📍Слушайте, ну уже два месяца прошло с момента отмены массовой льготной ипотеки. Давайте обсудим, что происходит с ценами. Я видел просадку в августе и в начале сентября. Тогда на рынке были действительно интересные предложения, и я об этом писал. Но сейчас такое ощущение, что цены опять пошли вверх.
Левел отменил все скидки, в МР по интересным позициям где-то плюс миллион, ПИК практически отменил семейную ипотеку 4% без удорожания, как и рассрочку в сданных проектах. Да-да, интересное в общем-то было предложение: ключи сразу, а денег всех не надо.
Да и вообще, смотрю на индекс Московской недвижимости Домклик — это такой индикатор динамики цен на новостройки. И он показывает восходящий тренд. Парадокс или нет? Льготку отменили, как и IT-ипотеку для Москвы, а цены и не думают падать.
.
UPD: Алию (ЕВРО-2) брали за 14,7 в июле, сейчас почти +2 млн, ЛСР только в Парксайде снизил - но проект не интересен, а в других ЖК стало только дороже (имею в виду ликвидные лоты).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Левел отменил все скидки, в МР по интересным позициям где-то плюс миллион, ПИК практически отменил семейную ипотеку 4% без удорожания, как и рассрочку в сданных проектах. Да-да, интересное в общем-то было предложение: ключи сразу, а денег всех не надо.
Да и вообще, смотрю на индекс Московской недвижимости Домклик — это такой индикатор динамики цен на новостройки. И он показывает восходящий тренд. Парадокс или нет? Льготку отменили, как и IT-ипотеку для Москвы, а цены и не думают падать.
.
UPD: Алию (ЕВРО-2) брали за 14,7 в июле, сейчас почти +2 млн, ЛСР только в Парксайде снизил - но проект не интересен, а в других ЖК стало только дороже (имею в виду ликвидные лоты).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍ЖК «Павелецкая Сити», 4-я очередь, застройщик «MR Group», бизнес-класс, предчистовая отделка. Адрес: Москва, ул. Дубининская, 59–69, метро «Павелецкая» + «Тульская» + «Серпуховская» — 15–20 минут пешком. Выдача ключей до 03.2028.
Текущие цены от:
Студии (23 м2) — 12,5 млн руб.
ЕВРО-2 (42 м2) — 18,8 млн руб.
ЕВРО-3 (60 м2) — 22,8 млн руб.
ЕВРО-4 (88 м2) — 32,1 млн руб.
Да, место пока обжитым назвать сложно. Да, это промзона «Павелецкая». Да, с одной стороны ж/д пути и Павелецкий грузовой двор. Да, метро не близко. Но проект я считаю достаточно интересным. Почему? Об этом ниже.
Давайте не забывать, что это практически центр. От богемного района «Замоскворечье» до «Павелецкой Сити» всего каких-то 300 метров. А где вы видели в этом богемном районе семейные квартиры по 360–400 тыс. руб./м2? Вот и я практически не видел. Всё вокруг дороже. Но не спешите делать выводы, ведь проект и локация достаточно специфичные и не всем подходят.
Сначала опишу основные «нюансы»: во-первых, метро не близко. Пешком около 15 минут, да и дойти можно только в хорошую погоду. В ненастье остаётся такси, ну или трамвай, остановка которого находится практически около входа в ЖК.
Во-вторых, нужно иметь в виду, что это практически центр, поэтому с парковками здесь ни хорошо, ни плохо, с парковками здесь вообще никак. Поэтому, если не купите машино-место в подземном паркинге, то машину вообще не припарковать. Ну и ещё, похоже, что на МЦД-5 рассчитывать не стоит, её будущее всё так же окутано туманом, никакой конкретики со сроками, да и ближайшая станция D-5 «Дербёневская» недавно исчезла со всех схем.
Теперь опишу плюсы: хоть до метро и далеко, но дойти можно вполне комфортно, а сам район тихий и спокойный. Впрочем, в ближайшем будущем он полностью преобразится. Что и где будет построено — отмечу на карте. Ну и РЖД всё-таки застроит свой грузовой двор новым жильём и офисами, сейчас идёт разработка проекта.
К слову, складывается ощущение, что сама локация немного недооценена, потому как этот район всегда ассоциировался с промышленным прошлым, железнодорожной инфраструктурой и парой не самых известных набережных. А проект, на минуточку, всего в километре от Садового кольца и от кольцевой линии метро, да и площадь участка не крохотная, есть пространство, где погулять с детьми, и это в центральных районах дорогого стоит. Правда, увы, рядом парков нет, зато у «Павелецкой» находится новый шикарный подземный ТЦ с симпатичной площадью, амфитеатрами и сухими фонтанами, где летом проходят мини-концерты.
Если смотрите «для себя»: проект скорее семейный, но пока необжитой. Поэтому чем позже, тем лучше — иными словами, жизнь тут закипит только после ввода всех корпусов. Поэтому, если не горит, я бы покупал именно в последних очередях.
Если смотрите «под аренду»: знаете, студии я бы тут не смотрел. Всё-таки до метро не близко. Ну а ЕВРО-2 у застройщика переоценены. А вот ЕВРО-3 смотрятся в общем-то неплохо. Да и сдать в аренду такую квартиру вы сможете тыс. за 200, а с хорошим ремонтом даже за 250.
🔖 Мнение автора: неплохой семейный ЖК рядом с центром и в перспективной локации. Если ваша цель: купить и пока сдавать, а жить тут лет через 7-10, то проект я бы рассмотрел.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#павелецкая_сити
Текущие цены от:
Студии (23 м2) — 12,5 млн руб.
ЕВРО-2 (42 м2) — 18,8 млн руб.
ЕВРО-3 (60 м2) — 22,8 млн руб.
