"Андрей, в свете последних событий, складывается чувство, что инвестор на Бали не имеет реальных прав"💬

Клиент поделился опасением. Ключевое слово в вашем вопросе — "чувство". И я понимаю, откуда оно берется: СМИ часто раздувают частные случаи до глобальных проблем, особенно когда речь заходит о знаменитостях или громких историях. Но смотреть на факты.

Если бы на Бали действительно были системные проблемы с правами инвесторов, остров уже давно потерял бы привлекательность для капитала. Но статистика говорит об обратном: в 2023 году объем прямых иностранных инвестиций в Индонезию достиг $47 млрд, причем значительная часть этих средств направлена именно в туристический сектор Бали.

Многие ошибочно полагают, что Индонезия открылась для иностранных инвестиций только после саммита G20 в 2022 году.

Но это не так. Еще до пандемии на острове строились международные отели под брендами Marriott, Hyatt, Four Seasons, а также премиальные виллы и рестораны. Инвесторы не стали бы вкладывать сотни миллионов долларов без гарантий окупаемости и законодательных инструментов для защиты своих интересов.

Сейчас ситуация скорее напоминает "растущие боли": правительство открыло двери для иностранного капитала, и в этом потоке неизбежно возникают шероховатости.

То, что мы видим в СМИ, — это скорее частные случаи, которые служат поводом для доработки законодательства, а не системные проблемы.

☝Мой совет: не поддаваться эмоциям и анализировать информацию. Если есть сомнения, пишите — разберем конкретные кейсы и подберем объект с максимальной защитой ваших интересов.

В одной из недавних постов я затрагивал ключевые тренды рынка Бали на 2025 год, и один из них — рост спроса на недвижимость за счет инвестиционной отдачи при активной поддержке правительства. Последние новости подтверждают, что мои прогнозы начинают сбываться ☝

В начале марта состоялась важная встреча между председателем Национального экономического совета (DEN) Лухутом Бинсаром Панджайтаном и министром-координатором по экономическим вопросам Айрлангой Хартарто.

Они договорились сформировать специальную исследовательскую группу, которая займется устранением барьеров для инвестиций в Индонезии.

Лухут подчеркнул: "Наряду с динамикой мировой экономики, которая продолжает развиваться, мы договорились сформировать специальную исследовательскую группу, которая оценит различные нормативные акты, потенциально препятствующие притоку инвестиций в Индонезию".💬

Уже выявлены несколько нормативных актов, которые, по мнению экспертов, сдерживают инвестиции. Теперь Лухут и Айрланга планируют предложить президенту Прабово Субианто отменить эти ограничения. Это важный шаг, который может значительно улучшить инвестиционный климат в стране.

Ожидается, что работа специальной группы создаст более благоприятные условия для привлечения как местных, так и международных инвесторов. На встрече также обсуждались стратегические вопросы, включая цель достичь экономического роста в 8%.📈

#инвестиции@fisher_estate

«100$ в день за Бали? Почему туристический налог вряд ли станет реальностью»🛫

В последнее время в СМИ завирусилась новость, что обсуждается возможность введения ежедневного туристического налога на Бали по примеру Бутана, где такой сбор составляет $100 в день. Однако ключевое слово здесь — «рассматривают». На мой взгляд, вероятность реализации этой идеи крайне низка, и вот почему.

Во-первых, экономика Бали завязана на массовом туризме. Все крупные проекты — от жилой недвижимости до новых городов и парков — рассчитаны на постоянный и высокий трафик. Введение ежедневного налога резко сократит поток туристов, особенно тех, кто выбирает Бали из-за его доступности.

Во-вторых, туристы с высоким достатком ожидают соответствующего сервиса и инфраструктуры. Пока Бали может предложить это лишь в отдельных районах, таких как Санур. Остальная часть острова только начинает развиваться.

В-третьих, вопрос контроля сборов. В феврале 2024 года ввели разовый туристический сбор в $10 при въезде, но к концу года выяснилось, что его оплатили менее 40% туристов. Бутан, с его закрытой системой, может позволить себе строгий контроль, но Бали — это открытое направление с миллионами посетителей.

☝Итог: пока эта новость выглядит скорее как эмоциональные качели правительства, чем продуманная стратегия. С одной стороны, массовый туризм приносит доход, с другой, создает и проблемы, которые пока не решены.

#новостиБали@fisher_estate

Подборка до $200 тысяч: 4 выгодных предложений для старта инвестиций

Хотите начать инвестировать на Бали, но бюджет ограничен? В этой подборке – наша команда собрала для вас объекты до $200 000 с прозрачными условиями и управляющей компанией.

