Ничего хорошего не ждем🚫

Большинство россиян ожидают неблагоприятных изменений на рынке недвижимости. Так, 58% уверены, что цены на жилье вырастут в ближайшие полгода, а 62% предсказывают рост процентных ставок по ипотеке.

Такие ожидания могут быть связаны с экономической ситуацией, инфляцией, а также политикой банков и государства. Увеличение ставок делает ипотечное кредитование менее доступным для граждан, что в перспективе может сократить спрос на жилье. Однако в условиях ограниченного предложения это, скорее всего, не снизит цены, а лишь затруднит покупку недвижимости для большинства семей.

✍️Результаты опроса демонстрируют общий пессимизм населения в отношении доступности жилья. Чтобы изменить эту тенденцию, необходимо стабилизировать экономическую ситуацию и внедрять программы поддержки, которые помогут гражданам справляться с растущими расходами.

📍Беглов раскрыл карты

На Всероссийском форуме капитального ремонта и эксплуатации жилищного фонда губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов обсудил с министром строительства РФ Иреком Файзуллиным ключевые проблемы коммунальной системы. Основные акценты были сделаны на недофинансировании отрасли, нехватке кадров и состоянии старого жилого фонда.

Губернатор подчеркнул, что сфера ЖКХ постоянно испытывает нехватку финансов и специалистов. По его словам, низкие зарплаты отпугивают потенциальных работников, что ставит под угрозу функционирование системы. Это мнение Файзуллин поддержал, добавив, что к содержанию домов необходимо подходить особенно внимательно, учитывая сложные климатические условия.

📌Отдельно была затронута проблема «хрущёвок». Беглов отметил, что дома уже давно исчерпали свой ресурс, однако требуют модернизации, особенно утепления фасадов, чтобы избежать утечки тепла:

«Они свой срок отжили. Хотели на 25, потом на 50 лет, и они до сих пор живут. Ими надо заниматься».

Состояние системы ЖКХ вызывает серьёзные опасения. Очевидно, что проблемы будут только усугубляться. Власти, как видно из выступлений, понимают масштаб проблем, но недостаточно очевидно, каким образом они намерены их решать. Без чёткой стратегии риски для жильцов и коммунальной инфраструктуры останутся высокими.

Индекс доступности жилья в России📊

Индекс доступности жилья в ипотеку на рыночных условиях за последние три года значительно снизился, сократившись более чем в два раза. В 2021 году среднестатистическая семья могла позволить себе приобрести 40 м² первичного жилья или 47 м² вторичного. Однако в 2024 году этот показатель составляет лишь 15 м² и 23 м² соответственно. Из чего он складывается?

🟣Рост ставок по ипотеке. Ужесточение монетарной политики и инфляционные процессы привели к увеличению стоимости кредитов.
🟣Увеличение цен на жилье. Первичный и вторичный рынки демонстрировали рост цен, не компенсированный ростом доходов населения.
🟣Стагнация доходов. Реальные доходы граждан в последние годы не успевают за инфляцией, снижая покупательскую способность.

Сложившаяся тенденция может привести к снижению спроса на рынке, увеличению социальной напряженности и замедлению экономического роста. Одновременно сокращение доступности вынуждает семьи откладывать улучшение жилищных условий, что негативно сказывается на качестве жизни.

Необходимо развивать меры поддержки населения, такие как субсидирование ставок по ипотеке и программы льготного кредитования. Снижение доступности жилья — тревожный сигнал, который требует комплексных мер от государства, строительного сектора и банковской системы. Без активных действий этот тренд может иметь долгосрочные негативные последствия для экономики и социальной стабильности.

Доля сделок с рассрочкой в сфере недвижимости стремительно растёт 📈

За год она увеличилась с 5% до 40%. Неудивительно: при текущих ставках ипотека становится недоступной для большинства. Рассрочка же предоставляет гибкость — особенно с учетом сроков, которые некоторые застройщики растягивают до 2030 года. Покупатели надеются, что за это время ставки снизятся, и они смогут перейти на ипотеку.

Для многих рассрочка остаётся единственным вариантом без высоких ежемесячных платежей. Увеличение сроков позволяет выиграть время и скорректировать финансовую стратегию.