ЕВРО-4 (88 м2) — 32,1 млн руб.
Да, место пока обжитым назвать сложно. Да, это промзона «Павелецкая». Да, с одной стороны ж/д пути и Павелецкий грузовой двор. Да, метро не близко. Но проект я считаю достаточно интересным. Почему? Об этом ниже.
Давайте не забывать, что это практически центр. От богемного района «Замоскворечье» до «Павелецкой Сити» всего каких-то 300 метров. А где вы видели в этом богемном районе семейные квартиры по 360–400 тыс. руб./м2? Вот и я практически не видел. Всё вокруг дороже. Но не спешите делать выводы, ведь проект и локация достаточно специфичные и не всем подходят.
Сначала опишу основные «нюансы»: во-первых, метро не близко. Пешком около 15 минут, да и дойти можно только в хорошую погоду. В ненастье остаётся такси, ну или трамвай, остановка которого находится практически около входа в ЖК.
Во-вторых, нужно иметь в виду, что это практически центр, поэтому с парковками здесь ни хорошо, ни плохо, с парковками здесь вообще никак. Поэтому, если не купите машино-место в подземном паркинге, то машину вообще не припарковать. Ну и ещё, похоже, что на МЦД-5 рассчитывать не стоит, её будущее всё так же окутано туманом, никакой конкретики со сроками, да и ближайшая станция D-5 «Дербёневская» недавно исчезла со всех схем.
Теперь опишу плюсы: хоть до метро и далеко, но дойти можно вполне комфортно, а сам район тихий и спокойный. Впрочем, в ближайшем будущем он полностью преобразится. Что и где будет построено — отмечу на карте. Ну и РЖД всё-таки застроит свой грузовой двор новым жильём и офисами, сейчас идёт разработка проекта.
К слову, складывается ощущение, что сама локация немного недооценена, потому как этот район всегда ассоциировался с промышленным прошлым, железнодорожной инфраструктурой и парой не самых известных набережных. А проект, на минуточку, всего в километре от Садового кольца и от кольцевой линии метро, да и площадь участка не крохотная, есть пространство, где погулять с детьми, и это в центральных районах дорогого стоит. Правда, увы, рядом парков нет, зато у «Павелецкой» находится новый шикарный подземный ТЦ с симпатичной площадью, амфитеатрами и сухими фонтанами, где летом проходят мини-концерты.
Если смотрите «для себя»: проект скорее семейный, но пока необжитой. Поэтому чем позже, тем лучше — иными словами, жизнь тут закипит только после ввода всех корпусов. Поэтому, если не горит, я бы покупал именно в последних очередях.
Если смотрите «под аренду»: знаете, студии я бы тут не смотрел. Всё-таки до метро не близко. Ну а ЕВРО-2 у застройщика переоценены. А вот ЕВРО-3 смотрятся в общем-то неплохо. Да и сдать в аренду такую квартиру вы сможете тыс. за 200, а с хорошим ремонтом даже за 250.
🔖 Мнение автора: неплохой семейный ЖК рядом с центром и в перспективной локации. Если ваша цель: купить и пока сдавать, а жить тут лет через 7-10, то проект я бы рассмотрел.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#павелецкая_сити
📍Наступил октябрь, и поэтому пора подводить краткие итоги. Ровно год назад, когда утверждался бюджет РФ на 2024–2026 годы, я написал, что вполне допускаю рост цен на недвижимость в Москве даже при заградительных ипотечных ставках и высокой ключевой ставке. Вот старый пост: https://www.tgoop.com/labirint_investora/673.
К слову, «ключ» тогда был 15%, и многие писали, что квартиры никто покупать не будет, а цены в течение года точно рухнут. Итак, смотрим:
Новостройки: в среднем все новостройки за год подорожали на 8% (данные индекса «Домклик»).
Вторичка: год назад 309 тыс. руб./м2, сейчас 333 тыс. руб./м2. Вся «вторичка» подорожала на те же 8% (данные Росстата).
Если кратко — всё подорожало. Но отчасти я согласен с комментаторами. Ведь всё, что не дорожает на размер ключевой ставки, на самом деле дешевеет.
🔖Теперь хотел бы задать вопрос подписчикам: как вы считаете, в течение следующего года подешевеют ли квартиры в Москве? Я лично считаю, что нет. И об этом обязательно напишу в одном из следующих постов. Более того, считаю, что в ближайшее время, нас даже ожидает дефицит новостроек в высокой стадии строительства.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
К слову, «ключ» тогда был 15%, и многие писали, что квартиры никто покупать не будет, а цены в течение года точно рухнут. Итак, смотрим:
Новостройки: в среднем все новостройки за год подорожали на 8% (данные индекса «Домклик»).
Вторичка: год назад 309 тыс. руб./м2, сейчас 333 тыс. руб./м2. Вся «вторичка» подорожала на те же 8% (данные Росстата).
Если кратко — всё подорожало. Но отчасти я согласен с комментаторами. Ведь всё, что не дорожает на размер ключевой ставки, на самом деле дешевеет.
🔖Теперь хотел бы задать вопрос подписчикам: как вы считаете, в течение следующего года подешевеют ли квартиры в Москве? Я лично считаю, что нет. И об этом обязательно напишу в одном из следующих постов. Более того, считаю, что в ближайшее время, нас даже ожидает дефицит новостроек в высокой стадии строительства.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Левел, сегодня, конечно, выдал. Сначала повысил цены на 50+%, а потом сделал скидку 35%. Налетай, подешевело? А ведь работают же такие приёмчики... Сводка на сегодня 👆
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну вот. ДОМ.РФ в своём аналитическом отчёте пишет о потенциальном дефиците нового жилья в Москве. Отчёт тут: ссылка.
