Сегодня в ТЦ "Крокус-Сити" произошла ужасная трагедия. Соболезную близким погибших. Дал распоряжение оказать всю необходимую помощь всем, кто пострадал во время случившегося.

​​📍 Квартал «МОНС», застройщик «Брусника», адрес: Москва, Огородный проезд, 20. Ключи до 03.2028. Старт продаж ожидается на днях. Что удалось узнать по ценам:

Студии (27 м2) от 13,4 млн руб
ЕВРО-2 (40 м2) от 16,5 млн руб
ЕВРО-3 (66 м2) от 25 млн руб

Слушайте, ну это просто удивительно. Такое ощущение, что застройщики соревнуются: кто «стартанет» дороже. Локация в целом неплохая, есть даже перспективы и точки роста, проект на рендерах симпатичный, но цены… Они перечеркивают все плюсы. И вообще, сложно представить портрет покупателя, который готов ждать квартиру 4 года по цене выше рынка.

Бегло посмотрел, какие студии сейчас продаются на «вторичке» в этом бюджете. Без проблем купите в ЖК «Авиатика» — проект в целом тоже интересный, а так же в ЖК «Level Причальный», в ЖК «Freedom», в «Талисман на Рокоссовского», в ЖК «Преображение», в ЖК «Символ», в ЖК «ALIA» и т.д. Да выбор просто просто огромный. Увы, вот такой «инвест» на последних стартах продаж, точнее «антиинвест».

Из своей практики, мы с подписчиками, последнее время, практически всегда покупали либо на «просадках», либо отличные ликвидные лоты в высокой стадии готовности. Примеры: Симфони-34 (ЕВРО-2) за 16-16,4 млн руб, ALIA (ЕВРО-3) за 18-20 млн руб, Примаверу (ЕВРО-3) по 400 тыс руб/м2, SOUL (ЕВРО-2 и ЕВРО-3) — в ипотеку 0,1% на 30 лет без удорожания и т.д.

🔖 К чему это я написал. Последнее время, к сожалению, не вижу хороших цен на стартах продаж. Ну, может, только у ПИК-а и то не всегда. Вот такой сейчас рынок — проекты в высокой стадии готовности зачастую интересней котлованов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍ЖК «Аквилон Beside 2.0», застройщик «Аквилон». Адрес: Москва, Рязанский проспект, 2/27. Предчистовая отделка, бизнес-класс, выдача ключей до 12.2027. 4 станции метро «Нижегородская» в 10-ти минутах пешком.

Текущее цены от:

Студии (23 м2) — 8,5 млн руб
ЕВРО-2 (38 м2) — 13,1 млн руб
ЕВРО-3 (59 м2) — 17,3 млн руб

Начну с того, что сайт проекта — самый невзрачный из всех, что я видел. На нем сложно что-то понять: как расположены корпуса, какая придомовая территория, куда выходят окна и т.д. — все туманно, расплывчато и неинформативно. Запутаться очень легко, поэтому, стоит «разобрать» этот проект. Итак, приступаю:

Думаю, эта локация подойдет тем, кому важна близость к центру, кому важна транспортная доступность и ритм большого города. А вот тем, кто ценит уют и комфорт — она совершенно не подходит. Судите сами:

С одной стороны: Отличная транспортная доступность, в 10 минутах пешком — ТПУ «Нижегородская» и 4 ветки метро: МЦК, БКЛ, МЦД-4 + подземка. Ну или 6 автобусов на выбор, если предстоит поездка в центр.

С другой стороны: Промзона «Грайвороново», где возводится ЖК — не самое лучшее место для прогулок: парков нет, скверов почти нет. Да, да, это так, хотя на сайте проекта почему-то написано, что в пешей доступности 8 парков и скверов. В общем, если жить на работе, а дома только спать — то может и ОК, но лично мне не подходит. С социальной инфраструктурой тоже все не очень хорошо. Если кратко: магазины есть, метро есть, а поликлиник/школ/детсадов в пешей доступности — пока нет. Впрочем, школа в будущем появится. Вот такая неоднозначная локация, о чем я и написал выше.

Теперь о проекте. Давайте будем честны. Ну какой это бизнес-класс? Максимум комфорт+. Причем со странной архитектурой — огромная длинная стена из девяти секций вдоль Рязанского проспекта. Хорошо хоть с переменной этажностью, но увы, практически без придомовой территории. И вообще, последний пункт достаточно сильно напрягает, ведь с одной стороны ЖК — Рязанский проспект, а с другой стороны построят школу и футбольное поле. И получается, что выбор видовых характеристик не богат: либо окна на шоссе, либо на школу с футболистами. В общем, для наглядности, на карте ниже — все отмечу.

