📌 Поддержка владельцев недвижимости в 2024
С 27 февраля владельцы жилой недвижимости могут подать заявку на получение финансовой поддержки от KfW для установки новой отопительной системы, соответствующей требованиям GEG (минимум 65% из возобновляемых источников).
При общих расходах до 30000€, поддержка может составлять 30-70% от стоимости работ, то есть, 9000-21000€ 💸
Сначала надо заключить контракт на проведение работ, затем обратиться в KfW за поддержкой и только потом начинать модернизацию.
Если личных средств на оплату модернизации жилья недостаточно, то, при годовом семейном доходе не более 90000€, можно получить льготу на кредит, снизив таким образом процент банку максимум на 2,5%.
Это всё относится к живущим в собственной недвижимости. Арендодатели тоже смогут подать заявления на участие в программе, но с 6 августа.
Для семей с детьми и невысоким доходом, которым удалось найти подходящий объект недвижимости, в марте вступают в силу изменения в программе KfW «Wohneigentum für Familien (300)». Теперь срок фиксации процентной ставки увеличен с 10 до 20 лет.
Федеральное министерство строительства выделило на эти цели в 2024 году 350 миллионов евро.
С 27 февраля владельцы жилой недвижимости могут подать заявку на получение финансовой поддержки от KfW для установки новой отопительной системы, соответствующей требованиям GEG (минимум 65% из возобновляемых источников).
При общих расходах до 30000€, поддержка может составлять 30-70% от стоимости работ, то есть, 9000-21000€ 💸
Сначала надо заключить контракт на проведение работ, затем обратиться в KfW за поддержкой и только потом начинать модернизацию.
Если личных средств на оплату модернизации жилья недостаточно, то, при годовом семейном доходе не более 90000€, можно получить льготу на кредит, снизив таким образом процент банку максимум на 2,5%.
Это всё относится к живущим в собственной недвижимости. Арендодатели тоже смогут подать заявления на участие в программе, но с 6 августа.
Для семей с детьми и невысоким доходом, которым удалось найти подходящий объект недвижимости, в марте вступают в силу изменения в программе KfW «Wohneigentum für Familien (300)». Теперь срок фиксации процентной ставки увеличен с 10 до 20 лет.
Федеральное министерство строительства выделило на эти цели в 2024 году 350 миллионов евро.
📌 Grundschuldzinsen — процент за неуплату ипотеки
В контракте на ипотеку с немецким банком упоминаются Grundschuldzinsen, что буквально переводится как “проценты по залогу”. Там обычно стоит фантастическая величина, которая многих смущает.
Это проценты, которые взимаются в случае, когда должник перестал платить по ипотеке.
Не выплачивая ипотеку, кредитор нарушает договор. В этом случае банк вынужден выставить объект на принудительный аукцион и таким образом взыскать долг. В этот момент закон позволяет активировать Grundschuldzinsen на срок до двух лет, чтобы увеличить сумму, которая полагается банку после принудительной продажи жилья.
Для мотивации ипотечников, конечно, высокий “штрафной” процент тоже вполне годится. Чтобы не относились к кредиту слишком легкомысленно.
Размер процентов по залогу вносится в земельную книгу вместе с информацией о кредите. Grundschuldzinsen обычно устанавливаются на уровне 12-20% в год и не зависят от текущих процентных ставок. Претензии банка могут быть предъявлены в течение трёх лет с момента просрочки платежей.
💡 Если вовремя выплачивать ипотеку, Grundschuldzinsen не представляют никакой угрозы, так как активируется только в случае отказа от платежей с последующей принудительной продажей недвижимости.
При возникновении временных финансовых трудностей, “штрафной” процент сразу не возникает. Но, в любом случае, при угрозе пропуска платежа по ипотеке, немедленно свяжитесь с банком напрямую или через вашего ипотечного брокера, чтобы урегулировать ситуацию.
Контрактом, как правило, предусмотрена отсрочка на случай потери работы или серьёзного заболевания. Например, на период до 12 месяцев платится только процент по кредиту, а долг не возвращается.
🔗 Услуги нашего ипотечного брокера.
В контракте на ипотеку с немецким банком упоминаются Grundschuldzinsen, что буквально переводится как “проценты по залогу”. Там обычно стоит фантастическая величина, которая многих смущает.
Это проценты, которые взимаются в случае, когда должник перестал платить по ипотеке.
Не выплачивая ипотеку, кредитор нарушает договор. В этом случае банк вынужден выставить объект на принудительный аукцион и таким образом взыскать долг. В этот момент закон позволяет активировать Grundschuldzinsen на срок до двух лет, чтобы увеличить сумму, которая полагается банку после принудительной продажи жилья.
Для мотивации ипотечников, конечно, высокий “штрафной” процент тоже вполне годится. Чтобы не относились к кредиту слишком легкомысленно.
Размер процентов по залогу вносится в земельную книгу вместе с информацией о кредите. Grundschuldzinsen обычно устанавливаются на уровне 12-20% в год и не зависят от текущих процентных ставок. Претензии банка могут быть предъявлены в течение трёх лет с момента просрочки платежей.
💡 Если вовремя выплачивать ипотеку, Grundschuldzinsen не представляют никакой угрозы, так как активируется только в случае отказа от платежей с последующей принудительной продажей недвижимости.
При возникновении временных финансовых трудностей, “штрафной” процент сразу не возникает. Но, в любом случае, при угрозе пропуска платежа по ипотеке, немедленно свяжитесь с банком напрямую или через вашего ипотечного брокера, чтобы урегулировать ситуацию.
Контрактом, как правило, предусмотрена отсрочка на случай потери работы или серьёзного заболевания. Например, на период до 12 месяцев платится только процент по кредиту, а долг не возвращается.
🔗 Услуги нашего ипотечного брокера.
📌 Возобновление господдержки на ремонт и строительство
Правительство ФРГ снова оказывает поддержку на строительство и реконструкцию жилья. Но желающим получить субсидию надо быть очень решительными — бюджет лимитирован!
Государственный банк KfW возобновляет выдачу грантов и льготных кредитов для экологически чистого строительства и адаптации жилых помещений под нужды пожилых людей.
✅ Программа "Климатически чистое строительство" (KFN) предлагает до 150000€ в виде льготных кредитов для строительства или покупки первичного жилья.
✅ Семьи с несовершеннолетними детьми и доходом ниже определенного уровня могут получить до 270000€ по программе "Жилищное кредитование для семей" (WEF).
✅ С 27 февраля доступны субсидии на установку экологически чистых отопительных систем с максимальной суммой поддержки до 23500€.
✅ Государственные программы, такие как премии за строительство жилья и субсидии для работников, также предлагают финансовые льготы для участников.
Заявки на получение субсидий можно подавать через портал KfW. Важно действовать оперативно, поскольку, повторюсь, размер бюджета ограничен.
Необходимые действия:
👨💼 Получить консультацию у специалистов.
📄 Подготовить необходимые документы.
📈 Оперативно подать заявку на соответствующую программу поддержки.
🔗 Больше деталей на сайте KfW.
Правительство ФРГ снова оказывает поддержку на строительство и реконструкцию жилья. Но желающим получить субсидию надо быть очень решительными — бюджет лимитирован!
Государственный банк KfW возобновляет выдачу грантов и льготных кредитов для экологически чистого строительства и адаптации жилых помещений под нужды пожилых людей.
✅ Программа "Климатически чистое строительство" (KFN) предлагает до 150000€ в виде льготных кредитов для строительства или покупки первичного жилья.
✅ Семьи с несовершеннолетними детьми и доходом ниже определенного уровня могут получить до 270000€ по программе "Жилищное кредитование для семей" (WEF).
✅ С 27 февраля доступны субсидии на установку экологически чистых отопительных систем с максимальной суммой поддержки до 23500€.
✅ Государственные программы, такие как премии за строительство жилья и субсидии для работников, также предлагают финансовые льготы для участников.
Заявки на получение субсидий можно подавать через портал KfW. Важно действовать оперативно, поскольку, повторюсь, размер бюджета ограничен.
Необходимые действия:
👨💼 Получить консультацию у специалистов.
📄 Подготовить необходимые документы.
📈 Оперативно подать заявку на соответствующую программу поддержки.
🔗 Больше деталей на сайте KfW.
www.kfw.de
Förderkredite Klimafreundlicher Neubau, Investitionszuschuss Barrierereduzierung und Förderung genossenschaftlichen Wohnens wieder…
📌 Энергетический сертификат жилья в Германии
Энергосертификат — в списке обязательных документов при сдаче в аренду и продаже квартиры или дома. Владельцы должны предъявить действующий сертификат потенциальным покупателям или арендаторам. Он даст понять, насколько хорош объект в плане энергопотребления, и оценить примерный уровень предстоящих расходов.
В разном жилье могут уходить совершенно разные суммы на отопление. Например:
💰 В одной квартире 2015 года постройки с тепловым насосом — 1200€ в год.
💰 В другой (дом построен в 1990, топят мазутом) — 2000€/год.
Старые здания скорее всего потребуют сопутствующих расходов на ремонт с утеплением. В довесок может оказаться, что и само отопительное оборудование надо менять. А это уже совсем другой бюджет! 🤷♂️
💡 Какой? Свет прольёт энергетический сертификат. Документ включает 5 страниц, где главное обозначение — графический индикатор класса энергоэффективности с цветовой кодировкой.
На шкале от наихудшего до наилучшего вариантов с оценкой стоимости и будет показан уровень исследуемого жилья. Даже непрофессионалу понятно, насколько это выгодный объект с точки зрения энергосбережения.
📊 Чем ближе отметка к красному уровню, тем менее эффективно сохраняется тепло. Проще говоря, платить приходится больше. С одной стороны — это минус, а с другой — возможность для потенциального покупателя сбить цену.
По сертификату можно самому вычислить расходы на отопление, но лишь приблизительные. Ведь условия проживания разные, и один прекрасно себя чувствует при 18 градусах, другому и при 23 холодно.
🔍 Рассказываем, в каких ситуациях нужен энергетический паспорт объекта, где его взять, что конкретно содержится в документе:
🔗 Энергетический сертификат жилья.
Энергосертификат — в списке обязательных документов при сдаче в аренду и продаже квартиры или дома. Владельцы должны предъявить действующий сертификат потенциальным покупателям или арендаторам. Он даст понять, насколько хорош объект в плане энергопотребления, и оценить примерный уровень предстоящих расходов.
В разном жилье могут уходить совершенно разные суммы на отопление. Например:
💰 В одной квартире 2015 года постройки с тепловым насосом — 1200€ в год.
💰 В другой (дом построен в 1990, топят мазутом) — 2000€/год.
Старые здания скорее всего потребуют сопутствующих расходов на ремонт с утеплением. В довесок может оказаться, что и само отопительное оборудование надо менять. А это уже совсем другой бюджет! 🤷♂️
💡 Какой? Свет прольёт энергетический сертификат. Документ включает 5 страниц, где главное обозначение — графический индикатор класса энергоэффективности с цветовой кодировкой.
На шкале от наихудшего до наилучшего вариантов с оценкой стоимости и будет показан уровень исследуемого жилья. Даже непрофессионалу понятно, насколько это выгодный объект с точки зрения энергосбережения.
📊 Чем ближе отметка к красному уровню, тем менее эффективно сохраняется тепло. Проще говоря, платить приходится больше. С одной стороны — это минус, а с другой — возможность для потенциального покупателя сбить цену.
По сертификату можно самому вычислить расходы на отопление, но лишь приблизительные. Ведь условия проживания разные, и один прекрасно себя чувствует при 18 градусах, другому и при 23 холодно.
🔍 Рассказываем, в каких ситуациях нужен энергетический паспорт объекта, где его взять, что конкретно содержится в документе:
🔗 Энергетический сертификат жилья.
www.tupa-germania.ru
Энергетический сертификат жилья
Энергетический сертификат в Германии: содержание, расшифровка сведений и класса энергоэффективности дома. Когда необходим, как и где заказать документ. Стоимость и виды сертификатов энергетики зданий.
📌 Что лучше купить сначала — недвижимость для себя или для сдачи в аренду?
А что если убить двух зайцев одним выстрелом, купив или построив частный дом с прилегающей квартирой — Einliegerwohnung!
Это решение имеет свои плюсы и минусы.
Плюсы:
➕ Пенсионное обеспечение: При сдаче квартиры в аренду, можно получать дополнительный доход, обеспечивая себе вторую пенсию.
➕ Дополнительный доход: Живя в прилежащей квартире и сдавая в аренду оставшуюся часть дома (или наоборот), можно увеличить доход, покрывая тем самым часть ипотеки, а также повысить стоимость дома при продаже.
➕ Налоговые преимущества: сдавая квартиру в аренду, доход с аренды облагается налогом, но при этом вы списываете расходы, связанные с Einliegerwohnung.
➕ Семейные возможности: Прилегающая квартира может служить в будущем жильём для детей или для пожилых родителей.
➕ Гибкость: При необходимости, предприниматель может использовать прилегающее помещение в качестве офиса или рабочего кабинета. Тогда расходы по содержанию будут полностью засчитываться, как расходы на ведение бизнеса.
➕ Краткосрочная аренда: В туристических местах можно сдавать прилегающее помещение посуточно.
➕ Специальное право расторжения арендного договора (Sonderkündigungsrecht): Арендодатели прилегающей квартиры обладают привилегией более легкого расторжения договора аренды. Можно завершить арендное соглашение без необходимости указывать причины. Однако, в силу этого специального права расторжения, законный срок уведомления увеличивается на три месяца.
➕ Упрощение перерасчетов: При сдачи в аренду Einliegerwohnung можно воспользоваться упрощенным вариантом перерасчетов оплаты коммунальных услуг.
Минусы:
➖ Ограниченная приватность: Для тех, кому важна высокая степень приватности, данный вариант, скорее всего, не подойдет.
➖ Сроки уведомления расторжения арендного договора: Увеличенный срок уведомления расторжения арендного договора может быть обременителен в случае неприятных арендаторов.
➖ Меньшая плата за аренду: Прилегающие квартиры часто менее привлекательны для арендаторов.
Перед принятием решения стоит внимательно взвесить все за и против — как личные, так и финансовые. 🏡🤔
🔗 Наша консультация по вопросам ипотечного кредитования.
А что если убить двух зайцев одним выстрелом, купив или построив частный дом с прилегающей квартирой — Einliegerwohnung!
Это решение имеет свои плюсы и минусы.
Плюсы:
➕ Пенсионное обеспечение: При сдаче квартиры в аренду, можно получать дополнительный доход, обеспечивая себе вторую пенсию.
➕ Дополнительный доход: Живя в прилежащей квартире и сдавая в аренду оставшуюся часть дома (или наоборот), можно увеличить доход, покрывая тем самым часть ипотеки, а также повысить стоимость дома при продаже.
➕ Налоговые преимущества: сдавая квартиру в аренду, доход с аренды облагается налогом, но при этом вы списываете расходы, связанные с Einliegerwohnung.
➕ Семейные возможности: Прилегающая квартира может служить в будущем жильём для детей или для пожилых родителей.
➕ Гибкость: При необходимости, предприниматель может использовать прилегающее помещение в качестве офиса или рабочего кабинета. Тогда расходы по содержанию будут полностью засчитываться, как расходы на ведение бизнеса.
➕ Краткосрочная аренда: В туристических местах можно сдавать прилегающее помещение посуточно.
➕ Специальное право расторжения арендного договора (Sonderkündigungsrecht): Арендодатели прилегающей квартиры обладают привилегией более легкого расторжения договора аренды. Можно завершить арендное соглашение без необходимости указывать причины. Однако, в силу этого специального права расторжения, законный срок уведомления увеличивается на три месяца.
➕ Упрощение перерасчетов: При сдачи в аренду Einliegerwohnung можно воспользоваться упрощенным вариантом перерасчетов оплаты коммунальных услуг.
Минусы:
➖ Ограниченная приватность: Для тех, кому важна высокая степень приватности, данный вариант, скорее всего, не подойдет.
➖ Сроки уведомления расторжения арендного договора: Увеличенный срок уведомления расторжения арендного договора может быть обременителен в случае неприятных арендаторов.
➖ Меньшая плата за аренду: Прилегающие квартиры часто менее привлекательны для арендаторов.
Перед принятием решения стоит внимательно взвесить все за и против — как личные, так и финансовые. 🏡🤔
🔗 Наша консультация по вопросам ипотечного кредитования.
📌 Когда арендодатель может посетить сдаваемое жильё
Порой арендодатели… просто приходят. Да, в целом в Германии достаточно развитая и зарегулированная культура арендных отношений, но не все владельцы жилья ею проникаются. И пытаются проникнуть в сданное жильё.
И вот, например, хозяин недвижимости стоит на пороге и требует его впустить. Должны ли арендаторы подчиняться? Далеко не всегда.
1️⃣ У визита должна быть причина
Доступ к арендованной недвижимости требуется по конкретным причинам. Например:
✅ ремонт повреждений,
✅ чтение показаний счетчиков,
✅ проверка нарушений договора (например, незаконное содержание животных или сдача в субаренду),
✅ в случае планов продажи или расторжения договора аренды.
2️⃣ Предварительное уведомление
Визиты без предупреждения недопустимы!
✅ Для срочных работ достаточно уведомления за 24 часа.
✅ Для осмотра помещения, например, покупателями/новыми арендаторами обычно требуют уведомления от 3 до 14 дней.
✅ Допускается не более 4 потенциальных просмотров в неделю. Массовые осмотры недопустимы.
Владелец недвижимости не может проникнуть в квартиру силой или с помощью своего экземпляра ключа. Проникновение без согласия арендатора уголовно наказуемо.
