Пусть 2025 год подарит всем много счастья!❤️

Ну что, 2024 завершен, привет 2025!)

Если говорить о рынке недвижимости, то это были самые настоящие американские горки с элементами русской рулетки) Унылый первый квартал, какой-то дикий второй, просто удручающий третий и дарящий надежду четвертый.

Главный итог года — теперь уже никто не завидует девелоперам, на самом деле золотое время девелопмента остается в 2024, мне сложно сказать, когда можно считать дату начала этой эпохи, наверное, где-то 2016.

При этом новая эпоха тоже интересная, предстоит тихая санация рынка от неэффективных девелоперов и рассвет прогрессивных компаний. В целом нормальный процесс, все рынки проходят такие стадии.

Цены в эти полгода сильно не упали, но в целом снижение по реальным ценам сделок в конце года было заметно и на вторичном рынке, и на первичном. Скорее всего, стоит признать, что прогнозы по значимому снижению цен не оправдались, все-таки инфляционное давление оказалось значительно сильнее, чем можно было предположить.

В девелоперской сфере сейчас главный игрок — банк, это опасно и плохо для экономики. По итогам года и отчетности девелоперов будет видно, что доходность во втором полугодии резко снизилась, зато она вся всплыла в другом секторе. Совпадение? Не думаю!) Более того, и в 2025 будет также.

По риэлторскому бизнесу все оказалось не так плохо, как все думали, сейчас посмотрел, мы декабрь 2024 к декабрю 2023 закрыли в выручке всего минус 13,7%. Ну это просто шедеврально! В основном это стало возможным за счет большой доли покупок за наличный расчет, а также за счет увеличения доли рынка. При этом, конечно, инфляция очень сильно повлияла на уровень издержек, поэтому, думаю, финансовые результаты года в риэлтерской сфере в целом будут на тройку. У нас сопоставимые затраты выросли на 19% год к году. Что примерно и соответствует ставке рефинансирования.

Уже под самый конец года рассказали про семейную ипотеку, что там теперь не будет лимитов, но кто глубоко в теме знает, что лимиты важны, но еще важнее это уровень первоначального взноса и сколько застройщикам нужно будет субсидировать и на каких условиях, чтобы клиент мог получить эту ставку. Пока только ВТБ сказал, что снимает все ограничения и делает семейную ипотеку условно чистой под 6%. Если так сделают и другие банки, то, думаю, год для девелоперов будет более оптимистичным, чем кажется сейчас.

Интересна история с сохранением 21% в декабре, сначала подумал, что чистой воды популизм, но банки реально стали после этого снижать доходность по депозитам, а значит, были и какие-то фундаментальные причины для удержания ставки. Хотя скачок курса доллара вносит сомнения в реальность снижения инфляции.

Хотя будем объективны, рынок недвижимости уже почти не зависит от учетной ставки — доля семейной ипотеки (ставка по ней не связана с учетной) в общей выдаче ипотеки в России уже более 65%, а доля за наличный расчет во вторичном жилье приближается к 80%. Более того, всё большую роль играет рассрочка, в крупных городах она уже превышает 30% от общего объема сделок по новостройкам.

А еще важным итогом стала настоящая конкуренция и рост качества проектов. Поэтому золотая эпоха рынка оставила неплохое наследие в виде запаса финансовой прочности и новых стандартов жилья, скорости строительства и быстрого обновления старого жилого фонда!

Я бы еще отметил большую роль государства, потом, конечно, дадут оценку, насколько было правильно выбрать жилищную сферу как приоритет в инвестировании бюджетных средств. Ведь примеров для сравнения не так много, по-моему, кроме Китая, нигде не было таких вливаний в строительный сектор.

Посмотрим, какой будет 2025! Смотрю с оптимизмом, но чувствую работать придется еще больше!)

Всех с наступившим! Рекомендую книгу Добыча, очень крутая!!!
https://www.litres.ru/audiobook/deniel-ergin/dobycha-vsemirnaya-istoriya-borby-za-neft-dengi-i-vlast-69392332/

Идеальная зима в Сибири в этом году! Вчера выиграл турнир по зимнему баскетболу и сохранил футбольный мяч)))

Если думаете, что можно такого сделать необычного в этом году, попробуйте полностью отказаться от сладкого) Сложно потерпеть только первый месяц, потом вообще нормально)

Гарантированно в течение 3 месяцев уйдут почти все лишние килограммы, через полгода станете значительно меньше болеть, а через год почувствуете необычайный прилив энергии!

Сахар, доказано, сильно усиливает старение организма, плохо влияет на кожу и систему пищеварения. Поэтому люди, отказавшиеся от сахара, выглядят моложе своих лет.

А да, и самое главное — станете значительно сильнее и увереннее внутри, так как тот, кто смог соскочить со сладкого, — априори обладатель мощной силы воли!)

В этом году будет уже 7 лет как не съел ни одной конфетки, шоколадки тортика или напитка с сахаром ( пью только воду) - как же это круто!)

