НАВОДНЕНИЕ В ВАЛЕНСИИ
Шторм DANA стал большой трагедией для Испании.
Уже известно о сотнях погибших и пропавших без вести; разрушенная инфраструктура, дороги, забитые перевёрнутыми машинами, затопленные дома, больницы. Шокирующие кадры, как из фильма катастрофы. И конечно сейчас самое важное спасти тех, кого можно, обеспечить водой и едой людей из наиболее пострадавших районов, разгрести завалы, убрать грязь с улиц и домов и пр. Волонтёры могут принять участие в этом, обратившись в официальный координационный центр в городе наук и искусств.
Но после того, как последствия будут устранены, я очень надеюсь, что будет проведена работа по изучению причин произошедшего: в какой момент ответственными службами была получена информация о надвигающемся катаклизме, как эта информация была обработана, кому передана, какие решения были приняты и какие действия осуществлены. Пока рано об этом говорить, но у меня есть подозрения, что жертв могло быть гораздо меньше при должной реакции и организации.
Недостаток в организации, например, проявился и после наводнения, когда наши автобусы, в которых были сотни волонтёров, возили туда-сюда без адекватной координации. В это время приходили сообщения из мест, нуждающихся в помощи. А мы просто тратили время впустую. В такие моменты кажется, что лучше действовать самостоятельно, а не через официальные органы власти.
Поэтому я рассчитываю, что по итогам этого бедствия будет произведена большая работа над ошибками.
Если смотреть на последствия шторма с точки зрения недвижимости, то дома, находящиеся в районах потенциальных зон затопления, будут иметь дисконт от рыночной стоимости при продаже. Но чем больше будет проходить времени и чем больше трагедия будет забываться, тем значимость этого фактора будет становиться меньше. Тем не менее, в ближайшее время такое влияние на цену точно будет, и будет довольно ощутимым.
P/S/ Фото 1-3 - волонтёры, впустую потратившие 2 ноября весь день с 7 утра из-за отвратительной организации процесса помощи пострадавшим.
Последняя картинка - имеющиеся до трагедии карты с потенциальными зонами затопления в Испании с сайта www.eldiario.es.
Шторм DANA стал большой трагедией для Испании.
Уже известно о сотнях погибших и пропавших без вести; разрушенная инфраструктура, дороги, забитые перевёрнутыми машинами, затопленные дома, больницы. Шокирующие кадры, как из фильма катастрофы. И конечно сейчас самое важное спасти тех, кого можно, обеспечить водой и едой людей из наиболее пострадавших районов, разгрести завалы, убрать грязь с улиц и домов и пр. Волонтёры могут принять участие в этом, обратившись в официальный координационный центр в городе наук и искусств.
Но после того, как последствия будут устранены, я очень надеюсь, что будет проведена работа по изучению причин произошедшего: в какой момент ответственными службами была получена информация о надвигающемся катаклизме, как эта информация была обработана, кому передана, какие решения были приняты и какие действия осуществлены. Пока рано об этом говорить, но у меня есть подозрения, что жертв могло быть гораздо меньше при должной реакции и организации.
Недостаток в организации, например, проявился и после наводнения, когда наши автобусы, в которых были сотни волонтёров, возили туда-сюда без адекватной координации. В это время приходили сообщения из мест, нуждающихся в помощи. А мы просто тратили время впустую. В такие моменты кажется, что лучше действовать самостоятельно, а не через официальные органы власти.
Поэтому я рассчитываю, что по итогам этого бедствия будет произведена большая работа над ошибками.
Если смотреть на последствия шторма с точки зрения недвижимости, то дома, находящиеся в районах потенциальных зон затопления, будут иметь дисконт от рыночной стоимости при продаже. Но чем больше будет проходить времени и чем больше трагедия будет забываться, тем значимость этого фактора будет становиться меньше. Тем не менее, в ближайшее время такое влияние на цену точно будет, и будет довольно ощутимым.
P/S/ Фото 1-3 - волонтёры, впустую потратившие 2 ноября весь день с 7 утра из-за отвратительной организации процесса помощи пострадавшим.
Последняя картинка - имеющиеся до трагедии карты с потенциальными зонами затопления в Испании с сайта www.eldiario.es.
АРЕНДА ИЛИ ПОКУПКА? КАК НЕ ПРОМАХНУТЬСЯ?
Итак, решение принято, Валенсия - тот город, где бы хотелось жить. Теперь нужно решить жилищный вопрос. Что же делать - снимать или купить и жить в своей квартире?