✏️Однако, несмотря на преимущества, рассрочка имеет свои минусы. При покупке в рассрочку скидки, которые часто предлагают застройщики при единовременной оплате, не действуют. Если к моменту конечного платежа не удастся собрать необходимую сумму, можно потерять права на объект.

Рассрочка сегодня выглядит удобным инструментом, особенно в условиях неопределённости и высоких ипотечных ставок. Все же важно правильно оценить свои возможности и финансовую дисциплину. Рассрочка может стать выходом для тех, кто уверен в своём будущем доходе, но превращается в риск для тех, кто надеется на случай.

⚖️Двойные стандарты финансирования

В условиях ужесточения банковской политики региональные застройщики оказались в сложной ситуации. По информации одного из участников рынка, ВТБ установил разные условия по первоначальному взносу для девелоперов. Так, покупатели жилья у крупных федеральных компаний (ПИК, ЛСР и "Эталон") в Екатеринбурге платят лишь 20% первоначального взноса, тогда как клиенты местных строительных компаний вынуждены отдавать 50%.

Сложившаяся дискриминация наносит серьёзный удар по продажам в регионах. Региональные девелоперы теряют конкурентоспособность, сталкиваясь с оттоком клиентов к столичным игрокам, предлагающим более доступные условия. Дополнительно усугубляет ситуацию комиссия банка в размере 19,1%, которую выплачивают все застройщики без исключения.

🧐Скорее всего, такие меры вызваны стремлением банка быстрее наполнить эскроу-счета и вернуть средства, выданные на крупные проекты федеральных девелоперов. Однако подобный подход демонстрирует несправедливость системы проектного финансирования: льготные условия доступны лишь сильнейшим, в то время как региональные компании вынуждены работать на пределе возможностей.

Существующий дисбаланс между крупными и региональными застройщиками угрожает развитию строительного рынка в регионах. Без поддержки и пересмотра правил игры местные компании могут потерять позиции, что приведёт к снижению конкуренции и ухудшению ситуации с доступным жильём в регионах.

KPI для губернаторов: иллюзия эффективности❓

Система KPI для губернаторов должна оценивать их работу, но многие показатели вызывают сомнения из-за ряда нюансов ⬇️

Доверие к власти. Официальные данные всегда выглядят прекрасно, но реальность часто расходится с отчетами.

Демография. Уменьшение численности населения и рождаемости – закономерный процесс, который трудно скрыть даже в отчетах.

Ввод недвижимости. В сложных регионах, где низкие доходы и нет инвесторов, эти показатели рискуют стать формальными.

Доходы и инвестиции. Высокие ставки и экономическая стагнация делают выполнение этих KPI почти невозможным.

📌Главная проблема – назначаемость губернаторов. Они подотчетны вышестоящим начальникам, а не людям. KPI превращаются в инструмент для создания "красивых" цифр, а не реальных изменений. Выборы могли бы вернуть контроль за властью народу.

Всем инвесторам в акции и облигации посвящается. Что мы имеем после интервью нового гендиректора «Самолета» Анны Акиньшиной 🏠

В компании уверены, что государство обязательно придумает антикризисные меры, потому что «строительная индустрия нуждается в поддержке».

В целом, держать акции вряд ли стоит, они уже падали на неделе до периода 2020 года, когда «Самолет» только вышел на биржу, и могут продолжить падать дальше. Проблемы с деньгами точно есть, но в ближайшие 3 месяца девелопер не обанкротится.

При этом у застройщика в феврале 2025-го планируется оферта по облигациям на 20 млрд рублей. Но ситуация в компании настолько сложная, что «Самолет» готовится предложить запредельно высокую ставку до 2028 года по облигациям, чтобы не погашать эти 20 млрд.

Возможно даже, застройщик договорится с крупнейшими держателями облигаций, чтобы они не продали свои облигации.

Если совсем всё будет плохо, то у публичной компании есть возможность сделать SPO (вторичное публичное размещение акций). Крупнейшие кредиторы могут поменять долги на долю в компании с большой скидкой.