➕Юнит №1: Апартаменты от застройщика специализирующегося на создании инвестиционно-привлекательных объектов: 37+ реализованных проектов, 20 000 кв.м построенной площади.
🔸 Площадь: 42 м2.
🔸 Доход от аренды: $ 21 900 (17,11%)
🔸 Цена: $ 132 000
Подробнее

➕Юнит №2: Апартаменты в комплексе расположенном в районе знаменитых пляжных клубов, сёрфинга, вечеринок. На крыше комплекса ruff-top площадью 400 м2. Собственная инфраструктура: ресторан, бар, переговорная для бизнеса, кинотеатр, бассейн.
🔸 Площадь: 46 м2.
🔸 Доход от посуточной аренды: $ 88 040 (11 %)
🔸 Цена: $ 145 000
Подробнее

➕Юнит №3: Апартаменты в пятизвездочном комплексе. Расположен в центре Чангу, в 7 минутах от пляжей и серфинга. Управляющая компания RIBAS HOTELS Group — международный оператор с более чем 28 отелями в управлении.
🔸 Площадь: 40 м2.
🔸 Доход от аренды: $ 25 595 (17,1%)
🔸 Цена: $ 149 500
Подробнее

➕Юнит №4: Этот пентхаус расположен рядом с Улувату – легендарным серферским районом. Концепция проекта была разработана специально для любителей серфинга. А инфраструктура района выстроена вокруг серфинга и проносит Бали около $ 580 млн. это около 10% от всех доходов острова от туризма.
🔸 Площадь: 50 м2.
🔸 Доход от аренды: $ 32 472 (16,24%)
🔸 Цена: $ 200 000
Подробнее

#недвижимость@fisher_estate

⭐️Потенциал Бали не раскрыт на международном уровне, считает вице-губернатор Бали Ньоман Гири Праста. На недавней конференции он сделал заявление: остров может стать мировым центром туристического бизнеса, но ему не хватает... маркетинга.

При всём своем мировом признании, Бали до сих пор не использует весь свой потенциал.

Он называет парадоксом, что Бали известен всем, но продвигается хуже, чем Coca-Cola. При этом платформы вроде AirBnb, по его мнению, уже доказали, что в современном мире важнее грамотная презентация, чем инфраструктура.

С чего предлагается начать?
1⃣ Акцент на MICE-туризм (встречи, конференции) с опорой на уникальную природу и культуру острова.
2⃣ Точечное продвижение в ключевых странах (Австралия, Индия, Европа, Китай) через "послов бренда".
3⃣ Координация с авиакомпаниями для увеличения прямых рейсов.

Идея в целом логичная, но странно, что инфраструктуру отодвинули на второй план. Можно сколько угодно рассказывать об «острове Богов», но если турист после 12-часового перелета попадает в пробки, духоту и отель с протекающим душем — никакой маркетинг не спасет 🫤

Главное не забывать, что инфраструктура должна успевать за ростом туризма, а не наоборот.

Престижная премия Readers’ Choice Awards от DestinAsian вновь подтвердила: 🥇Бали вне конкуренции. Остров обошёл Мальдивы, Пхукет, Боракай и другие топ-направления Азии — благодаря уникальной природе, богатой культуре и легендарному гостеприимству.

Заместитель министра туризма Ни Лух Пуспа поблагодарил гостей: «Ваш выбор показывает — Бали остаётся жемчужиной не только Индонезии, но и всего мира».💬

Это победа не только пляжей и джунглей, но и каждого, кто сохраняет магию острова. Так держать!

#новостиБали@fisher_estate

Переживаете, что налоги, страховки и обслуживание съедят всю прибыль? На практике большинство «ужасов» — просто мифы. Разберу сегодня 5 страшилок и покажу, где правда, а где вымысел.

1⃣ «Налоги съедят всю прибыль»
Миф: Да, налоги есть, но они предсказуемы. Например, при продаже объекта налог составляет 10% от суммы сделки. Годовой налог на недвижимость — около 0,1% от стоимости. Управляющие компании обычно включают налоги в свои услуги (15-20% от арендного дохода), так что сюрпризов не будет. Если вы зашли на длительный срок, то риск минимален, за этого время все окупается за счет прибыль от арены и от роста стоимости объекта.

2⃣ «Обслуживание виллы обойдётся в целое состояние»
Миф: Если объект сдан в аренду, основные расходы (уборка, ремонт, коммуналка) покрываются из арендного потока. Например, в проектах с управляющей компанией все затраты уже учтены в их комиссии. Ваша чистая прибыль — это доход минус их процент.

3⃣ «Застройщики накручивают цены из-за скрытых платежей»
Правда: Всё зависит от честности застройщика. Проверенные компании заранее указывают полную стоимость, включая оформление документов. Важно запросить финальный счёт и проверить его с юристом, но мы это и так предоставляем нашим клиентам.

4⃣ «Без личного присутствия будут дополнительные сборы»
Миф: 90% сделок можно провести удалённо. Да, нотариальные услуги и проверка документов потребуют затрат, но это единоразовый платёж, а не «ежемесячная комиссия».

5⃣ «Страховка и ремонт — это постоянные расходы»
Правда/Миф: Страховка действительно нужна (1-2% от стоимости объекта в год), но ремонт — редкость, если управляющая компания следит за состоянием. В новых комплексах первые 3-5 лет серьёзных вложений не требуется.

Главное выбрать проверенного застройщика и управляющую компанию. Тогда дополнительные расходы будут прозрачными и минимальными.

ℹ️Напомню: в наших предложениях все расходы заранее прописаны в договоре. Никаких неожиданностей — только прибыль!

