Всё!
Можно констатировать факт, что банкиры больше не верят, что ситуация с ключевой ставкой может измениться к лучшему!
Спустя всего лишь несколько дней, банк ВТБ поднял минимальную ипотечную ставку сразу на 2,4п.п. (см. картинку слева). При том, что ЦБ поднял ключ всего на 2п.п.
И такое (скачек ставок по ипотеке выше скачка ключевой ставки) происходит впервые!

А теперь самое интересное.
Ежемесячный платеж по ипотеке по ставке 16,4% на 25 лет за крошечную квартиру в старом фонде на окраине Москвы ценой 10млн. рублей (см. картинку справа) теперь будет равен более 111 000 рублей!
Это почти в 4(!!!) раза выше, чем цена аренды такой квартиры!
Просто колоссальный разрыв...

Такая заградительная ставка по ипотеке - это самый настоящий похоронный марш для вторичного рынка недвижимости. Тем более если учесть, что сейчас из-за неадекватных цен на недвижимость почти все сделки проходят при помощи ипотеки @dva_procenta

К большому сожалению, можно констатировать факт, что высокая ключевая ставка от ЦБ с нами надолго.
Да-да, вы всё правильно поняли, это значит, что заградительные ипотечные ставки на вторичку теперь наша новая реальность на долгие годы вперёд!

И вот почему.
Сейчас некоторые "эксперты" ругают главу ЦБ:
"Она, Набиуллина, вместо того, чтобы снижать ключевую ставку, наоборот, её подняла и грозится даже повысить ещё выше. Она же душит нашу и без того полуживую экономику этой высокой ключевой ставкой! Что за непрофессионализм! Это надо же быть такой некомпетентной!"

Нет, нет и ещё раз нет!
У Набиуллиной, к огромному сожалению, нет другого варианта, кроме как поднимать ключевую ставку.
Дело в том, что сейчас у нас в России не обычная экономика, а СВОкономика.
А это значит, что в нашу экономику вливается целый океан ликвидности в виде:
- огромных зарплат сотен тысяч мобилизованных (по некоторым данным их около миллиона);
- многомиллионных компенсаций за увечья и смерть;
- огромных триллионных заказов в ВПК (военно-промышленный комплекс).

А это означает, что низкая ключевая ставка сейчас абсолютно неуместна.
Вот именно поэтому мы сейчас и видим ключ под 15% и угрозы Набиуллиной, что ставка ЦБ будет повышаться ещё дальше!
Ведь высокой ставкой ЦБ компенсирует лавину ликвидности от СВОкономики, чтобы хоть как-то удержать инфляцию.

Так что, дорогие друзья, высокая ключевая ставка - это не что-то краткосрочное, как было раньше. Теперь высокий ключ будет с нами до тех пор, пока у нас будет СВОкономика.
А это значит, что заградительные ставки по ипотеке на вторичку - это надолго. Как бы печально это не звучало для всех владельцев и потенциальных покупателей квартир. Особенно для меня, для владельца инвестиционных квартир... @dva_procenta

Пока ангажированные СМИ в очередной раз трубят о скорой отмене льготной ипотеки, склоняя сомневающихся к покупке новостроек, наше правительство, наоборот, выделило дополнительно почти 100 млрд рублей на поддержку льготных программ.

НО! 
Это ещё не всё!
Прямо только что в Государственной думе внесли законопроект № 485251-8, в котором предлагается молодым семьям (супруги до 35 лет) с тремя и более детьми давать деньги на покупку жилья БЕЗ процентов, а всем остальным молодым семьям сделать льготную ставку по ипотеке 5%!
Это в очередной раз доказывает нам, что застройщиков наше правительство не бросит и, даже, наоборот, будет поддерживать всё сильнее и сильнее.

А тем временем, пока застройщики радуются очередной помощи от государства, вторичка сдувается на глазах...
Как я предполагал ранее и как признались "Известиям" представители отрасли (см. картинку):
"Спрос на ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке за месяц упал на 30–45%, причина — высокие ставки банков".

Ещё бы! 
Сейчас реальные ставки по ипотеке на вторичку достигли сумасшедших 17%!
И, к большому сожалению для меня, как владельца инвестиционных квартир, это сдувание вторичного рынка на 30-45% только начало масштабной стагнации на вторичном ранке. Со всеми вытекающими из этого последствиями... @dva_procenta

Сейчас среди моих знакомых инвесторов в недвижимость, из-за грядущей масштабной стагнации на вторичке, воцарилось уныние.
Что греха таить, меня оно, уныние, тоже затронуло.