В сети я не раз встречал статьи с мыслями по этому поводу. Обычно аренду сравнивают с приобретением недвижимости в ипотеку: проценты, удорожание, платежи и пр. Также иногда покупку квартиры сравнивают со схемой "аренда + размещение свободных денег в депозит или ценные бумаги".
Я предлагаю посмотреть на этот вопрос в другом ключе, как вы могли догадаться, с точки зрения инвестиционной недвижимости.
Для того, чтобы моя мысль была нагляднее, объясню её на примере.
Допустим, есть семья, которая хотела бы жить в урбанизации с бассейном в Nou Campanar и планирует купить там квартиру. "Два зайца одним выстрелом: и инвестиция в надёжный актив, и прекрасное место для жизни" - думает семья.
Стоимость понравившейся квартиры - 480 тыс. евро. См. скрин с Idealista (фото 2). С налогами и расходами на приобретение нужно будет потратить гораздо больше, чем 500 тыс. евро.
Что бы посоветовал я?
Я бы подобрал качественный объект, который будет приносить хороший рентный доход. Например, квартиру, информацию о которой недавно публиковал в сторис (фото 3). Ежемесячный доход там точно не менее 2000 евро при суммарных затратах ~ в 230 тыс. евро.
Но семье не нужен регулярный доход, люди хотят жить в красивой квартире)
Дальше открываем Idealista и находим в выбранном ранее доме квартиру не для покупки, а для аренды. Квартира, аналогичная той, что на фото 2, в аренду будет стоить 1450 евро/мес. (см. фото 4).
Но семья не хочет возиться с арендаторами и вот это вот всё. Хорошо, отдаём инвестиционный объект в управление (мне, например 🙂) и зарабатываем полностью пассивно ~ 1700 евро/мес.
В итоге:
- семья живёт в квартире своей мечты,
- владеет твёрдым доходным активом в Валенсии,
- затраты составили 230 тыс. евро вместо 500+ тыс. евро,
- ещё немного денег (250 евро) остаётся каждый месяц.
Такая комбинация возможна из-за того, что квартира для сдачи в аренду и квартира для себя - это принципиально разные вещи.
Что думаете по поводу такой стратегии?
😏 Подписывайтесь на канал
Итак, решение принято, Валенсия - тот город, где бы хотелось жить. Теперь нужно решить жилищный вопрос. Что же делать - снимать или купить и жить в своей квартире?
В сети я не раз встречал статьи с мыслями по этому поводу. Обычно аренду сравнивают с приобретением недвижимости в ипотеку: проценты, удорожание, платежи и пр. Также иногда покупку квартиры сравнивают со схемой "аренда + размещение свободных денег в депозит или ценные бумаги".
Я предлагаю посмотреть на этот вопрос в другом ключе, как вы могли догадаться, с точки зрения инвестиционной недвижимости.
Для того, чтобы моя мысль была нагляднее, объясню её на примере.
Допустим, есть семья, которая хотела бы жить в урбанизации с бассейном в Nou Campanar и планирует купить там квартиру. "Два зайца одним выстрелом: и инвестиция в надёжный актив, и прекрасное место для жизни" - думает семья.
Стоимость понравившейся квартиры - 480 тыс. евро. См. скрин с Idealista (фото 2). С налогами и расходами на приобретение нужно будет потратить гораздо больше, чем 500 тыс. евро.
Что бы посоветовал я?
Я бы подобрал качественный объект, который будет приносить хороший рентный доход. Например, квартиру, информацию о которой недавно публиковал в сторис (фото 3). Ежемесячный доход там точно не менее 2000 евро при суммарных затратах ~ в 230 тыс. евро.
Но семье не нужен регулярный доход, люди хотят жить в красивой квартире)
Дальше открываем Idealista и находим в выбранном ранее доме квартиру не для покупки, а для аренды. Квартира, аналогичная той, что на фото 2, в аренду будет стоить 1450 евро/мес. (см. фото 4).
Но семья не хочет возиться с арендаторами и вот это вот всё. Хорошо, отдаём инвестиционный объект в управление (мне, например 🙂) и зарабатываем полностью пассивно ~ 1700 евро/мес.
В итоге:
- семья живёт в квартире своей мечты,
- владеет твёрдым доходным активом в Валенсии,
- затраты составили 230 тыс. евро вместо 500+ тыс. евро,
- ещё немного денег (250 евро) остаётся каждый месяц.
Такая комбинация возможна из-за того, что квартира для сдачи в аренду и квартира для себя - это принципиально разные вещи.