Доступ без согласия арендатора возможен только в самых крайних случаях, например, при чрезвычайных обстоятельствах: пожар, прорыв трубы.
3️⃣ Время осмотра
Осмотры должны проводиться в рабочие дни в обычные рабочие часы, с учетом личных обстоятельств арендатора и соблюдением общепринятых периодов тишины.
✅ Рекомендуемое время — с 10:00 до 13:00 и с 15:00 до 18:00, при этом, суббота считается рабочим днем.
✅ Для работающих арендаторов возможны визиты после 18:00 или в субботу.
4️⃣ Посещение
В ходе визита должны соблюдаться правила:
✅ Ни арендодатель, ни заинтересованные в аренде или покупке лица не имеют права фотографировать обстановку без согласия арендатора. Исключение составляют случаи, когда необходимо зафиксировать имеющиеся недостатки для сбора доказательств, например, место прорыва трубы.
✅ Посетитель обязан уважать личное пространство арендатора, например, снимать обувь перед входом или надевать бахилы.
✅ Арендодатель не имеет права открывать шкафы и осматривать личные вещи арендатора.
✅ Владелец недвижимости может доверить осмотр представителю, но не тому, кто находится в конфликте с арендатором.
✅ Если осмотр проводится для выявления недостатков, арендодатель может войти только в те помещения, где они обнаружены. Без согласия арендатора осмотр всей квартиры запрещен.
5️⃣ Ответственность арендатора
Но, в то же время:
✅ Если арендатор постоянно отказывается от осмотра без веских причин, арендодатель может подать в суд для получения права на доступ в обязательном порядке.
✅ Если отказ арендатора приводит к убыткам для арендодателя (например, невозможность сдачи в аренду), арендатор обязан компенсировать ущерб.
✅ Арендатор теряет право на снижение арендной платы, если не предоставляет доступ к квартире для устранения недостатков (например, для ремонта отопления).
🔗 Подробнее о нюансах арендного договора в Германии.
Порой арендодатели… просто приходят. Да, в целом в Германии достаточно развитая и зарегулированная культура арендных отношений, но не все владельцы жилья ею проникаются. И пытаются проникнуть в сданное жильё.
И вот, например, хозяин недвижимости стоит на пороге и требует его впустить. Должны ли арендаторы подчиняться? Далеко не всегда.
1️⃣ У визита должна быть причина
Доступ к арендованной недвижимости требуется по конкретным причинам. Например:
✅ ремонт повреждений,
✅ чтение показаний счетчиков,
✅ проверка нарушений договора (например, незаконное содержание животных или сдача в субаренду),
✅ в случае планов продажи или расторжения договора аренды.
2️⃣ Предварительное уведомление
Визиты без предупреждения недопустимы!
✅ Для срочных работ достаточно уведомления за 24 часа.
✅ Для осмотра помещения, например, покупателями/новыми арендаторами обычно требуют уведомления от 3 до 14 дней.
✅ Допускается не более 4 потенциальных просмотров в неделю. Массовые осмотры недопустимы.
Владелец недвижимости не может проникнуть в квартиру силой или с помощью своего экземпляра ключа. Проникновение без согласия арендатора уголовно наказуемо.
Доступ без согласия арендатора возможен только в самых крайних случаях, например, при чрезвычайных обстоятельствах: пожар, прорыв трубы.
3️⃣ Время осмотра
Осмотры должны проводиться в рабочие дни в обычные рабочие часы, с учетом личных обстоятельств арендатора и соблюдением общепринятых периодов тишины.
✅ Рекомендуемое время — с 10:00 до 13:00 и с 15:00 до 18:00, при этом, суббота считается рабочим днем.
✅ Для работающих арендаторов возможны визиты после 18:00 или в субботу.
4️⃣ Посещение
В ходе визита должны соблюдаться правила:
✅ Ни арендодатель, ни заинтересованные в аренде или покупке лица не имеют права фотографировать обстановку без согласия арендатора. Исключение составляют случаи, когда необходимо зафиксировать имеющиеся недостатки для сбора доказательств, например, место прорыва трубы.
✅ Посетитель обязан уважать личное пространство арендатора, например, снимать обувь перед входом или надевать бахилы.
✅ Арендодатель не имеет права открывать шкафы и осматривать личные вещи арендатора.
✅ Владелец недвижимости может доверить осмотр представителю, но не тому, кто находится в конфликте с арендатором.
✅ Если осмотр проводится для выявления недостатков, арендодатель может войти только в те помещения, где они обнаружены. Без согласия арендатора осмотр всей квартиры запрещен.
5️⃣ Ответственность арендатора
Но, в то же время:
✅ Если арендатор постоянно отказывается от осмотра без веских причин, арендодатель может подать в суд для получения права на доступ в обязательном порядке.
✅ Если отказ арендатора приводит к убыткам для арендодателя (например, невозможность сдачи в аренду), арендатор обязан компенсировать ущерб.
✅ Арендатор теряет право на снижение арендной платы, если не предоставляет доступ к квартире для устранения недостатков (например, для ремонта отопления).
🔗 Подробнее о нюансах арендного договора в Германии.
📌 Ипотека с ВНЖ или ПМЖ в Германии
Если покликать счётчики ипотек в немецком интернете, то можно увидеть довольно привлекательные условия. Но имейте в виду: как правило, параметры рассчитаны на обладателей паспорта ФРГ. И, к тому же, подкрученные в сторону идеального сферического ипотечника в вакууме.
Проблема в том, что 90% финансовых институтов в Германии просто отказываются кредитовать иностранцев с ограниченным ВНЖ. Остальные могут выдать ипотеку, но крайне осторожно выбирают клиентов.
Условия кредитования для обладателей ВНЖ или ПМЖ в Германии хуже, чем у бюргеров, так как банк учитывает риск отъезда иностранца на родину, где его потом будет не найти.
Как только клерк начинает проверять запрос мигранта, условия выдачи сразу меняются: повышается годовой процент, увеличивается необходимый первоначальный взнос. Или же начинаются придирки по любому поводу, от переоценки стоимости объекта до перепроверки доходов и расходов.
Да, и обычно ипотека доступна иммигрантам с приличным первоначальным взносом 25-30%. Если иностранец решит покинуть Германию и будет оперативно продавать жильё, то, как правило, срочная продажа подразумевает скидку на стоимость квартиры от среднего по рынку. А банку неприемлемо, чтобы уезжающий не закрыл кредит целиком.
Большое значение имеет профессия заёмщика. Например, банки гораздо охотнее выдают ипотеки IT-шникам с высокими зарплатами, так как считают, что “без работы этот профи точно не останется”. Но при этом высокий профессиональный уровень специалистов из другой сферы может просто игнорироваться.
Мы на практике нередко сталкиваемся со случаями, когда даже предварительно одобренная ипотека иностранцу, явно указавшему в заявке, что у него ВНЖ или ПМЖ, позже отзывается банком. Самое печальное, если это происходит прямо перед подписанием договора на покупку жилья у нотариуса.
Ну, и не последняя по важности проблема: иностранцы, как правило, не владеют немецким на достаточном уровне. Поэтому нотариус и/или банк могут затребовать профессионального переводчика на подписание договора.
С одной стороны, это неплохо, хоть и дорого. Но порой от недостаточного понимания нюансов контракта не выручает и переводчик. Всё-таки, он не покупает жильё каждый день. Он просто переводит. А иностранец, даже на своём языке, может не уловить какие-то важные нюансы контракта, что потом оказывается для него неприятным сюрпризом.
Например, Bereitstellungszinsen в договоре с банком. Переводчик переведёт “процент за подготовку кредита”, а дальше что? Если получатель ипотеки не насторожится, не попросит сам пояснений, то потом он получит шанс разобраться в этом термине только когда банк “внезапно” снимет эти проценты ещё до того, как выдаст деньги.
Но нельзя сказать, что иностранцы не могут взять ипотеку. Просто в итоге условия для них хуже, банки проверяют запросы строже, а вариантов меньше. При наличии ПМЖ часть проблем отходит на задний план, но отнюдь не все.
Если собрать воедино все факторы, то хорошо сказываются на шансах получить ипотеку в Германии:
✔ Бессрочное разрешение на пребывание в Германии — ПМЖ.
✔ Первоначальный капитал выше 20%.
✔ Наличие востребованной на рынке специальности, особенно в сфере IT.
✔ Высокий доход в семье, лучше когда работают оба супруга.
✔ Наличие ипотечного брокера.
Да, ипотечный брокер — это большой плюс. Он перенимает на себя кучу вопросов в коммуникации между банком и ипотечником, разъясняет клиенту все нюансы договора, что минимизирует риски обеих сторон.
Ну, а если брокер к тому же владеет языком клиента, то он ещё и роль переводчика на себя берёт на всех переговорах, что экономит массу времени и денег.
🔗 Консультации нашего ипотечного брокера.
Если покликать счётчики ипотек в немецком интернете, то можно увидеть довольно привлекательные условия. Но имейте в виду: как правило, параметры рассчитаны на обладателей паспорта ФРГ. И, к тому же, подкрученные в сторону идеального сферического ипотечника в вакууме.