Хотел бы дополнить этот документ своими мыслями. Ведь ДОМ.РФ — это финансовый институт и смотрит на рынок широко. И в своём отчёте он показывает обобщённые данные: Москва + Новая Москва.
Ну и ДОМ.РФ интересуют только макропараметры: построили столько-то миллионов м2, сдали столько-то, продали столько-то. А обычного человека эти миллионы квадратных метров мало интересуют. Обычному человеку нужна квартира в Москве, внутри МКАД, у метро и желательно недорого. Правильно? Правильно.
Так вот, я не поленился и выгрузил данные по крупнейшим застройщикам Москвы, которые контролируют 70 процентов рынка. И виновник найден: комфорт-класс внутри МКАД не хотят строить. ПИК получает всё меньше разрешений на строительство (РнС) и планомерно снижает объёмы стройки. А вот в сегменте бизнес-класса дефицита нет, а в сегменте квартир за МКАД-ом наблюдается даже избыток предложений.
Вот такие дела, в общем, всё идёт к тому, что старая Москва, увы, становится всё более недоступной: либо бизнес-класс, либо элитка , ну или «вторичка» с реновацией. Плохо это или хорошо? Кто-то скажет, что хорошо. Я же считаю, что ничего хорошего в этом нет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Хотел бы дополнить этот документ своими мыслями. Ведь ДОМ.РФ — это финансовый институт и смотрит на рынок широко. И в своём отчёте он показывает обобщённые данные: Москва + Новая Москва.
Ну и ДОМ.РФ интересуют только макропараметры: построили столько-то миллионов м2, сдали столько-то, продали столько-то. А обычного человека эти миллионы квадратных метров мало интересуют. Обычному человеку нужна квартира в Москве, внутри МКАД, у метро и желательно недорого. Правильно? Правильно.
Так вот, я не поленился и выгрузил данные по крупнейшим застройщикам Москвы, которые контролируют 70 процентов рынка. И виновник найден: комфорт-класс внутри МКАД не хотят строить. ПИК получает всё меньше разрешений на строительство (РнС) и планомерно снижает объёмы стройки. А вот в сегменте бизнес-класса дефицита нет, а в сегменте квартир за МКАД-ом наблюдается даже избыток предложений.
Вот такие дела, в общем, всё идёт к тому, что старая Москва, увы, становится всё более недоступной: либо бизнес-класс, либо элитка , ну или «вторичка» с реновацией. Плохо это или хорошо? Кто-то скажет, что хорошо. Я же считаю, что ничего хорошего в этом нет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Я сейчас, наверное, кого-то удивлю. Итак, «Пульс продаж» отрапортовал о том, что продажи новостроек в сентябре 2024 в границах старой Москвы увеличились на 29% по отношению к предыдущему месяцу.
Да-да, именно выросли, а не упали. Но это, в общем-то, логично, в сентябре на рынке недвижимости начинается сезон: люди приезжают из отпусков и начинают решать квартирные вопросы.
Так вот, продолжу. Мне, конечно же, стало интересно, как рухнул столичный рынок после отмены льготной ипотеки. Ведь эксперты в один голос гарантировали, что осенью всё обязательно рухнет, надо подождать и т. д., и т. п. Ну, в общем, эту старую басню вы и сами знаете.
Меня же, честно говоря, уже от этой бородатой эксперто-басни, которой уже лет 5, даже немного потряхивает. Я не понимаю, что ждать и чего ждать? Я понимаю: мониторить, сравнивать, считать, смотреть, анализировать. Но ждать? Если ждать и ничего не делать, то ничего и не дождаться. Ну и потом придётся догонять, а это будет обидно.
В общем, собрал я, значит, данные по продажам новостроек в границах старой Москвы за последние 10 лет. И что мы видим? А видим мы, что по отношению к дольготной ипо-эпохе продажи не рухнули, а выросли, даже при заградительной рыночной ставке по ипотеке. И всё потому, что у людей просто огромное количество денег, об этом наблюдении делал анализ тут: https://www.tgoop.com/labirint_investora/953.
Да и вообще, в канале я также «разбирал» все кризисы на рынке недвижимости Москвы. И писал о том, что продажи рушатся и цены падают, когда уменьшаются доходы населения и тает уверенность в завтрашнем дне: https://www.tgoop.com/labirint_investora/854. А когда доходы растут — всё происходит с точностью наоборот.
Ладно, теперь напишу о том, на какие квартиры, по-моему мнению, точно снизятся цены. Чтобы шортисты не думали, что я сказочник и топлю за рост цен. Так вот, по моим наблюдениям рынок меняется. Сейчас никому не нужны старты продаж и новостройки со сдачей в 2028–2029 годы. Вот не нужны и всё. Все хотят что-то с короткими сроками, желательно с ключами максимум в 2025 году. И вот такие лоты стремительно вымываются с рынка. А на лоты с ключами в 28–29 годах покупателей практически нет. Поэтому да, квартиры в мооменте подешевеют, но только с ключами в 28+ году.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Да-да, именно выросли, а не упали. Но это, в общем-то, логично, в сентябре на рынке недвижимости начинается сезон: люди приезжают из отпусков и начинают решать квартирные вопросы.
Так вот, продолжу. Мне, конечно же, стало интересно, как рухнул столичный рынок после отмены льготной ипотеки. Ведь эксперты в один голос гарантировали, что осенью всё обязательно рухнет, надо подождать и т. д., и т. п. Ну, в общем, эту старую басню вы и сами знаете.
Меня же, честно говоря, уже от этой бородатой эксперто-басни, которой уже лет 5, даже немного потряхивает. Я не понимаю, что ждать и чего ждать? Я понимаю: мониторить, сравнивать, считать, смотреть, анализировать. Но ждать? Если ждать и ничего не делать, то ничего и не дождаться. Ну и потом придётся догонять, а это будет обидно.
