4 млрд.$ на проблемных объектах, или 3 принципа Сэма Зелла

Некоторые истории мировых инвесторов в недвижимость похожи на голливудский фильм. Миллиардер из США Сэм Зелл сделал состояние на активах, которые были не интересны другим инвесторам. Более 50 лет он разыскивал и реанимировал объекты, на которые все махнули рукой.

Если кратко описать его схему работы, то это:
🔸покупка по цене ниже рынка;
🔸«генеральная уборка»;
🔸долгосрочная стратегия.

В своей книге Зелл рассказал о трех базовых принципах в работе:

1️⃣ поиск активов, которые не пользуются спросом, находятся на грани банкротства или в плохом финансовом положении;
2️⃣ анализ их перспектив и потенциала роста;
3️⃣ налоговая оптимизация в рамках закона.

Он долго не думал и принимал решение очень быстро, если актив был дешевый и привлекательный. Благодаря этому чутью почти все его инвестиции были успешными.

Одна из знаковых сделок — поглощение недвижимости класса люкс девелопера Archstone в США в 2013 г.

Он забрал эти активы обанкротившегося девелопера не только из-за низкой цены. В них был потенциал:

©️Качество строительства на высшем уровне.
©️Дорогая аренда — от 4000 $/мес. за 1-ком. квартиру на Манхэттене в то время.
©️Объекты были сконцентрированы в крупных американских городах, где сложно начать новое строительство, поэтому конкурентов на рынке очень мало.

📄Кроме этого, бизнесмен основал инвестиционный фонд REIT, чтобы те инвесторы, которые не могут сразу купить недвижимость, смогли вложиться в акции.

Но еще интереснее история, как он пришел к такой стратегии и с чего начинал свой путь инвестора и бизнесмена. Хотите узнать? Ставьте 🔥

Вчера было много реакций под постом, поэтому не буду вас томить и расскажу, как Сэм Зелл начинал строить свою империю.

Сложно представить, но уже в 12 лет этот предприимчивый мальчик спекулировал... журналами Playboy. Сэм специально ездил за ними в Чикаго, покупал за 50 центов, а продавал ребятам в пригороде за 3$. Он заметил спрос и отсутствие предложения в его городке и этим воспользовался.

Собственно, этой стратегии – купить дешево, а продать намного дороже – он всю жизнь и придерживался.

©️Будучи студентом Мичиганского университета, Зелл взял на себя управление студенческими квартирами под сдачу в аренду. При этом старался разыскать проблемные объекты и привести их в порядок. На это уходило много времени и сил, но зато принесло первую серьезную прибыль ➕

В этом случае он подключил к аренде инструменты повышения ликвидности.

©️В 1966 он окончил университет. К этому моменту у него в управлении было уже 4000 квартир, из них 100 – в личной собственности.

©️Зелл продолжил учиться на адвоката, но передумал и с головой ушел в недвижимость. Затем нашел единомышленника Лурье и открыл компанию Equity Group Investments.

©️Во время кризиса на рынке недвижимости США в 60-70-х гг. массово банкротились девелоперы. Зелл с Лурье поймали волну и стали скупать объекты по бросовым ценам. Из кризиса партнеры вышли с солидным портфелем торговых, коммерческих и жилых зданий.

Они тоже брали кредиты, но гасили их за счет доходов от аренды недвижимости. Для американских инвесторов такая стратегия тогда была в новинку. Большинство работали по спекулятивной стратегии, предпочитая не связываться с арендой.

Зелл с партнером пошли более сложным путем, но при этом заняли ту нишу, где у них не было конкурентов. История подтверждает, что есть стратегии, работающие на любом рынке, в том числе и в кризисы.

Тем временем в Люберцах

Друзья, коллеги, всем привет! С началом рабочей недели возвращаемся к нашим проектам)

Проект в подмосковных Люберцах у нас уже в высокой стадии готовности. Стоят стенки и перегородки. Сети, канализацию и водоснабжение мы полностью заменили.

Всё завели в квартиры в соответствии с проектами, с новыми точками для воды.
Заменено все, что было нужно, например, чугун на пластик.

