Пружина рынка: когда терпение — лучшая стратегия

Вы когда-нибудь сидели в инвестиционном объекте, не зная — продастся ли он вообще? Или ловили себя на мысли: "А вдруг рынок не оживёт, а ипотека капает каждый месяц?" Если да — вы не одиноки.


Личный опыт: история про зависшую квартиру 🚜

Что-то подобное мы уже проходили в 2022 году.

Тогда спрос на квартиры упал раза в три, а ставка подскочила до 20% годовых.

У нас был объект, который мы никак не могли продать — квартира на развилке Ленинградского и Волоколамского шоссе. Огромное количество показов, но еще год назад такие проекты заканчивали за 4-6 месяцев, а тут сидим уже 15 месяцев.

Я тогда впервые понял, что такое кассовый разрыв — у меня волосы стояли дыбом круглосуточно. Каждый месяц капала ипотека, плюс надо было начислять фиксированную доходность соинвестору.

Пробовали играть с ценой — и вверх, и вниз — на спрос никак не влияло.

В итоге пришел фермер из Тверской губернии, принес в натруженных руках коробку из-под обуви, из которой тянуло погребом и в которой лежало 30 млн. Сделку сделали на следующую неделю после просмотра. Просто объект дождался своего клиента.

Эта история меня научила: если ты веришь, что у тебя качественный продукт, сдаваться не нужно. Падение по цене тебя не спасёт — гарантированно получишь убыток, но так и не узнаешь, был ли шанс продаться по целевой цене.

«Самое важное качество для инвестора — терпение.» — Джон Клифтон Богл, основатель инвестиционной компании Vanguard

Эффект натянутой пружины 🌀

В последние полтора года рынок недвижимости напоминает сжатую пружину. На первый взгляд, всё застыло: сделки идут тяжело, покупатели выжидают, продавцы нервничают. Но если присмотреться к цифрам, становится ясно — внутри рынка накапливается энергия.


Что происходит?

Арендные ставки растут опережающими темпами практически во всех сегментах. За 2024 год:
— В жилой недвижимости в Москве — на 43%,
— В офисах Москвы — на 25-30%,
— В складах (light industrial) — на 27%.

При этом цены покупки растут гораздо медленнее:
— Московские новостройки — на 6,4%,
— Офисы класса А в Москве — на 16-20%,
— Склады — на 12%.


Почему это важно?

Такой разрыв между арендой и ценой покупки — классический признак "натянутой пружины".

Как только ставки начнут снижаться и финансирование станет доступнее, на рынок хлынет отложенный спрос:
— Покупатели, которые сейчас арендуют, захотят купить.
— Инвесторы, которые ждали разворота, начнут активно скупать объекты.

В этот момент цены могут вырасти скачкообразно, чтобы догнать арендные ставки и восстановить баланс.

Сейчас на рынке уникальное окно возможностей для терпеливых инвесторов: можно купить актив с высокой текущей доходностью и потенциалом роста цены.


Что говорит рынок и ЦБ? 📉

Ссылаюсь на свежую публикацию ЦБ: процентные свопы с дюрацией 4-6 месяцев торгуются по ставке 18% годовых, что рынок воспринимает как сигнал к снижению ставки до 18% к концу года.

Смиренно ожидаю снижения ставки на ближайшем заседании ЦБ (6 июня) — с 21% до 20%, и до 18% к концу года.


Стратегии для инвесторов 🧭

🛑 Не паниковать и не продавать объекты "на дне".

⏳ Не заключать долгосрочные арендные договоры по текущим ставкам — рынок может быстро развернуться.

🏠 Рассматривать покупку недвижимости, если есть возможность финансирования — сейчас рынок на минимуме, и это шанс для терпеливых.


Рынок недвижимости — это марафон, а не спринт. Сейчас время для терпеливых и хладнокровных. Пружина сжимается, и вопрос только в том, кто дождется момента, когда она выстрелит.


А вы готовы ждать восстановления рынка или ищете выход уже сейчас? Почему?

🏨 Минус 22 миллиона, но гости в восторге. Честный разбор проекта #Ахтари

Осенью 2023 года мы объявили о начале проекта по редевелопменту самой заметной гостиницы города Приморско-Ахтарск.

(Полная история — по тэгу #Ахтари)

Подвожу итоги: чем гордимся и где облажались.


💣 Что пошло не так:

— Перерасход: +22 млн к бюджету (спойлер: компенсировали ростом цен на номера)

— Продажи: доля ипотеки рухнула с 90% до нуля из-за высоких ставок

— Краудфандинг: инвестиционная платформа, которую планировали задействовать для привлечения инвесторов, привлекла значительно меньше средств, чем обещала, а потом вовсе попала под отзыв лицензии

— Сроки: растянулись дольше, чем планировали (гостиницу открыли в срок, но часть номеров и услуг сначала не работали)

— Согласования: пришлось глубже погрузиться в работу с госорганами и местной администрацией

— Сюрпризы после демонтажа: выявили большой объем скрытых работ по замене коммуникаций


💰 На чём именно "улетел" бюджет:

— Финансовые издержки — незапланированные займы из-за отставания продаж

— Инженерные сюрпризы — пришлось полностью менять электрику, канализацию и вентиляцию (типично для старых зданий)

— Технические просчеты — обнаружили проблемы с гидроизоляцией фасада, пришлось переделывать

— Недооценка общих зон — изначально заложили мало на ремонт мест общего пользования

— Дизайнерские "хотелки" — не проверили заранее стоимость дорогих отделочных материалов из проекта


💪 Почему я всё равно горжусь проектом:

— Создали флагманский продукт — и самим приятно, и показать никому не стыдно

— Дали хорошую экономику владельцам номеров (Для тех, кто заходит сейчас по конечным ценам, ожидаем доходность 13% в этом году и 16-17% в следующем. Для тех, кто заходил на котловане — соответственно 18% и 23-24%.)

— Гости и владельцы номеров пишут восторженные отзывы (см. видео и картинки вверху). Потихоньку формируем базу повторников — тех, кто приезжает уже не первый раз!

— Полностью перестроили систему продаж под новые реалии


🫤 Кто пока не прыгает от счастья:

— Инвесторы, ожидавшие более быстрого выхода (простите, друзья — высокие ставки влияют на всех 🙏)

— Наша команда — большая часть вознаграждения у нас всё ещё впереди, когда мы продадим все принадлежащие нам номера

Тем не менее, в этом месяце две сделки — продали один наш номер и один инвесторский.

Рынок потихоньку оживает, ну и продавать готовый успешный проект проще, чем мечты. :)


✍️ Три главных урока для девелопера:

1. "Бюджет всегда врёт" — затраты растут быстрее плана, а доходы приходят медленнее. Надо всегда щедро закладывать резервы на перерасход и подушку безопасности на кассовые разрывы.

2. "Качество окупается" — каждый вложенный в продукт рубль возвращается через продажи. Когда потенциальный покупатель видит работающий отель с довольными гостями, решение о покупке принимается быстрее.

3. "Азов — недооцененная жемчужина" для отельного бизнеса:
— Набережная как в Европе
— Архитектура 19 века как машина времени
— Местная кухня — пальчики оближешь
— Комфорт на уровне хороших курортов


🎁 Специально для подписчиков канала:

Хочу, чтобы вы сами оценили результат нашей работы.

Дарю всем подписчикам скидку 10% на проживание этим летом!

Для бронирования:

1. звоните или пишите в WhatsApp на любой номер, указанный в контактах на сайте https://spa-hotel-ahtari.ru

2. и называйте промокод "Редевест".

Всех обнял! 💋