Что думаете по поводу такой стратегии?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Предыдущий пост привлёк внимание, было много комментариев, поэтому предлагаю рассмотреть разные жизненные ситуации для сравнения "купил для аренды, а сам снимаю" (вариант А) с "купил жильё, в нём и живу" (вариант Б), их плюсы и минусы. Сначала прочтите предыдущий пост, если ещё не.
✅ Что делать, если через какое-то время было принято решение о переезде.
В варианте А ничего не меняется, за исключением того, что управление нужно будет передать в управляющую компанию, если до этого управляли сами.
В варианте Б придётся либо сдавать квартиру с крайне низкой доходностью, либо продавать её, оплачивая расходы, возникающие при продаже.
✅ Что делать, если необходимо улучшить жилищные условия (напр., увеличилась семья, изменились запросы).
То же самое, в случае варианта Б всё сложнее: нужно будет найти временное жильё, арендовать; продать свою квартиру, оплачивая услуги агента, нотариуса и пр.; найти и купить новое жилье, снова неся издержки.
В варианте А мы просто находим новое съёмное жилье, более подходящее на текущий момент.
✅ Что делать, если приобретение квартиры планировалось в ипотеку.
Ипотека никак не меняет логику предлагаемой выше стратегии. В варианте А, где квартира дешевле, ипотечный платёж будет гораздо меньше, и одобрение банка, соответственно, будет получить гораздо проще.
✅ Что делать, если не хватает денег.
Если не хватает денег на квартиру в 230 тыс., то на квартиру в 2 раза дороже их не хватит тем более. Это точно не недостаток стратегии.
Можно рассмотреть доходную недвижимость стоимостью меньше, чем 230 тыс. евро, в соответствие со своим бюджетом, благо в Валенсии цены на квартиры пока это позволяют.
Тогда у вас будет куплена квартира с общими затратами, например, в 150 тыс., которая будет давать арендный доход в размере, достаточном для проживания в квартире за 300+ тыс.
Какие минусы я услышал от людей для этой стратегии:
▪️при варианте Б живёшь в своём, а при А - в чужом.
На мой взгляд, это скорее психологический барьер, чем реальная проблема. Особенно в Испании, где, заключив долгосрочный контракт на аренду, можешь жить хоть 5 лет, практически без повышения стоимости аренды.
▪️нельзя обставить квартиру на свой вкус / сложно найти с красивой отделкой.
Этот минус, перетекающий для кого-то в плюс. Я, например, не хочу тратить время на отделку, если я могу найти хороший готовый вариант и арендовать его. А найти можно и с достойной отделкой, и с подходящей мебелью, и без мебели. Понятное дело, что если квартира нужна исключительно в бирюзовых тонах, да в стиле рококо, то такого варианта на рынке может и не быть. Но значит и ликвидность такой квартиры крайне низкая; я как инвестор не хотел бы владеть низколиквидным активом.
▪️сдавая квартиру, я буду платить налог от получаемого дохода.
Да, будете. А может быть и не будете :) См. мой пост "Убегаю от налогов". Но у этой финансовой стратегии очень большой запас прочности, так что даже если вы налоговый резидент Испании с максимальной ставкой налога, всё равно в этом есть смысл. Плюс получаемый регулярный доход можно будет в дальнейшем учитывать при привлечении заёмных средств, если такая необходимость возникнет.
Что ещё я забыл учесть при сравнении вариантов А и Б в этой стратегии?
😏 Подписывайтесь на канал
✅ Что делать, если через какое-то время было принято решение о переезде.
В варианте А ничего не меняется, за исключением того, что управление нужно будет передать в управляющую компанию, если до этого управляли сами.
В варианте Б придётся либо сдавать квартиру с крайне низкой доходностью, либо продавать её, оплачивая расходы, возникающие при продаже.
✅ Что делать, если необходимо улучшить жилищные условия (напр., увеличилась семья, изменились запросы).
То же самое, в случае варианта Б всё сложнее: нужно будет найти временное жильё, арендовать; продать свою квартиру, оплачивая услуги агента, нотариуса и пр.; найти и купить новое жилье, снова неся издержки.
В варианте А мы просто находим новое съёмное жилье, более подходящее на текущий момент.
✅ Что делать, если приобретение квартиры планировалось в ипотеку.
Ипотека никак не меняет логику предлагаемой выше стратегии. В варианте А, где квартира дешевле, ипотечный платёж будет гораздо меньше, и одобрение банка, соответственно, будет получить гораздо проще.
✅ Что делать, если не хватает денег.