Проблема в том, что 90% финансовых институтов в Германии просто отказываются кредитовать иностранцев с ограниченным ВНЖ. Остальные могут выдать ипотеку, но крайне осторожно выбирают клиентов.
Условия кредитования для обладателей ВНЖ или ПМЖ в Германии хуже, чем у бюргеров, так как банк учитывает риск отъезда иностранца на родину, где его потом будет не найти.
Как только клерк начинает проверять запрос мигранта, условия выдачи сразу меняются: повышается годовой процент, увеличивается необходимый первоначальный взнос. Или же начинаются придирки по любому поводу, от переоценки стоимости объекта до перепроверки доходов и расходов.
Да, и обычно ипотека доступна иммигрантам с приличным первоначальным взносом 25-30%. Если иностранец решит покинуть Германию и будет оперативно продавать жильё, то, как правило, срочная продажа подразумевает скидку на стоимость квартиры от среднего по рынку. А банку неприемлемо, чтобы уезжающий не закрыл кредит целиком.
Большое значение имеет профессия заёмщика. Например, банки гораздо охотнее выдают ипотеки IT-шникам с высокими зарплатами, так как считают, что “без работы этот профи точно не останется”. Но при этом высокий профессиональный уровень специалистов из другой сферы может просто игнорироваться.
Мы на практике нередко сталкиваемся со случаями, когда даже предварительно одобренная ипотека иностранцу, явно указавшему в заявке, что у него ВНЖ или ПМЖ, позже отзывается банком. Самое печальное, если это происходит прямо перед подписанием договора на покупку жилья у нотариуса.
Ну, и не последняя по важности проблема: иностранцы, как правило, не владеют немецким на достаточном уровне. Поэтому нотариус и/или банк могут затребовать профессионального переводчика на подписание договора.
С одной стороны, это неплохо, хоть и дорого. Но порой от недостаточного понимания нюансов контракта не выручает и переводчик. Всё-таки, он не покупает жильё каждый день. Он просто переводит. А иностранец, даже на своём языке, может не уловить какие-то важные нюансы контракта, что потом оказывается для него неприятным сюрпризом.
Например, Bereitstellungszinsen в договоре с банком. Переводчик переведёт “процент за подготовку кредита”, а дальше что? Если получатель ипотеки не насторожится, не попросит сам пояснений, то потом он получит шанс разобраться в этом термине только когда банк “внезапно” снимет эти проценты ещё до того, как выдаст деньги.
Но нельзя сказать, что иностранцы не могут взять ипотеку. Просто в итоге условия для них хуже, банки проверяют запросы строже, а вариантов меньше. При наличии ПМЖ часть проблем отходит на задний план, но отнюдь не все.
Если собрать воедино все факторы, то хорошо сказываются на шансах получить ипотеку в Германии:
✔ Бессрочное разрешение на пребывание в Германии — ПМЖ.
✔ Первоначальный капитал выше 20%.
✔ Наличие востребованной на рынке специальности, особенно в сфере IT.
✔ Высокий доход в семье, лучше когда работают оба супруга.
✔ Наличие ипотечного брокера.
Да, ипотечный брокер — это большой плюс. Он перенимает на себя кучу вопросов в коммуникации между банком и ипотечником, разъясняет клиенту все нюансы договора, что минимизирует риски обеих сторон.
Ну, а если брокер к тому же владеет языком клиента, то он ещё и роль переводчика на себя берёт на всех переговорах, что экономит массу времени и денег.
🔗 Консультации нашего ипотечного брокера.
📌 Расчёт общих коммунальных платежей, когда в доме есть пустующие квартиры
В Германии начинается пора, когда арендаторы получают перерасчёт по коммунальным платежам. В этой теме много нюансов.
Например, как правильно разделить стоимость общих расходов по дому, таких как уборка, отопление и освещение подъезда.
Понятно, что если свободных квартир нет, то нужно справедливо распределить общие расходы на количество жилых помещений. Но если в многоквартирном доме за расчётный период были свободные квартиры, то владелец обязан самостоятельно оплатить соответствующую часть платежей. Но не всегда это происходит.
Такой способ переложить свои эксплуатационные расходы на арендаторов нередко используют фирмы при сдаче в аренду новостройки или же владельцы квартир, которые сдают их после ремонта.
Арендаторам, получившим расчёт общих расходов за прошлый год, следует внимательно проверить этот момент.
1️⃣ Пример:
В многоквартирном доме есть 5 квартир по 200 квадратных метров жилой площади в каждой. В прошлые годы все квартиры сдавались круглогодично. Ежегодные общие расходы в размере 1000€ арендодатель распределял между пятью квартирами. Каждый арендатор в данном случае должен был платить по 200€ в год.
Но, например, по причине ремонта, одна из квартир пустовала. И арендодатель берёт и распределяет эксплуатационные расходы только среди жильцов. В итоге арендаторы получают счёт на 250€.
Однако, рассчитывать платежи таким образом незаконно. Владелец дома в любом случае должен учитывать всю фактическую общую жилую площадь при распределении эксплуатационных расходов, а не только ту, которая сдана в аренду.
В данном примере, хозяин недвижимости должен самостоятельно покрыть часть общих расходов в размере 200 евро, за свою пустующую квартиру.
2️⃣ Пример второй:
Квартира большую часть года стояла пустой из-за ремонта. В конце года владельцы её сдали.
При перерасчёте коммуналки за весь год, владельцы не вправе переложить все 100% расходов по содержанию подъезда и прочих общих платежей на своего арендатора. Арендатор платит только часть годового расхода, пропорционально фактически прожитым в жилье месяцам.
🔗 Больше о перерасчёте коммунальных платежей в Германии.
В Германии начинается пора, когда арендаторы получают перерасчёт по коммунальным платежам. В этой теме много нюансов.
Например, как правильно разделить стоимость общих расходов по дому, таких как уборка, отопление и освещение подъезда.
Понятно, что если свободных квартир нет, то нужно справедливо распределить общие расходы на количество жилых помещений. Но если в многоквартирном доме за расчётный период были свободные квартиры, то владелец обязан самостоятельно оплатить соответствующую часть платежей. Но не всегда это происходит.
Такой способ переложить свои эксплуатационные расходы на арендаторов нередко используют фирмы при сдаче в аренду новостройки или же владельцы квартир, которые сдают их после ремонта.
Арендаторам, получившим расчёт общих расходов за прошлый год, следует внимательно проверить этот момент.
1️⃣ Пример:
В многоквартирном доме есть 5 квартир по 200 квадратных метров жилой площади в каждой. В прошлые годы все квартиры сдавались круглогодично. Ежегодные общие расходы в размере 1000€ арендодатель распределял между пятью квартирами. Каждый арендатор в данном случае должен был платить по 200€ в год.
Но, например, по причине ремонта, одна из квартир пустовала. И арендодатель берёт и распределяет эксплуатационные расходы только среди жильцов. В итоге арендаторы получают счёт на 250€.
Однако, рассчитывать платежи таким образом незаконно. Владелец дома в любом случае должен учитывать всю фактическую общую жилую площадь при распределении эксплуатационных расходов, а не только ту, которая сдана в аренду.
В данном примере, хозяин недвижимости должен самостоятельно покрыть часть общих расходов в размере 200 евро, за свою пустующую квартиру.
2️⃣ Пример второй:
Квартира большую часть года стояла пустой из-за ремонта. В конце года владельцы её сдали.
При перерасчёте коммуналки за весь год, владельцы не вправе переложить все 100% расходов по содержанию подъезда и прочих общих платежей на своего арендатора. Арендатор платит только часть годового расхода, пропорционально фактически прожитым в жилье месяцам.
🔗 Больше о перерасчёте коммунальных платежей в Германии.
www.tupa-germania.ru
Оплата коммунальных услуг в Германии
Расчёт расходов, предоплата за коммуналку Nebenkosten, ежегодный перерасчёт и возможные ошибки. Способы экономии отопления и воды в Германии.
📌 Тренды немецкого рынка недвижимости 2024
1️⃣ Рост покупательской активности благодаря стабилизации процентных ставок
С конца 2021 проценты в немецких банках росли, делая ипотеку менее доступной для покупателей. А финансовые институты, не зная, чего ожидать в дальнейшем, не спешили выдавать кредиты всем желающим.
В январе 2024 ситуация изменилась. Ипотечные ставки немного опустились. Условия для покупателей стали более благоприятными.
В результате, сейчас наблюдается рост числа запросов на покупку. Особенно часто ищут новостройки, что свидетельствует о возрождающемся интересе к инвестициям в недвижимость.
2️⃣ Умеренный рост цен
На данный момент, наблюдается постепенный рост цен по всей стране, как на вторичном рынке, так и на новостройки.
Это особенно актуально для новых объектов, где энергоэффективность и современные стандарты строительства начинают играть всё более важную роль в ценообразовании.
