Напоминаем, что с марта ДДУ в строительстве нужно будет предоставлять на госрегистрацию только в электронном формате

С 1 марта 2025 года начнет действовать Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ. 

Он устанавливает порядок электронного взаимодействия Росреестра и юридических лиц. 

В чем суть

Среди прочих изменений: 

1️⃣Юрлица должны будут, после подписания передаточного акта, самостоятельно подавать в Росреестр следующие электронные документы: 

🟦заявления на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав; 
🟦прилагаемые к заявлению документы.  

Бумажные документы будут возвращаться без рассмотрения.  

2️⃣После завершения регистрации застройщик обязан передать участнику долевого строительства выписку из ЕГРН. 

Передать электронные документы в Росреестр можно через:

🟦личный кабинет на сайте Росреестра;
🟦сервис прямого доступа (СПД-3);
🟦сервис взаимодействия с Росреестром и Адаптер электронного взаимодействия (Адаптер);
🟦федеральную государственную информационную систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ);
🟦другими способами, предусмотренными п. 2 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».  

@developers_policy  

Банк России в марте снизит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам

В чем суть

🟦Регулятор уменьшить с 1 марта 2025 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом более 20%, предоставленным заемщикам с ПДН менее 70%.

В более рискованных сегментах надбавки остаются неизменными.

🟦Также с 1 июля 2025 года ЦБ начнет использовать для ограничения рисков в этих сегментах инструмент макропруденциальных лимитов и может пересмотреть значения надбавок.

«Его размер на 1 января 2025 года составил 1,6% от задолженности по ипотечным кредитам за вычетом резервов на возможные потери по ссудам. По оценке Банка России, буфера в размере 2% будет достаточно для покрытия потерь по ипотечным кредитам в случае реализации рискового сценария», – отмечает ЦБ.

@developers_policy

🏛 Главное с пресс-конференции главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной:

🔸Сегодня на заседании ЦБ не обсуждал снижение ключевой ставки, но рассматривал вариант ее повышения.

«Горизонт снижения ставки... Ну вы видели, наверное, обратили внимание на наш прогноз ключевой ставки и тот интервал, который мы дали. Он предполагает как возможное снижение ставки в этом году, так и возможное повышение ставки в этом году. Все зависит от того, как сформируется тенденция»,— сказала она

🔸Банк России поднимет вопрос нового повышения ключевой ставки на ближайшем заседании, если набранной жесткости денежно-кредитной политики окажется недостаточно.

🔸Регулятор оценивает показатель инфляции в 10% как неприемлемо высокий.

🔸Набиуллина назвала преждевременным влияние переговоров РФ и США по Украине на денежно-кредитную политику.

«В базовом сценарии у нас нет этого фактора. Пока, мне кажется, это преждевременно включать в сценарий, тем более в базовый. Все будет зависеть от развития ситуации, сейчас просчитать точно влияние на экономику инфляции, мне кажется, мало возможно»,— сказала она.

🔸Банк России не обладает полномочиями замораживать вклады, такие полномочия и не нужны.

«У Банка России нет таких полномочий по законодательству, нет. Кроме того, эти полномочия абсолютно не нужны. Как я уже говорила, это бессмыслица»,— сказала глава ЦБ в ходе пресс-конференции, отвечая на вопрос, есть ли у ЦБ РФ мандат замораживать вклады в коммерческих банках.

🔸Банк России не ожидает волны банкротств компаний на фоне высокой стоимости кредитов.

«Нет, мы не ожидаем волны банкротств. Да, конечно, есть сильно закредитованные компании, для которых рост стоимости и обслуживания долга — это важный фактор, который снижает их прибыль существенно. Но для большинства компаний финансовое положение прежде всего зависит от роста издержек, может ухудшаться, если будут продолжать расти такими же темпами основные издержки, связанные с сырьем, материалом, оплатой труда, повышением тарифов, более дорогой транспортной логистикой, в том числе из-за санкций».

Правительством одобрено расширение переченя случаев для регистрации прав, ограничений и обременений недвижимости 

В чем суть  

1️⃣В ЕГРН теперь будут включаться сведения об установленном порядке владения и пользования долями недвижимости. Например, долями в квартире или доме.

Для этого владельцы долей должны будут заключить и нотариально заверить соглашение о таком порядке. 

Запись в ЕГРН будет сохраняться при переходе доли к другому лицу. Это избавит от необходимости перезаключать соглашение при изменении состава участников долей.  

2️⃣Появится возможность госрегистрации права: 

🟦безвозмездного пользования объектами недвижимости; 
🟦пользования жилым помещением, которое получено по завещательному отказу в качестве обременения недвижимого имущества.    