Поезд Тюмень – Тобольск)
Активные настольные игры! Игра «Билет на поезд» точно рекомендую со взрослыми детьми, отличная игровая динамика, игра на интеллект и удачу) Как и многие игры в этой жизни)

Традиционно Новый год встречаем дома, а потом выезжаем в какое-нибудь красивое природное место в Тюменской области) В этот раз выбор пал на курорт Алемасово в районе Тобольска — точно рекомендую! Во-первых, нормальные цены! Сейчас где-то в январские съездить отдохнуть — дело очень затратное, а тут билет на поезд 2500 рублей и отель 2300 на человека (заранее, правда, брали). И всё! Конечно, думаю, многим забавно слышать от меня что-то про цены, но просто в целом не очень правильно покупать дорого то, что можно купить по нормальным ценам и очень высокого качества! Более того, советую и детям прививать чувство разумных трат. Потом не пожалеете) Правда в этот раз со мной только Алина, Тимур и Элина гриппуют дома.


Горнолыжная часть также понравилась, ресторан просто шикарный — соотношение цены и качества просто лучшее!!! А какие тут природные красоты! Плюс откровенно повезло с погодой — около нуля и снег хлопьями падает! Просто новогодняя сказка!)

Немного суровой реальности про ипотеку в России)

В Тобольском Кремле сделали вертеп. Очень крутая задумка!

Вчера вечером сходили в дом тетушки Халиды в подгорной части Тобольска, очень любопытно провели вечер)

Специально выбрали немного необычную экскурсионную программу) И точно не пожалели!

История такая: Халида с супругом вышли на пенсию, но желание что-то создавать было огромное, несколько лет подряд выигрывали конкурс на лучший двор в Тобольске, а затем по мере развития туризма в городе решили также себя попробовать и предлагают мастер-класс по приготовлению национальных блюд, затем обалденный ужин, татарские игры с костями и даже можно послушать национальные сказки! Конец сказки специально вырезал, он меня просто поверг в шок!

Если кто думает насчет посещения Тобольска, то рекомендую такой ужин включить в программу без привязки к тому, какой вы национальности, не пожалеете!)

А еще поиграли на национальных инструментах, тоже очень захватывает)

Вообще приятно, что ситуация так меняется и активные граждане вовлекаются в создание туристической инфраструктуры.

Отдельное спасибо нашему экскурсоводу Земфире Шариповой, очень всё четко организовано, обязательно еще несколько постов сделаю про Тобольск) Объективно надо туда ехать)

Алина первый раз на горных лыжах каталась) Побыл в роли инструктора, неплохой результат!)

Первую рабочую встречу этого года провел за неформальным обедом с первыми топ5 риэлтерами Тобольска и руководителем Этажей в городе!

Много всего обсудили, но затронули интересный вопрос. В малых городах сейчас очень выгодно покупать недвижимость, например в Тобольске при покупке квартиры за 3,5 миллиона рублей её можно сдавать в аренду с доходом 500 тысяч рублей в год. Это явно выгоднее ставки доходности в любом миллионике! Да и потенциал роста цен большой.

Поэтому все чаще видим, что обращаясь за покупкой в каком либо городе в итоге покупаю совсем в другом)

Кстати если бы себе формировал инвестиционную стратегию в недвижимости с бюджетом миллионов 5 точно бы взял квартиру в каком то из малых городов, как Тобольск!

Если организация хочет в сегодняшних экономических реалиях добиваться каких-то серьезных успехов, то так долго на январские отдыхать не рекомендуется, поэтому этажи с 3 января уже в активной работе, сегодня же уже включается еще большая часть. )

Неделю отдыха более чем достаточно, всё, что выше, уже откровенно вредно для микро- и макроэкономики. Во-первых, очень сильно растут цены на отдых из-за концентрированного спроса, во-вторых, растет заболеваемость и различные нехорошие случаи в эти дни из-за резкого смена режима у всей страны, другие государства и компании в это время работают, получая конкурентные преимущества.

К счастью, каждая компания имеет право сама выбирать, когда ей работать, а когда отдыхать! Отдельную пикантность ситуации придает тот факт, что февраль короткий и, например, бизнес попадает в календарную ловушку, когда два месяца подряд даже не из-за сезонного, а из-за календарного фактора работает с откровенно плохими результатами, конечно, есть и те, кто в январе получает сверхдоходы, но таких меньшинство.

Поэтому мы рабочую неделю начинаем традиционным совещанием по понедельникам в 9 утра по Тюмени, а также сегодня в 09:30 утра МСК проведу обучение на сеть по продажам, это уже 5-летняя традиция, первое обучение провожу сам, активно готовился последние пару дней! Будет очень интересно! Продолжительность 1 час 40 минут.

Тема в этот раз: «ТОП-7 книг и лайфхаков из них, которые я прочитал за 2024 год для риелторского бизнеса и риелторов».
Подключиться можно будет по ссылке https://education-service.etagi.com/meeting/84648684257/link (действует только для тех, у кого есть доступ во внутреннюю CRM Этажей).

