Gold

Сегодня в бронирование выводят корпус в составе ЖК Republic. Это премиум проект у метро Белорусская от Forma.

Изначально обещали, что корпус выйдет с чистовой отделкой, но переиграли и сейчас все квартиры выйдут с отделкой White box, кроме пентхаусов. Этот элитный вариант квартир в большинстве проектов идет без отделки.

Давайте по порядку.
Общее описание проекта можно найти по этой ссылке.

📌Дано:
❕Проект - Republic
❕Дом - Gold
❕Класс - премиум
❕Статус - квартиры

📍Локация - тут
ЦАО, Пресненский р-н, Пресненский вал, вл. 27
м. Белорусская - 12 мин пешком

❕Этажность - 27 этажей
❕Количество квартир - 249 квартиры (622 квартиры было в Green)
❕Количество машиномест - 388 м/м, итого на 2 дома (к-т обеспеченности - 0,45 - достаточно низкий для премиума)

Башни Green и Gold объединяет одноэтажна галерея.

❕Высота потолка - 3,02 м в бетоне
❕Количество лифтов - 3 пассажирских, 1 сервисный
❕Окна - алюминиевый профиль Alutech

Состав проекта:
❕Спортивно-термальный комплекс от оператора Encore (открытие 1 кв 2027 г)
❕Детский сад на 125 мест под управлением европейской гимназии ( открытие 1 кв 2029 г)
❕Отреставрированные объекты культурного наследия, используемые для организации досуговых и гастрономических мероприятий

Квартирография:

Студии от 32 квм
1к от 33,5 квм
2к от 65,7 квм
3к от 80,4 квм

Минимальная квартира в доме - студия 32 квм с 2-мя окнами.
Евро 2 в доме отсутствуют как класс - все квартиры классических планировок с кухней от 14 до 16,5 м.
Большинство квартир вообще не предполагают размещения мест хранения - особенно странно это выглядит в больших семейных квартирах.

РвЭ - 4 кв 2027 года

Весь проект будет закончен к 1 кв 2030 года.

Стоимость бронирования - 1%. Входит в стоимость ДДУ

📌Мнение автора:

〽️Площадь благоустройства проекта - 6 га. Масштабно для проекта в центре столицы

〽️Дом Gold более камерный, чем соседний Green, ориентированный на семейного покупателя. Всего 250 квартир на дом! Но, на мой взгляд, планировки менее удачные - надо выбирать

〽️Дом развернут параллельно жд путям, поэтому видовые квартиры на город или квартиры на высоких этажах в сторону жд за счет открытого вида - наиболее интересны.

В этом проекте основную роль играет локация❗️Все остальное - инженерия, планировки, количество квартир на этаже, высота потолка - больше соответствует проекту класса бизнес. Но локация и окружение всегда будут востребованными.

В соседнем Green я отследила наибольший рост цены именно на квартиры удачных планировок - особенно хорошо показали себя угловые 3е с открытым видом. В этом доме также важно тщательно выбирать планировку по функциональности и видам.

Если вам интересно попасть в стартовый пул покупателей - пишите GOLD мне в личные сообщения❗️

📌Бойко о недвижимости

MIRA на Проспекте Мира

На прошлой неделе MR вывел в бронирования новый проект в Алексеевском районе.

📌Дано:
❕Проект - Mira
❕Застройщик - MR Group
❕Статус - квартиры
❕Класс - премиум

📍Локация - тут
СВАО, Алексеевский р-н,
м. ВДНХ - 16 минут пешком

❕Количество квартир - 762 кв
❕Количество машиномест - 330 м/м (к-т обеспеченности - 0,43, достаточно низкий для премиума)

❕Высотность - 17-23-24 этажей

❕Отделка - без отделки (корп.1), white box (корп. 2, 3)
❕Высота потолка - 3,1 м без отделки
❕Окна - панорамные

Хочу ввести дополнительный коэффициент при анализе ЖК - обеспеченность лифтами. Он рассчитывается, как количество квартир/количество лифтов. Понимаем, что чем значение меньше, тем лучше. Максимально комфортное значение - около 40 квартир на 1 лифт.

Предлагаю разобрать этот премиальный дом на обеспеченность лифтами.

Во-первых, девелопер заявляет, что в проекте предусмотрены сервисные лифты. Как? Если их всего 3 в одном из домов.