Сейчас мы готовимся делать стяжку для того, чтобы получилась техническая конфигурация, соответствующая окончательному виду квартир. Как только зальём стяжку и установим входные двери, сразу будем звать госкомиссию.

Комиссия проведет осмотр помещений, сделает замеры и подтвердит, что физическое состояние соответствует проектному. Ну а дальше будут формальности и подача документов на отдельные квартиры.

В итоге у нас получится прекрасный новый этаж в доме старой постройки. По сути своей это новостройка по отличной цене в обжитом комфортном районе.

Почему новостройка — потому что у нас все новое: стены, инженерные сети, батареи и пластиковые окна, штукатурка и стяжка.

И люди просто оформят интерьер в своем вкусе, обставят квартиры мебелью и будут счастливо жить💎

А это один из самых важных результатов нашей работы, помимо финансовой выгоды.

Все посты по проекту в канале вы найдте под хештегом #Люберцы

Уступила депозитам, но обогнала фондовый рынок

Недвижимость по-прежнему входит в ТОП инвестиционных инструментов у россиян. В 2024 г. ее обошли по популярности только банковские вклады.

©️Вложения в депозиты по понятным причинам в 2024-м побили все рекорды. На фоне роста ключевой ставки, неподъемной ипотеки и заманчивых процентов по вкладам деньги потекли на счета.
Депозиты «забрали» на себя 43% вложений россиян – сообщает interfax.ru.

©️Инвестиционные квартиры не сильно уступили депозитам – 36% вложений ушло в недвижимость. Определенно на это повлияла льготная ипотека, которая еще действовала в первой половине года.

©️После инвестиций в недвижимость идет фондовый рынок со «скромными» 8%. Аналитики подсчитали, что интерес россиян к нему в 2024 г. охладился на 1,5%.

©️Еще около 12% капитала люди предпочитают держать «под подушкой».

©️Наблюдается рост интереса к коллективным инвестициям в коммерческую недвижимость через ЗПИФ. Причем самым привлекательным сегментом стали складские помещения – более половины от общих инвестиций в коммерцию.

✅Недвижимость продолжает доказывать свое звание одного из самых надежных и доходных инструментов. Меняются лишь стратегии, но вектор мышления инвесторов остается прежним.

Финансово-экономическая модель проекта в г. Пионерский

Как я уже говорил, в этом проекте у нас есть две типовых планировки юнитов:
🔵студия 22,84 кв.м
🔵1-комн. квартира 43,47 кв.м.

Стоимость юнита для инвесторов в данный момент:
🟠22,84 кв.м – 2,5 млн. руб.
🟠43,47 кв.м — 4 млн. руб.

Плановая рыночная цена продаж на старте в марте будет 130 тыс.руб./кв.м. Сейчас в этом районе продаются апартаменты в новостройках стоимостью от 150 тыс.руб./кв.м. Поэтому пик продаж у нас будет по 150 тыс.руб./кв.м.

Доходность:
30–40% годовых, а в зависимости от срока перепродажи может даже и 50%.

✅ То, что вы сейчас можете купить за 4 млн. руб., по рыночной стоимости будет продаваться за 6 млн. руб.
✅ Апартаменты стоимостью 2,5 млн. руб. на рынке будут продаваться по 3,7 млн. руб.
>> И это очень хорошая цена для региона.

👉 На этом этапе уже можно забронировать юнит.

По зданию есть проект реконструкции, документация и разрешение на строительство, поэтому здесь будет не очень большое предложение для инвесторов.

❗️Важно отметить: продавать мы будем не весь объект сразу, а половину площадью 800 кв.м.

Что я предлагаю:
©️Инвестор выкупает площадь, а мы потом делаем переуступку и перепродаем.
©️Или инвестор сразу покупает с дисконтом и потом использует апартаменты как арендный бизнес. Напоминаю, что управляющая компания для этого уже есть.
©️Объект можно приобрести как полностью, так и зайти частями как обычно примерно с такой же доходностью.

Позже расскажу еще подробности. Подписывайтесь и следите за новостями по хештегу #Пионерский.

Если интересуют инвестиции в этот проект, заполните небольшую форму👇
https://mrqz.me/64abd10afc37d2002569ee04

Кому нужна вторая жизнь старых зданий

Она нужна всем!

✅ Покупателям, жильцам и арендаторам, которые получают комфортные квартиры в состоянии новых, но в старом фонде и по хорошей цене. Многие такие здания расположены в привлекательных обжитых и зеленых локациях, чем не всегда могут похвастаться новостройки.
✅ Городу. Улучшается городской облик, старые несимпатичные здания преображаются, обновляются коммуникации. Ветхие постройки превращаются в комфортные и безопасные для эксплуатации здания.
✅ Застройщикам и инвесторам. Они вкладывают средства в проект, который гарантированно принесет прибыль, т.к. это всегда история про недооцененную недвижимость с потенциалом роста цены до рыночной.

На примере нашего объекта в Люберцах даже модернизация одного первого этажа решает сразу множество вопросов для города и всего 5-этажного дома:

✅ Город избавится от общежития с нестабильным контингентом, которое занимало ранее первый этаж.
✅ Жильцы дома получат 14 новых позитивных семей к себе в соседи.
✅ Дом получит новые коммуникации и инженерные сети.
✅ Управляющая компания получит 14 новых лицевых счетов по количеству квартир, по которым будут платить новые жильцы, тем самым пополняя бюджет.

В этом и заключается социальная миссия превращения старых зданий в современное жилье — сохранить, обновить, передать людям и городу. Со всех сторон получается хорошо, и все участники довольны, если все сделано грамотно.

Друзья, коллеги, всем привет и продуктивной рабочей недели! Продолжу говорить о проекте в городе Пионерский. Многие им заинтересовались 🤝

Все публикации по проекту вы найдете в канале по хештегу #Пионерский.

Сегодня хочу объяснить, почему я уверен, что проект будет востребован.

▶️В нашем здании можно абсолютно спокойно вести арендный бизнес.
▶️Важно, что на первом этаже часть людей купит помещения как апартаменты под аренду, а часть конечных пользователей, скорее всего — под различные организации: пункты выдачи заказов, парикмахерские, салоны и т.д.

Статус «апартаменты» позволяет вести не только арендный бизнес посуточно, но и организовать любой вид деятельности, за исключением отдельных специфических видов бизнеса.

Часть подъезда мы сразу будем планировать при продаже в соответствии с назначением. Будем спрашивать у покупателей — что они хотят там организовать? Если под аренду, то это будет одна секция. Если под другие нужды — то это вторая секция.

Объект однозначно будет востребован, так как на местном рынке существует нехватка таких зданий, и есть большой спрос на них.

Кроме того — это курорт, море и великолепная природа. Наше здание расположено рядом с живописным морским побережьем, песчаным широким пляжем, парком и сосновыми аллеями.

Подробнее о локации и ее перспективах расскажу в следующем посте.

#Пионерский

Как-то в канале проходил опрос про инвестиционные стратегии, и вот такие получились результаты.

©️Большинство проголосовавших предпочитают действовать в зависимости от объекта и ситуации. И это здорово, значит, умеете анализировать и грамотно выбирать. Наверняка имеете дело с недвижимостью и инвестициями лично или у вас отличная интуиция.

©️Есть у нас ребята, которые любят схемы с быстрым оборотом. Это тоже круто, если вы работаете с такими инструментами, которые позволяют получать больше прибыли в короткий момент времени. Главное, чтобы без рисков и излишнего азарта) Помним главное правило инвестора — не потерять.

©️Инвесторы, которые не придерживаются стратегии, а решают по ходу появления интересных объектов, скорее всего, уверены в своих силах и имеют крепкие знания рынка. Они принимают решения, исходя из оценки надежности и потенциала объекта.

©️Намного меньше оказалось тех, кто выбирает долгие горизонты. Но это тоже отличная стратегия, если есть долгосрочные цели, а текущие потребности закрыты. Зато можно спокойно жить, не тратя каждый раз силы и время на сделки и все с ними связанное.