Если не хватает денег на квартиру в 230 тыс., то на квартиру в 2 раза дороже их не хватит тем более. Это точно не недостаток стратегии.
Можно рассмотреть доходную недвижимость стоимостью меньше, чем 230 тыс. евро, в соответствие со своим бюджетом, благо в Валенсии цены на квартиры пока это позволяют.
Тогда у вас будет куплена квартира с общими затратами, например, в 150 тыс., которая будет давать арендный доход в размере, достаточном для проживания в квартире за 300+ тыс.
Какие минусы я услышал от людей для этой стратегии:
▪️при варианте Б живёшь в своём, а при А - в чужом.
На мой взгляд, это скорее психологический барьер, чем реальная проблема. Особенно в Испании, где, заключив долгосрочный контракт на аренду, можешь жить хоть 5 лет, практически без повышения стоимости аренды.
▪️нельзя обставить квартиру на свой вкус / сложно найти с красивой отделкой.
Этот минус, перетекающий для кого-то в плюс. Я, например, не хочу тратить время на отделку, если я могу найти хороший готовый вариант и арендовать его. А найти можно и с достойной отделкой, и с подходящей мебелью, и без мебели. Понятное дело, что если квартира нужна исключительно в бирюзовых тонах, да в стиле рококо, то такого варианта на рынке может и не быть. Но значит и ликвидность такой квартиры крайне низкая; я как инвестор не хотел бы владеть низколиквидным активом.
▪️сдавая квартиру, я буду платить налог от получаемого дохода.
Да, будете. А может быть и не будете :) См. мой пост "Убегаю от налогов". Но у этой финансовой стратегии очень большой запас прочности, так что даже если вы налоговый резидент Испании с максимальной ставкой налога, всё равно в этом есть смысл. Плюс получаемый регулярный доход можно будет в дальнейшем учитывать при привлечении заёмных средств, если такая необходимость возникнет.
Что ещё я забыл учесть при сравнении вариантов А и Б в этой стратегии?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ИСПАНСКАЯ САНТА-БАРБАРА ИЛИ ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА НАСЛЕДНИКАМИ
Выше я уже упоминал историю, когда планировалась покупка одного объекта. Агент со стороны продавца сказал, что сделка займёт месяц-другой, так как продавцам надо вступить в наследство. Но на всякий случай зарезервируем объект на срок в 3 месяца, чтобы наследники точно успели уладить формальности.
В итоге оговоренные сроки прошли, началось "кормление завтраками": "Вот-вот всё будет, подождите", "Утрясаем технические моменты, ещё пара недель", "Адвокат наследников говорит, что почти всё, готовьтесь к сделке". Прождав больше, чем рассчитывал, я принял решение инвестировать в другой объект, так как стало понятно, что наследники просто не могут договориться о том, как поделить имущество, и дело попахивает судебными тяжбами.
И вот начало новой истории (надеюсь, более удачной) с наследниками.
Подбирал объект для инвестора. Посмотрел интересную квартиру. Спрашиваю у агента, что там с собственниками. "Всё в порядке, не беспокойтесь. К сделке готово"
Инвестору объект понравился, потенциал хороший. Перешли к разговору о резерве. И тут выясняется, что есть небольшой нюанс: из супружеской пары собственников жива только жена. И вдове нужно сделать формальность, вступив в наследство; но не только ей, но и детям.
Взвесив все "за" и "против" с инвестором принимаем решение ввязываться в эту историю. Запросили информацию, подтверждающую, что будущие продавцы подписали у нотариуса документ о вступлении в наследство и процесс запущен.
Получаем copia simple от нотариуса, где читаем примерно следующее (имена изменены). «Умерший дон Хуан Картинес Аламонт имел детей: донья Маура Картинес Далеро, плод его первого брака с доньей Марией Росефа Далеро Тучоль, с которой он развелся; и дон Хуан и донья Хелена Картинес Терес, результат его второго брака с доньей Лосарио Марией Терем Латеос…». И далее описаны хитросплетения родственных связей.
Всего там 8 (!) наследников😳
Надеюсь, что эта Санта Барбара будет историей со счастливым финалом, и сделка закончится гладко)
Резюмировать можно тем, что в целом в историях с наследниками нет ничего страшного, можно подождать переоформления имущества. Но нужно понимать, для чего (насколько интересен объект), а также осознавать риски затягивания или отмены сделки.
😏 Подписывайтесь на канал
Выше я уже упоминал историю, когда планировалась покупка одного объекта. Агент со стороны продавца сказал, что сделка займёт месяц-другой, так как продавцам надо вступить в наследство. Но на всякий случай зарезервируем объект на срок в 3 месяца, чтобы наследники точно успели уладить формальности.
В итоге оговоренные сроки прошли, началось "кормление завтраками": "Вот-вот всё будет, подождите", "Утрясаем технические моменты, ещё пара недель", "Адвокат наследников говорит, что почти всё, готовьтесь к сделке". Прождав больше, чем рассчитывал, я принял решение инвестировать в другой объект, так как стало понятно, что наследники просто не могут договориться о том, как поделить имущество, и дело попахивает судебными тяжбами.
И вот начало новой истории (надеюсь, более удачной) с наследниками.
Подбирал объект для инвестора. Посмотрел интересную квартиру. Спрашиваю у агента, что там с собственниками. "Всё в порядке, не беспокойтесь. К сделке готово"
Инвестору объект понравился, потенциал хороший. Перешли к разговору о резерве. И тут выясняется, что есть небольшой нюанс: из супружеской пары собственников жива только жена. И вдове нужно сделать формальность, вступив в наследство; но не только ей, но и детям.
Взвесив все "за" и "против" с инвестором принимаем решение ввязываться в эту историю. Запросили информацию, подтверждающую, что будущие продавцы подписали у нотариуса документ о вступлении в наследство и процесс запущен.
Получаем copia simple от нотариуса, где читаем примерно следующее (имена изменены). «Умерший дон Хуан Картинес Аламонт имел детей: донья Маура Картинес Далеро, плод его первого брака с доньей Марией Росефа Далеро Тучоль, с которой он развелся; и дон Хуан и донья Хелена Картинес Терес, результат его второго брака с доньей Лосарио Марией Терем Латеос…». И далее описаны хитросплетения родственных связей.
Всего там 8 (!) наследников😳
Надеюсь, что эта Санта Барбара будет историей со счастливым финалом, и сделка закончится гладко)
Резюмировать можно тем, что в целом в историях с наследниками нет ничего страшного, можно подождать переоформления имущества. Но нужно понимать, для чего (насколько интересен объект), а также осознавать риски затягивания или отмены сделки.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
КАКАЯ ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ КВАРТИРЫ?
Когда писал о своих кейсах, я косвенно упоминал о том, как проходит сделка. Но по обратной связи вижу, что лучше описать последовательность действий подробнее. Для тех, кто ещё ни разу не покупал квартиру в Испании, эта информация может быть интересна.
Итак,
• выбираем объекты по нужным критериям, общаемся с агентами продавцов (в подавляющем числе случаев продажу квартиры собственники делегируют агентству);
• договариваемся о встрече, осматриваем квартиру, уточняем интересующие вопросы;
• останавливаемся на лучшем для нас варианте;
• торгуемся (чаще всего, это уместно);
• вносим резерв (в редких случаях просят это сделать одновременно с предложением своей цены продавцу, чтобы подтвердить серьёзность намерений);
• параллельно проверяем юридическую чистоту объекта;
• проверяем наличие долгов, особенно перед comunidad, энергетический сертификат;
• проверяем и заключаем договор задатка (arras), обычно ~ 10% от стоимости;
Это серьезная бумага. Если после подписания arras'а сделка не состоится по вине покупателя, задаток остаётся у продавца; если от сделки откажется продавец, покупатель по закону имеет право требовать свой arras обратно в двойном размере.
• договариваемся о дате подписания договора (escritura) у нотариуса, обсуждаем способ оплаты (напр., банковский чек, перевод);
• подписываем договор у нотариуса, оплачиваем квартиру, получаем копию договора (copia simple), ключи от квартиры;
• оплачиваем налог, передаём документы регистратору, делаем прописку, если хотим;
• заключаем на себя договоры с поставщиками воды и электричества, уведомляем comunidad о смене собственника;
• через пару месяцев после сделки у нотариуса получаем зарегистрированный в регистре экземпляр договора.
Могут быть определенные нюансы в некоторых сделках, но чаще всего стандартная траектория такая.
😏 Подписывайтесь на канал!
Когда писал о своих кейсах, я косвенно упоминал о том, как проходит сделка. Но по обратной связи вижу, что лучше описать последовательность действий подробнее. Для тех, кто ещё ни разу не покупал квартиру в Испании, эта информация может быть интересна.
