💯 ИПОТЕЧНЫЙ СТАНДАРТ ВКЛЮЧЕН!

В этом году у нас несколько важных законодательных изменений. И, если про выросшие налоги мы уже все давно обсудили, то вот ипотечный стандарт - это новый документ.

Для тех, кто не в курсе, поясню - этот документ строго направлен на защиту банков от особо жадных девелоперов и особо хитрых заемщиков. О самом заемщике тут забота вторична и косвенна - ему тупо не дают влезать в блудняки.

Коротко пройдусь по тезисам:

1️⃣ Будут требовать четче подсвечивать риски по сделке (глава 2).

🔘 Это явно будет просто прописано на бумаге, которую не прочитают, ну или прочитают, но не поймут.

2️⃣ Сумму ипотечного кредита рекомендуется устанавливать таким образом, чтобы она не превышала 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки, если нет основания ожидать частичного погашения долга в краткосрочном периоде. (ст. 5.2)

🔘 Читай - аванса ниже 20% не ждите. Реально - будет больше почти всегда.

3️⃣ Цена сделки по приобретению предмета ипотеки за счет средств ипотечного кредита не может рассматриваться в качестве справедливой стоимости без проведения анализа справедливой стоимости недвижимого имущества. (ст. 5.3). Касается рассрочки на срок более 1 года и субсидированных продавцом сделок.

🔘 Т.е., когда вы покупаете у девелопера квартиру за 16 млн в октябре и аналогичную, но уже за 18 млн в конце декабря - это не метрика справедливой стоимости. А вот 3 такие же квартиры на вторичном рынке по 15 млн на ЦИАН - вот это кое-как сойдет для прикидки.

4️⃣ Кредитная организация не признает в качестве взноса за счет собственных средств заемщика сумму материальной выгоды, полученной заемщиком от продавца (застройщика),
кредитной организации, выдавшей ипотечный кредит, или иных лиц в связи с приобретением предмета ипотеки, и являющейся частью условий сделки по приобретению предмета ипотеки
(например, возврат денежных средств в виде кэш-бэка)... (ст 6.1)

🔘 Не сумел накопить на первый взнос? До свидания. Никаких тебе кэшбеков и прочих видов помощи. "Помощники" по получению кредитов сейчас будут в восторге!

5️⃣ Рекомендуется заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет.

🔘 Тут и ранее все логично было. Без вопросов.

6️⃣ ...срок зачисления денежных средств заемщика по ипотечному кредиту на расчетный счет продавца (застройщика) или счет эскроу, открытый заемщику, должен составлять не более пяти рабочих дней с момента выполнения продавцом (застройщиком) или заемщиком условий получения (зачисления на счет эскроу) денежных средств по договору на приобретение недвижимости, ДДУ, ДУПТ.

🔘 Рассрочки с аккредитивами на годы закончились. Банкам будет невыгодно в них играть

7️⃣ 10.1. Кредитная организация не вправе получать плату ... за установление пониженной процентной ставки ... по договору ипотечного кредита от продавца (застройщика) или иных подконтрольных лиц... если это влечет увеличение цены объекта недвижимости.

С 1 июля 2025 10.2. Не допускается получение кредитной организацией от заемщика платы (вознаграждения) за установление пониженной процентной ставки (снижение платежей по обслуживанию долга) по договору ипотечного кредита.

🔘 Все! Никаких покупок сниженной ставки. Но чую большой ажиотаж от физлиц в первой половине года. Все будут пытаться выцепить снижение ставки, пока дают.

Итого:

☑️Банковские ипотечные кредиты будут расти медленнее, но зато здоровыми сделками;

☑️Девелоперы получат замедление продаж, внезапно "инновационные финансовые решения" летят в мусорное ведро;

☑️ Ну и не время для инвестирования в бетон. Это доступно только по семейной ипотеке. И то - брать только на финале стройки и с ключами.

#ипотека #девелоперы #недвижимость #банки

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

КАК НЕ ТРАТИТЬ ВРЕМЯ ЗРЯ. Посмотри это видео...

––––––––––––––––––––––––––––

Хватит торчать за столом. Есть еще несколько дней на важные дела. Не теряем его!

В моих видео я буду делиться с вами своим опытом и знаниями, дам полезные широкие дополнения к тому, что я размещаю на своих ресурсах.

🎞 Смотри свежий выпуск по ссылке

Таймкоды:

00:00 С Новым Годом
00:45 Закон Паркинсона
02:38 Русский Рывок
03:16 Как я борюсь с этими проблемами
04:38 Нет времени на раскачку - список решений
06:00 Чередуем виды нагрузки

#прогноз #2025 #инвестиции #машины #недвижимость #психология

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

🎞 YouTube - выпуск 35. Легкая версия для TG

ТВЕРДО и ЧЕТКО! Почему дефолта в России не будет...
––––––––––––––––––––––––––––

В моих видео я буду делиться с вами своим опытом и знаниями, дам полезные широкие дополнения к тому, что я размещаю на своих ресурсах.

➡️ Чтобы увидеть все записи - нажми на этот хэштег #YouTube

#финграмотность #дефолт #риски #стратегия

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

🚘 1 СЕМЬЯ = 1 АВТОМОБИЛЬ. ИТОГИ ОПРОСА

Спасибо всем за ответы. Получилась вот такая картина:

🔘Москва: 0.89 авто на 1 семью. Явно видно влияние качественной инфраструктуры и дороговизна владения.

🔘СПБ и миллионники: 0.97 авто на 1 семью. Большие города с миллионным населением, но чуть более слабой транспортной системой уже накладывают свой отпечаток - нужно на 9% больше машин, чем в столице.

🔘Другие локации: 1.09 авто на 1 семью. Машина - кормилец, который возит семьи на работу, детей в школы и т.д.

Я обещал полезный контент на основе, в том числе и этих данных. Что же я сделаю, немного спойлеров:

1️⃣ Во-первых, для столицы и больших городов - это оценка и поиск вложений в парковки. Купить целиком квартиру без ипотеки много кому сейчас не по карману, а вот найти 1-2 лота парковочных мест под расчет дефицита - очень даже.

Вместо статьи сниму ролик обзорный с важными деталями и на основе опыта как своего, так и моих коллег и товарищей. Куда смотреть, что в рынке, что не в рынке, стоит ли ждать скидок или тут нет места для жевания жвачки. Экономика доходности и сравнение локаций.

2️⃣ Во-вторых, очевидно, что отрасль торговли автомобилями сейчас сильно шатает на выросших ставках на кредиты. И если АЕБ и прочая статистика гордо вещали о росте рынка, то я то помню, что это был рост даже не с дна, с днища в 2022 году.

Из Москвы я то могу сколько угодно бубнеть, что тут машина особо не нужна, но... 0.89 авто на 1 семью - вот итог вашего реального голосования. А уж в других локациях, там и так нужда была бесспорна.

Я несколько лет посвятил финансовому контролингу цен и прибыльности в торговле самоходной техникой, так что про маржу автобизнеса и нюансы добычи прибыли более чем осведомлен. Поэтому материал будет серьезным и на основе практического опыта.

Посмотрим на тренд продаж, что субсидируется, как выживут перекупщики и салоны, какова экономика и структура костов по машине. И будут ли скидки, и какой глубины они будут. Ждать или не ждать, если машина очень нужна?

#автомобили #аналитика #инвестиции

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond