📰 Традиционная еженедельная подборка новостей со второго нашего канала

Судебная практика
📍 Как жительница Ставропольского края «выселяла» с придомовой территории девять собак потенциально опасной породы
📍 Желания одного собственника недостаточно для ремонта всех подъездов МКД без решения общего собрания

Положительный опыт подписчика
📍 Как обеспечить чистоту крыльца от снега и наледи

Проекты
📍 Брянская облдума внесла в Госдуму законопроект с изменениями в части лицензирования УО

По понедельникам будет выходить рубрика "дело подписчика".
А дело, которое публикую ниже, можно назвать "делом подписчиков", так как на канал подписаны обе стороны — и управляющая организация, и Департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа ☺️

Но сначала прикрепляю опрос — как бы вы разрешили спор?
Посмотрим, какую позицию поддерживает большинство.

#дело_подписчика

Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО оштрафовал ООО «Изумрудный город» за нарушение лицензионных требований на 125000 р.

Нарушение заключалось в том, что подъемная платформа для инвалидов в МКД была отключена от электроснабжения. Без электроснабжения платформой нельзя было пользоваться.

Позиция УО: платформа находится в исправном состоянии. Она отключена от электроснабжения по решению общего собрания. Это решение обязательно для исполнения управляющей организацией. До решения собрания УО обслуживала платформу за счет своих средств.
Кроме того, в договоре управления платформа не указана в составе общего имущества, а ее обслуживание — в перечне работ.

"Фактически общество привлечено к ответственности за то, что в течение двух лет надлежащим образом безвозмездно и за свой счет обеспечивало содержание подъемной платформы для инвалидов, но ее эксплуатация была приостановлена решением собственников помещений в многоквартирном доме, а не самовольно обществом."

⚖ Суды двух инстанций встали на сторону Департамента:
— оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения в силу закона подлежит отнесению к общему имуществу собственников МКД. Поэтому не имеет значения, что подъемник не указан в договоре управления;
— содержание общего имущества должно обеспечивать условия доступности для инвалидов (п. 29, 30 Минимального перечня № 290);
— решение собрания о приостановлении эксплуатации платформы противоречит закону. Отказ от пользования общим имуществом, как и вытекающий из этого отказ от его содержания, законом не предусмотрен.

"Таким образом, работоспособное состояние подъемной платформы должно быть обеспечено управляющей организацией постоянно, Общество обязано соблюдать вышеуказанные лицензионные требования и обеспечить исправное состояние подъемной платформы."

А81-8073/2024 😋 @gkhvsem

Увеличение размера платы на НДС — только по решению собрания?

С 1 января вступили в силу изменения в налоговом законодательстве. В частности, некоторые УО теперь обязаны платить НДС, который не был учтен в размере платы за содержание жилья.

Разгорелись споры: может ли УО просто взять и доначислить НДС к ранее утверждённому размеру платы. Минстрой ответил, что надо собрание; Минфин ответил так, что его ответы трактуются дискутирующими в любую сторону.

Попалось судебное дело по смежному вопросу:
— размер платы утвержден на общем собрании, не включал НДС;
— УО (изначально на УСН) превысила предел по доходам, поэтому была вынуждена оплачивать НДС (в связи с переводом на общий режим налогообложения);
— после этого УО включила НДС (20%) в свои начисления платы за содержание жилья.

Получив пачку предписаний от Службы жилищного и строительного надзора ХМАО -Югры, компания обратилась в суд.

Суды разошлись во мнениях: первая инстанция поддержала УК, а вторая встала на сторону надзорного органа.

❌ Почему суд первой инстанции посчитал предписания незаконными

Суд применил к ситуации разъяснения ВАС РФ 2011 года (п. 2 постановления Пленума №72 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с расчетами за коммунальные ресурсы»).
Разъяснения касались тарифов на коммунальные услуги: если регулирующий орган не учел НДС при утверждении тарифов, то можно довыставить к этой цене НДС.
Отсюда суд вывел:

"Поскольку в тариф, утвержденный на общем собрании собственников помещений МКД, НДС не был включен, плата должна быть исчислена по ставке, предусмотренной сверх стоимости услуг, подлежащей налогообложению...
Таким образом, сам размер платы, утвержденный на общем собрании собственников помещений МКД без учета НДС, остался прежним, к нему добавился налог на добавленную стоимость".