Итак,
• выбираем объекты по нужным критериям, общаемся с агентами продавцов (в подавляющем числе случаев продажу квартиры собственники делегируют агентству);
• договариваемся о встрече, осматриваем квартиру, уточняем интересующие вопросы;
• останавливаемся на лучшем для нас варианте;
• торгуемся (чаще всего, это уместно);
• вносим резерв (в редких случаях просят это сделать одновременно с предложением своей цены продавцу, чтобы подтвердить серьёзность намерений);
• параллельно проверяем юридическую чистоту объекта;
• проверяем наличие долгов, особенно перед comunidad, энергетический сертификат;
• проверяем и заключаем договор задатка (arras), обычно ~ 10% от стоимости;
Это серьезная бумага. Если после подписания arras'а сделка не состоится по вине покупателя, задаток остаётся у продавца; если от сделки откажется продавец, покупатель по закону имеет право требовать свой arras обратно в двойном размере.
• договариваемся о дате подписания договора (escritura) у нотариуса, обсуждаем способ оплаты (напр., банковский чек, перевод);
• подписываем договор у нотариуса, оплачиваем квартиру, получаем копию договора (copia simple), ключи от квартиры;
• оплачиваем налог, передаём документы регистратору, делаем прописку, если хотим;
• заключаем на себя договоры с поставщиками воды и электричества, уведомляем comunidad о смене собственника;
• через пару месяцев после сделки у нотариуса получаем зарегистрированный в регистре экземпляр договора.
Могут быть определенные нюансы в некоторых сделках, но чаще всего стандартная траектория такая.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ВНУТРЕННЯЯ КУХНЯ
Сейчас вы видите только мой блог, в котором я делюсь своим опытом, кейсами и мыслями на тему недвижимости. Но я бы хотел приоткрыть завесу того, что ранее находилось в тени, а также идеями по развитию проекта.
Начну с того, что мне помогает мой товарищ, он профессиональный разработчик и большой любитель автоматизировать рутинные процессы.
Для того, чтобы найти качественный объект для инвестиций, нужно перелопатить много информации. Немало объектов есть на популярных сайтах (напр., Idealista, Fotocasa), но далеко не все. Есть недвижимость, которая опубликована только на сайтах агентств недвижимости, которых сотни. Информации много и всегда можно упустить что-то интересное. Поэтому у нас появилась идея унифицировать и автоматизировать эту работу.
В результате мы создали специальную программу - краулер. Краулер путешествует по интернету и на постоянной основе собирает, фильтрует и предоставляет информацию об объектах, соответствующих нашим первичным ожиданиям и обладающих инвестиционным потенциалом. Дальше уже можно анализировать то, что просеяно первым ситом, выезжать на просмотры, делать более точные прогнозы по доходности.
Результаты работы краулера попадают на сайт https://property-advisor.eu и в специальный канал в телеграме, на который вы можете подписаться, чтобы быть в курсе новинок для инвестиций. Там же будут публиковаться варианты, информации о которых нет в сети, те, что передаются "из рук в руки".
Несмотря на то, что первая версия краулера ограничена по функционалу, она уже приносит нам пользу и помогла не пропустить несколько "вкусных" предложений.
Далее хочется поделиться некоторыми планами по дальнейшему развитию:
✔️ расширить перечень источников объектов недвижимости, чтобы ничего не проходило мимо наших радаров;
✔️совершенствовать логику отбора - есть много нетривиальных критериев, влияющих на инвестиционную привлекательность, которые тоже хочется учитывать;
✔️предоставлять более обоснованные расчеты по доходности, в т.ч. с учетом накопленной статистики;
✔️обогащать карточки объектов информацией, собранной вручную при личном посещении.
Будем рады любой обратной связи или идеям по улучшению краулера и сайта.
Ну и любые другие мысли, что еще можно автоматизировать в сфере недвижимости :)
Двигаемся дальше!👌
Сейчас вы видите только мой блог, в котором я делюсь своим опытом, кейсами и мыслями на тему недвижимости. Но я бы хотел приоткрыть завесу того, что ранее находилось в тени, а также идеями по развитию проекта.
Начну с того, что мне помогает мой товарищ, он профессиональный разработчик и большой любитель автоматизировать рутинные процессы.
Для того, чтобы найти качественный объект для инвестиций, нужно перелопатить много информации. Немало объектов есть на популярных сайтах (напр., Idealista, Fotocasa), но далеко не все. Есть недвижимость, которая опубликована только на сайтах агентств недвижимости, которых сотни. Информации много и всегда можно упустить что-то интересное. Поэтому у нас появилась идея унифицировать и автоматизировать эту работу.
В результате мы создали специальную программу - краулер. Краулер путешествует по интернету и на постоянной основе собирает, фильтрует и предоставляет информацию об объектах, соответствующих нашим первичным ожиданиям и обладающих инвестиционным потенциалом. Дальше уже можно анализировать то, что просеяно первым ситом, выезжать на просмотры, делать более точные прогнозы по доходности.
