Новый год начинаем без иллюзий ❌

С 1 января в России вступил в силу новый стандарт защиты ипотечных заемщиков. Он запрещает субсидирование застройщиками ставок, если это приводит к удорожанию жилья, а также исключает практику ипотеки с кешбэком. Регулятор, ЦБ и Минфин уверены: документ снизит риски для заемщиков и сделает рынок прозрачнее. Но что это значит для участников рынка? Ниже приведены ключевые изменения👇

▫️Теперь застройщики не могут снижать ставки, повышая при этом цену жилья. Это перекрывает популярную схему, которая, по данным экспертов, удорожала квартиры на 10-20%.
▫️Средства на первоначальный взнос должны быть личными. ЦБ считает, что это снизит риск неоправданных долгов.
▫️Деньги заемщиков переводятся продавцу не позднее пяти дней, что уменьшает риск потери средств.
▫️Банк обязан раскрывать риски и объяснять разницу в стоимости кредита при использовании услуг по снижению ставок.

С одной стороны, заемщики больше не будут переплачивать за маркетинговые уловки. С другой – строительный рынок, особенно сегмент новостроек, ощутит давление. Застройщикам теперь сложно стимулировать спрос без повышения цен.

Новый стандарт – попытка решить проблему рисков и недобросовестных схем, но он может замедлить рынок новостроек. Покупателям станет сложнее, особенно в условиях роста ставок, а застройщики вынуждены искать новые способы привлечения клиентов. Все же главное, что документ нацелен на долгосрочную стабильность, где заемщики перестанут быть жертвами «выгодных» предложений, ведущих к росту долговой нагрузки.

Новый вектор на рынке семейной ипотеки📈

Семейная ипотека становится главным драйвером рынка недвижимости России в 2025 году. После снятия лимитов по программе правительство ожидает, что более половины всех жилищных займов придётся именно на неё. Это логично: условия субсидирования привлекательны для семей, а доступ к льготным ставкам смягчает последствия роста ипотечных ставок.

Однако рост популярности семейной ипотеки несёт и риски. Высокий спрос может подстегнуть цены на новостройки, особенно в условиях ограниченного предложения. Вместо улучшения доступности жилья рынок может столкнуться с очередной волной ценового роста.

Другой тренд — взрывной рост строительства частных домов. Эксперты прогнозируют трёхкратное увеличение интереса к загородному жилью уже к весне 2025 года. Высокие цены на квартиры и недостаток комфортного пространства в городах толкают покупателей за черту мегаполисов. Это может привести к оживлению рынка ИЖС, но создаёт и новые вызовы: инфраструктурный дефицит и зависимость от государственных субсидий.

✍️Прошлый год запомнился высокими ставками, рекордными объёмами ипотеки и удорожанием аренды. Основной вывод очевиден: поддержка семейной ипотеки — важный шаг, но необходимы меры для сдерживания цен и развития инфраструктуры в пригородах. Если государство ограничится субсидиями, рынок рискует перегреться.

ВС РФ  об условиях выкупа без торгов земельного участка под объектом недвижимости 

Таких условий три: 

1️⃣Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке (ЗУ) должны принадлежать потенциальному покупателю. 

То есть, право на выкуп ЗУ без проведения торгов появляется только тогда, когда имеется право собственности на недвижимость. Если же его нет, то отсутствует и исключительное право на выкуп земельного участка. 

2️⃣Объекты недвижимости соответствуют виду разрешенного использования ЗУ.

Соответственно, право на покупку без торгов ЗУ, находящегося в госсобственности, зависит от достижения той цели, для которой землю сдали в аренду.

3️⃣Объекты недвижимости занимают такую площадь ЗУ, которая нужна для эксплуатации недвижимости. 

Кроме того, выкупить ЗУ, на котором строится основной объект недвижимости, возможно только после полного окончания его строительства. Выкупить только часть ЗУ невозможно. 

Определение ВС РФ по делу № А45-26765/2023.

@developers_policy  

✏️Немного о господдержке

Депутат Буцкая озвучила шокирующую статистику: в прошлом году лишь 2,5% нуждающихся семей получили жилье по соцнайму. Это всего 41 тысяча семей из более чем двух миллионов, стоящих в очереди. По текущим темпам большинству молодых семей придется ждать льготного жилья до 20 лет.

📌Параллельно обсуждается запуск «вкладов для бедных» до 01.07.25г. (какая говорящая дата). Ставки будут чуть выше, чем по обычным депозитам, но сумма ограничена 50 тыс ₽. Предполагается, что такие вклады станут инструментом для людей с невысокими доходами.
Столь длительное ожидание соцжилья — крах государственной жилищной политики. Данная цифра говорит о системной неэффективности, недостатке финансирования и отсутствии реальных механизмов помощи. Что касается вкладов для бедных, это скорее символический жест, чем способ преодоления бедности. Порог в 50 тыс ₽ делает их больше маркетинговым ходом, чем решением.

❌Недоступные метры

Экономисты все чаще заявляют, что в 2025 году ипотека станет недоступной для большинства россиян. Основные причины — высокий рост ставок и жесткие требования к доходу заемщиков. Например, покупка квартиры стоимостью 16 млн ₽ потребует дохода более 400 тыс в месяц для одобрения займа. При этом итоговые выплаты по 30-летней ипотеке могут превысить стоимость жилья в 5 раз.

📌ЦБ со своей стороны напоминает: если у заемщика нет средств на первоначальный взнос, ипотека для него — рискованный шаг.