Вот, в качестве примера, вам одна история.
Мой знакомый владеет четырьмя квартирами в Питере, которые он сдаёт в длительную аренду.
Сегодня он поделился со мной своими мыслями, и сказал, что сейчас он чистыми (за вычетом всех расходов) получает с этих четырёх квартир всего 60 000 рублей в месяц.
60 000 дохода при суммарной оценочной стоимости его квартир в районе 25 млн рублей.
То есть доходность у него 2,88% в год!
В РУБЛЯХ!!!

А теперь самое интересное.
Он, мой знакомый инвестор в недвижимость, находится сейчас на грани, чтобы (передаю дословно):
"Продать эту недвижимость к чертям и вложиться в безгеморройные надежнейшие ОФЗ, которые приносят сейчас минимум 10%!".

СТОП!
Прежде чем делать такой резкий шаг (а сейчас тысячи и тысячи инвесторов в недвижимость очень близки к этому), прежде чем расстаться с инвестиционными квартирами, нужно всё трезво взвесить!

Самое главное - это учесть, что ОФЗ не такие уж и надёжные!
Да-да, вот вам в качестве примера пятнадцатилетние ОФЗ 26240 выпуска 2021го года (см. картинку), которые на данный момент торгуются с дисконтом 30% к номиналу!
А что с этими ОФЗ будет, если ключевая ставка и дальше будет расти?
Что-что...
Эти облигации могут вообще превратиться в пшик! И пример Ирана нам в помощь @dva_procenta

Сейчас все взбудоражены новостью, что ЦБ предлагает увеличить первоначальный взнос (ПВ) по льготной ипотеке.
В сентябре ПВ уже был поднят до 20%, но этого по мнению ЦБ недостаточно.

Дорогие друзья, а ведь это далеко не новость! 
Я ещё в конце мая делал пост, где ЦБ чётко указал на свои рекомендации: сначала повысить ПВ по льготной ипотеке до 20% (это сделали), а с января 2024 года повысить ПВ аж до 30%!
Причина этих кардинальных рекомендаций - рекордный разрыве цен между новостройками и вторичкой, который достиг тогда, в мае, аж 40%! 
Кстати, сейчас, в декабре, этот разрыв по, данным ЦБ, продолжил рост и увеличился до 42%. 

А теперь самое интересное!
Ситуация в недвижимости сейчас настолько аховая, что ЦБ, похоже, поменял свои рекомендации поднимать ПВ до 30% с января 2024 года. Здравый смысл им видать подсказывает, что да, пузырь в новостройках продолжает расти и достиг просто кошмарных размеров, НО...
Но если сейчас затянуть так сильно гайки, то рынок новостроек просто развалится!
А этого допустить никак нельзя по известным всем причинам. Вот истинная причина , почему ЦБ сейчас даже не заикается о ПВ 30% с января 2024г!

Что можно сказать по этому поводу... 
Наше правительство, продолжая цепляться до последнего за эту льготную ипотеку (а другого выхода у них нет), сначала похоронит вторичный рынок, а потом и рынок новостроек.
Ведь этот Льготноипотечный Франкенштейн при такой высокой ключевой ставке долго не притянет. А как я писал ранее, высокая ключевая ставка с нами надолго @dva_procenta

Этому посту можно смело давать название "В Багдаде всё спокойно п...ц"!

Такой катастрофы современный рынок вторички ещё не видывал.
Как признался управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов:
"Доля ипотечных сделок сократилась с 70% до 10%".

Ещё бы!
Ведь сейчас реальные ставки по ипотеке на вторичку вплотную приблизились к 20%!
То есть за однушку на окраине Москвы, за которую просят около 10млн, ежемесячный платеж (ПВ 20%, 25 лет) будет составлять 135 000(!!!) рублей.
Это каким надо быть оптимистом, чтобы вписаться в такую ипотеку?

Но это ещё не все плохие новости.
Как признался Сырцов, рынок вторички пока держится на покупателях с наличными, но их количество уменьшается.

