... не надо думать, что застройщик все решения сметой измеряет. В отличие от профильных специалистов он видит всю картину от прав на ЗУ до претензий жильцов. Моё сугубо личное мнение, что в обязательную практику продуктолога, конструктора, архитектора и инженера по сетям нужно включать стажировку в отделе продаж и в группе передаче ключей, это будет действительно ценное образование. К тому же, продавать себя и результат своего труда для навык полезный во все времена.

Французские балконы. Эконом вариант.
Интересно, как изменения в техплане и бти проводили?

Чего нет в ГПЗУ

При покупке участка (ЗУ) очень дотошно изучаются ГПЗУ (если уже есть, если нет: то ПЗЗ):
-ТЭП,
- ограничения,
- обременения,
...
в 57.3 ГрадК аж 20 разделов. И на эту тему есть гора литературы и обзоров.
Но никто не делится как искать и где читать то, чего в ГПЗУ НЕТ! А на ценность участка влияет, и иногда фатальным образом:
1. Изменения охранных зон в связи с реконструкцией сетей.
2. Частные (установленные судом или по договору) сервитуты.
3. Изношенные сети и ограниченно-работоспособные сооружения в зоне влияния будущего строительства.
4. Загрязнения требующие рекультивации.
5. "Клады" бывших собственников (цистерны с отработкой, снятые с учёта бомбоубежища, заглушённые коллекторы, фундаменты снесённых зданий)
6. СЗЗ в процессе их установления и от снесённых источников.
7. Археологические "находки"
8 . Экологические ограничения.

Несколько примеров позже.

Пример 1. Хрестоматийный (потому что про ЛЭП)

Строящийся ЖК в старых границах Москвы. Государственная экспертиза. ВЛ по примерно по границе участка.

Посадка квартальная, почти урбан-блоки, сделана таким образом, чтобы сделать двор побольше, а все гостевые машиноместа снаружи.

За 2,5 года стройки (после ПЗЭ но до РнС), 2 решётчатые металлические опоры ЛЭП сетевая организация успевает "отреконструировать", а говоря простым языком демонтировать старые, и почти на их месте поставить новые.
Ключевое это "ПОЧТИ". Т.к. старые бетонные фундаменты не извлекают, а делают новые из свай квадратного сечения. РЯДОМ со старыми. По проекту реконструкции техзона не менялась. По факту на 40см ушла вглубь участка. И учитывая нулевые допуски на посадку благоустройства, после обновления геоподосновы, с десяток машиномест выпадал из проекта, делая невозможным получение разрешения на ввод.

Проблему удалось решить только благодаря опыту проектирования ВЛ. Старая техзона на ГПЗУ отсчитывалась от центральной оси ЛЭП + расстояние траверсы.
От застройщика сделали новую геоподоснову, с обоснованием фактического положения ПРОВОДОВ. Иначе говоря, две разнонаправленные небрежности компенсировали друг друга, и если бы старая техзона была бы сделана идеально, застройщику пришлось бы тратить несколько десятков миллионов для размещения гостевых машиномест в подземном паркинге.

Пример №2: Застройщик приобрёл участок с ГПЗУ и выгодными ТЭП. Среди ограничений — безнапорный канализационный коллектор. Архитектурно бюро посадило высотное здание, которое не заходит в техническую зону.

Но для ПД приглашается другая организация, с опытом в высотном строительстве, которая дает контур зоны влияния высотки ≈ 40 метров. А в приватной беседе с представителями балансодержателя выясняется, что коллектор, построенный в 60-х годах, находится в неудовлетворительном состоянии и не может эксплуатироваться при новом строительстве. Стоимость выноса полмиллиарда рублей, рентабельность проекта под большим вопросом.

Пример 3.
Сервитут.

ГПЗУ "чистый", без сетей и СЗЗ, точечная застройка, ВРИ - гостиница, застройщик честно планирует построить именно гостиницу. Но есть нюансы и "прошлое". Из-за микроскопических размеров участка строить необходимо почти вплотную к соседнему зданию (ГПЗУ такую посадку разрешает). Здание рядом - со встроенной ТП, которая обслуживает несколько зданий. Ворота ТП смотрят прямо на участок нового собственника, в боковую стену воображаемого здания. Прежние владельцы установили контакт с балансодержателем ТП настолько тесно, что те успели сходить в суд, который обязал установить сервитут. Который стараниями балансодержателя стал публичным.
В целом ситуация технически решаемая как максимум организацией доступа на замену трансов в ТП через галерею внутри первого этажа здания. Ценник решения как и потери ликвидности первого этажа оценить сложно, но речь явно идет о десятках миллионов.
Справедливости ради нужно сказать, что есть более изящное решение - разместить новую ТП в паркинге нового здания, с последующим переключением мощности и отключением старой. Но для этого нужно согласие балансодержателя.