Все эти меры будут закреплены в Гражданском кодексе. Они должны помочь наследникам, покупателям недвижимости получать информацию о том, что в отношении такого имущества имеются обременения прав.  

Напоминаем  

Сейчас договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (кроме земельных участков и ОКН) не подлежат государственной регистрации. 

Из-за этого потенциальный покупатель такой недвижимости не может из открытых источников узнать, что у такого помещения есть ссудополучатель. Новый собственник недвижимости узнает об обременении только после покупки, когда его права на недвижимость начинают оспариваться.  

@developers_policy  

На заметку  

Что такое договор безвозмездного пользования недвижимостью и завещательный отказ

Дадим пояснения в тему предыдущего поста. Вдруг, кому пригодится. 

1️⃣Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда) — это договор, который заключается между двумя сторонами для того, чтобы одна сторона предоставила в пользование другой стороне имущество на определенный срок и без оплаты. 

На примере недвижимого имущества.

Ссуда — это безвозмездная передача в пользование квартиры, дома, земельного участка (ЗУ). Она отличается от дарения тем, что передачи права собственности не происходит. То есть квартирой, (домом, ЗУ)  можно пользоваться какое-то время, но потом надо вернуть владельцу в том же состоянии.  

На практике бывает так, что гражданин, получивший имущество в пользование, выставляет его на продажу в качестве собственника. Узнать о таком нюансе, пользуясь открытыми источниками информации, невозможно. И потенциальные покупатели рискуют получить вместо квартиры судебные разбирательства и потерю денег.

2️⃣Завещательный отказ — это тот случай, когда наследодатель возлагает на своих наследников обязанность выполнить те или иные действия в пользу конкретного третьего лица. 

Например, в завещании может быть указано, что сын, получивший в наследство дом, должен разрешить пользоваться им условному Ивану Петровичу, совершенно постороннему лицу. 

Эта информация тоже отсутствует в открытом доступе.

Соответственно, если такой дом будет продан, то покупатель получит в нагрузку к нему и Ивана Петровича, имеющего полное право там проживать. 

Поэтому очень хорошо, что будут внесены изменения в ГК РФ (уже одобрены Правительством), позволяющие отражать в ЕГРН сведения о подобных обременениях имущества.   

@developers_policy  

Нуждающиеся в восстановлении строения из реестра объектов культурного наследия соберут в отдельном реестре

Это следует из законопроекта, внесенного в Госдуму сенаторами во главе с Валентиной Матвиенко.

В чем суть

Планируется создать масштабный реестр, пополнив его информацией не только о самих памятниках, но и о том, чем их восстановление может быть интересно в инвестиционных целях.

Предлагается объединить и разместить информацию об исторических объектах, нуждающихся в восстановлении, на площадке Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

В сведения хотят включить не только техническую информацию о самих объектах и их текущем состоянии, но и об охранных обязательствах и ограничениях использования, а также об объеме и ходе работ по их восстановлению, аналитические и статистические материалы.

➡️Это поможет потенциальным инвесторам получить полноценную картину имеющихся вариантов в разных регионах, оценить и сравнить предлагаемые объекты и рентабельность их восстановления.

@developers_policy

Об усилении контроля за СРО

Идет обсуждение Проекта Постановления Правительства «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 25 июня 2021 г. № 1006».  

В чем суть 

Предлагается усилить контроль за работой СРО. 

1️⃣Определяется порядок проведения обязательных профилактических визитов к СРО, в т. ч. основания для их проведения.

2️⃣Вводится обязанность для проверяющих — использовать мобильное приложение «Инспектор»: 

🟦при проведении контрольных и профилактических мероприятий;  
🟦при выдаче предписаний об устранении выявленных нарушений.

3️⃣Устанавливаются случаи, при которых проведение проверок нужно согласовывать с органами прокуратуры.  

@developers_policy  

Судебная практика

ВС РФ об ответственности подрядчика за скрытые дефекты

Определение ВС РФ от 05.02.2025 г № 303-ЭС24-16745 по делу А59-561/2019

 Верховный суд подтвердил, что Подрядчик обязан устранять скрытые дефекты, которые выявлены при эксплуатации сданного объекта.  

Основные выводы ВС РФ 

🟦Если скрытые дефекты выявлены Заказчиком после подписания акта приемки, то Подрядчик все равно за них отвечает и должен устранить. 

🟦Обязанность доказывать, что выявленные проблемы являются эксплуатационными, а не скрытыми дефектами, лежит на Подрядчике.

🟦При экспертизе в обязательном порядке должна учитываться проектная и исполнительная документация. 

🟦Если было проведено несколько экспертиз с несовпадающими результатами, суд должен назначить дополнительную экспертизу, чтобы устранить противоречия.

@developers_policy