Первое фото в офисе «Этажей» в этом году с Дмитрием Антошкиным, нашим партнером, я сижу прямо рядом с его командой, вижу своими глазами, как развивается, пришел сегодня в 8 утра на работу, а Дмитрий уже на месте, с таким подходом, думаю, год удачно пройдет!)

Начинаю первое обучение в этом году! Новый год - новые знания)

Одна из главных причин инфляции в последние годы — это уменьшение конкуренции, в том числе за счет сильного укрупнения бизнесов, а также покупки крупными системами, зачастую государственными или тесно связанными с государством, растущих или подающих надежды коммерческих компаний.

Конкуренция — главная сила развития экономики. И там, где критично нарушаются конкурентные механизмы, потом никакие учетные ставки не помогут в борьбе с инфляцией, так как инфляция в глобальном смысле отражает разницу между производством товаров и услуг и их потреблением. А главным катализатором роста производства всегда были, есть и будут конкурентные механизмы.

Удивительно, но есть явный парадокс: монопольные системы вроде должны стремиться к расширению продуктов, ассортиментного ряда выпускаемой продукции, так как маржинальность у них максимальная и с новой единицы выпущенного товара или услуги дополнительная прибыль максимальна, но на практике всё с точностью до наоборот, готовы выпускать и производить больше только конкурентные отрасли.

Примерную аналогию можно провести с поколениями, есть такая поговорка, что «первое поколение зарабатывает, второе тратит, третье нищенствует». Хотя, казалось бы, когда тебе даны ресурсы, возможности, но почему в итоге побеждают те, кто был всего этого лишен, а пробивается через тернии к звездам? Примерно так же работает экономика. Просто задумайтесь: за последние 5 лет, к примеру, новых банков открылось, по-моему, не более трех.

Условный коэффициент конкуренции в отрасли зависит от:

🌱 1.Барьеров входа на рынок (например, в стройке после введения эскроу они стали большие);

🌱 2.Уровня налогообложения и госрегулирования, чем меньше, тем лучше;

🌱 3.Кадрового потенциала и трудовой мобильности (этот факт стал важным в последнее время, обычно экономисты его не выделяют, но я считаю зря, он имеет большое значение);

🌱 4.Стоимости кредитных ресурсов (чем дороже деньги, тем меньше конкуренция, так как отруливать будут те, кто уже заработал раньше, а новые не смогут делать что-либо серьезное из-за дороговизны);

🌱 5.Разнообразия среди поставщиков (допустим, монополия в ЖД приводит к уменьшению конкуренции на товарных рынках, и пошло-поехало далее по цепочке);

🌱 6.Уровня спроса со стороны покупателей (тут тоже всё понятно, чем больше рынки, тем легче новым системам, когда они сильно сжимаются, новые бизнесы почти не заходят).

По большинству пунктов критично важна именно учетная ставка, после того как она превышает 15%, она, наоборот, долгосрочно начинает способствовать инфляции, а не уменьшать ее. Я бы это сравнил с работой закрылок самолета, да, они помогают управлять самолетом, но если угол сильно большой, самолет просто сваливается в штопор. То есть люфт у этого инструмента не такой большой, как все думают.

Поэтому один из национальных проектов в сфере экономики мог бы стать «Конкурентные механизмы во всех отраслях», нужно менять систему метрик, начинать оценивать отрасли именно по уровням цен, поверьте, всё остальное легко представить в том или ином свете, а вот цена и ее динамика — объективная оценка. Причем эти циклы длинные, если сейчас начинать, то только через три-пять лет будут видны первые результаты, в моменте, как правило, в большинстве отраслей конкуренцию не поднять.

В последние годы своими глазами видел много тех, кто продал свои бизнесы большим системам, их сложно осуждать, но с их слов по-другому было нельзя, как правило, назывались нерыночные факторы как главный мотив. Именно это и опасно! Наоборот, всё больше систем должно начинать что-то новое, успешные растущие бизнесы должны покупать старые неуспешные, без привязки к формам собственности.

За прошлый год мне поступало три очень серьезных предложения о продаже «Этажей» и еще пять на уровне разговоров, причем кризис на рынке недвижимости никого не смущал, цену предлагали явно выше рынка. Ну, моя позиция известна — нет! Ни за какие деньги мира компания не продаётся! Продажа — это нечестно по отношению к огромному коллективу и экономике России в целом.

Гоняют на тренировках меня по полной программе)))

Но в спорте прогресс только так и бывает, через регулярный труд!)

В конце немного играем обычно) Пару розыгрышей включили в видео)

Все еще дослушиваю книгу "Добыча", она оказалась огромной)

Обратил внимание, что в центре сейчас квартиры дороже в 2-3 раза, чем в других локациях. Хотя еще 20 лет назад такого не было!

Провел первую рабочую встречу с исполнительным директором компании.

Я думаю, что у нас будет ещё очень много таких встреч, главное, что пришли к выводу активно развиваться!