Планирующим покупку недвижимости в Германии сейчас стоит ожидать дальнейшее увеличение стоимости качественного жилья, особенно в сегменте новостроек.
3️⃣ Много предложений при одновременном дефиците новостроек
Начало 2024 характеризуется обилием предложений на рынке недвижимости, в два раза превышающим показатели начала 2022.
Однако, ситуация постепенно меняется. Активизация покупательского спроса постепенно сокращает количество доступных предложений. А недостаток нового строительства усугубляет ситуацию.
Количество новостроек сейчас явно не соответствует потребностям немецкого рынка недвижимости.
4️⃣ Растущий спрос на жильё в пригородах
Изменения в образе жизни, вызванные мерами против пандемии и переходом на удалённую работу, сыграли ключевую роль в увеличении интереса к пригородным зонам.
Пригороды становятся более привлекательными, благодаря доступным ценам на жильё по сравнению с центрами городов, а также возможности комбинировать работу из дома с редкими поездками в офис.
Этот тренд находит отражение в растущем числе запросов на покупку и аренду жилья в пригородах и небольших городах.
5️⃣ Энергоэффективность — ключевой фактор ценообразования
Учитывая новые законы, направленные на сокращение энергопотребления и повышение энергоэффективности жилых зданий, этот фактор становится всё более значимым при выборе недвижимости.
Объекты с высокими показателями энергоэффективности сохраняют свою стоимость и даже могут дорожать, в то время как жильё с низкими показателями дешевеет.
Учёт энергоэффективности объекта становится ключевым аспектом при принятии решения о покупке.
🔗 Наша поддержка в получении ипотеки в Германии.
🔗 Подробнее об энергоэффективности.
1️⃣ Рост покупательской активности благодаря стабилизации процентных ставок
С конца 2021 проценты в немецких банках росли, делая ипотеку менее доступной для покупателей. А финансовые институты, не зная, чего ожидать в дальнейшем, не спешили выдавать кредиты всем желающим.
В январе 2024 ситуация изменилась. Ипотечные ставки немного опустились. Условия для покупателей стали более благоприятными.
В результате, сейчас наблюдается рост числа запросов на покупку. Особенно часто ищут новостройки, что свидетельствует о возрождающемся интересе к инвестициям в недвижимость.
2️⃣ Умеренный рост цен
На данный момент, наблюдается постепенный рост цен по всей стране, как на вторичном рынке, так и на новостройки.
Это особенно актуально для новых объектов, где энергоэффективность и современные стандарты строительства начинают играть всё более важную роль в ценообразовании.
Планирующим покупку недвижимости в Германии сейчас стоит ожидать дальнейшее увеличение стоимости качественного жилья, особенно в сегменте новостроек.
3️⃣ Много предложений при одновременном дефиците новостроек
Начало 2024 характеризуется обилием предложений на рынке недвижимости, в два раза превышающим показатели начала 2022.
Однако, ситуация постепенно меняется. Активизация покупательского спроса постепенно сокращает количество доступных предложений. А недостаток нового строительства усугубляет ситуацию.
Количество новостроек сейчас явно не соответствует потребностям немецкого рынка недвижимости.
4️⃣ Растущий спрос на жильё в пригородах
Изменения в образе жизни, вызванные мерами против пандемии и переходом на удалённую работу, сыграли ключевую роль в увеличении интереса к пригородным зонам.
Пригороды становятся более привлекательными, благодаря доступным ценам на жильё по сравнению с центрами городов, а также возможности комбинировать работу из дома с редкими поездками в офис.
Этот тренд находит отражение в растущем числе запросов на покупку и аренду жилья в пригородах и небольших городах.
5️⃣ Энергоэффективность — ключевой фактор ценообразования
Учитывая новые законы, направленные на сокращение энергопотребления и повышение энергоэффективности жилых зданий, этот фактор становится всё более значимым при выборе недвижимости.
Объекты с высокими показателями энергоэффективности сохраняют свою стоимость и даже могут дорожать, в то время как жильё с низкими показателями дешевеет.
Учёт энергоэффективности объекта становится ключевым аспектом при принятии решения о покупке.
🔗 Наша поддержка в получении ипотеки в Германии.
🔗 Подробнее об энергоэффективности.
www.tupa-germania.ru
Энергетический сертификат жилья
Энергетический сертификат в Германии: содержание, расшифровка сведений и класса энергоэффективности дома. Когда необходим, как и где заказать документ. Стоимость и виды сертификатов энергетики зданий.
📌 Запрос запросу рознь: Konditionsanfrage и Kreditanfrage
Когда человек задумывается об ипотеке, он сначала пытается самостоятельно посмотреть-посчитать доступные условия кредитования. Бродит по разным сайтам, кликает на счётчиках, пишет в банк, где у него Konto, чтобы просто узнать теоретические параметры, например, максимально доступную сумму долга.
А потом внезапно обнаруживает в своём кредитном рейтинге SCHUFA негативные пометки, мешающие получить ипотеку. Да как так?! Я же просто спросить хотел!
Да, тяжело обходится непонимание двух разных терминов в немецкой банковской бюрократии:
✔ Konditionsanfrage —запрос условий кредита.
✔ Kreditanfrage — запрос кредита.
Когда потенциальный ипотечник обращается в банк с запросом “рассчитайте мне, пожалуйста, такую сумму кредита”, ушлые банковские клерки оформляют эту заявку, как Kreditanfrage, то есть, реальный запрос денег в долг. Ну, а что? Во-первых, клиент чётко не уточнил, что именно он хочет — уже кредит или только возможные условия его получения. А во-вторых, отсечь конкурентов никогда не помешает.
Ведь если банк оформляет Kreditanfrage, это становится автоматически видно всем другим финансовым учреждениям в течение, как минимум, 10 дней. Если клиент обращается куда-то ещё, тоже “только спросить”, там первым делом проверят SCHUFA. И, естественно, увидят пометку, что человек недавно уже обратился за кредитом в другой банк. Что в корне меняет условия выдачи займа, вплоть до отказа.
Помимо этого, записи Kreditanfrage в SCHUFA могут серьёзно просадить рейтинг, если человек просил кредит, а в итоге не взял его. Какой смысл банкам что-то рассчитывать, тратить время, если клиент такой “ветренный”?
В отличие от Kreditanfrage, запрос на условия выдачи Konditionsanfrage нигде не регистрируется и поэтому никак не вредит рейтингу. Да, обрабатывать Konditionsanfrage станут не в первую очередь и по упрощённой программе. Но первично клиенту именно это и нужно.
Чтобы не попасть впросак, нужно четко понимать, что ни банк, ни счётчик в интернете не сделают Kreditanfrage вместо Konditionsanfrage. Лучше не полагаться на удачу, а сразу обращаться к ипотечному брокеру, который учтёт этот и десятки других нюансов.
🔗 Наша первичная консультация по ипотеке.
Когда человек задумывается об ипотеке, он сначала пытается самостоятельно посмотреть-посчитать доступные условия кредитования. Бродит по разным сайтам, кликает на счётчиках, пишет в банк, где у него Konto, чтобы просто узнать теоретические параметры, например, максимально доступную сумму долга.
А потом внезапно обнаруживает в своём кредитном рейтинге SCHUFA негативные пометки, мешающие получить ипотеку. Да как так?! Я же просто спросить хотел!
Да, тяжело обходится непонимание двух разных терминов в немецкой банковской бюрократии:
✔ Konditionsanfrage —запрос условий кредита.
✔ Kreditanfrage — запрос кредита.
Когда потенциальный ипотечник обращается в банк с запросом “рассчитайте мне, пожалуйста, такую сумму кредита”, ушлые банковские клерки оформляют эту заявку, как Kreditanfrage, то есть, реальный запрос денег в долг. Ну, а что? Во-первых, клиент чётко не уточнил, что именно он хочет — уже кредит или только возможные условия его получения. А во-вторых, отсечь конкурентов никогда не помешает.
Ведь если банк оформляет Kreditanfrage, это становится автоматически видно всем другим финансовым учреждениям в течение, как минимум, 10 дней. Если клиент обращается куда-то ещё, тоже “только спросить”, там первым делом проверят SCHUFA. И, естественно, увидят пометку, что человек недавно уже обратился за кредитом в другой банк. Что в корне меняет условия выдачи займа, вплоть до отказа.
Помимо этого, записи Kreditanfrage в SCHUFA могут серьёзно просадить рейтинг, если человек просил кредит, а в итоге не взял его. Какой смысл банкам что-то рассчитывать, тратить время, если клиент такой “ветренный”?
В отличие от Kreditanfrage, запрос на условия выдачи Konditionsanfrage нигде не регистрируется и поэтому никак не вредит рейтингу. Да, обрабатывать Konditionsanfrage станут не в первую очередь и по упрощённой программе. Но первично клиенту именно это и нужно.
Чтобы не попасть впросак, нужно четко понимать, что ни банк, ни счётчик в интернете не сделают Kreditanfrage вместо Konditionsanfrage. Лучше не полагаться на удачу, а сразу обращаться к ипотечному брокеру, который учтёт этот и десятки других нюансов.