Результаты работы краулера попадают на сайт https://property-advisor.eu и в специальный канал в телеграме, на который вы можете подписаться, чтобы быть в курсе новинок для инвестиций. Там же будут публиковаться варианты, информации о которых нет в сети, те, что передаются "из рук в руки".
Несмотря на то, что первая версия краулера ограничена по функционалу, она уже приносит нам пользу и помогла не пропустить несколько "вкусных" предложений.
Далее хочется поделиться некоторыми планами по дальнейшему развитию:
✔️ расширить перечень источников объектов недвижимости, чтобы ничего не проходило мимо наших радаров;
✔️совершенствовать логику отбора - есть много нетривиальных критериев, влияющих на инвестиционную привлекательность, которые тоже хочется учитывать;
✔️предоставлять более обоснованные расчеты по доходности, в т.ч. с учетом накопленной статистики;
✔️обогащать карточки объектов информацией, собранной вручную при личном посещении.
Будем рады любой обратной связи или идеям по улучшению краулера и сайта.
Ну и любые другие мысли, что еще можно автоматизировать в сфере недвижимости :)
Двигаемся дальше!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
С НОВЫМ 2025 ГОДОМ!
2024 год остался позади.
В ушедшем году я впервые вышел в публичное поле, начал вести этот канал. Мне это решение далось не очень просто, но я не жалею о нём. Как и ожидалось, поймал немного хейта (пример на фото 2), но гораздо больше от людей было благодарности (пример на фото 3), что мотивирует и дальше делиться информацией. У нас в канале сформировалось очень приятное и адекватное сообщество единомышленников, чему я очень рад.
К сожалению, в 2024 году были и трагические события, но с точки зрения моей деятельности он был довольно продуктивным. Была запущена автоматизация поиска объектов для инвестиций, создан канал для анонса интересных объектов и сайт, был реализован ряд сделок с инвесторами, есть интересные проекты в работе на этот год.
Недвижимость в Валенсии выросла в цене. По открытым данным рост за 2024 год составил ~ 25%. В эконом - сегменте, по моим ощущениям, рост был ещё весомее. Ставка аренды также выросла, но не так драматично. По некоторым объектам, где менялись арендаторы, увеличил стоимость аренды до актуальной. В управляемых мною объектах простоев не было.
На данный момент по-прежнему реалистично находить объекты с доходностью ~ 10% годовых на вложенный капитал. Что, на мой взгляд, является прекрасной инвестицией.
На 2025 год также прогнозируется рост стоимости квартир в Валенсии, хотя и более умеренный. Поэтому правильно подобранная недвижимость в Валенсии остаётся не только надёжным активом, но и высокодоходным, как с точки зрения регулярного денежного потока, так и увеличения стоимости объекта.
Я поздравляю всех с Новым годом! Пусть этот год будет мирным, благополучным и счастливым. Желаю финансовой независимости, успеха в делах и конечно здоровья вам и вашим близким!
С уважением, Сергей Трофимов
2024 год остался позади.
В ушедшем году я впервые вышел в публичное поле, начал вести этот канал. Мне это решение далось не очень просто, но я не жалею о нём. Как и ожидалось, поймал немного хейта (пример на фото 2), но гораздо больше от людей было благодарности (пример на фото 3), что мотивирует и дальше делиться информацией. У нас в канале сформировалось очень приятное и адекватное сообщество единомышленников, чему я очень рад.
К сожалению, в 2024 году были и трагические события, но с точки зрения моей деятельности он был довольно продуктивным. Была запущена автоматизация поиска объектов для инвестиций, создан канал для анонса интересных объектов и сайт, был реализован ряд сделок с инвесторами, есть интересные проекты в работе на этот год.
Недвижимость в Валенсии выросла в цене. По открытым данным рост за 2024 год составил ~ 25%. В эконом - сегменте, по моим ощущениям, рост был ещё весомее. Ставка аренды также выросла, но не так драматично. По некоторым объектам, где менялись арендаторы, увеличил стоимость аренды до актуальной. В управляемых мною объектах простоев не было.
На данный момент по-прежнему реалистично находить объекты с доходностью ~ 10% годовых на вложенный капитал. Что, на мой взгляд, является прекрасной инвестицией.
На 2025 год также прогнозируется рост стоимости квартир в Валенсии, хотя и более умеренный. Поэтому правильно подобранная недвижимость в Валенсии остаётся не только надёжным активом, но и высокодоходным, как с точки зрения регулярного денежного потока, так и увеличения стоимости объекта.