Пример 4.
"Подземное наследие"

На месте нового строительства практически всегда "внезапно" обнаруживаются бетонные конструкции, и что-то новое сказать здесь почти невозможно.
Но бывают экзотические случаи.

Стройка в бывшей промзоне, грунтовые воды близко (≈3 метра), но безнапорные - некритично, котлован неглубокий, грунт малопроницаемый (супесь с глинистыми включениями).
Гидрогеологи рассчитали поступление, можно справиться поверхностным водоотливом (если совсем просто и на бытовом языке, то по контуру дна котлована делается желоб-траншея, для сбора воды и из неё выкачивается лишняя грунтовая вода).
Застройщик перестраховывается и ставит систему водопонижения (это как дачные скважины-колонки колонки, которые постоянно электронасосом выкачивают грунтовую воду вокруг котлована, чтобы внутри него было посуше).
Система работает примерно по верхней границе расчётного поступления воды, выжидают какой-то срок, котлован начинают рыть, но по пьезоскважинам уровень воды не падает на нужную величину, ни через 2 недели, ни через месяц.
По мере рытья выяснилось - что помимо остатков фундаментов от строений присутствовал очень старый бетонный коллектор, который в силу его возраста был дырявым, как самая настоящая дренажная труба, а так как уходил он вглубь соседней промки и понять его длину очень проблематично, то по всей видимости собирал "дренаж" он в котлован вполне эффективно, поднимая водопоступление раза в 3 выше предельной проектной мощности системы водопонижения.
Техническое решение проблемы вполне себе тривиальное - шпунт ларсена, дорого, но не драматически.
Принципиально то, что предугадать такую проблему было невозможно.

Увидев проект изменений к 945ППМ, многие ошиблись, когда возмутились и высказались, что город хочет сократить машины и парковки - Это как раз наоборот.

Магия цифры 257 м/м на 1000 жителей завтра, против 350 сегодня, кроется в том как считается эта тысяча и какие ещё есть коэффициенты в формуле!

Будет немного душно, но без этого никак.
Следите за руками:
350 м/м на 1000 - это из СП42 (иначе говоря СНиП, и он для всей РФ) и число жителей в нём определяется по количеству квадратных метров внутри квартир - жилой площади (40м² на 1 жителя бизнес-класса ). - так считаем сейчас.

257 м/м на 1000 - это уже из будущего изменения 945ППМ (Постановление Правительства Москвы), а вот число жителей определяется в нем определяется из 2152ППМ по 50м² на 1 жителя, но внимание! не внутри квартиры, а по обмеру стен здания снаружи.

И, как нетрудно догадаться, в зависимости от этажности, количества коридоров и архитектурных излишеств, могут получиться совсем разные численности жителей для одного и того же здания по разным документам. К примеру сейчас на башню 32 этажа надо 120 м/м, а по новой методике надо будет уже 155.

Плюсы нового ППМ для застройщика и города в том, что будут снижены требования к числу гостевых машиномест, которые чаще всего становятся причиной социальной напряжённости, т.к. используются не гостями, а как раз таки жителями как постоянные.
Город постепенно убирает бесплатные места и принуждает покупать постоянные индивидуальные парковочные места.
Поэтому инвест-идея паркинг в аренду приобретает всё большую актуальность.

P.S. Позже напишу какие застройщики будут в более выгодных условиях с новыми подходами.

🔗 Подписаться на канал
🔗 Больше формул по этой теме в дзене

Известия, а за ними Ведомости и КотлованЪ нагнетают паники на размере просроченной задолженности. Умышленно, или правда в цифры не умеют - загадка. Зато умеют в манипулятивную инфорграфику (подробнее в комментариях).
Что видим если смотреть в таблицу центробанка на оф.сайте: просрочка выросла в абсолюте - факт. Она и не могла не вырости при росте общей суммы задолженности на почти 20%.
А вот если посмотреть не на абсолютную величину, а на долю в сумме задолженности, то картина скучная и будничная. Меньше половины процента. Это при том, что доля просрочки в сентябре жирных 18, 19 и 20 гг была в 2-2,5 раза больше чем сегодня.
Крах рынка недвижимости опять откладывается.