⛔️Власти Ростова ставят застройщикам палки в колеса

Врио губернатора Юрий Слюсарь решил нажать на стоп-кран в строительной отрасли города, объявив о приостановке выдачи разрешений на строительство многоквартирных домов. Якобы из-за жалоб жителей на отсутствие социальной инфраструктуры. А если честно, это больше похоже на политический реванш и демонстрацию власти.

Не секрет, что за последние годы Ростов-на-Дону превратился в гигантскую стройплощадку. Новостройки росли, как грибы после дождя, но рядом с ними не появлялись ни школы, ни поликлиники, ни садики. Люди обоснованно возмущались, но проблема не нова, она копилась годами. Почему же теперь, после смены губернатора, эта тема стала приоритетной?

✔️Ответ прост: любой новый руководитель хочет показать, что он лучше предшественника. Слюсарь зашёл с козырей, но из-за его хода могут подвиснуть сотни проектов, тысячи рабочих мест и миллионы рублей в экономике региона. Бюрократическая "инвентаризация" выдачи разрешений — это не неделя, а месяцы, если не годы.

Местные застройщики, привыкшие к лояльности предыдущего губернатора, теперь оказались в подвешенном состоянии. Уход Голубева уже чувствовался как изменение климата, но теперь его последствия стали реальными. Проблема в том, что такое резкое торможение — как шоковая терапия не только для девелоперов, но и для простых жителей, которые ждали свои квартиры.

Системное решение инфраструктурных проблем — это годы работы, а не временный стоп. Люди продолжают переезжать в город, требуя жилья, но теперь мы рискуем получить обратный эффект: дорожание квартир, заморозку проектов, рост безработицы в строительной сфере. Одни проблемы просто сменят другие.

⚡️В Ростове-на-Дону сегодня приостановили выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов, а также проверят все выданные ранее РНС

В своем ТГ-канале врио губернатора Ростовской области Юрий Слюсарь сообщил, что причиной приостановки стало отсутствие социальной инфраструктуры (детсадов, школ и больниц) при строительстве многоэтажек.

📍И такое решение было принято несмотря на то, что о своих проектах в Ростове-на-Дону заявили сразу несколько крупных федеральных застройщиков.

Мы писали, что DOGMA хочет реализовать КРТ на 344,8 гектара на Кумженской улице. Недавно и ГК ТОЧНО решила построить свой первый жилой район «Столицыно», рассчитанный на 30 000 жителей, за 57 млрд рублей. А «Эталон» хотел строить в Ростове-на-Дону микрорайон сразу на 2,4 млн «квадратов» за 332,5 млрд рублей.

Также «Самолет» анонсировал ранее создание жилого района по улице Пойменной в Ростове-на-Дону за 101 млрд рублей на 650 тысяч кв. метров жилья.

Надеемся, все заявленные проекты пройдут проверку и будут реализованы🙌🏻

Тучи сгущаются 📉

Согласно прогнозам аналитиков, ключевая ставка в РФ будет оставаться двузначной в течение нескольких лет. Это обусловлено сохраняющимся высоким уровнем инфляции, которую не удастся стабилизировать ни в текущем, ни в следующем году.

📎Не забываем: длительная высокая ставка неизбежно создает препятствия для экономического роста и кредитной активности.

Рост инфляции станет главным вызовом для российской экономики в ближайшие годы. Уже сейчас высокие цены существенно влияют на покупательскую способность населения. В 2025 году, как отмечают аналитики, ситуация усугубится. Это, в свою очередь, окажет давление на малый и средний бизнес, зависящий от внутреннего спроса.

📎На этой неделе курс рубля снизился до отметки почти 115 за доллар, что стало самым низким значением с марта 2022 года.

Продолжительная высокая ключевая ставка в сочетании с инфляцией формирует замкнутый круг проблем: население и бизнес вынуждены сокращать расходы, угнетая экономику и снижая её устойчивость.

Укрепление рубля в краткосрочной перспективе лишь частично компенсирует макроэкономические вызовы. На фоне глобальной турбулентности и ограниченного доступа к международным рынкам российская экономика нуждается в новых драйверах роста для выхода из текущей стагнации.