В общем, собрал я, значит, данные по продажам новостроек в границах старой Москвы за последние 10 лет. И что мы видим? А видим мы, что по отношению к дольготной ипо-эпохе продажи не рухнули, а выросли, даже при заградительной рыночной ставке по ипотеке. И всё потому, что у людей просто огромное количество денег, об этом наблюдении делал анализ тут: https://www.tgoop.com/labirint_investora/953.
Да и вообще, в канале я также «разбирал» все кризисы на рынке недвижимости Москвы. И писал о том, что продажи рушатся и цены падают, когда уменьшаются доходы населения и тает уверенность в завтрашнем дне: https://www.tgoop.com/labirint_investora/854. А когда доходы растут — всё происходит с точностью наоборот.
Ладно, теперь напишу о том, на какие квартиры, по-моему мнению, точно снизятся цены. Чтобы шортисты не думали, что я сказочник и топлю за рост цен. Так вот, по моим наблюдениям рынок меняется. Сейчас никому не нужны старты продаж и новостройки со сдачей в 2028–2029 годы. Вот не нужны и всё. Все хотят что-то с короткими сроками, желательно с ключами максимум в 2025 году. И вот такие лоты стремительно вымываются с рынка. А на лоты с ключами в 28–29 годах покупателей практически нет. Поэтому да, квартиры в мооменте подешевеют, но только с ключами в 28+ году.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Знаю, что многие подписчики радуются тому, что ЦБ регулярно повышает ключевую ставку, вследствие чего растут проценты по банковским депозитам. Плохо это или хорошо? Давайте попробуем разобраться.
Сразу напишу, что всё буду упрощать, чтобы было максимально понятно. Смотрите: если банк привлекает у вас деньги под 17–18 процентов, то он их кому-то должен дать в долг по более высокой ставке. Кому банк будет занимать? Кто у нас крупнейший заёмщик? Ответ прост — это государство. В планах Минфина занять за 2024–2027 годы почти 14 трлн руб.: Ссылка
Как государство занимает деньги? Через ОФЗ — это облигации федерального займа. Т. е. печатается что-то типа акции с номинальной ценой в 1000 рублей и с доходностью 19%. Далее что происходит? Банк привлекает депозит под 17% и покупает ОФЗ с 19-процентной доходностью. Вроде бинго!
Но есть «нюанс» — если ЦБ повышает ключевую ставку, то эти ОФЗ обесцениваются. Ну кому нужны эти бумажки с 19-процентной доходностью, если депозит в банке уже приносит, предположим, 25% годовых. И обесцениваются они резко и мощно, падение стоимости может составлять 50 и более процентов.
Теперь смотрите, что происходит: с одной стороны, всё хорошо, но доходность-то не настоящая. Да, ЦБ в этом рисков пока не видит, о чём и пишет в своём отчёте: ссылка Правда, он упоминает о так называемой «непризнанной переоценке» — а это и есть фактический убыток от повышения ключевой ставки.
🔖 Вот такие дела. Нет-нет, я не армагедоню, просто хотел вам показать, что высокая ключевая ставка — это палка о двух концах. Нести ли деньги на депозиты? Как по мне — в краткосрочном периоде ничего страшного не произойдёт. А вот что произойдёт, если ЦБ будет постоянно повышать ключевую ставку еще 2-3 года — вот это вопрос...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Сразу напишу, что всё буду упрощать, чтобы было максимально понятно. Смотрите: если банк привлекает у вас деньги под 17–18 процентов, то он их кому-то должен дать в долг по более высокой ставке. Кому банк будет занимать? Кто у нас крупнейший заёмщик? Ответ прост — это государство. В планах Минфина занять за 2024–2027 годы почти 14 трлн руб.: Ссылка
Как государство занимает деньги? Через ОФЗ — это облигации федерального займа. Т. е. печатается что-то типа акции с номинальной ценой в 1000 рублей и с доходностью 19%. Далее что происходит? Банк привлекает депозит под 17% и покупает ОФЗ с 19-процентной доходностью. Вроде бинго!
Но есть «нюанс» — если ЦБ повышает ключевую ставку, то эти ОФЗ обесцениваются. Ну кому нужны эти бумажки с 19-процентной доходностью, если депозит в банке уже приносит, предположим, 25% годовых. И обесцениваются они резко и мощно, падение стоимости может составлять 50 и более процентов.
Теперь смотрите, что происходит: с одной стороны, всё хорошо, но доходность-то не настоящая. Да, ЦБ в этом рисков пока не видит, о чём и пишет в своём отчёте: ссылка Правда, он упоминает о так называемой «непризнанной переоценке» — а это и есть фактический убыток от повышения ключевой ставки.
🔖 Вот такие дела. Нет-нет, я не армагедоню, просто хотел вам показать, что высокая ключевая ставка — это палка о двух концах. Нести ли деньги на депозиты? Как по мне — в краткосрочном периоде ничего страшного не произойдёт. А вот что произойдёт, если ЦБ будет постоянно повышать ключевую ставку еще 2-3 года — вот это вопрос...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Между тем, гайки по семейной ипотеке закручиваются всё сильней. Банки массово повышают минимальный первоначальный взнос:
Альфа-Банк — с сегодняшнего дня от 50%
ВТБ — от 50% (если вы не зарплатной клиент). Для зарплатников и по комбо-ипотеке 20,1%
МКБ — 50%, правда с субсидированием от 20,1%
СБЕР, после перераспределения лимитов — подозрительно не записывает на сделки. Видимо что-то тоже поменяет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Альфа-Банк — с сегодняшнего дня от 50%
ВТБ — от 50% (если вы не зарплатной клиент). Для зарплатников и по комбо-ипотеке 20,1%
МКБ — 50%, правда с субсидированием от 20,1%
СБЕР, после перераспределения лимитов — подозрительно не записывает на сделки. Видимо что-то тоже поменяет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну что, друзья, опять ликвидные лоты стали дорожать. Смотрю «Руставели, 14»: хорошие 36 м2 месяц назад были 15,5 млн руб., сейчас около 17 млн руб. «Вангарден» — примерно аналогичная ситуация, да и почти всё раскупили. «Матвеевский парк 2-ая очередь» — все лоты из моих подборок раскуплены, да и тоже подорожал.