Коллеги потратили время и собрали в одну папку авторские каналы по строительству и сделали удобную ссылку на неё, которая автоматом добавляет единую папку, чтобы потом их не искать по всем входящим и отключать уведомления поодиночке.
С некоторыми авторами я взаимодействую лично, это эксперты в своей области и создают уникальный контент от первоисточника, полезные и интересные статьи о том:

⁃ Как вести строительный бизнес, получать прибыль, платить налоги и работать в белую
⁃ Как получить совет и взаимопомощь от главных инженеров, сметчиков, проектировщиков и ПТО
⁃ Как Организовать цифровизацию строительства
⁃ Как достичь зрелости проектной команды
⁃ Как сформировать стоимость строительства

Уже мало кто сомневается в том, что сегодня телеграм-каналы стали важнее печатных официальных изданий. Чего только стоят публикации в личных ТГ от представителей власти и "инсайды" важных ещё не опубликованных документов. Например, про 28 метров, про машиноместа и др., после которых, на новые рельсы вставали проекты и финансирование.
А на собеседованиях, одним из самых показательных для меня, является ответ кандидата на вопрос "Какие каналы читаешь/подписан в телеге?"

Жмите на ссылку и добавляйте себе папку – https://www.tgoop.com/addlist/7ChlhJZhTg8xZjVi

Вадим, при всём моём к нему уважении, не там увидел недобор маржи девелопера:
Какую площадь не рисуй на полу, продаётся не метраж, а место. А кроме того, ничто не мешает накрутить на:
- крайние места
- места ближе к лифту
- места на минус первом по отношению к минус-второму.
Дураков мало и если даже и нарисовали линии неправильно, никто не мешает таким местам дорисовать ценник.
Его ограничивает только спрос и продажи в соседних ЖК.

+5% к цене можно не объяснять ничем, есть магическая фраза "динамическое ценообразование" которое подслило изрядную долю метров в разных застроях, и мало кого уволили. Но оно как в минус так и в плюс всё объясняет.

Но вот с шагом колонн безусловно напартачили, чем занизили число мест. Есть мнение, что там сверху замудрённая геометрия и нужно было бы распредплиту делать, а проектировщику не хотелось возиться, вот он и "продал" застрою идею, что колонны по другому не получится.

Опять Петр публикации дергает без ссылки 😁

Когда читаю подобные сообщения, возникает чувство, что унизили не только автора запроса, но и любого, кто не до конца в теме (и даже у тех, кто глубоко в теме, вопросиков может оказаться больше чем у новичка).

Моё мнение - вместо унижений и сарказма в сторону непрофессионалов лучше просто игнорировать такие запросы или отвечать шаблонно. Не устраиваешь бесплатные консультации? Сделай стандартное сообщение о платной консультации и отправляй его всем, кто обращается с похожими вопросами — это уважительно и экономит время и эмоции.

А ещё такие ответы показывают непонимание целевой аудитории, типов клиентов и их готовности к сделке.
Часто у тех, кто задает подобные вопросы есть лишь дискомфорт, который ещё не оформился в чёткую потребность, и они пока не готовы обратиться к специалисту. В этом случае разумнее помочь с разъяснениями, чтобы клиент мог перейти на следующий этап принятия решения.

Как может быть такое что для всех показатели площади и ТЭП разные?

А вот так:
Все отделы внутри девелоперской компании продажи, проектировщики, строители и финансисты используют параметры строящегося здания (ТЭП): площади общая, продаваемая и ГНС (в габаритах наружных стен), высоты этажей и здания, количество парковок и другие.
Вместо того, чтобы дружно с ними работать, каждый видит их по-своему. Сейчас покажу, где они вместе, а где каждый идёт своей дорогой.

Для финансистов весь мир крутится вокруг продаваемой площади. Причём работать с ней они начинают ещё до того, как куплен участок. Казалось бы: взял старый проект, посмотрел коэффициенты и прикинул маржу. Но вот что финансисты упускают: 2024 год перенёс нас в новую реальность, тут и пресловутые 28/44 м², и отмена СТУ, и новые требования стройкомплекса к облику, и санкции на импортные лифты и оборудование. Старые коэффициенты больше не работают. Новой базы нет. Итог - гадание на вчерашней статистике, причем с изрядным оптимизмом.

Теперь про архитекторов. Их главное слово — ГНС. Почему? Потому что! Завысишь ГНС — проект АГР не пройдёт МКА. Занизишь —не выполнишь ТЗ. ...Хотя... это уже не очень большая проблема, с каменным лицом читает заказчику про 24 год в абзаце выше. Ведь ещё нужно оставить резерв для будущих ошибок коллегам смежникам — вдруг инженер потом забудет воздуховод или промахнётся с сечением. Не переделывать же все этажи с квартирографией. И тут ритуальный момент: все знают, что коэффициент из ТЗ — это радужные мечты заказчика. Никто его никогда не достигает, и на моей памяти это ни разу не было поводом для отказа в приёмке проекта. Повторяется как мантра на каждом совещании «мы стремимся к цифре 0,7..», а дальше насколько у заказчика хватит времени и ресурсов на проверку с оптимизацией излишков.