💎 Как апелляционный суд обосновал законность предписаний и незаконность действий УК

Апелляция подняла другие разъяснения ВАС РФ — пункт 17 постановления Пленума от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость»: "Бремя надлежащего учета сумм налога на добавленную стоимость при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на одной из сторон сделки — на продавце как налогоплательщике".

Суд указал, что УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание и начислять эту плату выше, чем предусмотрено договором управления. При этом договоры управления не содержали таких полномочий УО.
Компания вправе инициировать общее собрание по вопросу утверждения размера платы за содержание общего имущества, однако не воспользовалась этим правом.

Для убедительности апелляция сослалась на другую судебную практику по одностороннему повышению платы в связи с изменением ставки НДС: дела № А83-16225/2021, № А43-40870/2019.

Предписания Службы оставлены в силе.

№ А75-5641/2024 😋 @gkhvsem

Upd. В несохранившихся комментариях дополнительно акцентируют внимание на том, чем различается ситуация из этого дела и ситуация, вызванная последними изменениями:

Сейчас в наших обстоятельствах это бремя не может лежать на УК, так как это изменение законодательства субъекты на УСН не могли предусмотреть и включить в договор. Думаю решение было принято в отношении ук на ОСНО, и тогда оно обосновано. Но сейчас все же важно как раз и говорить о том что сказал ВС: о том что риск изменения законодательства нельзя возложить на исполнителя договора.

Сейчас нельзя применить эту позицию, так как на усн не знали об изменениях заранее. об этом и ВС говорил, риск изменения налогового законодательства не может быть возложен на исполнителя.

⚠️ Как включить возможность комментирования

Чем «ДомОнлайн» — сервис учредителя «ЖКХ Ньюс» — может быть полезен подписчикам

➡ УО, ТСЖ, ЖСК узнают об изменениях собственников, оперативно формируют документы для собраний, пользуются юридической поддержкой.

➡ Собственники проверяют и дополняют реестры собственников, готовят документы для общих собраний, автоматически считают голоса, получают готовый протокол с необходимыми приложениями.

➡ Юристы организуют работу с должниками и значительно упрощают подготовку и проведение общих собраний.

➡ ФКР, РСО и операторы по обращению с ТКО используют услугу — аудит базы данных и догрузка отсутствующих в базе данных сведений.

➡ Провайдеры, домофонные и клининговые компании выбирают функционал по подготовке документов для общих собраний сразу по множеству МКД.

➡ СНТ, гаражные кооперативы, организации, управляющие коммерческой недвижимостью предпочитают формирование базы данных, учет изменений и подготовку документов.

Если необходима такая или похожая помощь, заявку можно оставить на сайте «ДомОнлайн».

Можно ли поставить металлический шкаф в паркинге

Разногласия по этому вопросу между московской УК «Эго-Комфорт» и ГУ МЧС превратились в разногласия между судами, которым пришлось рассматривать спор о законности предписания надзорного органа.

Управление МЧС при проверке автомобильной стоянки (паркинга) МКД выявило нарушение: “необеспечение эксплуатации здания в соответствии с требованиями проектной документации в части установки на этажах подземной автостоянки на парковочных местах металлических шкафов для хранения вещей”.

Управляющая организация получила предписание, и оно ей не понравилось. По мнению УО, на нее фактически возложили ответственность по демонтажу шкафов, давно установленных собственниками в габаритах машино-мест, принадлежащих им же на праве собственности.

Арбитражный суд города Москвы отказался признавать предписание недействительным.

Апелляционный суд удовлетворил заявление УО.
Он исходил из того, что в проектной документации на МКД отсутствовали разработанные специальные технические условия, которые бы содержали список мероприятий по обеспечению пожарной безопасности при установке металлических шкафов на машино-местах.

Также суд сослался на ответ жилищной инспекции по СВАО г. Москвы. По мнению МЖИ, установка на личных парковочных местах металлических шкафов не относится ни к реконструкции (изменению параметров) объекта капстроительства, ни к работам по переустройству (перепланировке), требующим внесения изменений в техпаспорт дома.

Апелляционный суд учел, что на дату ввода объекта в эксплуатацию МКД (2019 год) в противопожарных нормах и правилах не содержалось запрета на размещение в зоне машино-мест шкафов. А новые требования пожарной безопасности не могут быть применены к этому МКД.

Кроме того, УО сама обращалось в ГУ МЧС до введения в действие СП 506.1311500.2021 с вопросом о допустимости размещения металлических шкафов. Ей ответили, что размещение металлических шкафов допустимо и не нарушает норм противопожарной защиты.

Таким образом, после принятия МКД в управление и начала эксплуатации УО позаботилась о получении в компетентных органах актуального разъяснения о допустимости размещения шкафов в паркинге МКД, установленных собственниками ранее.

Арбитражный суд Московского округа отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции.

➡ согласно ч. 1 ст. 78 Закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" № 123-ФЗ, проектная документация должна содержать пожарно-технические характеристики, предусмотренные этим законом;

➡ для зданий, сооружений, для которых отсутствуют нормативные требования пожарной безопасности, должны быть разработаны специальные технические условия (СТУ). Эти условия должны отражать специфику обеспечения пожарной безопасности и содержать комплекс мер по её обеспечению (ч. 2 ст. 78 Закона № 123-ФЗ);

➡ на момент экспертизы проектной документации рассматриваемого МКД с паркингом возможность размещения в зоне машино-мест шкафов не предусматривалась;

➡ таким образом, возможность установки шкафов должна была быть предусмотрена в СТУ;

➡ такие СТУ должны быть разработаны и согласованы в установленном порядке (Приказ МЧС России от 28.11.2011 № 710).

На дату ввода МКД эксплуатацию возможность устанавливать металлические шкафы не была предусмотрена, однако уже тогда требовалось учитывать нагрузку на работу систем пожарной безопасности, а размещение в последующем шкафов увеличивает такую нагрузку.

Положениями п. 6.1.6 СП 506.1311500.2021 «Стоянки автомобилей. Требования пожарной безопасности», вступившего в силу с 01.03.2022, возможность установки таких шкафов предусмотрена при определенных условиях.
УО может воспользоваться правом на получение специальных технических условий в порядке, предусмотренном статьей 78 Закона № 123-ФЗ, либо может обратиться с исками к владельцам шкафом по примеру другой УО из определения Мосгорсуда № 33-7138/2024.

💎 Таким образом, размещение шкафов не исключается, но для этого должны быть выполнены определенные условия для обеспечения пожарной безопасности.

№ А40-272403/2023 😋 @gkhvsem

Как создавалось ТСН «ЖК ЛЕНИНГРАД» (г. Санкт-Петербург)

❤️ Подписчица Марина – председатель Правления ТСН «ЖК ЛЕНИНГРАД» из Санкт-Петербурга – рассказала о том, почему собственники решили сменить УК от застройщика на товарищество, как им удалось это сделать в огромном доме (923 квартиры) и каких положительных изменений в жизни МКД они добились сменой способа управления.

К слову, это еще один случай смены способа управления через ГИС ЖКХ 😒

➡ https://gkhnews.ru/1500475-tsn-zhk-leningrad-g-sankt-peterburg/

📰 Еженедельная подборка публикаций, которые не попали на этот канал

Судебная практика
📍 Спор собственников о демонтаже козырька над нежилым помещением
📍 УО начисляла плату по одному «тарифу», а рассчитывала на другой. Разницу пыталась взыскать с собственника
📍 Непрекращение управления МКД (выставление квитанций) может повлечь для УО ответственность по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ
📍 Можно ли начислять плату за содержание общего имущества по жилой площади квартиры, если так решило ОСС
📍 Суды разбирались, кто должен менять ОДПУ, вышедший из строя после затопления подвала
👮‍♂ Суд отменил штраф ИГЖН Владимирской области за несвоевременный вывоз КГО
👮‍♂ Суд признал необоснованным требования ГЖИ Кировской области о проведении перерасчета платы за отопление
👮‍♂ Суд признал незаконным отказ Минчистоты МО во внесении изменений в реестр лицензий

Технические вопросы
📍 Использование греющих кабелей при эксплуатации ливневых лотков
📍 Могут ли коврики и остекление балконов привести к разрушению балконных плит
📍 Как устроены балконы в МКД советской постройки