⚠️Считаем обеспеченности лифтами:

💤 Корпус 1: 153 кв / 3 лифта = 51 квартира на 1 лифт

💤 Корпус 2.1: 199 кв / 3 лифта = 66 квартир на 1 лифт

💤 Корпус 2.2: 76 кв / 2 лифта = 38 квартир на 1 лифт

💤 Корпус 3: 334 кв / 4 лифта = 83 квартиры на 1 лифт

Выводы делайте сами, а то опять скажите, что я MR недолюбливаю.

Что в составе проекта кроме домов? Ничего)

Срок сдачи - 4 кв 2027 года
🔑 - 2 кв 2028 года

💰Минимальные цены, с которыми проект вышел в продажу:

Без отделки, корп. 1:
Студии от 28 м² — от 17 млн руб.
1ккв. от 33 м² — от 18,9 млн руб.
2ккв. от 56 м² — от 28,1 млн руб.
3ккв. от 78 м² — от 35,7 млн руб.
4ккв. от 91 м² — от 43,5 млн руб.

С отделкой МВ Вазе, корп. 2, 3:
Студии от 30 м² — от 18,3 млн руб.
1ккв. от 36 м² — от 19,7 млн руб.
2ккв. от 54 м² — от 26,8 млн руб.
3ккв. от 75 м² — от 36,6 млн руб.
4ккв. от 105 м² — от 61,9 млн руб.

Бронирования идут, но значительных индексаций пока не было.

📌Моё мнение:

✅ Я обожаю ВДНХ. Для меня это место силы. Для рынка недвижимости - это локация с ограниченной конкуренцией. Поэтому локацию можно отнести в плюсы
✅ 2 общеобразовательные школы и детские сады в пешей доступности - 1499 (считается хорошей) и 293.
✅ вход в парк прям у выхода из дома
✅ точечный проект - весь сдается одновременно
✅ комфортная квартирография - всего 26 студий в проекте

⛔️Смотрю на проект критично - это не премиум. Нет нужной для премиума инженерии, количество квартир на этаже просто удивительное, обеспеченность машиноместами низкая для премиума
⛔️ Цены - для конечников. С учетом срока стройки инвеста тут нет. Из всех предложенных вариантов была интересная квартира - 64 квм по 460 за квм. Но и даже её инвестом нельзя назвать
⛔️ Скудная инфраструктура внутри дома и за его пределами
⛔️ Уже на старте стоимость больших квартир с видом на парк - 600 тыс руб за квм. Но когда приезжаешь на локацию - за нее сложно заплатить такие деньги, окружение диктует другую реальность - простенький спальный район без именитых ресторанов и модных заведений. Лучший спорт клуб на районе - World class в Триколор - и тому уже более 5 лет.

Проект рассчитан на любителей района. А ценник в Mira сопоставимый с проектами на юго-западе и западе. Благо, что квартир немного - достаточно продавать по 20 квартир в месяц. Но с таким ценником и это не просто - Союз в 2024 году продает со средним темпом 17 квартир в месяц с ценником ниже чем в Mira и с учетом ключевого магнита для покупателей в виде спортивного кластера в составе ЖК.

А что скажут местные жители? Как вам локация?

📌Бойко о недвижимости

Мусорные кучи

Сегодня рано утром, к 8 утра, ездила на встречу в ЖК Скандинавия. Приехала - спокойно припарковалась - сходила в кафе - посмотрела по сторонам. Красота!

Затем мне нужно было заехать в магазин на районе. Еду я по дороге и упираюсь в мусорную кучу. И понимаю, что вокруг меня совершенно хаотично припаркованы машины в 2 ряда.
Оглядываюсь по сторонам - а это уже не ЖК Скандинавия, а ЖК Бунинские Луга от ПИК.

Локация одна - атмосфера разная.

Удивительно. Скандинавия напоминает европейский спальный район с красивым благоустройством, широкими проспектами, организованной парковкой и современной инфраструктурой.

Бунинские луга - это проект класса эконом с мусорной кучей и хаотичной парковкой. Ситуация в районе с парковкой катастрофическая. На яндексе улыбнул отзыв от мужчины, который, не найдя парковку, уезжает ночевать в другую квартиру. Можно сказать, что ПИК разрушает семьи 🤣

И дальше я начала искать информацию в интернете относительно проблемы с переполненностью мусорных баков в этом проекта, а оказалось, что у ПИК-Комфорт проблема с мусором - это обычное дело: тут, тут, тут и тут.


В интернете можно найти много статей на тему борьбы жителей с их управляющей компанией, которая или некачественно проводит работу по вывозу мусора или придумывает баснословные тарифы на вывоз мусора - 24 рубля за 1 квм.

В прошлом ПИК-Комфорт даже был привлечен к административной ответственности за неудовлетворительное содержание территории.

Я размышляла на тему, почему ПИК не может поддерживать содержание мусорных баков в чистоте и наткнулась на информацию, что в 2022 году Группа ПИК вложилась в стартап по выращиванию мух для переработки мусора. Может в этом дело/ И мусорные контейнеры - это просто тренировочный полигон.

📌Бойко о недвижимости

Новый старт в районе Марьина Роща

Сегодня рассказываю про точеный проект от ГК Эталон, который только вышел в предбронирования.

В проекте всего 135 квартир.
Идеальный вариант для людей, не желающих видеть людей)

📌Дано:
❕Проект - Mariinn Park
❕Статус - квартиры
❕Класс - премиум

📍Локация - тут
СВАО, Марьина Роща
м. Марьина Роща - 6 минут пешком

❕Количество квартир - 135 кв
❕Количество машиномест - 64 м/м (к-т обеспеченности - 0,47, достаточно низкий для премиума)

Высотность - 5-17 этажей

❕Площадь земельного участка - 0,4 га

Ранее на участке располагалась АТС - автоматизированная телефонная станция. Это безопасная земля.

❕Отделка - без отделки
❕Высота потолка - 3,0 м
❕Окна - широкоформатные. Не панорамные ❌

‼️Обратите внимание - какие узкие окна в угловых полукруглых квартирах

В проекте отсутствуют студии. Диапазон площадей – от 40,8 до 149,7 кв. м. Стоит отметить, что планировки неплохие.

Срок сдачи проекта - 4 кв 2027 года

💰Минимальные цены на старте продаж:
2Еккв. от 40,7 м² — от 24,4 млн руб.
3Еккв. от 69,3 м² — от 38,5 млн руб.
4Еккв. от 85,5 м² — от 47,3 млн руб.

📌Моё мнение:

✅ Точечный проект - всего 135 квартир. В низкоэтажной секции - 5 квартир на этаже

✅ В проекте отсутствуют студии, ориентир на семейные квартиры

✅ Локация - 5 минут до метро, близко к центру, в тоже время 30 минут до аэропорта Шереметьево

✅ Спальный район с развитой социальной инфраструктурой (школа правда одна в пешей доступности - Школа Марьина Роща имени В.Ф. Орлова, а новостроек без своей социалки в районе прибавляется)

⛔️Окна не панорамные, в угловых полукруглых комнатах - узкие.

⛔️Двор маленький. Чтобы было понятнее - это 40 соток. Или 6,6 стандартных дачных участков по 6 соток. Для примера у Левел Академическая такой же размер участка на 295 квартир. Достаточно для жителей 135 квартир? Для жителей интровертов - да, которые не гуляют во дворе. Но по проекту во дворе никакие интересные зоны и не запланированы.

Долго думала, что написать про виды из окна - обычные виды спального района. Про архитектуру в стиле «модернизм» коротко отмечу, что не мой фаворит.

Также нельзя не сказать про строительство по соседству проекта от Самолет «Октябрьская 98», вторая очередь которого будет видна из окон нового ЖК. Тут вопрос времени.

А что интересного?

Широкий ассортимент рассрочек от ГК Эталон, которые применимы даже в период предбронирования:

⛓️‍💥Рассрочка с промежуточным платежом без удорожания
💡ПВ от 20% (1ккв.,) от 15% (2ккв.) от 5% (3ккв.)
💡Платеж 100 тыс руб в месяц, остаток до 10.12.2026

⛓️‍💥5 платежей по 20%
💡ПВ 20%
💡Платежи по 20% раз в полгода

⛓️‍💥 «10%+10%+80%»
💡ПВ 10%
💡10% через 9 мес. от даты договора, 80% — через 18 мес. от даты договора

⛓️‍💥«30%+70%»
💡ПВ 30%, 70% через 24 мес. от даты договора

Если хотите получить больше информации по проекту, пишите MARI мне в личные сообщения💌

📌Бойко о недвижимости