Что можно сказать. 
С учётом того, что высокая ключевая ставка с нами надолго, то сейчас мы будем наблюдать очень интересную картину.
Продавться будут только либо очень ликвидные квартиры (привет всем "инвесторам", кто купил квартиры в человейниках на задворках Москвы и Питера), либо будут продаваться квартиры с огромным дисконтом.
По моим личным ощущениям, таких квартир и продавцов на рынке вторички не более 10%. 
А значит оставшиеся 90% - это мёртвый груз, который будет работать как гигантский тормоз для маховика вторичного рынка недвижимости, так как не смогут создаваться цепочки сделок с недвижимостью.

Вывод: если высокая ключевая ставка продержится год и более (а всё указывает на то, что она продержится), то маховик остановится окончательно @dva_procenta

Как Вам такая неожиданная причинно-следственная связь:
Льготная ипотека через 5-7 лет после старта начинает разрушать цепочки сделок на вторичном рынке недвижимости?
И если учесть, что льготная ипотека стартовала в 2020м году, то это жуткое отложенное влияние льготной ипотеки на вторичку уже рядом!

Давайте поподробнее.
Через 5-7 лет люди, которые купили новостройки с помощью льготной ипотеки, начинают задумываться о смене своей квартиры.
У кого-то появятся дети, кто-то за это время надумает разводиться и т.д.
Думаю, не для кого не секрет, что на вторичке практически нет прямых продаж, там почти в 100% случаев происходят цепочки сделок.
И, если хоть одно звено убрать из цепочки, то вся цепь разваливается!
Так вот, по идее, эти бывшие новостройки должны стать частью этих цепочек, так как современное жильё очень важное звено.

А теперь самое интересное!
Дело в том, что эти бывшие новостройки, которые были куплены при помощи льготной ипотеки, не будут появляться в этих цепочках сделок, тк владельцам крайне невыгодно гасить их льготную ипотеку досрочно, ведь они переплатили от 10 до 40% сверх рыночной стоимости, чтобы воспользоваться льготной ипотекой!
И если они погасят её досрочно, то потеряют огромное количество денег!
А это значит, что люди будут продолжать ютиться в своих бывших новостройках, как бы тесно и неудобно им не было, но продавать из не будут.
А это ведь выпавшие из цепочек сделок сотни миллионов квадратных метров так необходимого на вторичке современного жилья!

НО!
Самое главное, что из цепочек сделок выпадут не только эти квартиры, но и их собственники!
Они будут привязаны льготной ипотекой к своим квартирам, а это значит, что на вторичном рынке так же очень сильно упадёт спрос.
А если прибавить к этому отложенному эффекту от льготной ипотеки ещё и демографию с заоблачными процентами рыночной ипотеки (а высокие процентные ставки с нами надолго), то ситуация на вторичке складывается катастрофическая!
Через год-два гарантировано нас ждёт жуткая стагнация на вторичном рынке недвижимости @dva_procenta

Кто бы мог подумать ещё год-два назад, что мы будем наблюдать за эпичным конфликтом между крупнейшими застройщиками и крупнейшими банками, которые казалось уже интегрировались друг в друга!

Я Вам сейчас приведу очень весомый довод, которые в современных реалиях начал всерьёз играть против застройщиков, а значит сильно повлияет на исход в этой эпичной битве.
На первый взгляд кажется, что строительство – это локомотив нашей экономики, так как в строительной сфере занято миллионы и миллионы рабочих мест, а значит при любом кривом взгляде на эту отрасль, правительство сразу будет бить по зубам любого.
И банкиров в том числе!

Но… так было раньше.
Я думаю, что Вы уже догадались, почему у застройщиков теперь не такие крепкие позиции в битве с банкирами.
И виной всему крайне низкая безработица! Теперь у государства нет проблемы трудоустройства миллионов и миллионов рабочих рук!
И даже больше, они, эти рабочие руки, теперь требуются в оборонной промышленности, которая работает в 3 смены. И так получается, что сейчас строительная отрасль наступает на горло оборонке, так как они жёстко конкурируют за рабочие трудоспособные руки.

То есть по факту сейчас мы наблюдаем за конфликтом НЕ застройщиков и банкиров, а застройщиков и оборонки! И вот тут уже непонятно, кто окажется ценнее для государства, а значит далеко не факт, что застройщики в этой битве победят.
А это значит, что застройщиков (если они проиграют в этом противостоянии) ждёт тяжелое будущее, так как строительный маховик раскрутился на всю мощь @dva_procenta

Подробнее об этом смотрите в моём новом видео на Ютуб-канале🖐️: https://youtu.be/kkQRKow1KrU

Печальная информация пришла от Долгового Консультанта.

В Москве за первые 9 месяцев 2023 года было продано банкирами квартир за долги по ипотеке на 5,4 млрд рублей! Это на 58% больше, чем за этот же период 2022г.

Но банкиры-рекордсмены по продажам квартир обанкротившихся ипотечников находятся... в Краснодарском крае, там рост год к году составил 147%!
И это неудивительно, если учесть, с какими темпами здесь надувался ценовой пузырь.

Но!
То ли ещё будет!
К сожалению, при нынешней реальной инфляции людям будет всё сложнее и сложнее выцарапывать деньги из своего дохода на очередной ежемесячный платеж.
Да-да, сейчас многие на своём опыте поймут, что большая инфляция на самом деле не облегчает, а, наоборот, усложняет оплату ипотеки!
Ведь в итоге в "пшик" превращается не ежемесячный платеж, а зарплата, на которую с каждым днём можно купить всё меньше еды, вещей первой необходимости и труднее оплачивать сильно растущие коммунальные услуги.

В доказательство этого, вот что констатировал
генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов:
"Несмотря на заметную долю погашений, совокупный портфель просроченной ипотечной задолженности уверенно растёт".

От себя ещё добавлю, что рост просрочек по ипотеке начнёт расти в арифметической прогрессии если остановится рост цен на квартиры.
Ну а если цены на квартиры начнут идти вниз (а всё к этому идёт), то рост просрочек будет расти в геометрической прогрессии!
Ведь морально легко платить ежемесячно ипотеку за дорожающий актив и совсем другое дело, когда цены на твою квартиру падают @dva_procenta

Сейчас будет шокирующая информация для всех «инвесторов», которые купили новостройки с целью их потом выгодно продать.

Я подготовил наглядное сравнение, в котором вы увидите, насколько сейчас невыгодно людям покупать вторичку.
При чём тут вторичка? При том, что у этих «инвесторов» после заключения ДДУ их новостройка для банков при выдаче ипотеки она фактически превратилась во вторичку!

Слева (см. картинку) расчёт на ипотечном калькуляторе квартиры в новостройке ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. Цена её 11 млн, ипотека под 6% (средняя ипотечная ставка на новостройки), первоначальный взнос (ПВ) 20%, на 25 лет. Итого ежемесячный платёж составляет чуть менее 57 000 рублей.

А теперь самое интересное!
Справа (см. картинку) расчёт квартиры в новостройке ОТ ИНВЕСТОРА. Чтобы у его потенциального покупателя был такой же ежемесячный платеж, как при покупке у застройщика (напомню, 57 000р), этот инвестор должен продать свою «новостройку» за… 5 млн рублей!
То есть цена у инвестора должна быть на 55%(!!!) ниже, чем у застройщика, чтобы хоть как-то быть конкурентно способной!

Вы возразите:
«Да ничего подобного! В этой новостройке уже нет квартир у застройщика, они все проданы! Поэтому не будет этот инвестор конкурировать с застройщиком и легко продаст свою квартиру по цене как минимум 11 млн, а то и дороже!»
Ничего подобного!
Так было бы, если бы это была единственная новостройка в городе.
Если это не так, то покупатель выберет кошельком квартиру в соседней новостройке, скорее всего которая находится через дорогу!
Благо для этого потенциального покупателя, этих новостроек сейчас пруд пруди @dva_procenta

Прелесть разноглассий между близкими секторами экономики в том, что в порыве споров вылезают наружу удивительные факты.
И в данный момент нас радует удивительными фактами ЦБ, который недоволен банкирами, которые в свою очередь сейчас отказываются выдавать льготные ипотеки без дополнительной комиссии от застройщиков.

Как в сердцах признался директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов:
"Чтобы вы понимали уровень хотелок, доходность этих программ до ужесточения со стороны правительства была сильно выше 20% годовых. По отдельным - в районе 50%"

Вот это заработок, вот это я понимаю!
О том, что банкиры очень хорошо зарабатывали на льготных ипотеках за счёт субсидий от государства, все и так знали.
НО!
То, что у них доходность превышала ключевую ставку на сотни(!) процентов - это прямо сказать неожиданность.