Интервью
📍 ЖКХ изнутри. Начальник отдела организации обеспечения коммунальными ресурсами: взгляд на работу

Лонгрид
📍 Если собственник требует с УК (ТСЖ) возмещения неадекватных сумм судебных расходов

#дело_подписчика

Попытка признать недействительным решение о выплате вознаграждения председателю правления ТСЖ

В Пермском крае собственнику не понравилось, что на собрании членов ТСЖ «Сибирская, 30» в 2023 году было принято решение "об установлении с 01.06.2019 в рамках сметы товарищества вознаграждение председателя правления — 30 000 рублей в месяц без учета налогов".

Истец ссылался на отсутствие кворума, а относительно самого принятого решения доводы сводились к тому, что "действующим законодательством не предусмотрено принятие такого решения за прошлые периоды".

⚖ Суд первой инстанции признал оспариваемое решение недействительным. Он написал, что решение противоречит ранее принятым сметам расходов и основам правопорядка. Так, в смете расходов за 2019 год размер вознаграждения председателя определен в сумме 34 500 р., а за 2020-2022 годы— в сумме 30 000 р., "следовательно, в разные периоды члены ТСЖ голосовали за разные суммы вознаграждения".

⚖ Апелляционный суд отменил судебный акт и отказал в иске.
Он исходил из того, что нет доказательств как заведомого и очевидного нарушения основ правопорядка и нравственности, так и антисоциальной направленности.
Принятое на собрании решение не повлекло убытков для истца, который на прежних собраниях был не против вознаграждения председателю.
Несовпадение размера вознаграждения связано с включением суммы налога.
Запрета на утверждение такого вознаграждения за прошлые периоды времени законодательство не содержит.

Кассационный суд также оставил жалобу жительницы без удовлетворения.

№88-19693/2024 😋 @gkhvsem

P. S. Если у вас есть свежие решения судов с вашим участием (необязательно победы), присылайте их @gkhwsem с кратким пояснением.

УО обязали выставлять платежки за капремонт, хотя владельцем спецсчета был региональный оператор

В Пензенской области АО "Жилфонд Железнодорожного района" управляет МКД, собственники которого давным-давно выбрали способом формирования фонда капремонта спецсчет, открытый на имя регионального оператора. Вот только по порядку выставления платежек собственники ничего не решили, и как они почти 10 лет (не) выставлялись — непонятно.

В 2023 году один из собственников обратился с этим вопросом в орган жилищного надзора. Тот провел проверку и пришел к выводу, что именно УО должна печатать и доставлять платежки за капремонт.

УО получила предписание и попыталась его оспорить. Она ссылалась на отсутствие решения общего собрания, и как следствие, отсутствие у нее обязанности по изготовлению квитанций.

⚖ Суды трех инстанций решили, что УО не права:
— взносы на капитальный ремонт включены в плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
— взносы уплачиваются собственниками на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, если иные порядок и условия не определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 171 Жилищного кодекса РФ);
— в стандарты управления МКД входят начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, оформление платежных документов и направление их собственникам (подп. "ж" п. 4 Правил управления МКД № 416).

“Таким образом, по общему правилу при управлении домом управляющей организацией на нее возлагаются обязанности: по планированию и организации услуг и выполнению работ, связанных с капитальным ремонтом общего имущества МКД; по оформлению платежных документов и направлению их собственникам и пользователям помещений в МКД, ведению претензионной работы в отношении должников”.

УО настаивала, что на момент выбора собственниками спецсчета у регоператора в Жилищном кодексе РФ не было нормы части 3.1 статьи 175, согласно которой решение общего собрания о формировании фонда капремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на представление платежных документов, об определении порядка представления платежек.
Суд отклонил этот аргумент: “Отсутствие в 2014 году указанной нормы в Жилищном кодексе не изменяет объем обязанностей управляющей организации применительно к правоотношениям, связанным со взиманием платы за коммунальные услуги, в состав которых включены взносы на капитальный ремонт... В отсутствие иного решения собственников, оформление и выставление платежных документов на плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе по взносам на капитальный ремонт, входит в обязанность управляющей организации”.

№ А49-10958/2023 😋 @gkhvsem