Я поздравляю всех с Новым годом! Пусть этот год будет мирным, благополучным и счастливым. Желаю финансовой независимости, успеха в делах и конечно здоровья вам и вашим близким!
С уважением, Сергей Трофимов
КВАРТИРА В ИСТОРИЧЕСКОМ ЦЕНТРЕ
Это приобретение интересно тем, что квартира куплена в центре Валенсии, в Ciutat Vella. В шаговой доступности от кафедрального собора и башен Serranos.
Квартира в максимально разрушенном состоянии. Здесь предстоят работы не только по полной отделке, но и ремонт кровли. Тем интереснее будет посмотреть фото "после".
Для получения максимальной доходности от аренды обычно рекомендую приобретать недвижимость в спальных районах. Здесь роль сыграли не только фактор статуса владения квартирой в центре, но и цена объекта.
Следите за обновлениями, посмотрим, что получится после отделки)
👌Подписывайтесь на канал!
Это приобретение интересно тем, что квартира куплена в центре Валенсии, в Ciutat Vella. В шаговой доступности от кафедрального собора и башен Serranos.
Квартира в максимально разрушенном состоянии. Здесь предстоят работы не только по полной отделке, но и ремонт кровли. Тем интереснее будет посмотреть фото "после".
Для получения максимальной доходности от аренды обычно рекомендую приобретать недвижимость в спальных районах. Здесь роль сыграли не только фактор статуса владения квартирой в центре, но и цена объекта.
Следите за обновлениями, посмотрим, что получится после отделки)
👌Подписывайтесь на канал!
ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ - НАЛОГОВЫЙ НЕРЕЗИДЕНТ
Недавно было несколько сделок, где продавцом был налоговый нерезидент Испании. Я сопровождал сделки и со стороны продавца, и со стороны покупателя.
Заметил, что люди не очень понимают, что за ситуация с 3 процентами, которые покупатель не доплачивает продавцу в этом случае. Однажды испанское агентство продавца вообще об этом забыло)
Часто встречаю мнение, что 3% - это дополнительный налог, которым облагаются нерезиденты-продавцы. Это не так.
Давайте разберемся, как на самом деле.
Продавец после продажи имущества должен заплатить налог с прироста капитала (цена продажи минус цена покупки). Для налоговых нерезидентов Испании из стран ЕС это 19% от разницы, для прочих - 24%.
При сделке покупатель обязан удержать фиксированную сумму – 3 % от полной стоимости недвижимости по договору. Эта сумма считается авансовым платежом по будущему обязательству продавца по налогу на прирост капитала.
Фактически покупатель просто берёт к нотариусу чек на сумму, уменьшенную на 3%. После сделки покупатель оплачивает эту сумму в налоговую.
Продавец, в свою очередь, оплачивая налог на прирост капитала, уменьшает его на эту величину.
Если налог на прирост капитала окажется меньше удержанной покупателем суммы, продавец не должен ничего платить по этому налогу, а наоборот может получить возврат излишка из налоговой.
👌Подписывайтесь на канал!
Недавно было несколько сделок, где продавцом был налоговый нерезидент Испании. Я сопровождал сделки и со стороны продавца, и со стороны покупателя.
Заметил, что люди не очень понимают, что за ситуация с 3 процентами, которые покупатель не доплачивает продавцу в этом случае. Однажды испанское агентство продавца вообще об этом забыло)
Часто встречаю мнение, что 3% - это дополнительный налог, которым облагаются нерезиденты-продавцы. Это не так.
Давайте разберемся, как на самом деле.
Продавец после продажи имущества должен заплатить налог с прироста капитала (цена продажи минус цена покупки). Для налоговых нерезидентов Испании из стран ЕС это 19% от разницы, для прочих - 24%.
При сделке покупатель обязан удержать фиксированную сумму – 3 % от полной стоимости недвижимости по договору. Эта сумма считается авансовым платежом по будущему обязательству продавца по налогу на прирост капитала.
Фактически покупатель просто берёт к нотариусу чек на сумму, уменьшенную на 3%. После сделки покупатель оплачивает эту сумму в налоговую.
Продавец, в свою очередь, оплачивая налог на прирост капитала, уменьшает его на эту величину.
Если налог на прирост капитала окажется меньше удержанной покупателем суммы, продавец не должен ничего платить по этому налогу, а наоборот может получить возврат излишка из налоговой.
👌Подписывайтесь на канал!