©️И самое малое количество проголосовавших пока только присматривается к инвестициям. Возможно, есть страхи или сомнения, не хватает опыта и знаний рынка, нет понимания стратегий, не хватает средств для инвестиций.

©️Но не обязательно знать все самим, вы можете инвестировать в наши проекты, где мы сами занимаемся всеми вопросами — от поиска объектов и оформления документов до продажи конечному покупателю.

И специально для вас я разработал новые надежные способы инвестирования в мои проекты даже с небольшой суммой. Скоро все расскажу, заглядывайте в канал 🤝

Льготная... реставрация

В декабре 2024 г. ДОМ.РФ анонсировал проект льготного кредитования на восстановление объектов культурного наследия (ОКН).

📄Проект разработан совместно с Минкультуры по поручению Президента о восстановлении 1000 ОКН до 2030 г. На его реализацию выделят более 50 млрд. ₽.

Также рассчитывают привлечь 300 млрд. ₽ внебюджетных средств инвесторов.

🪙Получить льготный кредит можно не только на реставрацию, но и на разработку проектной документации.

🏁Исторический объект нельзя снести или перестроить, т.к. он охраняется государством. Только сохранение и восстановление. Дополнительные барьеры по применению здания вводить не планируют.

В таких зданиях обычно открывают отели, рестораны, кафе, торговые галереи.

Программа будет действовать во всех регионах. При этом инвесторы 24-х пилотных ОКН в 8-ми регионах получат льготную ставку в 7% при нынешней ключевой ставке:
– Забайкальский край, Новгородская, Рязанская, Смоленская, Ярославская, Самарская, Нижегородская и Тверская области.

Для остальных ОКН ставка пока 17%. В дальнейшем планируется ее снижение до 4%.

🏁Всего в России около 156 тыс. ОКН, из которых 27 тыс. – в неудовлетворительном состоянии.

🪙 После получения льготного кредита инвестор обязан будет привести сооружение в удовлетворительное состояние. Срок на это дают 8,5 лет. В противном случае деньги банку придется вернуть.

После восстановления здания инвестор сможет стать его правообладателем, если продолжит выполнять обязанности по сохранению культурного наследия страны.

Что думаете?

Друзья, все мы знаем, что криптовалюта — это источник как потери денег, так и приобретения.

Так вот, из разговоров со знакомыми риэлторами — все ребята, которые когда-то поверили в биткоин, криптовалюту и сделали супер иксы, они «приземлили» прибыль и купили себе недвижимость.

Образно говоря, цикл жизни следующий: работаем ➡️ зарабатываем ➡️ заработанное инвестируем ➡️ результаты инвестиций паркуем в недвижимость.

То есть недвижимость — это всегда тот актив, в котором инвестор паркует свои деньги, каким бы инструментом он ни работал.

Так зачем нам быть в конце цепочки, если мы можем сразу же в начале купить доходную недвижимость?

Понимание стратегий и инструментов  позволяют получать доход от недвижимости сразу.

Получается, что на том инструменте, в котором все паркуют деньги, знания дают возможность хорошо зарабатывать.

Крупные игроки инвестируют в недвижимость

2024 год побил рекорды по объемам инвестиций в недвижимость, которые превысили 1 трлн. руб. – сообщает портал erzrf.ru.

😔Самая крупная сделка года — приобретение небоскреба Moscow Towers с апартаментами в «Москва-Сити» компанией РЖД.

😔Вторая по сумме инвестиция — покупка Центробанком у группы ВЭБ.РФ строящегося делового центра SLAVA рядом с метро «Белорусская».

😔На третьем месте — присоединение к девелоперской компании Sminex ГК «Инград» с 19-ю девелоперскими проектами в Москве и Подмосковье.

В целом высокие показатели инвестиций в 2024 году были обеспечены тремя основными сегментами — офисами, складами и земельными участками под строительство жилья.

Про что я и говорил: заработали – вложили в недвижимость.