📌Бойко о недвижимости

📌 Разбор ЖК Достижение

Коротко о проекте:
Застройщик – Sminex (-Интеко)
Класс - Бизнес
Точечный проект - 1 дом, 6 секций
Количество квартир – 1214 шт
Высота потолков – 3,15 м
Количество мест в паркинге – 835 шт (к-т обеспеченности – 69% (высокий)
Среднее количество квартир на этаже – 9 шт
Площадь ЗУ под застройку – 2,3 га, из которых 1,5 га отведено под благоустройство
Отделка – без отделки

Выдача ключей – 4 кв. 2024 года

Локация 📍 тут

Плюсы:

➕ современное инженерное оснащение дома: очистка воды до уровня питьевой, фильтрация воздуха от аллергенов, окна с повышенной шумоизоляцией, собственная котельная, которая защитит от отключения горячей воды

➕ собственный бесплатный фитнес-клуб для жильцов

➕ интересная архитектура в стиле Ар-Деко

➕ Останкинский парк и парк ВДНХ в пешей доступности

➕ красивые виды на Останкинскую башню с высоких этажей

➕ продуманные функциональные планировки

➕ доступность общественного транспорта:
платформа Останкино - у подъезда
метро Бутыркая - 8 минут пешком (после открытия станции Суворовская в 202х году станет второй станцией от кольца)

Минусы:

➖ неуютное соседство: жд полотно, телевизионный технический центр Останкино

➖собачий приют, питомцев которого выгуливают в парке Дубовая роща

➖ обособленное расположение, не в составе жилой застройки

➖ строительство реновационных домов на соседнем участке

Умеренная конкуренция в локации, сравнивают Дом Достижение с :
- ЖК Серебряный фонтан - готовый комплекс, пользующийся высоким спросом на квартиры,
- ЖК Режиссёр - дом близко от парка ВДНХ от застройщика ФСК,
- ЖК Сенатор - дом от застройщика Трансстройинвест, который специализируется на небольших точечных проектах, дом зажат между пожившими домами, всего 167 квартир в доме, поэтому значительно спрос не оттянул
- ЖК Very - хороший комплекс от Основы в непосредственной близости от парка, но без собственной школы и далеко от метро - ориентир на совсем молодые семьи или людей, работающих на удаленке.

Мнение автора:

Выход Дома Достижение был крайне долгожданным для жителей этого района. Именно они и были первыми покупателями. Когда местный спрос закончился и прошли сделки по инвестиционным ценам, спрос снизился.

Ряд ошибок был допущен застройщиком при продаже этого дома:
* 2 раза производилась отмена/пересмотр броней
* С первых дней в продажу вывели 90% квартир, поэтому самые ликвидные варианты разобрали на старте по лучшим ценам
* На текущий момент у застройщика остались варианты с изъянами (виды на жд на низких этажах, квартиры, соседствующие с лифтом, или варианты у выпирающей стены) или по завышенным ценам

* Текущая распроданность ЖК - 60%: резкое повышение цен в первые месяцы, отсутствие гибкой скидочной политики и выгодных ипотечных программ не способствуют текущим продажам (25 квартир от застройщика продано за 4 мес 2023 года)

* Перенос срока сдачи дома на 1 год и громкое официальное уведомление об изменении используемых в строительстве материалов привели к существенному снижению цен у застройщика осенью 2022 на 15-20% в зависимости от лота (многие застройщики также заменили материалы, но сделали это без огласки)

⚡️ Вывод: Продукт у Дома Достижение один из лучших на рынке. Но цены и ассортимент у застройщика не могут конкурировать с переуступками. Разница в цене от 10 до 18%.

Думаю, что часть потенциальных покупателей, напуганных срывом сроков по проекту Jazz, даже при желании купить Достижение, будут ждать реальной выдачи ключей, чтобы не зависнуть в ожидании. Поэтому спрос в отношении проекта оживет в 2024 году.

Текущие цены застройщика можно воспринимать, как ориентир для цены готовых квартир на ключах, если качество готового продукта будет соответствовать рендерам.

📌 Рекомендации: у застройщика покупать квартиры не стоит, переуступки интереснее - по цене и по выбору. Если выгодно взять переуступку, то можно отловить рост 10-15% к цене за год - после получения 🗝️.

Собственникам рекомендация - сейчас не выходить из проекта и дождаться финальных аккордов.

В идеале - поймать момент между РВЭ и ключами, когда переуступка еще попадает под семейную и ИТ-ипотеку.