🔗 Наша первичная консультация по ипотеке.
📌 Дегрессивная амортизация недвижимости: Ключевые изменения и возможности для инвесторов
22 марта 2024 Федеральный совет принял Wachstumschancengesetz, в котором содержится решение о введении дегрессивной амортизации (Degressive AfA) для строительства новых жилых помещений.
Согласно новым правилам временной дегрессивной амортизации, предусмотренным законопроектом § 7 п. 5a EStG, устанавливаются следующие условия:
✅ Дегрессивная амортизация применяется только к вновь построенным или приобретенным в год завершения строительства жилым зданиям и квартирам.
✅ В первый год возможно списать с налогов 5% от инвестиционных затрат. В последующие годы – 5% от остаточной стоимости.
✅ Возможен переход на линейный метод амортизации.
✅ Строительство должно начаться с 1 октября 2023 по 30 сентября 2029 года.
✅ Основным критерием для дегрессивной амортизации становится начало строительства, а не заявка на него (Bauantrag).
✅ При покупке недвижимости договор должен быть заключен с 1 октября 2023 по 30 сентября 2029 года.
Дегрессивную амортизацию также можно комбинировать с особым налоговым вычетом (Sonderabschreibung) для строительства арендных квартир.
Налоговые преимущества получат новостройки, соответствующие стандарту энергоэффективного дома 40 и обладающие сертификатом устойчивости (Nachhaltigkeitssiegel) QNG (EH40 / QNG), при условии соблюдения верхней границы стоимости строительства в 5200€ за квадратный метр.
Пример: при инвестициях в размере 400000€ в квартиру под сдачу в аренду, можно будет получить налоговый вычет 20000€ в первый год и 19000€ во второй год. В течение шести лет после завершения проекта, инвестор сможет списать с налогов около 106000€.
Эти меры направлены на стимулирование нового строительства и снижение количества нереализованных проектов.
🔗 Наша первичная консультация по ипотеке.
22 марта 2024 Федеральный совет принял Wachstumschancengesetz, в котором содержится решение о введении дегрессивной амортизации (Degressive AfA) для строительства новых жилых помещений.
Согласно новым правилам временной дегрессивной амортизации, предусмотренным законопроектом § 7 п. 5a EStG, устанавливаются следующие условия:
✅ Дегрессивная амортизация применяется только к вновь построенным или приобретенным в год завершения строительства жилым зданиям и квартирам.
✅ В первый год возможно списать с налогов 5% от инвестиционных затрат. В последующие годы – 5% от остаточной стоимости.
✅ Возможен переход на линейный метод амортизации.
✅ Строительство должно начаться с 1 октября 2023 по 30 сентября 2029 года.
✅ Основным критерием для дегрессивной амортизации становится начало строительства, а не заявка на него (Bauantrag).
✅ При покупке недвижимости договор должен быть заключен с 1 октября 2023 по 30 сентября 2029 года.
Дегрессивную амортизацию также можно комбинировать с особым налоговым вычетом (Sonderabschreibung) для строительства арендных квартир.
Налоговые преимущества получат новостройки, соответствующие стандарту энергоэффективного дома 40 и обладающие сертификатом устойчивости (Nachhaltigkeitssiegel) QNG (EH40 / QNG), при условии соблюдения верхней границы стоимости строительства в 5200€ за квадратный метр.
Пример: при инвестициях в размере 400000€ в квартиру под сдачу в аренду, можно будет получить налоговый вычет 20000€ в первый год и 19000€ во второй год. В течение шести лет после завершения проекта, инвестор сможет списать с налогов около 106000€.
Эти меры направлены на стимулирование нового строительства и снижение количества нереализованных проектов.
🔗 Наша первичная консультация по ипотеке.
📌 Что делать, если арендодатель меняет замки без предупреждения 🔑 🚪
Да, и такое в Германии бывает... 🫠 Никому не известно, что у людей на уме. Поэтому иммигранты не застрахованы от ситуаций, когда однажды, придя домой, не могут попасть в жильё — арендодатель просто решил сменить замок, не предупредив... При этом договор аренды ещё действует.🤷♂️
❓Что делать, если внезапно оказались за дверью снимаемой квартиры ☝
В Германии у вас есть право на доступ к своему жилью, и действия арендодателя неправомерны. 🇩🇪
❗Поэтому, после того как шок сменится на гнев, а гнев на принятие реальности, действуйте по шагам:
✅ Сразу установите арендодателю срок для вручения новых ключей. Например: «До 12:00 сегодня». Важно как-то зафиксировать, что требование отправлено и получено. Для этого подойдёт свидетель или подтверждение получения сообщения.
✅ Если арендодатель включает игнор, а срок вышел, немедля подавайте заявления на получение временного судебного решения в местном районном суде — Beantragen einer einstweiligen Verfügung beim Amtsgericht. Такой документ обяжет арендодателя предоставить вам доступ к жилью.
❓Можно ли просто взломать замок 🫣
Согласно § 859 Abs. 3 BGB о самопомощи, такие действия допустимы в случае незаконного лишения жилья. Но есть риск, что арендодатель обвинит вас в повреждении чужой собственности.
❓Есть ли реальные примеры таких случаев
📖 В Мюнхене арендатор обратился в суд после незаконной смены замка арендодателем и вернул себе доступ к квартире. Суд подтвердил его право на самозащиту и возврат в жильё.
💡Помните: ваш дом — ваша крепость, и никто не вправе лишать доступа в жильё без законных оснований.
☝Знайте свои права и отстаивайте грамотно. Без лишней нервотрёпки это можно делать, имея правовую страховку. Она перенимает финансовые риски при юридических разбирательствах. Помогает отстоять свои права в подобных и многих других случаях, не рискуя финансами. 💸
🔗 Юридическая страховка с полным сопровождением
🔗 Как досрочно разорвать арендный контракт при проблемных ситуациях
Да, и такое в Германии бывает... 🫠 Никому не известно, что у людей на уме. Поэтому иммигранты не застрахованы от ситуаций, когда однажды, придя домой, не могут попасть в жильё — арендодатель просто решил сменить замок, не предупредив... При этом договор аренды ещё действует.🤷♂️
❓Что делать, если внезапно оказались за дверью снимаемой квартиры ☝
В Германии у вас есть право на доступ к своему жилью, и действия арендодателя неправомерны. 🇩🇪
❗Поэтому, после того как шок сменится на гнев, а гнев на принятие реальности, действуйте по шагам:
✅ Сразу установите арендодателю срок для вручения новых ключей. Например: «До 12:00 сегодня». Важно как-то зафиксировать, что требование отправлено и получено. Для этого подойдёт свидетель или подтверждение получения сообщения.
✅ Если арендодатель включает игнор, а срок вышел, немедля подавайте заявления на получение временного судебного решения в местном районном суде — Beantragen einer einstweiligen Verfügung beim Amtsgericht. Такой документ обяжет арендодателя предоставить вам доступ к жилью.
❓Можно ли просто взломать замок 🫣
Согласно § 859 Abs. 3 BGB о самопомощи, такие действия допустимы в случае незаконного лишения жилья. Но есть риск, что арендодатель обвинит вас в повреждении чужой собственности.
❓Есть ли реальные примеры таких случаев
📖 В Мюнхене арендатор обратился в суд после незаконной смены замка арендодателем и вернул себе доступ к квартире. Суд подтвердил его право на самозащиту и возврат в жильё.
💡Помните: ваш дом — ваша крепость, и никто не вправе лишать доступа в жильё без законных оснований.
☝Знайте свои права и отстаивайте грамотно. Без лишней нервотрёпки это можно делать, имея правовую страховку. Она перенимает финансовые риски при юридических разбирательствах. Помогает отстоять свои права в подобных и многих других случаях, не рискуя финансами. 💸
🔗 Юридическая страховка с полным сопровождением
🔗 Как досрочно разорвать арендный контракт при проблемных ситуациях
📌 Обработка фотографий в объявлениях о продаже недвижимости в Германии ❗
📷 Старый добрый фотошоп отступает на второй план — сегодня привлекательные фото чаще создают с использованием искусственного интеллекта.
Но народ начал пробовать силу ИИ там, где это не надо. Точнее, не просто «не надо», а даже вредно. А именно — часто появляются объявления недвижимости, где фотографии сделаны с использованием новых технологий, когда меняются:
✔ вся картинка в целом,
✔ ракурс,
✔ освещение,
✔ обстановка,
✔ дизайн,
✔ мебель.
🧐 Смотришь, читаешь описание, но из объявления или экспозе непонятно, на самом деле это так всё как выглядит или нет.
🏠 Некоторые клиенты, особенно айтишники, к месту не привязаны. Иногда, чтобы посмотреть понравившийся объект, проезжают несколько сотен километров. Бывает, на месте находят совершенно другого вида жильё, чем то, что было на фотографиях. 🤥
💡Поэтому, если объект находится далеко, не надо сразу мчаться, тратя время и деньги. Даже когда есть малюсенькое подозрение, что фотки обработали, позвоните или напишите продавцу.
