​​А теперь, собственно, про рынок ипотеки.

Вообще ситуация с ипотекой развивается крайне интересным образом. Много лет потребовалось народу, чтобы научиться брать жилье в кредит. В 2011 году было выдано 450 тыс. кредитов, а в 2019 - уже 1.3 млн. К 2021 году процесс хорошо ускорился - выдали аж 1.9 млн, а в 2023 перешагнули планку в 2 млн кредитов. И тут дернули стопкран: ключ повысили до 21%, льготную ипотеку свернули, семейную – урезали, лимиты зажали; банки ужесточили требования, взвинтили ставки до 30% и вернули комиссии за выдачи.

Хаос, кровь, мясо. Выдача падает на 36% г/г, рыночная ипотека вообще скукоживается вдвое. И это мы еще продолжаем тормозить - в 2025 году скорость выдача снизится процентов на 20. Пассажиры бегают и кричат, что все пропало.

Коллеги, сохраняем оптимизм, топливо в запасе еще есть. Сейчас расскажем, почему ипотеку рано списывать со счетов:

1️⃣ В сегменте льготной ипотеки навели порядок с лимитами - не придется каждые две недели тормозить выдачи в поисках денег. Вдобавок, банкам повысили надбавку по выдаче льготных кредитов.

2️⃣ ЦБ снизил макронадбавки по ипотеке с LTV 70-80% и ПДН <70%. На русский это означает, что заемщику с низкой долговой нагрузкой будут охотнее одобрять ипотеку.

3️⃣ Все еще рассчитываем на снижение ставки ближе к концу года. Пока ждём осторожно, но последние новости из Эр-Рияда говорят, что сценарий может реализоваться быстрее.

4️⃣ Наконец, к середине года ждем новостей по внедрению национального НКЛ. Эта штука должна высвободить ликвидность для банков, а те, в свою очередь, смягчат условия выдачи кредитов и вернут ставки на привычный уровень "ключ +(2-4) пп" (сейчас накидывают 7-8 пп)

В совокупности это даст рынку возможность восстановиться до 300-350 млрд руб. выдач в месяц при прочих равных.

А вот на "прочих равных" остановимся поподробнее. Есть основания полагать, что выдачи семейной ипотеки в этом году могут хорошо рвануть:

▪️Во-первых, с конца января число заявок на семейку, принятых банками, выросло до 45-50 тыс. шт. в неделю. Примерно столько же заявок поступало в ажиотажные месяцы 2023 года и в мае-июне 2024 - а ведь тогда под критерии семейки подходило в 1,5 раза больше семей. Сейчас этот поток сдерживается банками - доля отказов выросла с 40% в 2П23 до 60%. Когда описанные выше п.1-4 начнут приносить эффект, увидим мощный прирост в выдачах семейки.

▪️Во-вторых, несмотря на то, что критерии получателей семейной ипотеки ужесточили, под нее все еще попадают 7 млн семей (именно семей, а ведь право получить семейку имеют оба родителя), из них лишь 1,3 млн ее уже оформили. Потенциал рынка огромен, и решение проблем с выдачами может стать триггером к росту спроса.

В общем, массовых распродаж с такими вводными мы бы не ждали😉

@DomusVerus

Задача аналитики – смотреть в будущее, оценивать риски и возможности. Но иногда стоит посмотреть и в недавнее прошлое, чтобы увидеть «большую картину». Отличный пример – развитие рынка ипотеки за последние 20 лет.

Кредиты сроком на 5 лет, ставки до 40% и всего несколько сотен заемщиков – это статистика ипотечного кредитования в 1998 году, когда рынок только зарождался (был принят соответствующий федеральный закон).

В последующие семь лет был совершен рывок – к 2005 году уже 40 тыс. семей взяли кредит. Но и эта цифра выглядит незначительной на фоне показателей, например, 2023 года, когда банки могли выдавать в полтора раза больше займов всего за одну неделю.

Рынок ипотеки развивался и самостоятельно, и с опорой на поддержку государства. Результатом стало то, что за прошедшие 20 лет каждая четвертая российская семья смогла улучшить свои жилищные условия, удовлетворить базовую потребность – в жилье: выдано более 18 млн ипотечных кредитов на более чем 45 трлн руб., приобретено ~1 трлн кв. м жилья (~25% жилфонда).

При этом ипотека остается самым качественным сегментом кредитования физлиц. По потребительским кредитам доля просроченной задолженности – более 8%, по ипотечным – 0,6%.

И если смотреть в будущее, то видны горизонты роста. Ипотечный портфель сегодня – более 10% ВВП (21,8 трлн руб.), и это всё ещё гораздо меньше, чем в зарубежных странах.

В соответствии с действующим нацпроектом «Инфраструктура для жизни», к 2030 году портфель ипотеки должен приблизиться к 13% ВВП, то есть увеличиться ещё примерно на 15 трлн руб.

@domresearch

Есть еще порох в пороховницах?

По итогам февраля 2025 года объем жилья в стадии строительства вырос. Рост совсем незначительный, но в общем контексте развития рынка жилья - интересный. Объем вывода новых проектов превышает показатели сдачи жилья в эксплуатацию. И все это происходит на фоне слабых продаж, поиска новых путей стимулирования рынка и апокалиптических прогнозов.

