет и мордобои.

Да, Следственный комитет среагировал быстро. Председатель СК поручил доложить о ходе проверки. Одного из нападавших даже арестовали на 12 суток за мелкое хулиганство. Но это капля в море проблемы.

Главная беда не в одном конкретном «абу-бандите», а в том, что стихийные бомбил-плейсы в Сочи существуют годами. Полмиллиарда бюджетных денег ушло на «Безопасный город», но безопасностью в городе по-прежнему так и не пахнет.

Это системная капитуляция власти перед организованной преступностью. Когда полиция «не видит», ГИБДД «не знает», а чиновники «разбираются». И это все с нулевым результатом.

⚡️Россия сейчас создает войска беспилотных систем, как отдельный род войск (с) Владимир Путин