Текущая политика делает ипотеку привилегией состоятельных граждан, вытесняя из рынка средний класс. Если экономическая ситуация и ставки не изменятся, большинство россиян останутся за бортом жилищных кредитов.

🎄Разыгрываю AirPods 4 по случаю Нового года 🎄

Условия:
1. Быть подписанным на Телеграм-канал «Инсайдер.Главный по домам»
2. Оставить комментарий с мемом/видео про новостройки, домовые чаты или ипотеку под этим постом в канале «Инсайдер.Главный по домам»
Заодно все достойное потом выложу постами 😎

*можно неограниченное количество комментариев, но остроумных и разных.

☝🏻Итоги подведу в 9:00 (мск) 8 января, выбрав с помощью рандомайзера один из комментариев (выложу постом видео подведения итогов). Эквивалент стоимости AirPods 4 в DNS переведу автору на карту, чтобы не отправлять подарок, если вы из Сызрани😉

Кто платит больше ❓

В конце 2024 года средняя стоимость 100 кВт/ч для бытового потребителя в странах Евросоюза составила от €15 до €50, в зависимости от страны. Для сравнения, в России те же 100 кВт/ч обошлись в среднем в €4,2.

✋🏻Но радоваться рано. Замминистра энергетики Грабчак прямо заявил: эпоха дешёвой электроэнергии в нашей стране завершилась. Будущая альтернатива — либо удвоение или даже утроение тарифов, либо жёсткие ограничения на потребление.

Россия десятилетиями жила в иллюзии "неисчерпаемых" энергоресурсов. Сейчас эта модель уже исчерпала себя. ЕС платит больше, но за качество, инфраструктуру и якобы «зелёную» энергию. Россия, в свою очередь, имеет низкие тарифы, но вместе с тем — стагнацию отрасли.

В Хабаровске продолжаются кадровые перестановки⚖️

Губернатор Хабаровского края Михаил Демешин демонстрирует твердую позицию: работа — не ради галочки, а для реального результата. Очистка госаппарата от неэффективных сотрудников и реформа строительной отрасли стали его приоритетами:

«Реформирование строительной отрасли – реакция не только на нынешнее её состояние, но прежде всего на запрос жителей Хабаровского края. Для кардинальных изменений требуются руководители нового формата».

🔍Увольнение экс-министра строительства Алексея Дубова показало, что "по собственному желанию" в регионе теперь нередко означает "по инициативе руководителя". Далее последовали новые назначения: Анастасия Зотеева и Виктор Витиник, опытные управленцы, получили посты министра строительства края, а так же и.о. зампреда правительства, курирующего строительную сферу.

Очередной жертвой кадровой чистки стал и.о. начальника «Службы заказчика» Минстроя края Анатолий Иванов. Причина — затянувшееся строительство хабаровских дамб, которые стали символом провала управления.

Демешин показывает, что не потерпит бездействия и формализма. Однако реформы потребуют не только строгого отбора кадров, но и системного подхода. Время покажет, удастся ли превратить кадровую чистку в качественные изменения.

Долговая яма Китая💸

Долгое время Китай служил образцом экономического чуда, демонстрируя двузначные темпы роста. Однако за фасадом впечатляющих цифр скрывались системные проблемы, которые сегодня проявились в полной мере: демографический кризис, долговая перегрузка и пузырь на рынке недвижимости.
🧮Совокупный долг Китая уже превышает 300% ВВП, причём значительная его часть скрыта в сложных схемах местных органов власти. Это не просто экономическая нагрузка, а бомба замедленного действия, которая угрожает стабильности финансовой системы.
Кризис рынка недвижимости подчёркивает глубину проблемы. Миллионы пустующих квартир и «города-призраки» — результат многолетних инвестиций в нереализуемый спрос. Когда строительство перестало приносить прибыль, рынок начал рушиться, обнажая слабость экономической модели, зависящей от строительного бума.
Сокращение трудоспособного населения и старение общества усиливают давление на экономику. Без демографического роста КНР теряет главный ресурс, позволявший ему быстро расти в прошлом.
Китайская модель роста, основанная на долгах и непродуктивных инвестициях, дала сбой. Власти пытаются избежать масштабной реструктуризации долгов, но это лишь затягивает агонию. Их кризис — напоминание всему миру, что устойчивый рост невозможен без реальной экономической эффективности, прозрачных финансовых систем и сбалансированной демографии. Китай подошёл к границе, где старые методы больше не работают.

Спад продаж и рост цен на рынке недвижимости неизбежны 📉

В наступившем году объем продаж квартир в России сократится на 15%, а предложение новых объектов упадет вслед за снижением ввода жилья на 16% в 2024 году. Данный тренд, по прогнозам, приведет к росту цен на 5-6%, несмотря на высокую ключевую ставку. Сокращение объемов строительства отражает не только экономические сложности, но и меньшую доступность жилья для покупателей. Платежеспособный спрос остается под давлением, что может усилить стагнацию на рынке.

Интересно, что в 2025 году строители рассчитывают получать в среднем ₽175 тысяч в месяц, занимая третье место по зарплатным ожиданиям после IT-специалистов и работников индустрии красоты.

📌Для выхода из кризиса нужны целенаправленные меры: расширение программ льготной ипотеки, субсидии для застройщиков, поддержка покупательского спроса. Рынок жилья России находится в критической точке. Решения, принимаемые сегодня, определят, станет ли текущий кризис точкой отсчёта для восстановления или отправной точкой для долгосрочного спада.