По данным ЕИСЖС в конце февраля в стадии строительства находилось 113,7 млн. кв. м жилья. Это на 0,6% больше предыдущего месяца и на 7% превышает показатель аналогичного периода 2024 года.

Среди регионов, где заметно вырос показатель текущего строительства за прошедший месяц:

◾️Воронежская область: +132 тыс. кв. м (+7%)
◾️Ставропольский край: +128 +132 тыс. кв. м (+7%)
◾️Ленинградская область: +100 тыс. кв. м (+3%)

Конечно, небольшой рост одного месяца не показателен и уже в скором времени мы можем увидеть сжатие предложения. Но пока на рынке новостроек остается немало оптимистов среди девелоперов и банков, которые готовы финансировать новые проекты.

@REBURG

Забавный план цифровизации стройотрасли от Минстроя.

Почти такой же пустой, как "дорожная карта" по развитию лифтовой отрасли от Марата Хуснуллина.

Крупные изменения в стройотрасли с 1 марта.

• Девелоперам разрешат собственный стандарт отделки квартир, который должен соответствовать минимальным требованиям Минстроя. "Потребительский экстремизм" наконец-то будет побежден.

• Вводятся пока еще необязательные (только с господдержкой) эскроу-счета при строительстве загородного дома по договору подряда.

• Вступает в силу закон, которым определяется трехлетний срок для освоения земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, садовых и огородных. Если ранее у собственника могли изъять землю, если он ее не освоил в течение трех лет, то с 1 марта срок до возможного изъятия увеличивается до 5-7 лет.

• Поменяется порядок оплаты за отопление. Регионы, где жители платят за отопление по факту, теряют право переходить на равномерный способ оплаты в течение года. Остальные смогут либо продолжить применение этого способа, либо в будущем перейдут на оплату по факту.

• ЦБ снизит надбавки к коэффициентам риска по некоторым ипотечным кредитам, что облегчит жизнь ипотечным продуктам. Банки, выдавая ипотеку, будут использовать меньше капитала под такие кредиты.

• Сделки по земле не будут регистрировать, если в ЕГРН не будет данных о местоположении границ участка. Его нельзя будет поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или какой-либо недострой.

• Начинает работать закон, который требует оформлять индивидуальные жилые дома и другие постройки сразу после завершения строительства. До этого ставить здания и сооружения на кадастровый учет и регистрировать на них права было не обязательно.

Театральная постановка про домовые чаты — очень смешно😃

Спасибо Александру Зильберту из Группы «ЛСР» за материал 😉

Тезисно:

1️⃣ когда мы говорим про спрос, мы, как правило, подразумеваем только потребительский спрос: некоторое домохозяйство готово приобрести какой-то товар/услугу по определенной цене. Чем ниже цена, тем больше желающих потребителей

2️⃣но товары не продаются по любым ценам. если вы заходили в какой-то дорогой магазин (дилерский центр дорогих автомобилей или люксовая одежда), когда там никого не было (и вообще есть сомнения, что там кто-то бывает). Но даже несмотря на то, что вы там единственный покупатель, продавец не соглашается продать вам сумку Louis Vuitton за рубль.

3️⃣есть некоторая цена, ниже которой продавец не согласится отдать вам товар, а барбер не станет вас стричь, даже если у него сегодня ожидается 0 клиентов. Продавец уверен, что сможет продать товар в будущем дороже

4️⃣продавец таким образом неявно предъявляет «спрос на собственный товар»

5️⃣ в этой ситуации количество сделок нам ничего не говорит о спросе (и возможном движении цен)

6️⃣ Количество сделок говорит о том, как распределен товар (в ограниченном количестве) между производителем и потребителем

Хороший пример - 2020-2021 года и ввод льготной ипотеки. Количество сделок на первичном рынке оказалось сопоставимым 2019 и 2018 (со всеми оговорками про переход на эскроу). А вот цены нам сказали, что спрос сильно изменился. Но он изменился у производителей, которые «увеличили собственный спрос», запустив больше новых проектов.

Попробуйте переложить эту логику на вторичный рынок. Влияет ли количество сделок на благосостояние (в широком смысле) владельцев недвижимости? (ответ вроде очевиден, но мнений, наверняка, будет очень много и разных).

Поэтому для понимания будущей динамики цен, сперва смотрим на динамику портфеля строительства (вводы и запуски): спрос на жилье со стороны строителей растет или снижается? Уже после этого смотрим на количество сделок и решаем насколько неадекватные дегенераты участники рынка и есть ли у вас информационное преимущество, чтобы бидовать против рынка?

2/2
#жилье
@unexpectedvalue

Сбер вернет во II квартале ипотеку с сохранением ставки для покупателя квартиры, находящейся уже в ипотеке

Лидер дивизиона «Готовое жилье» «Домклик» Александр Лобов отметил, что сейчас она доступна только для родственников.

Как это работает
Для покупателя сохраняются все условия по ипотеке продавца — оставшийся срок, остаток задолженности по кредиту, ставка и ежемесячный платёж. Стоимость недвижимости продавец определяет самостоятельно.

При этом задолженность переводится на покупателя, а разницу он выплачивает продавцу из собственных средств.

Риелторы шутят.