В бизнес-классе примерно так же: «Симфони-34», ЕВРО-2 были по 17,9 млн руб., сейчас 19-20. «SOUL», правда, чуть скинул, но в проекте рассрочка с удорожанием. В «Павелецкой Сити», которую я недавно в общем-то даже похвалил, рассрочка только процентная, 17-19% на остаток.
Ну а «AFI Воронцовский Парк» вчера на ЦИАН-е прям резко подешевел. Смотрю, 42 м2 — 17 млн руб.! Вау, думаю, отлично, нужно включать в подборки. Звоню застройщику — а нет таких цен. Если кратко: AFI на своем сайте нарисовал 20-ти процентную скидку от накидки, а на ЦИАН-е наценку сделать забыл. В общем, итоговая цена лота 23 млн руб., что неинтересно.
🔖 Вот такие дела. Месяц назад я предположил, что под закрытие семейной ипотеки, застройщики немного снизят цены и постараются распродаться по максимуму. Ан нет, всё произошло с точностью наоборот.
.
Вопрос: Друзья, спрашиваю без иронии. А вы где-то видите снижение цен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В бизнес-классе примерно так же: «Симфони-34», ЕВРО-2 были по 17,9 млн руб., сейчас 19-20. «SOUL», правда, чуть скинул, но в проекте рассрочка с удорожанием. В «Павелецкой Сити», которую я недавно в общем-то даже похвалил, рассрочка только процентная, 17-19% на остаток.
Ну а «AFI Воронцовский Парк» вчера на ЦИАН-е прям резко подешевел. Смотрю, 42 м2 — 17 млн руб.! Вау, думаю, отлично, нужно включать в подборки. Звоню застройщику — а нет таких цен. Если кратко: AFI на своем сайте нарисовал 20-ти процентную скидку от накидки, а на ЦИАН-е наценку сделать забыл. В общем, итоговая цена лота 23 млн руб., что неинтересно.
🔖 Вот такие дела. Месяц назад я предположил, что под закрытие семейной ипотеки, застройщики немного снизят цены и постараются распродаться по максимуму. Ан нет, всё произошло с точностью наоборот.
.
Вопрос: Друзья, спрашиваю без иронии. А вы где-то видите снижение цен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Всем, кто ждет семейку от СБЕР-а. И не может добиться какой-то инфы от менеджеров Домклик-а.
Выдачи должны начаться с 14-15 октября. Предыдущие одобрения, скорее всего, проведут по старым критериям. Для новых заявок — условия должны изменятся.
.
Правда я думаю, что лимита на всех не хватит 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Выдачи должны начаться с 14-15 октября. Предыдущие одобрения, скорее всего, проведут по старым критериям. Для новых заявок — условия должны изменятся.
.
Правда я думаю, что лимита на всех не хватит 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍И что у нас происходит на рынке «вторички»? А вот что: Росреестр сегодня опубликовал данные за сентябрь. Продано 11,4 тыс. квартир. Ну что могу сказать — рынок не валится, как и цены, правда, и не наблюдается осеннего всплеска продаж.
И это в принципе было ожидаемо: ставки по рыночной ипотеке заградительны — ведь с инфляцией боремся!, ставки по депозитам космические — практически всем раздают вертолетные деньги, ну и все СМИ как один пишут — не покупай квартиру в 2024 году (впрочем, это они пишут, сколько себя помню).
Вот и результат: те, кто могут купить за кэш, гоняют деньги по накопительным счетам, а у тех, у кого нет всей суммы, просто физически не могут купить себе квартиру из-за ипотечных ставок.
Вот такие дела. Ну и еще. Похоже, что в октябре ключевую ставку опять повысят. Ну и за ней подтянутся ставки по депозитам. Красота же? Богатеем, скоро можно будет и не работать!? А что, предположим, ключевая ставка = 50%, а лучше 100%. Положил на вклад миллион и получаешь почти 100 тыс. руб. в месяц. Это, конечно, сарказм, я пока не верю, что у нас будет как в Турции. Но когда смотрю на то, с какой скоростью печатаются и будут печататься рубли (смотрите бюджет РФ 2025–2027), возникают противоречивые мысли...
.
UPD: И еще — курс доллара стабилен, что достаточно странно. Почему? А потому, что можно зарабатывать почти 15% годовых в долларе, просто положив деньги на счет. Таких процентных ставок, в резервной валюте, нет ни в одной стране мира. Какой-то праздник невиданной щедрости...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
И это в принципе было ожидаемо: ставки по рыночной ипотеке заградительны — ведь с инфляцией боремся!, ставки по депозитам космические — практически всем раздают вертолетные деньги, ну и все СМИ как один пишут — не покупай квартиру в 2024 году (впрочем, это они пишут, сколько себя помню).
Вот и результат: те, кто могут купить за кэш, гоняют деньги по накопительным счетам, а у тех, у кого нет всей суммы, просто физически не могут купить себе квартиру из-за ипотечных ставок.