Яндекс Карты

Достижение, жилой комплекс, ул. Академика Королёва, 21, Москва — Яндекс Карты

Рейтинг 4,6. 291 отзыв, 46 фото. Выбрать квартиру, посмотреть номер телефона, часы работы и построить маршрут — вы можете в Яндекс Картах

www.tgoop.com/investclubBoyko/259

3.5K viewsКристина Бойко, edited  May 22, 2023 at 06:44

📌 Разбор ЖК Достижение

Коротко о проекте:
Застройщик – Sminex (-Интеко)
Класс - Бизнес
Точечный проект - 1 дом, 6 секций
Количество квартир – 1214 шт
Высота потолков – 3,15 м
Количество мест в паркинге – 835 шт (к-т обеспеченности – 69% (высокий)
Среднее количество квартир на этаже – 9 шт
Площадь ЗУ под застройку – 2,3 га, из которых 1,5 га отведено под благоустройство
Отделка – без отделки

Выдача ключей – 4 кв. 2024 года

Локация 📍 тут

Плюсы:

➕ современное инженерное оснащение дома: очистка воды до уровня питьевой, фильтрация воздуха от аллергенов, окна с повышенной шумоизоляцией, собственная котельная, которая защитит от отключения горячей воды

➕ собственный бесплатный фитнес-клуб для жильцов

➕ интересная архитектура в стиле Ар-Деко

➕ Останкинский парк и парк ВДНХ в пешей доступности

➕ красивые виды на Останкинскую башню с высоких этажей

➕ продуманные функциональные планировки

➕ доступность общественного транспорта:
платформа Останкино - у подъезда
метро Бутыркая - 8 минут пешком (после открытия станции Суворовская в 202х году станет второй станцией от кольца)

Минусы:

➖ неуютное соседство: жд полотно, телевизионный технический центр Останкино

➖собачий приют, питомцев которого выгуливают в парке Дубовая роща

➖ обособленное расположение, не в составе жилой застройки

➖ строительство реновационных домов на соседнем участке

Умеренная конкуренция в локации, сравнивают Дом Достижение с :
- ЖК Серебряный фонтан - готовый комплекс, пользующийся высоким спросом на квартиры,
- ЖК Режиссёр - дом близко от парка ВДНХ от застройщика ФСК,
- ЖК Сенатор - дом от застройщика Трансстройинвест, который специализируется на небольших точечных проектах, дом зажат между пожившими домами, всего 167 квартир в доме, поэтому значительно спрос не оттянул
- ЖК Very - хороший комплекс от Основы в непосредственной близости от парка, но без собственной школы и далеко от метро - ориентир на совсем молодые семьи или людей, работающих на удаленке.

Мнение автора:

Выход Дома Достижение был крайне долгожданным для жителей этого района. Именно они и были первыми покупателями. Когда местный спрос закончился и прошли сделки по инвестиционным ценам, спрос снизился.

Ряд ошибок был допущен застройщиком при продаже этого дома:
* 2 раза производилась отмена/пересмотр броней
* С первых дней в продажу вывели 90% квартир, поэтому самые ликвидные варианты разобрали на старте по лучшим ценам
* На текущий момент у застройщика остались варианты с изъянами (виды на жд на низких этажах, квартиры, соседствующие с лифтом, или варианты у выпирающей стены) или по завышенным ценам

* Текущая распроданность ЖК - 60%: резкое повышение цен в первые месяцы, отсутствие гибкой скидочной политики и выгодных ипотечных программ не способствуют текущим продажам (25 квартир от застройщика продано за 4 мес 2023 года)

* Перенос срока сдачи дома на 1 год и громкое официальное уведомление об изменении используемых в строительстве материалов привели к существенному снижению цен у застройщика осенью 2022 на 15-20% в зависимости от лота (многие застройщики также заменили материалы, но сделали это без огласки)

⚡️ Вывод: Продукт у Дома Достижение один из лучших на рынке. Но цены и ассортимент у застройщика не могут конкурировать с переуступками. Разница в цене от 10 до 18%.

Думаю, что часть потенциальных покупателей, напуганных срывом сроков по проекту Jazz, даже при желании купить Достижение, будут ждать реальной выдачи ключей, чтобы не зависнуть в ожидании. Поэтому спрос в отношении проекта оживет в 2024 году.

Текущие цены застройщика можно воспринимать, как ориентир для цены готовых квартир на ключах, если качество готового продукта будет соответствовать рендерам.

📌 Рекомендации: у застройщика покупать квартиры не стоит, переуступки интереснее - по цене и по выбору. Если выгодно взять переуступку, то можно отловить рост 10-15% к цене за год - после получения 🗝️.

Собственникам рекомендация - сейчас не выходить из проекта и дождаться финальных аккордов.

В идеале - поймать момент между РВЭ и ключами, когда переуступка еще попадает под семейную и ИТ-ипотеку.

BY 📌Бойко о недвижимости