Продолжение в течение часа...

А вот строителям и тендерному отделу ГНС и продаваемая площадь вообще безразличны. Им важны: Общая площадь по надземке и подземке. Дальше уже детально: кубы земли в котловане, бетона, площади фасадов, остекления, отделка. Хотя есть подвох. "Общая площадь" в головах многих строителей — это сумма площадей помещений. Никто даже не пытается разбираться, что по СП54 это совсем другое число. Подрядчики тоже считают "общей" именно сумму помещений, и всем этого хватает, неважно что там в СП на этот счёт пишут. Главное не перепутать и не вписать неправильное в тендерный пакет.
И вот тут грустный снова момент для инвестора: ни в одном договоре с подрядчиком не указывается самый важный для инвестора показатель — "продаваемая площадь".
Отчасти проблему повышения эффективности здания решают привлечение очень замотивированных и инициативных архитекторов и введение дополнительного участника процесса – продуктолога, у которого личный KPI завязан за выход продаваемой. Но т.к. помимо этого вопроса этот специалист занят ещё огромным числом вопросов, (например выбором фактуры полутонов текстиля мебели в МОП), то и ждать кардинальных предложений от него не приходится.

У проектировщиков увы приёмы стандартные (хотя и действенные) но выше физики не прыгнешь. Для "высушивания" планировок востребованы: -
- решения по размещению инженерных помещений под землёй (т.к. 200-250 м² ГНС это теперь примерно равно 1 м/м дополнительно).
- сокращение числа лифтов (например за счёт использования системы распределения пассажиропотока)
- уменьшения сечения шахт ОВ за счёт применения систем побуждения (иначе говоря больших вентиляторов)
- вынос за пределы ГНС климатического оборудования (шахты для кондиционеров вместо балконов).

В итоге, все работают как будто с одними и теми же цифрами, но каждый видит их по-своему и в своей картине мира. А ещё в эти картины часто не укладывается тот факт, что эти цифры «плывут» в зависимости от этапа, на котором находится проект.

Пока из каждого утюга идет крик про то как плохо топ девелоперам, тихо по углам загибаются мелкие подрядчики и субчики, ИП и ООО-шки.
Все те, кто на суб-субподряде почти круглосуточно и за гроши чертит рабочку по спецразделам, моделит концепции и расчеты. Тянет слаботочку и другую внутрянку, мелочи по МАФам, и многое другое, для чего личный штат генподряду держать нецелесообразно, а взять с улицы и опрокинуть задержав оплату на пару-тройку месяцев безопасно, что для малого будет равносильно смерти.

Сколько машиномест стоит воздух?

Звучит как абсурд. Но вот если посчитать, то ≈1 машиноместо на 360 м³ вентзазора в стене. Много это или мало - ниже.

Как уже говорил ранее, проект нового норматива (945 ППМ) по расчёту м/м учитывает не площадь квартир для определения числа машин в подземном паркинге, а площадь по обмеру стен здания снаружи.

Если взять средний дом по реновации в Москве высотой в 24 этажа, то площадь занимаемая вентзазором в стене будет генерировать дополнительные 1-2 машиноместа в паркинге. Если же к этому добавим выступающие архитектурные элементы, а вместо фиброцементных листов возьмём алюминиевые кассеты на выносе, полнотелый кирпич или клинкер, то для зданий можем легко насчитать 3-5 мест плюсом. С себестоимостью по 2,5-3 млн. ₽ каждое.

Цена воздуха в вентзазоре будет ≈8,3 тыс. ₽/м³ (для сравнения куб ваты 35 кг/м³ от ТН - 4,2 тыс. ₽/м³)
А на 360м³ вентзазора будет приходиться 1 машиноместо,
Куб воздуха будет стоить дороже каменной ваты.
Если ошибся в подсчётах, напишите, буду рад ошибаться, т.к. экономика получается удручающся.

Не секрет, что стоимость наружной стены с фасадной конструкцией - главная величина для выбора облика здания. И с введением нового постановления Москвы, при сравнении цен на варианты фасадов, будем считать не только себестоимость конструкции, но и дополнительные затраты на утолщение стены в виде машиномест, которые создает более толстая (любимая многими архитекторами) клинкерная, кирпичная на подсистеме или металлокассетная стена.

🔗 Подписаться на канал
🔗 Больше формул по этой теме в дзене