Вот такие дела. Ну и еще. Похоже, что в октябре ключевую ставку опять повысят. Ну и за ней подтянутся ставки по депозитам. Красота же? Богатеем, скоро можно будет и не работать!? А что, предположим, ключевая ставка = 50%, а лучше 100%. Положил на вклад миллион и получаешь почти 100 тыс. руб. в месяц. Это, конечно, сарказм, я пока не верю, что у нас будет как в Турции. Но когда смотрю на то, с какой скоростью печатаются и будут печататься рубли (смотрите бюджет РФ 2025–2027), возникают противоречивые мысли...
.
UPD: И еще — курс доллара стабилен, что достаточно странно. Почему? А потому, что можно зарабатывать почти 15% годовых в долларе, просто положив деньги на счет. Таких процентных ставок, в резервной валюте, нет ни в одной стране мира. Какой-то праздник невиданной щедрости...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Всем, кто ждет семейку от СБЕР-а. Пока инфа такая 👆. В общем, cегодня выдачи семейной ипотеки у зеленого банка не стартанут.
Сам жду. У меня «зависли» 5 квартир. Брони поставлены, купить не можем. 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Сам жду. У меня «зависли» 5 квартир. Брони поставлены, купить не можем. 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Мда уж… Обгоним и перегоним Турцию? Читали, что глава ВТБ сегодня в кулуарах форума заявил? Нет? Тогда напишу: Костин вполне допускает повышение ключевой ставки до 25% в 2025 году.
Что сами думаете этому поводу? Радоваться что ставки по депозитам вырастут? Для сравнения: в Турции вклады сейчас примерно 30-40 проц годовых. Ну и ипотеки там можно сказать что и нет. Точнее есть, но в долларах.🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Что сами думаете этому поводу? Радоваться что ставки по депозитам вырастут? Для сравнения: в Турции вклады сейчас примерно 30-40 проц годовых. Ну и ипотеки там можно сказать что и нет. Точнее есть, но в долларах.🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «RAKURS», застройщик «DAR», адрес: Москва, улица Маршала Бирюзова, 1к1-14. Бизнес-класс, ключи до 09.2028. Метро «Октябрьское поле» + МЦК «Зорге» 5-6 минут пешком.
Текущие цены от:
Студии (30 м2) — 13,3 млн руб.
ЕВРО-2 (37 м2) — 15,8 млн руб.
ЕВРО-3 (54 м2) — 22,7 млн руб.
Честно скажу, меня пока не впечатляет ни проект, ни застройщик, ни участок, да и стартовые цены — мне тоже в целом не нравятся. Вот не цепляет меня ЖК «Rakurs», хоть локация, в общем-то, неплохая и перспективная. И сейчас я объясню, почему так думаю. Итак, начинаю.
Сначала о локации. Район считается зеленым, престижным и спокойным. Центр недалеко, как и Ходынка, с будущим огромным кластером на месте территории МИГ-а, которую будет развивать «Капитал Групп» совместно с другими застройщиками. Москва-Сити рядом, буквально в 8-ми минутах на МЦК. Ну и поблизости находятся несколько скверов с детскими площадками. Вроде бы всё даже очень хорошо: покупай, живи и радуйся. И я уверен, что местные и фанаты локации именно так и скажут.
Но я оцениваю проект немного по-другому. Чтобы сформировать свое мнение, добавляю планы города и застройщика к тому, что вижу. И вот что у меня получается:
Первое: проект практически без придомовой территории, так как большую часть участка займёт реновационный корпус и школа. И это очень обидно, ведь ЖК позиционируется как семейный, а чем тут будут заниматься дети — мне не совсем понятно. Впрочем, это беда всех точечных проектов, поэтому я и считаю, что семьям с детьми больше подходят большие комплексные проекты. Да и вообще, по моим наблюдениям, комплексные проекты лучше прирастают в цене, нежели чем точечные.
Второе: обратите внимание на карту, на нее я нанес то, что строится и что будет строиться в локации. Так вот, рядом город построит новую магистраль и, скорее всего, соединит ул. Берзарина и 3-ю Песчаную. Что мы в итоге получим? А получим хорошую транспортную доступность и замкнутость с изоляцией, ибо ЖК будет находиться в треугольнике между СЗХ, новым шоссе и новой дорогой.
Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если бы придомовая территория была больше. Лично для меня это критично. Но если у вас уже взрослые дети, которые не играют во дворе, и вам нужна эта локация, то в сегменте новостроек тут альтернатив-то и нет, да и всё дороже. Даже больше скажу — в этом случае рассматривать проект вполне стоит, ибо у альтернатив, которые рядом, тоже огромное количество «нюансов».
Если смотрите «под аренду»: студии в этом проекте я бы не рассматривал, ибо абсолютные цены высоки из-за избыточных площадей. Ну и арендатор вряд ли согласится доплачивать за лишние 5 кв. м. Ведь в глазах последнего студия 30 м2 и студия 25 м2 — это одна и та же студия с одним окном. Вот вы сейчас, скорее всего, скажете: «Да как так, в студии 30 м2 жить же комфортней!» А я вам скажу так — в студиях не живут, в студиях только спят, на то они и студии. Живут в семейных квартирах, которые вы тут сдадите за 100-170 тыс. руб., имею в виду ЕВРО-2 и ЕВРО-3 соответственно.
🔖 Мнение автора: в целом проект рассматривать вполне можно, хоть меня он и не впечатляет. Но имейте в виду, что ЖК строит застройщик с неоднозначной репутацией, ибо «DAR» — это бывший «Бэсткон».
А что вы думаете о проекте? Сравнивали его с другими в этой локации? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_ракурс
Текущие цены от:
Студии (30 м2) — 13,3 млн руб.
ЕВРО-2 (37 м2) — 15,8 млн руб.
ЕВРО-3 (54 м2) — 22,7 млн руб.
Честно скажу, меня пока не впечатляет ни проект, ни застройщик, ни участок, да и стартовые цены — мне тоже в целом не нравятся. Вот не цепляет меня ЖК «Rakurs», хоть локация, в общем-то, неплохая и перспективная. И сейчас я объясню, почему так думаю. Итак, начинаю.
Сначала о локации. Район считается зеленым, престижным и спокойным. Центр недалеко, как и Ходынка, с будущим огромным кластером на месте территории МИГ-а, которую будет развивать «Капитал Групп» совместно с другими застройщиками. Москва-Сити рядом, буквально в 8-ми минутах на МЦК. Ну и поблизости находятся несколько скверов с детскими площадками. Вроде бы всё даже очень хорошо: покупай, живи и радуйся. И я уверен, что местные и фанаты локации именно так и скажут.
Но я оцениваю проект немного по-другому. Чтобы сформировать свое мнение, добавляю планы города и застройщика к тому, что вижу. И вот что у меня получается:
Первое: проект практически без придомовой территории, так как большую часть участка займёт реновационный корпус и школа. И это очень обидно, ведь ЖК позиционируется как семейный, а чем тут будут заниматься дети — мне не совсем понятно. Впрочем, это беда всех точечных проектов, поэтому я и считаю, что семьям с детьми больше подходят большие комплексные проекты. Да и вообще, по моим наблюдениям, комплексные проекты лучше прирастают в цене, нежели чем точечные.
Второе: обратите внимание на карту, на нее я нанес то, что строится и что будет строиться в локации. Так вот, рядом город построит новую магистраль и, скорее всего, соединит ул. Берзарина и 3-ю Песчаную. Что мы в итоге получим? А получим хорошую транспортную доступность и замкнутость с изоляцией, ибо ЖК будет находиться в треугольнике между СЗХ, новым шоссе и новой дорогой.
Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если бы придомовая территория была больше. Лично для меня это критично. Но если у вас уже взрослые дети, которые не играют во дворе, и вам нужна эта локация, то в сегменте новостроек тут альтернатив-то и нет, да и всё дороже. Даже больше скажу — в этом случае рассматривать проект вполне стоит, ибо у альтернатив, которые рядом, тоже огромное количество «нюансов».
Если смотрите «под аренду»: студии в этом проекте я бы не рассматривал, ибо абсолютные цены высоки из-за избыточных площадей. Ну и арендатор вряд ли согласится доплачивать за лишние 5 кв. м. Ведь в глазах последнего студия 30 м2 и студия 25 м2 — это одна и та же студия с одним окном. Вот вы сейчас, скорее всего, скажете: «Да как так, в студии 30 м2 жить же комфортней!» А я вам скажу так — в студиях не живут, в студиях только спят, на то они и студии. Живут в семейных квартирах, которые вы тут сдадите за 100-170 тыс. руб., имею в виду ЕВРО-2 и ЕВРО-3 соответственно.
🔖 Мнение автора: в целом проект рассматривать вполне можно, хоть меня он и не впечатляет. Но имейте в виду, что ЖК строит застройщик с неоднозначной репутацией, ибо «DAR» — это бывший «Бэсткон».
А что вы думаете о проекте? Сравнивали его с другими в этой локации? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_ракурс
📍Ну что же, СБЕР возобновляет выдачи семейной ипотеки, но, увы, уже на новых условиях. Теперь минимальный первоначальный взнос (ПВ) составляет 50,1%. Эххх, даже немного обидно... А сколько разговоров-то было, что СБЕР ПВ поднимать не будет...
Ладно, для объективности стоит добавить. В зеленом банке еще можно получить семейную ипо с первоначальным взносом 20,1%. Но это условие действует для:
- Комбо-ипотеки, это когда берете в семейку чуть больше лимита
- Застройщик субсидирует ставку. Например, у застройщика ставка по семейной ипотеке 4%
- Для проектов, которые финансирует СБЕР в рамках комплексного предложения
- При оплате комиссии заемщиком или застройщиком
Вот такие дела, похоже, что эпоха дешевых денег — заканчивается. Эх, а помните то время, когда по двум документам мгновенно одобряли 12 млн руб с ПВ 15%? И люди еще думали: брать или не брать, а вдруг через какое-то время условия будут лучше, а цены дешевле…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Ладно, для объективности стоит добавить. В зеленом банке еще можно получить семейную ипо с первоначальным взносом 20,1%. Но это условие действует для:
- Комбо-ипотеки, это когда берете в семейку чуть больше лимита
- Застройщик субсидирует ставку. Например, у застройщика ставка по семейной ипотеке 4%
- Для проектов, которые финансирует СБЕР в рамках комплексного предложения
- При оплате комиссии заемщиком или застройщиком
Вот такие дела, похоже, что эпоха дешевых денег — заканчивается. Эх, а помните то время, когда по двум документам мгновенно одобряли 12 млн руб с ПВ 15%? И люди еще думали: брать или не брать, а вдруг через какое-то время условия будут лучше, а цены дешевле…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Хуснуллин: пока инфляция не охладится, ипотеку развивать за счет мер поддержки государства не будут.
Твёрдо и чётко 🤷 Мда уж... В общем, как я и писал ранее, всё хорошее рано или поздно заканчивается.
UPD: мои поздравления всем, кто успел взять льготку, IT или семейную ипотеку.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Твёрдо и чётко 🤷 Мда уж... В общем, как я и писал ранее, всё хорошее рано или поздно заканчивается.
UPD: мои поздравления всем, кто успел взять льготку, IT или семейную ипотеку.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну что же, сегодня ждем заседание ЦБ по ключевой ставке, которое, судя по риторике в СМИ, не сулит ничего хорошего. Да-да, думаю, мы сегодня шагнем в новую реальность, а Эльвира Набиуллина озвучит ставку 20–21%, а в следующем году и ещё выше.