По крайней мере это оказалось неожиданностью для меня, так как мои расчёты (вот здесь их можно увидеть) показывали доходность банкиров от выдачи льготных ипотек гораааздо скромнее @dva_procenta

P S. Дорогие друзья, если вдруг кто в теме, поделитесь в комментариях, пожалуйста, каким образом у банкиров получалось зарабатывать такую огромную доходность до 50% в год на льготных ипотеках?👇

Плохие новости продолжают сыпаться со всех сторон.

Дом.рф выкатил просто ужасную статистику по новостройкам Москвы (см. график сверху), где видна просадка по сравнению с декабрем на сумасшедшие 80%!

Но!
Это гигантская просадка продаж коснулась не только застройщиков Москвы.
Если судить по количеству выданных ипотек на новостройки от того же Дом.рф (см. таблицу снизу), то у застройщиков в Московской области, в Питере и в Ленинградской области ситуация с продажами сложилась аналогичная.


А теперь самое интересное!
Если кто-то до сих пор считает, что в Багдаде всё спокойно и эта январская просадка - стандартный сезонный фактор, то вот вам свежая статистика от Сбербанка, главного ипотекодателя страны:
ВПЕРВЫЕ за год (включая прошлогодний январь) объем выдачи ипотеки Сбербанком упал ниже объема выдач потребкредитов!
Причем сразу на 15% объём ипотеки стал меньше объёма потребкредитов! Ипотечных кредитов Сбербанк выдал за январь на 151 млрд руб., а потребительских – на 188 млрд руб.

Что можно сказать...
Что-что... То ли ещё будет!
Ведь это был только первый месяц жизни у застройщиков с урезаной дозой льготной ипотеки @dva_procenta

ЦБ ожидаемо оставил ключевую ставку без изменений. 
И, как призналась Набиуллина, снижение ключевой ставки в первой половине года ожидать не стоит.

И это очень печальные новости для вторичного рынка недвижимости...
Ведь как признаются различные агенства недвижимости, уже сейчас практически исчезли прямые продажи на вторичке, остались только альтернативные. 
А доля ипотечных сделок, как заявил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, вовсе рухнула с 70% до 10%!
И это логично, ведь это надо быть очень "смелым", чтобы влезть в ипотечную кабалу по ставке под 20%!

И это ещё не всё!
Если верить Набиуллиной, то эти космические ипотечные ставки будут добивать вторичный рынок недвижимости ещё минимум год(!), так как даже спустя полгода, по словам главы ЦБ, "оно (снижение) будет происходить постепенно и плавно" @dva_procenta

Сбербанк зафиксировал падение цен на новостройки в Москве на 0,5%.
И, как заметил старший управляющий директор — директор Центра финансовой аналитики Сбера Михаил Матовников:
«Практика показывает, что это, конечно же, только начало».

От себя хочу добавить, что падение цен в Москве было всего на 0,5% только благодаря предстоящим выборам в марте.
Люди боятся, что 17 марта станет разделительной полосой на "До" и "После", ведь после выборов начнут реализовываться все самые непопулярные меры, которые сейчас оттягиваются всеми силами.
Именно поэтому сейчас, даже несмотря на фактическую отмену льготной ипотеки для Москвы и Питера, продажи у застройщиков в двух столицах ещё продолжают идти, правда уже прихрамывая.

Но!
После выборов мало того, что настанет "После", но и к фактической отмене льготной ипотеки добавится отсутствие покупателей, так как все желающие сделали это заранее, то есть во время "До" @dva_procenta

Всё идёт к тому, что мы скоро увидим в действии пословицу "Чем выше полёт, тем больнее падение"!

Про "высокий полёт":
Хуснуллин у себя в Телеграм канале хвастается, что он раскрутил маховик строительства новостроек настолько, что застройщики достигли абсолютного рекорда строительства за всю историю страны и 90% от плана на 2030 год (120млн кв.м).

Про "больное падение":
"Критерии должны быть такими, чтобы совокупно доля программ по льготным ставкам не превышала 25% в выдачах на первичном рынке жилья. Сейчас она порядка 90%", - об этом «Известиям» рассказали источники, близкие к Минфину.

Всё! Занавес!
Занавес для застройщиков с их нынешним рекордным количеством строек...

От себя добавлю, что у застройщиков Москвы УЖЕ начался реализовываться кошмарный сон.
Продажи рухнули и, как видно в отчёте bnmap.pro (см. картинку), цены на квадратные метры в новостройках полетели резко вниз.

Но!
Это падение цен на новостройки в Москве только цветочки!
Если Минфин своего добьётся (а всё к этому идёт, так как стройку похоже наверху решили кинуть, о причине "кидка" я даже делал отдельное видео), так вот, если Минфин своего добьётся и доля льготной ипотеки упадёт до 25%, то вот это будут ягодки!
Ягодки со всеми вытекающими последствиями в виде долгостроев и краха цен, так как по рыночной ипотеке под 20% в здравом уме никто покупать новостройки не будет @dva_procenta

Ну что же друзья, вот и настал этот очень печальный момент, которого мы все так боялись.

Прямо сейчас мы являемся свидетелями исторического события, когда под процедуру банкротства ВПЕРВЫЕ попал застройщик, который строил квартиры по 214ФЗ, то есть по Эскроу.
Вот, пожалуйста, решение о банкротстве "дочерней компании" крупного застройщика Seven Suns Development МСК было принято Арбитражным судом Москвы 27 февраля 2024 года.

Сразу уточню, речь идёт НЕ о банкротстве самого застройщика, а о его дочерней компании.
Вот вам для объективности, а я всегда стараюсь выслушать две стороны, вот Вам комментарий по этому поводу от Андрея Большакова, генерального директора Seven Suns Development:
«Хочу сразу прояснить, что предмета для беспокойства нет. Действительно, суд состоялся, однако ООО «Севен Санс Недвижимость МСК» не являлось и не является застройщиком и не имеет активов и обязательств перед дольщиками и подрядчиками. Также обращаю внимание, что все текущие договоры компании, включая ДДУ, заключены с новым юрлицом, речи о банкротстве которого не идет. ГК Seven Suns Development погасит имеющиеся у старого юрлица задолженности, соответствующие документы уже направлены в суд для закрытия вопроса, т.к. ООО «Севен Санс Недвижимость МСК» входит в группу компаний»

А теперь, друзья, самое интересное!
Почему я в самом начале видео сказал, что вот это недобанкротство является очень важным событием, несмотря на то, что по мнению Большакова «поводов для беспокойства нет»?
А потому что ЕСТЬ!
Есть поводы для беспокойства!

Подробнее об этом смотрите в моём новом видео здесь: https://youtu.be/qvO7_V9vDEk?si=4ATsvXA4-uZmYtOQ

«ДомРФ» дал печальный прогноз по ценам на жилье в России до 2026 года:
«Стоимость жилья на вторичном рынке будет стагнировать из-за высоких процентных ставок по ипотеке».

Почему стагнация прогнозируется именно до 2026 года.
Я думаю уже ни для кого не секрет, что цены на недвижимость связаны с размером ипотечной ставки.
Сейчас цены на вторичку установились с учётом ещё тех, старых ставок по ипотеке, когда они были на уровне 8-9%.
Но, сейчас ставки по ипотеке уже вплотную приблизились к 20%!
Вот, для примера, СБЕР сейчас выдаёт ипотеку на вторичку от 19,5%.

И, если цена квартиры и ипотечная ставка связаны, то сейчас цены на квартиры должны обвалиться как минимум на 40%!

Почему на 40%?
Вот вам расчёт квартиры ценой 10 млн рублей по ставке 8,5% (см. картинку слева). Ежемесячный платеж в таком случае получается чуть более 64 000 рублей.
И если оставить такой же ежемесячный платёж (см. картинку справа), то по нынешней реальной ставке 19,5% квартира должна стоить 6 млн рублей!
Вот почему справедливые цены на вторичке сейчас должны быть на 40% ниже, чем есть на самом деле!

Возникает вопрос: почему цены на квартиры ещё не упали?!
Специфика рынка недвижимости в том, что цены там могут расти быстро, а вот падают цены ооочень медленно.
Объясняется это тем, что большинство продавцов, в отличие от покупателей, жаренный петух с продажей квартиры не клюёт, поэтому они могут ждать или даже вовсе отказаться от продажи.

Именно поэтому «ДомРФ» вангует, что цены на вторичке будут не падать, а будут стагнировать!
И будут они стагнировать до тех пор, пока:
- либо инфляция не сожрёт вот эту вот разницу в 40% между нынешними ценами и справедливыми;
- либо ипотечные ставки снова не вернуться в район 8-9%.

По первому «либо»: если учесть нынешнюю инфляцию, то стагнировать цены на вторичке будут как минимум года 3 (поэтому «ДомРФ» вангует до 2026г).
По второму «либо»: мой личный прогноз совсем печальный (подробно о нём здесь) и низких ипотечных ставок на вторичке мы не дождёмся как минимум до конца СВО @dva_procenta

Сейчас из каждого утюга кричат, что цена аренды квартиры в Москве подскочила за год аж на 36%!

В связи с этой прекрасной новостью я решил заново пересчитать доходность квартир в Москве по методу 4х квадратов.
Вдруг всё наконец встало на свои места и теперь у нас рынок недвижимости сбалансировался.

За пример (см. картинку) я взял однушку 38м2 в новостройке в Зиларте.
Почему именно в Зиларте?
Это большой ЖК и здесь есть уже сданные дома, а значит мы можем легко выяснить стоимость аренды.

Так вот, вывод из моего расчета неутешительный.
В итоге доходность от квартиры в Москве по прежнему ниже плинтуса, а если быть точнее, то 3,5% в год. В РУБЛЯХ!!!

Если пересчитать доход в месяц, то он будет равен 0,29%, что в 7(!) раз меньше, чем требует Золотое правило 2%, которое у меня вынесено даже на обложку моего канала (подробно об этом правиле здесь).

Вывод: такая низкая доходность ПО ПРЕЖНЕМУ умножает на ноль инвестиционный потенциал квартир в Москве @dva_procenta

Продолжаю делиться инсайдами от моего знакомого риелтора, который специализируется на вторичном рынке недвижимости.

"Дела идут, контора пашет. Рынок вторички конечно просел, но не ушёл в ступор. Работаем", - вот дословно, что мне он сообщил.

Если более детально, то оказалось, что в ступор рынок не уходит только благодаря продавцам, которые готовы серьезно снизить цену.
В качестве примера, вот один из его показательных последних кейсов:
"Как приблизишься к реалистичной цене, то уходит [объект]. У заказчика год стоял участок в Ленобласти за 4300 [тысяч], снизил до 3300 продали за 2 недели".
Передаю дословно, поэтому в скобках мои уточнения.

Другими словами, вторичка сейчас в поисках справедливой цены. Ведь нынешние цены, как я говорил ранее, были сформированы с учётом крайне низких ипотечных ставок в предыдущие несколько лет, а сейчас реальные ставки на вторичке достигли 20%.
Так же, по словам моего знакомого риелтора, "в основном за наличку сейчас идут сделки", что очень даже логично, так как влезать в ипотеку под 20% - это надо быть очень "смелым".

А теперь самое интересное!
В СМИ, как обычно, мы видим более оптимистичную информацию о реальной ситуации на вторичке.
Вот, для примера, что сообщает Константин Апрелев, основатель Российской гильдии риелторов (см. картинку):
"Я вас уверяю, что цены реальных сделок смогут сегодня даже отличаться и вполне себе до 5% от цены предложения".

Нет, дорогой Константин!
Реальные скидки сейчас НЕ "составляют", а НАЧИНАЮТСЯ от 5%!
А по факту достигают 20-25%! @dva_procenta

Меня часто спрашивают, как дела с моей чудо-квартирой в самом сердце Питера, которую я очень удачно ухватил 3 года назад (подробно о ней я делал отдельное видео в Ютубе).

Отвечаю: 
С ней всё в порядке, наконец тяжёлый ремонт закончен (см. видео)!
Вся мебель 19-го века отреставрирована, стены и потолки не просто заново отштукатурены, но и надёжно укреплены (очень важно для безопасности).
Особенная гордость: восстановлен световой фонарь, что оказалось настоящим испытанием.
А так же сделано ещё много-много всего остального, так как восстановление знаменитой мастерской художников было капитальным!

А теперь самое важное для любого инвестора в недвижимость.
Эта чудо-квартира после ремонта и реставрации настолько всем понравилась, что меня убедили сдавать её посуточно.
Выбрал для этого я компанию LetYourFlat, поэтому все гости Питера могут теперь её легко забронировать на сайте:
https://letyourflat.com/ru/portfolio-item/castle/

Жду с нетерпением Ваше мнение, как Вам моя чудо-квартира после ремонта ✊ @dva_procenta