Спросите напрямую, настоящие ли в объявлении фото, и уточните другие интересующие детали. А уж если всё устраивает, договаривайтесь о просмотре.
🔗 Наши услуги в подборе ипотеки и покупке недвижимости в Германии
🔗 Советы по поиску арендного жилья в Германии
🔗 Как купить квартиру в Германии: личный опыт
📷 Старый добрый фотошоп отступает на второй план — сегодня привлекательные фото чаще создают с использованием искусственного интеллекта.
Но народ начал пробовать силу ИИ там, где это не надо. Точнее, не просто «не надо», а даже вредно. А именно — часто появляются объявления недвижимости, где фотографии сделаны с использованием новых технологий, когда меняются:
✔ вся картинка в целом,
✔ ракурс,
✔ освещение,
✔ обстановка,
✔ дизайн,
✔ мебель.
🧐 Смотришь, читаешь описание, но из объявления или экспозе непонятно, на самом деле это так всё как выглядит или нет.
🏠 Некоторые клиенты, особенно айтишники, к месту не привязаны. Иногда, чтобы посмотреть понравившийся объект, проезжают несколько сотен километров. Бывает, на месте находят совершенно другого вида жильё, чем то, что было на фотографиях. 🤥
💡Поэтому, если объект находится далеко, не надо сразу мчаться, тратя время и деньги. Даже когда есть малюсенькое подозрение, что фотки обработали, позвоните или напишите продавцу.
Спросите напрямую, настоящие ли в объявлении фото, и уточните другие интересующие детали. А уж если всё устраивает, договаривайтесь о просмотре.
🔗 Наши услуги в подборе ипотеки и покупке недвижимости в Германии
🔗 Советы по поиску арендного жилья в Германии
🔗 Как купить квартиру в Германии: личный опыт
www.tupa-germania.ru
Получение ипотеки в Германии
Помогаем найти лучшую ипотеку в Германии и полностью сопровождаем сделку.
📌 Ситуация с ценами на недвижимость — последние тенденции 🏠
Последние пару лет в Германии наблюдалось замедление роста цен на недвижимость. Но сейчас ситуация меняется.
По данным портала недвижимости immowelt, в 14 из 15 крупнеших немецких городов снова виден рост. 📈
Не присоединился к компании лишь Берлин, в котором цены всё ещё снижаются.
Метрополии с растущими ценами:
✅ Кёльн: +2,7%, 4634 евро/кв. м
✅ Мюнхен: +2,4%, 8076 евро/кв. м
✅ Гамбург: +1,5%, 5948 евро/кв. м
Тенденция разворота замечены в:
✅ Штутгарте: +2,1%, 4715 евро/кв. м
✅ Бремене: +2,6%, 2894 евро/кв. м
✅ Лейпциге: +1,5%, 2469 евро/кв. м
🚀 Дортмунд — в лидерах: +2,8%, 2499 евро/кв. м
📉 Эксперты портала отмечаются, что покупательская способность увеличилась за счёт снижения процентных ставок. Вкупе с понижением цен это привело к тому, что стали гораздо меньше затраты на погашение кредита — в зависимости от города, на несколько сотен евро.
❓🧐 Что же ожидать дальше
По прогнозам экспертов, тренд роста цен на недвижимость продолжит развиваться и в следующие месяцы.
А это значит, что если кто-то задумывался о вложении финансов в инвестиционную недвижимость, наступают подходящие времена.
🙌 Хотите узнать подробнее, есть вопросы по теме или нужна помощь специалиста в приобретении недвижимости в Германии?
Обращайтесь — всё расскажем, объясним, разложим по полочкам.
✔ Сопровождаем весь процесс заключения сделки — с момента появления мысли купить квартиру или дом в Германии до получения ключей.
✔ Не передаём информацию о Вашем запросе в SCHUFA и другие кредитные рейтинги.
✔ Обеспечиваем безопасность и защиту персональных данных.
✔ Если видим, что сделка слишком рискованна, например, у Вас недостаточно своего капитала, прямо скажем и предложим другой вариант.
🔗 Оставить заявку на первичную консультацию
🔗 Всё об инвестиционной недвижимости в Германии
🔗 Гайд по ипотеке в Германии
Последние пару лет в Германии наблюдалось замедление роста цен на недвижимость. Но сейчас ситуация меняется.
По данным портала недвижимости immowelt, в 14 из 15 крупнеших немецких городов снова виден рост. 📈
Не присоединился к компании лишь Берлин, в котором цены всё ещё снижаются.
Метрополии с растущими ценами:
✅ Кёльн: +2,7%, 4634 евро/кв. м
✅ Мюнхен: +2,4%, 8076 евро/кв. м
✅ Гамбург: +1,5%, 5948 евро/кв. м
Тенденция разворота замечены в:
✅ Штутгарте: +2,1%, 4715 евро/кв. м
✅ Бремене: +2,6%, 2894 евро/кв. м
✅ Лейпциге: +1,5%, 2469 евро/кв. м
🚀 Дортмунд — в лидерах: +2,8%, 2499 евро/кв. м
📉 Эксперты портала отмечаются, что покупательская способность увеличилась за счёт снижения процентных ставок. Вкупе с понижением цен это привело к тому, что стали гораздо меньше затраты на погашение кредита — в зависимости от города, на несколько сотен евро.
❓🧐 Что же ожидать дальше
По прогнозам экспертов, тренд роста цен на недвижимость продолжит развиваться и в следующие месяцы.
А это значит, что если кто-то задумывался о вложении финансов в инвестиционную недвижимость, наступают подходящие времена.
🙌 Хотите узнать подробнее, есть вопросы по теме или нужна помощь специалиста в приобретении недвижимости в Германии?
Обращайтесь — всё расскажем, объясним, разложим по полочкам.
✔ Сопровождаем весь процесс заключения сделки — с момента появления мысли купить квартиру или дом в Германии до получения ключей.
✔ Не передаём информацию о Вашем запросе в SCHUFA и другие кредитные рейтинги.
✔ Обеспечиваем безопасность и защиту персональных данных.
✔ Если видим, что сделка слишком рискованна, например, у Вас недостаточно своего капитала, прямо скажем и предложим другой вариант.
🔗 Оставить заявку на первичную консультацию
🔗 Всё об инвестиционной недвижимости в Германии
🔗 Гайд по ипотеке в Германии
📌 Hausordnung: правила поведения жильцов в Германии 🌆
Грязный подъезд, шумные соседи, каждую ночь закатывающие вечеринки, постоянный запах гари от мангала во дворе, захламлённый шкафами проезд, летящий с балкона мусорный пакет… Нет, это точно не про Германию. Здесь на страже порядка стоит «Хаусорднунг»!
☝В многоквартирных немецких домах действуют правила внутреннего распорядка — Hausordnung, которые должны соблюдать жильцы. Включая иммигрантов, которые снимают жильё.
❗Правила одинаковы для всех жильцов дома, независимо от собственников и условий в контрактах на аренду.
«Хаусорднунг» может содержать общую информацию. Например:
✅ Определение времени отдыха или «режима тишины»: обеденный — с 12:00 до 15:00, ночной — с 21:00 до 6:00.
✅ Время использования общих помещений и удобств: прачечной — с 7:00 до 21:00.
✅ Время закрытия дверей: дверь во двор должна запираться каждый день после 20:00.
Также в правилах дома обычно есть регламент по:
✔ Мерам безопасности
✔ Пользованию балконами
✔ Уборке лестничной клетки и придомовой территории
✔ Выбросу мусора
✔ Использованию общей территории и сада
✔ Парковке автомобилей и велосипедов
✔ Содержанию домашних животных
🫣 Часто люди не в курсе местных порядков, из-за чего развиваются конфликты с соседями или управляющей компанией. Иногда по причине «непонятливости» нерадивых арендаторов приходится вмешиваться хозяевам квадратных метров, а порой доходит до привлечения специальных служб и даже суда. 🙈
👀 Например, когда из-за сильного шума детей в неположенное время на пороге внезапно оказываются представители Югендамт — с проверкой, после поступившей жалобы от соседа снизу.
💡 Предотвратить или грамотно разрулить конфликты можно, если знать правила дома.
Рассказываем, что это за документ, что может содержать, как им пользоваться в разных ситуациях:
🔗 Хаусорднунг: правила поведения жильцов в многоквартирных домах Германии
Другие полезные материалы по теме:
🔗 Собрание собственников жилья в Германии
🔗 Когда можно шуметь в квартире
Грязный подъезд, шумные соседи, каждую ночь закатывающие вечеринки, постоянный запах гари от мангала во дворе, захламлённый шкафами проезд, летящий с балкона мусорный пакет… Нет, это точно не про Германию. Здесь на страже порядка стоит «Хаусорднунг»!