Ура, ставки по депозитам вверх, ну а рынок недвижимости свалится в крутое пике, потом войдет в штопор и его расплющит об асфальт? Знаете, я так не думаю. Почему?
А давайте посмотрим на рынок Турции. Ключевая ставка 50%! Ипотеки нет, точнее, она есть по ставке 12%, но эта ставка в долларах. Как вам? Купили бы квартиру при таких вводных? Вот вам сейчас кажется, что нет. А турки покупают…
И я недавно с удивлением обнаружил, что покупают активно и покупают именно местные, а не внешние резиденты. Причём, я вас сейчас удивлю — продажи растут как на вторичке, так и на рынке новостроек.
В общем, чтобы не быть голословным, посмотрите на диаграмму вверху. Это официальные данные, которые я выгрузил с сайта правительства Турции. Ну и для наглядности к данным по продажам добавил значение ключевой ставки по месяцам.
И ещё. Только вы сейчас не падайте со стула. При заградительной ключевой ставке в Турции растут не только продажи недвижимости, растут еще и цены на неё. Вот такие дела…
🔖 Фантастика? Нет, это не фантастика. Так выглядит инфляция вкупе с девальвацией: кто-то идёт в депозиты, а кто-то скупает бетон. Знаете, я даже так скажу – высокая ключевая ставка мало влияет на рынок недвижимости, если экономику заливают деньгами. А вот если краник с деньгами перекрыть, тогда да, всё перевернётся с ног на голову и желание шортистов исполнится – т.е. рынок недвижимости пойдет вниз. Но у нас, судя по бюджету РФ, впереди только рост денежной массы и накачка бюджета рублями.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынков
Ура, ставки по депозитам вверх, ну а рынок недвижимости свалится в крутое пике, потом войдет в штопор и его расплющит об асфальт? Знаете, я так не думаю. Почему?
А давайте посмотрим на рынок Турции. Ключевая ставка 50%! Ипотеки нет, точнее, она есть по ставке 12%, но эта ставка в долларах. Как вам? Купили бы квартиру при таких вводных? Вот вам сейчас кажется, что нет. А турки покупают…
И я недавно с удивлением обнаружил, что покупают активно и покупают именно местные, а не внешние резиденты. Причём, я вас сейчас удивлю — продажи растут как на вторичке, так и на рынке новостроек.
В общем, чтобы не быть голословным, посмотрите на диаграмму вверху. Это официальные данные, которые я выгрузил с сайта правительства Турции. Ну и для наглядности к данным по продажам добавил значение ключевой ставки по месяцам.
И ещё. Только вы сейчас не падайте со стула. При заградительной ключевой ставке в Турции растут не только продажи недвижимости, растут еще и цены на неё. Вот такие дела…
🔖 Фантастика? Нет, это не фантастика. Так выглядит инфляция вкупе с девальвацией: кто-то идёт в депозиты, а кто-то скупает бетон. Знаете, я даже так скажу – высокая ключевая ставка мало влияет на рынок недвижимости, если экономику заливают деньгами. А вот если краник с деньгами перекрыть, тогда да, всё перевернётся с ног на голову и желание шортистов исполнится – т.е. рынок недвижимости пойдет вниз. Но у нас, судя по бюджету РФ, впереди только рост денежной массы и накачка бюджета рублями.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынков
📍Увы, это рекорд. И увы, отрицательный. Ключевая ставка 21% !!! Да это выше, чем в кризисном 2022 году.
У шортистов празник. Ну а льготные ипо, причем, думаю все, с такой ключевой ставкой — точно прикроют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
У шортистов празник. Ну а льготные ипо, причем, думаю все, с такой ключевой ставкой — точно прикроют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Увы, это рекорд. И увы, отрицательный. Ключевая ставка 21% !!! Да это выше, чем в кризисном 2022 году. У шортистов празник. Ну а льготные ипо, причем, думаю все, с такой ключевой ставкой — точно прикроют. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка
📍Шортисты, еще вас обрадую. Ипотеки не будет в следующем году. Высокий ключ с нами как минимум на год. Вот такие дела... 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Шортисты, еще вас обрадую. Ипотеки не будет в следующем году. Высокий ключ с нами как минимум на год. Вот такие дела... 🤷 . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка
📍Извините, что кратко. Много работы. А давайте представим такую ситуацию: Петя у Маши хочет купить квартиру. Приходит, он, значит к Маше и говорит — покупаю! Но деньги отдам через 3-4 года.
Вопрос: захочет ли Маша продать на таких условиях, когда ключевая ставка 20+% и сама она немного подкована в экономике и понимает, что деньги сейчас и деньги через 3 года — это совершенно разные деньги.
Если кратко: это я к тому, что застройщик получает деньги, только после раскрытия эскроу счета, ну или только после передачи нам квартиры. Или примерно… года через 3-4.
Поэтому возникает резонный вопрос: как отреагируют на эту инфляцию и на эту ключевую ставку застройщики?
Как вы думаете? Что ждёт рынок недвижимости? Будут ли выводить новые проекты? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Вопрос: захочет ли Маша продать на таких условиях, когда ключевая ставка 20+% и сама она немного подкована в экономике и понимает, что деньги сейчас и деньги через 3 года — это совершенно разные деньги.
Если кратко: это я к тому, что застройщик получает деньги, только после раскрытия эскроу счета, ну или только после передачи нам квартиры. Или примерно… года через 3-4.
Поэтому возникает резонный вопрос: как отреагируют на эту инфляцию и на эту ключевую ставку застройщики?
Как вы думаете? Что ждёт рынок недвижимости? Будут ли выводить новые проекты? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух