Телеграм-канал «Законы стройки» с любовью🤍

Специально для вас создали ламповый стикерпак, приуроченный к Новому году!

В наше время никуда без стикеров🎅

В новом году сделки с земельными участками нельзя будет проводить без межевания 

1️⃣С 1 марта 2025 в Росреестре нельзя будет зарегистрировать сделку с земельными участками (ЗУ), если их границы не внесены в ЕГРН. 

Такое нововведение содержится в Федеральном законе от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Для этого в ст. 26 Закона «О государственной регистрации недвижимости» вносятся дополнительные пункты о том, что если границы ЗУ отсутствуют в ЕГРН, то сделки с такими участками и ОКС, расположенными на них, будут приостанавливаться. 

Обратной силы Закон не имеет. Соответственно эти изменения будут применяться только к тем сделкам, которые будут регистрироваться после 1 марта 2025 года.

2️⃣Вводится принцип «построил — оформи». В соответствии с ним, объекты ИЖС придется оформлять в собственность сразу после окончания строительства, для того, чтобы можно было их эксплуатировать.    

@developers_policy  

Утверждены новые XML-схемы

Под конец года Минстрой разместил на сайте две новые утвержденные XML-схемы для этапа инженерных изысканий и проектирования:

1️⃣Раздел №1 проектной документации «Пояснительная записка» (версия 1.05).

2️⃣ XML-схема заключения экспертизы (V1.03).

@developers_policy  

🥂Поздравляем с наступающим Новым годом!

Желаем, чтобы 2025-й принес благополучие в ваши семьи, богатство и уют в ваши дома, спокойствие и гармонию в ваши души, а также перспективы и успех в делах.

С праздником! Команда тг-канала «Законы стройки».

Кадастровая стоимость: что делать, если собственник с ней не согласен

Новогодние выходные — это лучшее время побыть вне суеты, узнать что-то новое или вспомнить хорошо забытое старое)

Давайте вспомним про кадастровую стоимость. От нее зависят многие расходы владельца недвижимости. Поэтому, если есть уверенность в том, что при оценке была допущена ошибка, то имеет смысл ее оспорить. 

Например, если неправильно указана площадь квартиры, то можно обратиться с заявлением в МФЦ. К заявлению следует приложить документы на квартиру. 

Если ошибка не очевидна, но владелец недвижимости не согласен с кадастровой стоимостью, то он может: 

⬩ обратиться в комиссию при Росреестре;
⬩ обратиться в суд. 

💋Как правило обращаться в комиссию при Росреестре необязательно. 

Этот вариант — для компаний, у которых стоимость принадлежащей им недвижимости, оценивалась по старым правилам (закон «Об оценочной деятельности»). 

💋Для тех компании, чья недвижимость оценивалась по новым правилам (а также физлица), могут обратиться сразу в суд. 

💋Документы, которые необходимы при оспаривании кадастровой стоимости: 

⬩ выписка из ЕГРН;
⬩ копия договора о передаче прав на недвижимость( договоры купли-продажи и т. д.);
⬩ доказательства того, что для определения его стоимости объекта, использовались недостоверные сведения;
⬩ отчет об оценке стоимости объекта (если рыночная цена не совпадает с кадастровой);
⬩ другие документы, которые будут затребованы в процессе.

@developers_policy  

Позовите дворника! Или что делать, если снег и сосульки никто не убирает? 

Зима — это не только красиво падающие снежинки, морозный воздух и окутанные снегом деревья. Но еще и нечищенные ото льда и снега дороги и тротуары, пугающие наледи на крышах и сосульки, которые норовят сорваться на головы прохожих. 

Если вы видите наледь и сосульки, но не видите дворника, который их убирает, то можете смело обращаться в объединенную диспетчерскую службу (ОДС) или аварийно-диспетчерскую службу (АДС). 

💋Эти службы обязаны оперативно принимать меры по очистке кровель  от снега и наледи — п. 2.7.1 Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Работать они должны круглосуточно — п. 12, 13 ПП РФ от 15 мая 2013 г. N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».   

@developers_policy   

На заметку

Из чего складывается стоимость услуг управляющей компании 

Нам часто задают вопросы, касающиеся расценок на услуги управляющих компаний (УК). 

Объясняем, как они формируются.

1️⃣Тарифы на оплату ремонта и обслуживания определяются на общем собрании владельцев помещений, расположенных в конкретном МКД. 

Для жильцов муниципальных квартир тарифы могут быть другими — их устанавливает местный муниципалитет.

Тариф указывается в договоре управления.

2️⃣Величина тарифа зависит от количества работ, выполняемых УК и от частоты их выполнения. Поэтому уменьшить тариф можно только сократив количество работ. 

Тариф на услуги фиксируется на срок не менее одного года. Удерживать его на больший срок вряд ли получиться — стоимость работ подрядчиков растет и если денег на их оплату не хватает, то деятельность УК становится убыточной. В таком случае УК может отказаться от управления домом. 
 
3️⃣Порядок формирования тарифа на плату за содержание и ремонт общего имущества МКД

⬩ УК предлагает свой тариф и обосновывает его составляющие.  
⬩ Собственники помещений на общем собрании голосуют за предложенные цены. 
⬩ Если большинство их поддерживает, то тариф становится единым для всех.
⬩ Если большинство цены не одобрило, то как правило, проводится новое собрание, на котором рассматривается возможность более низкого тарифа или услуг другой УК. 

@developers_policy

Многие тг-каналы неправильно интерпретировали слова заместителя министра энергетики Евгения Грабчака о «конце эры дешёвой электроэнергии», вырвав фразу из контекста. Полное заявление чиновника👇

«Когда строят ЦОДы, в том числе для нужд банков, приходят за госсубсидиями и обоснованиями, говорят: “Недорогая энергия, подключите нас к сетям ФСК”. Но энергия денег стоит. Эра дешевой энергии закончилась. Давайте к этому привыкать. Сейчас не до жиру», — сказал Грабчак.

Он отметил, что для окупаемости инвестиций в строительство новых генерирующих мощностей стоимость электроэнергии может вырасти в 2-3 раза.

Замминистра указал, что текущие экономические условия требуют пересмотра подхода к ценообразованию на электроэнергию, особенно для крупных промышленных потребителей, так как развитие энергетической инфраструктуры напрямую зависит от ее окупаемости.

«Я, конечно, понимаю коллег-банкиров, которые говорят про окупаемость с энергетики не хуже, чем по другим отраслям. Вопрос тогда, готовы ли вы, как потребитель, точечно платить за электроэнергию в 3 раза больше, тогда мы, как отрасль, будем готовы к инвестициям», — добавил он.

ВС РФ  об условиях выкупа без торгов земельного участка под объектом недвижимости 

Таких условий три: 

1️⃣Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке (ЗУ) должны принадлежать потенциальному покупателю. 

То есть, право на выкуп ЗУ без проведения торгов появляется только тогда, когда имеется право собственности на недвижимость. Если же его нет, то отсутствует и исключительное право на выкуп земельного участка. 

2️⃣Объекты недвижимости соответствуют виду разрешенного использования ЗУ.

Соответственно, право на покупку без торгов ЗУ, находящегося в госсобственности, зависит от достижения той цели, для которой землю сдали в аренду.

3️⃣Объекты недвижимости занимают такую площадь ЗУ, которая нужна для эксплуатации недвижимости. 

Кроме того, выкупить ЗУ, на котором строится основной объект недвижимости, возможно только после полного окончания его строительства. Выкупить только часть ЗУ невозможно. 

Определение ВС РФ по делу № А45-26765/2023.

@developers_policy  

С 1 января 2025 года судебные приставы получили право взыскивать долги в цифровых рублях

Это можно делать в тех случаях, когда на банковских счетах или вкладах должника недостаточно средств в традиционных рублях, иностранной валюте или драгоценных металлах.

Механизм взыскания предполагает, что оператор платформы цифрового рубля по запросу судебного пристава переведёт необходимую сумму в цифровых рублях на депозитный счёт ФССП, после чего средства будут использованы для погашения задолженности.

👛При этом на цифровые кошельки не распространяется правило о сохранении суммы, равной прожиточному минимуму. Это означает, что все средства на таких счетах могут быть подвержены взысканию.

Напоминаем

Цифровой рубль — ещё одна форма национальной валюты России, помимо наличных и безналичных рублей, выпускаемая Банком России. Это уникальный токен, созданный с использованием технологии блокчейн. Хранение и оборот этих токенов будет происходить на специально созданной для этого платформе Банка России. Широкое использование цифровой национальной валюты планируется запустить с 1 июля 2025.

@developers_policy

О рисках покупки земельных участков в городской зоне

Покупая земельный участок (ЗУ) под застройку в черте города, можно столкнуться с ограничениями в его использовании. Например, потому что там установлена зона с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) в связи с расположенными там объектами культурного наследия (ОКН). 

Сведения о точных границах ЗОУИТ не всегда есть в ЕГРН — до 1 января 2028 года они могут считаться установленными даже при отсутствии сведений о них в едином реестре. 

При этом факт, что в ЕГРН нет сведений о ЗОУИТ, не является  поводом не выполнять требования к деятельности в границах территории ОКН  — п. 7 ст. 3.1 Закона «Об объектах культурного наследия». 

Соответственно, строительство на таком ЗУ может оказаться ограниченным или вообще недопустимым.

Поэтому приобретая ЗУ под застройку, нельзя руководствоваться только сведениями в ЕГРН. 

Еще до приобретения ЗУ следует:   

1️⃣Осмотреть ЗУ и территории вокруг на предмет наличия ОКН. Возможно с привлечением экспертов в области охраны памятников. 

2️⃣Сделать запрос в органы охраны объектов культурного наследия и выяснить — имеются ли ОКН на этом ЗУ и территориях рядом с ним.

3️⃣Проверить информацию об ОКН в ГПЗУ, правилах землепользования и застройки, генплане и других открытых источниках.

4️⃣В договор покупки включить: 

⬩ гарантии продавца об отсутствии на ЗУ и прилегающих территориях ОКН и связанных с ними ограничений.

⬩ право на односторонний отказ от договора, если гарантии отсутствия ОКН на ЗУ окажутся нарушенными. 

Соблюдение этих нюансов поможет снизить риски и сохранить средства на покупку ЗУ без ограничений. 

@developers_policy  

С 1 января начал действовать стандарт на выдачу ипотеки 

1 января 2025 года банки должны соблюдать установленный ЦБ ипотечный стандарт. 

Запрещены: 

1️⃣Субсидированная ипотека от застройщика. 

Схема, при которой покупатель вносил единовременный платеж и ставка ипотеки снижалась. За это застройщик уплачивал банку комиссию. И ее стоимость включал в цену квартиры. Цена становилась завышенной на 20% и более.  

С 1 июля 2025 года банки не смогут брать комиссию и напрямую от покупателей квартир. 

2️⃣Ипотека с аккредитивом. 

В отличие от эскроу-счетов деньги дольщиков, внесенные на аккредитив, не страхуются государством. Поэтому, если у банка отзовут лицензию, дольщик может потерять средства.

3️⃣Ипотека с кешбэком. 

Часть суммы из первого взноса на ипотеку возвращалась покупателю в виде кешбэка после сделки. Эта схема не устраивала банки, и предполагались риски для самих дольщиков, которые могли неправильно оценить свои возможности по выплате ипотеки. 

Кроме запретов, в стандарте есть рекомендации для банков. 

В частности: 

⬩ заключать ипотечные договоры на: 

- срок не более 30 лет;
- сумму не выше 80%  от стоимости объекта.

⬩ информировать желающих взять ипотеку о рисках взятия ипотеки, условиях кредита, о комиссиях, завышении цены и т. д. 

⬩ предоставлять информацию о доступных программах с господдержкой. 

🤔 Ждем новых интересных схем от застройщиков)

@developers_policy  

На заметку

Что надо помнить о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

Напомним основную информацию о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

1️⃣ЗОУИТ считается установленной на срок до 1 января 2028 года, если: 

⬩ зона установлена до 1 января 2025 года;
⬩ утверждено описание местоположения границ ЗОУИТ;
⬩ или границы ЗОУИТ обозначены на местности. 

2️⃣Если границы ЗОУИТ установлены до 1 января 2025 года, но не внесены в ЕГРН, то сведения о них будут внесены в ЕГРН в срок до 1 января 2028 года. 

3️⃣С 1 января 2025 года прекращают существование ориентировочные расчетные санитарно-защитные зоны (СЗЗ). 

Кроме того, в них перестают действовать ограничения использования земельных участков.

4️⃣Если до 1 января 2025 года ЗОУИТ не была установлена, то она должна быть установлена органами власти до 1 января 2028 года. 

5️⃣С 1 января 2025 года заканчивается разрешение для застройщиков: 

- не устанавливать или не изменять СЗЗ до дня направления заявления о выдаче разрешения на строительство ОКС;
- не вносить сведения о таких зонах в ЕГРН.

До 1 января это можно было не делать для ОКС, которые планируется строить или реконструировать.  

@developers_policy  

Кто ответит за неприятности, произошедшие из-за гололеда 

Напоминаем, если вы поскользнулись или вам на голову упал пласт снега с крыши (или сосулька), то моральный и материальный ущерб должны компенсировать те, по чьей халатности это произошло.

1️⃣УК или ТСЖ в МКД — если несчастный случай произошел на придомовой территории, за которую они отвечают. 

2️⃣Если инцедент произошел вблизи магазина (аптеки, кафе и т.д.), которая находится в МКД (или в пристройке к МКД), то в большинстве случаев отвечать будет также УК (ТСЖ). 

Так как собственник торговых площадей является и собственником нежилых помещений в МКД, участвует в общих собраниях, заключает договор с УК, платит ей за содержание, в том числе общедомового имущества (бывают исключения).

В данном случае действует Закон о защите прав потребителей, и если УК откажется возмещать ущерб добровольно, то ей грозит значительный штраф. 

3️⃣Если снег или сосулька упали на голову с крыши офисного здания или человек упал на его крыльце, то отвечать за это будет собственник здания или УК, работающая по договору управления.
 
4️⃣Если инцидент произошел на территории муниципального учреждения (школы, больницы) или на тротуаре, который не относится к придомовой территории МКД, а является частью муниципальной дороги, то к ответственности привлекается муниципальное образование.

5️⃣Если случилось ДТП из-за зимней скользкости или навалов снега на дороге, то отвечать за это должен владелец дороги. Привлечь его к ответственности достаточно проблематично, но при участии опытных юристов, реально. 

@developers_policy