​Аналитика канала (эксклюзив): почему цены на недвижимость в России растут вопреки охлаждению спроса

Российский рынок жилой недвижимости в 2025 году демонстрирует парадоксальную динамику: цены продолжают расти, несмотря на явное охлаждение спроса. Как отмечают эксперты Института экономики роста имени П. А. Столыпина, ключевым драйвером подорожания стала не покупательская активность, а увеличение себестоимости строительства. Этот тренд особенно заметен в сегменте новостроек, где девелоперы вынуждены компенсировать рост затрат на материалы, рабочую силу и кредитное финансирование. Например, инфляция в строительной отрассе сохраняется на уровне 6–8%, что напрямую влияет на конечную стоимость квадратного метра . При этом объемы продаж падают: за первый квартал 2025 года спрос на первичное жилье сократился на 25–30% год к году, а выдача ипотеки достигла минимума за последние три года .

Охлаждение экономики и ужесточение денежно-кредитной политики усугубляют ситуацию. Ключевая ставка ЦБ в 21% сделала рыночную ипотеку практически недоступной для большинства россиян — средние ставки превышают 25–30% годовых. Это резко снизило платежеспособный спрос, но цены не корректируются вниз, так как застройщики, связанные обязательствами перед банками и инвесторами, вынуждены сохранять маржу. Более того, многие девелоперы сокращают объемы строительства, чтобы избежать переизбытка предложения, что создает искусственный дефицит и поддерживает ценовой уровень . Вторичный рынок, традиционно более гибкий, тоже демонстрирует стагнацию: в Москве, например, цены снижаются лишь на 1% в месяц, а в регионах с низкой ликвидностью предложение и вовсе замораживается .

Любопытно, что даже государственные меры не смогли переломить тренд. Например, семейная ипотека под 6%, продленная до 2030 года, стимулирует лишь точечные сделки, но не массовый спрос. Как отмечают аналитики, льготные программы уже не компенсируют общее удорожание жилья: если в 2023 году квадратный метр в новостройках Москвы прибавлял 11% в год, то в 2025-м рост замедлился до 6–8%, но не остановился . При этом застройщики активно используют «скидочную иллюзию» — предлагают дисконты на отдельные лоты, сохраняя высокие базовые цены. Это подтверждает тезис о том, что бизнес перекладывает издержки на потребителя, а не адаптируется к снижению доходов населения .

В долгосрочной перспективе такая модель может привести к структурным изменениям рынка. С одной стороны, накопленный отложенный спрос (например, средства на депозитах, которые граждане не вкладывают в недвижимость из-за высоких ставок) потенциально способен вызвать резкий скачок цен при смягчении монетарной политики. С другой — дальнейший рост себестоимости на фоне инфляции и геополитических рисков может окончательно отсечь от рынка средний класс. Уже сейчас вторичное жилье в некоторых регионах становится более привлекательным, чем новостройки, из-за разницы в цене до 57% . Однако и здесь покупательская активность ограничена дорогими кредитами и общей экономической неопределенностью.

Таким образом, текущая ситуация на рынке недвижимости России — это классический пример «стагфляционного» сценария, где цены растут не благодаря, а вопреки спросу. Бизнес, столкнувшийся с удорожанием ресурсов и кредитов, вынужден повышать стоимость квадратных метров, даже рискуя потерять часть клиентов. Государство, в свою очередь, балансирует между поддержкой строительной отрасли и сдерживанием инфляции, но пока не может предложить решений, которые бы оживили рынок без риска новых перекосов. В таких условиях покупателям остается либо мириться с высокой стоимостью жилья, либо ждать кризиса, который — как это ни парадоксально — может стать единственным катализатором снижения цен. Подпишитесь на @dwellercity

Москвич заявляет, что сумел накопить на квартиру за 16 месяцев, устроив настоящую охоту на самокатчиков: он писал на них доносы и получал 50% от суммы штрафа в виде кешбэка. Таким образом его доходы достигают 560 тыс. рублей в месяц.

Может быть и вранье, но от правды неотличимо. В любом случае, это видео удивительно точная характеристика нашего актуального времени и политически, и экономически, и духовно. Хотя радует не все. Подпишитесь на @dwellercity