☝В многоквартирных немецких домах действуют правила внутреннего распорядка — Hausordnung, которые должны соблюдать жильцы. Включая иммигрантов, которые снимают жильё.
❗Правила одинаковы для всех жильцов дома, независимо от собственников и условий в контрактах на аренду.
«Хаусорднунг» может содержать общую информацию. Например:
✅ Определение времени отдыха или «режима тишины»: обеденный — с 12:00 до 15:00, ночной — с 21:00 до 6:00.
✅ Время использования общих помещений и удобств: прачечной — с 7:00 до 21:00.
✅ Время закрытия дверей: дверь во двор должна запираться каждый день после 20:00.
Также в правилах дома обычно есть регламент по:
✔ Мерам безопасности
✔ Пользованию балконами
✔ Уборке лестничной клетки и придомовой территории
✔ Выбросу мусора
✔ Использованию общей территории и сада
✔ Парковке автомобилей и велосипедов
✔ Содержанию домашних животных
🫣 Часто люди не в курсе местных порядков, из-за чего развиваются конфликты с соседями или управляющей компанией. Иногда по причине «непонятливости» нерадивых арендаторов приходится вмешиваться хозяевам квадратных метров, а порой доходит до привлечения специальных служб и даже суда. 🙈
👀 Например, когда из-за сильного шума детей в неположенное время на пороге внезапно оказываются представители Югендамт — с проверкой, после поступившей жалобы от соседа снизу.
💡 Предотвратить или грамотно разрулить конфликты можно, если знать правила дома.
Рассказываем, что это за документ, что может содержать, как им пользоваться в разных ситуациях:
🔗 Хаусорднунг: правила поведения жильцов в многоквартирных домах Германии
Другие полезные материалы по теме:
🔗 Собрание собственников жилья в Германии
🔗 Когда можно шуметь в квартире
www.tupa-germania.ru
Hausordnung — правила поведения жильцов
Порядок проживания жильцов в многоквартирных домах в Германии Hausordnung: где найти правила, кто их придумывает, что будет при нарушении. Содержание «Хаусорднунг» на примере.
😊 Всем привет! Всякое бывает, поэтому обращаем внимание: ❗ мы выкладываем информацию исключительно на канале и НЕ пишем людям в личку ❗ Если кому-то кто-то что-то пишет и спамит от нашего имени в личных сообщениях, присылайте сюда 👉 @TupaGermaniaBot. Всем отличного настроения и хорошего дня ☀
📌 5 ошибок при покупке инвестиционной недвижимости в Германии 🏡
Покупка недвижимости для капиталовложений — интересно и привлекательно, но здесь есть свои риски.
❗Вот 5 ошибок, которые обычно рушат успешность инвестиций:
1️. Плохой анализ рынка и неправильный выбор объекта.
Покупка без глубокого анализа рынка, когда выбор падает на неподходящую квартиру, грозит потерей вложений. Важно тщательно изучить расположение и другоие факторы, оценить спрос на аренду и учитывать прогнозы по рынку.
2️. Отсутствие грамотного финплана.
Неудачное планирование финансов обычно создаёт непредвиденные трудности. Важно предусмотреть все расходы и иметь достаточный запас на случай неожиданных трат.
3️. Пренебрежение ремонтом и уборкой.
Регулярные ремонтные работы и техническое обслуживание необходимы для сохранения стоимости недвижимости и гарантии удовлетворенности арендаторов.
4️. Недооценка затрат собственного времени.
Инвест-недвижимость требует времени и ресурсов, которые часто недооцениваются. От обслуживания до выбора арендаторов и управления собственностью, есть ещё куча задач, которые навалятся на собственника со всей силой.
5️. Стремление к краткосрочной прибыли.
Инвестирование в недвижимость — это долго, придётся смириться. Ориентируйтесь на выгоду в будущем, а не на мгновенную прибыль.
Мы поможем избежать любые ошибки и разработать успешную стратегию капиталовложения, предоставив полную поддержку. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации и индивидуальной консультации.
🔗 Получить консультацию по вложениям в недвижимость в Германии
🔗 Информация об инвестиционной недвижимости в Германии
Покупка недвижимости для капиталовложений — интересно и привлекательно, но здесь есть свои риски.
❗Вот 5 ошибок, которые обычно рушат успешность инвестиций:
1️. Плохой анализ рынка и неправильный выбор объекта.
Покупка без глубокого анализа рынка, когда выбор падает на неподходящую квартиру, грозит потерей вложений. Важно тщательно изучить расположение и другоие факторы, оценить спрос на аренду и учитывать прогнозы по рынку.
2️. Отсутствие грамотного финплана.
Неудачное планирование финансов обычно создаёт непредвиденные трудности. Важно предусмотреть все расходы и иметь достаточный запас на случай неожиданных трат.
3️. Пренебрежение ремонтом и уборкой.
Регулярные ремонтные работы и техническое обслуживание необходимы для сохранения стоимости недвижимости и гарантии удовлетворенности арендаторов.
4️. Недооценка затрат собственного времени.
Инвест-недвижимость требует времени и ресурсов, которые часто недооцениваются. От обслуживания до выбора арендаторов и управления собственностью, есть ещё куча задач, которые навалятся на собственника со всей силой.
5️. Стремление к краткосрочной прибыли.
Инвестирование в недвижимость — это долго, придётся смириться. Ориентируйтесь на выгоду в будущем, а не на мгновенную прибыль.
Мы поможем избежать любые ошибки и разработать успешную стратегию капиталовложения, предоставив полную поддержку. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации и индивидуальной консультации.
🔗 Получить консультацию по вложениям в недвижимость в Германии
🔗 Информация об инвестиционной недвижимости в Германии
www.tupa-germania.ru
Инвестиционная недвижимость в Германии
Инвестиции в недвижимость в Германии: плюсы и минусы, подготовка, поиск объекта, что учесть при выборе, документы для покупки, финансирование и оформление бумаг. Процесс сдачи квартиры в аренду, риски и комплексное инвестирование.
📌 Арендные ставки в крупных городах Германии: что происходит, и чего ждать ❓
Арендные ставки в 15 крупнейших немецких городах неплохо выросли. Например, в Берлине цены на аренду жилья увеличились аж на 9,1%. Дл анализа использовались данные портала immowelt — цены на жильё 60 м2 на первом и втором этажах домов 1990-х годов строения.
❓Что происходит
👉 В Мюнхене, который и без того известен как самый дорогой город в плане аренды, цены взлетели на 8% — до 18,58€ за кв.м. В Берлине, где населения в последнее время всё прибавляется, в том числе, из-за иммигрантов, аренда стоит уже 13,29€/м2.
👉 Даже в городах восточной Германии (например, Дрезден и Лейпциг), где традиционно стоимость аренды снижена, сейчас подъём. Это связано с тем, что благодаря меньшим жизненным расходам такие регионы привлекательны для крупных компаний и студентов.
☝Но есть места, где стоимость аренды не подпрыгнула так высоко. Например, в Штутгарте и Кёльне рост цен минимальный, видимо, за счёт более сбалансированного спроса и предложения.
❓Чего ждать
🧐 Для стабилизации рынка аренды немецкое правительство продлило действие меры, ограничивающей рост арендной платы при новом договоре аренды до 10% выше обычной ставки по региону до 2029.
Мы будем следить за развитием событий и сообщим обо всех изменениях по теме!
🔗 О регулировании стоимости аренды жилья в Германии
🔗 Как снять жильё в Германии
Арендные ставки в 15 крупнейших немецких городах неплохо выросли. Например, в Берлине цены на аренду жилья увеличились аж на 9,1%. Дл анализа использовались данные портала immowelt — цены на жильё 60 м2 на первом и втором этажах домов 1990-х годов строения.
❓Что происходит
👉 В Мюнхене, который и без того известен как самый дорогой город в плане аренды, цены взлетели на 8% — до 18,58€ за кв.м. В Берлине, где населения в последнее время всё прибавляется, в том числе, из-за иммигрантов, аренда стоит уже 13,29€/м2.
👉 Даже в городах восточной Германии (например, Дрезден и Лейпциг), где традиционно стоимость аренды снижена, сейчас подъём. Это связано с тем, что благодаря меньшим жизненным расходам такие регионы привлекательны для крупных компаний и студентов.
☝Но есть места, где стоимость аренды не подпрыгнула так высоко. Например, в Штутгарте и Кёльне рост цен минимальный, видимо, за счёт более сбалансированного спроса и предложения.
❓Чего ждать
🧐 Для стабилизации рынка аренды немецкое правительство продлило действие меры, ограничивающей рост арендной платы при новом договоре аренды до 10% выше обычной ставки по региону до 2029.
Мы будем следить за развитием событий и сообщим обо всех изменениях по теме!
🔗 О регулировании стоимости аренды жилья в Германии
🔗 Как снять жильё в Германии
www.tupa-germania.ru
Регулирование стоимости аренды жилья в Германии
Закон, регулирующий цены на аренду недвижимости, позволяет арендатору в Германии обжаловать превышение и вернуть деньги.