Если остались вопросы — нажмите на кнопку выше ✉️ "консультация" и я отвечу на все волнующие вопросы

#инвестиции@fisher_estate

Для инвесторов, которые ценят стабильность: собрали 4 проекта с высокой загрузкой. От компактных апартаментов в Чангу до премиальных вилл на Буките.

Заполняемость 70-90% означает: спрос есть даже в низкий сезон, а управляющие компании работают эффективно.
Если ищете объект с прогнозируемым ROI — вот решения.

➕Юнит №1: Закрытый комплекс вилл с видом на океан. Благодаря концепции Relax комплекс включает: оборудованное место для занятий йогой на вилле персональный консьерж сервис.
🔸 Площадь: 138 м2.
🔸 Заполняемость: 70%
🔸 Доход от аренды: $ 30 492
🔸 Цена: $ 230 000.
Подробнее

➕Юнит №2: Премиум-апартаменты в сердце Чангу. Расположенный в Batu Bolong, одном из самых востребованных районов Бали, комплекс предлагает: современные апартаменты с отделкой и полной меблировкой.
🔸 Площадь: 41–46 м2.
🔸 Заполняемость: 80%
🔸 Доход от посуточной аренды: 10,7%
🔸 Цена: $ 145 000.
Подробнее

➕Юнит №3: Вилла на скалах Букита. 7 минут до лучшего пляжа Бали – и вы попадаете в закрытый комплекс премиум-класса, где каждая вилла с частным бассейном и панорамой океана.
🔸 Площадь: 125 м2.
🔸 Заполняемость: 90%
🔸 Доход от аренды: до 20% (за счёт инфраструктуры)
🔸 Цена: $ 487 500.
Подробнее

➕Юнит №4: 200 метров до пляжа – и вы попадаете в архитектурный гибрид, где сингапурский модерн встречается с балийскими традициями. Проект уже привлекает внимание экспатов и инвесторов, предлагая стабильные 13,5% годовых.
🔸 Площадь: 53 м2.
🔸 Заполняемость: 80%
🔸 Доход от аренды: $ 12 843 (13,5%)
🔸 Цена: $ 95 000.
Подробнее

#недвижимость@fisher_estate

📍 Бали сделал важный шаг за пределы острова — в Нидерландах открыли Пура Санта Читта Бхувана, первый в Европе индуистский храм, построенный балийской диаспорой.

☝Губернатор Вайан Костер лично прилетел на церемонию — случай уникальный.

🔸 Все материалы для храма привезли прямо с Бали
🔸 Строили всем миром — на пожертвования общины
🔸 Открыли символично — в день Кунингана

Это не только религиозный проект. Такие инициативы — укладываются в ту самую стратегию развития, о которой я ранее рассказывал в посте 👉 ссылка на пост. Вице-губернатор Гири Праста, верно подметил, что Бали нужно активнее продвигать на мировом уровне.

Храм в Нидерландах — "посол бренда"

1. Укрепляет культурные связи с Европой
2. Создает точки притяжения для туристов
3. Работает лучше любой рекламы, показывая глубину балийской традиции

Но есть нюанс. Как справедливо отмечают эксперты, один храм — не панацея. Нужны и прямые рейсы, и инфраструктура, и грамотный MICE-туризм.

#новостиБали@fisher_estate

На Бали до сих пор нет единого реестра недвижимости — информация о земельных участках и активах разрознена. Из-за этого часть сделок проходят через местных брокеров, которые монополизировали доступ к данным.

👉 Но ситуация может измениться.

19 марта 2025 года комиссия DPRD Бали провела рабочую встречу с BPKAD (агентство по управлению активами). Суть: власти хотят оцифровать все региональные активы через приложение Shiva, которое разрабатывают уже два года.

Пока, как признался председатель комиссии Аджус Линггих, даже чиновники толком не видели, как работает система.

📌План оцифровки
1. Создать единую базу данных по:
- Государственной земле
- Коммерческой недвижимости
- Арендным контрактам
2. Открыть доступ инвесторам — чтобы можно было проверять активы онлайн
3. Убрать посредников — сейчас брокеры берут 5-15% от сделок

Перспективы и подводные камни ❓

1⃣ Оцифровка может кардинально изменить рынок. Прозрачность данных уменьшит мошенничество с землей, а инвесторы получат прямой доступ к информации, что ускорит сделки и снизит транзакционные издержки.

2⃣ Однако реализация проекта столкнется с трудностями. Приложение Shiva пока остается "темной лошадкой" — даже чиновники не уверены в его функциональности. Брокеры, теряющие доходы, наверняка будут сопротивляться изменениям. А перенос устаревших бумажных реестров в цифровой формат грозит ошибками и юридическими коллизиями.

☝Как практик, работающий на балийском рынке, я вижу в этой инициативе больше плюсов, чем рисков. Но первые 2-3 года будут критическими — если власти проявят настойчивость и доведут реформу до конца, рынок станет современнее и прозрачнее.

Если же проект свернут или реализуют спустя рукава, мы получим еще один неработающий цифровой сервис.

#инвестиции@fisher_estate