Если смотрите «под аренду»: Знаете, возможно, я бы даже похвалил проект, с учетом всех «нюансов», о которых написал выше. Но не по этим ценам. Ведь студии с более-менее видовыми характеристиками стоят около 8,9 млн руб плюс нужно делать чистовую отделку. А это еще где-то миллион. Итого выходит 9,9 млн руб, а ключи через 3-3,5 года. Что имеем в сухом остатке? А имеем вот что: потенциала прироста стоимости нет, а аренда будет 45-50 тыс руб. Теперь вопрос: зачем ждать 3-3,5 года? Правильно — смысла нет, и без фин модели понятно, что лучше смотреть другие, более перспективные проекты.

Если смотрите «для себя»: Если честно, то с планировками полная беда. Но встречаются и неплохие, причем по 270-280 тыс руб/м2. Правда с «нюансами» в видовых характеристиках, а именно с окнами на «Рязанку».

🔖 Мнение автора: противоречивый проект, точнее даже не проект, а расположение участка и пятна застройки. «Для себя» бы не купил, хоть локация и близко к центру, но это субъективно. Про «инвест» не написал, и знаете почему? А потому что мне порядком надоела фраза: «инвест тут возможен, но в долгую». Какая-то абстракция без конкретики, пруфов и доказательств. А если по-существу: с ликвидными лотами в проекте — беда, а район хоть и перспективен, но пока не богат. И именно поэтому, в краткосрочной перспективе, потенциала я не вижу.
.
Интересно, а какое у вас мнение о проекте? Купили бы тут себе квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#аквилон_beside

​​📍Друзья, продолжаю мониторить рынок аренды Москвы и МО. Спойлер: он все такой же дефицитный, квартир мало, хорошие предложения уходят за считанные дни. Почему же рынок дефицитный, куда делись арендные квартиры и почему они подорожали на 30-40% за прошлый год? Давайте попробуем разобраться.

Бытует мнение, что цены на аренду увеличились, т.к. вернулись релоканты и люди отказываются от ипотеки. Знаете, я не считаю, что это ключевые причины. И сейчас попробую объяснить свою точку зрения.

Смотрите: сейчас кол-во свободных квартир в ДВА раза меньше, чем в дорелокационном 2022 году, а ставки аренды «поползли» вверх в мае прошлого года, когда рыночная ипотека не была заградительной, а была вполне себе рыночной и «рабочей» — около 10% годовых. Т.е., релоканты и дорогая ипотека если и влияют на рынок аренды — то косвенно. Парадокс? А вот и нет.

Давайте подумаем, кто в основном снимает квартиры? Конечно приезжие, т.е. те, кто приехал в столицу работать или учиться. О студентах сейчас писать не буду, они влияют на рынок аренды только в краткосрочном периоде, обычно с августа по сентябрь. А вот на первой и ключевой категории нанимателей остановлюсь более подробно. Что в Москве с работой? Открываем статистику hh и видим бурный прирост кол-ва вакансий: + 30-50% к предыдущим годам и одновременное снижение кол-ва резюме. Но это еще не все.

Какой средний возраст соискателя? Около 30 лет. А теперь вспомним про демографическую яму 90-х годов. Это то время, когда нынешние 30-ти летние появлялись на свет. Так вот, это были трудные времена и детей рожали редко. Т.е. в сухом остатке имеем: Москве нужно все больше трудовых ресурсов, при этом на внутреннем рынке их ограниченное количество. Каков выход? Повышать ЗП и привлекать извне, что бы приезжали работать, ибо сейчас и в регионах неплохо получают, ведь ВПК работает на «всю катушку». Что в общем-то сейчас и происходит, например, зарплата курьера в Москве, вполне может достигать 120-140 тыс руб.

Так вот, получается, что не из-за релокантов и не из-за дорогой ипотеки резко снизилось кол-во свободных арендных квартир. Их просто «съели» новые раб места. Аренда 40, зарплата 140. Жить можно, если ты молодой и без детей. А значит, можно подумать и о переезде в столицу.

🔖 Что будет дальше происходить с рынком аренды? Я склонен считать, что арендные ставки останутся +- на этом же уровне. Ну может мы увидим краткосрочный всплеск в сезон — это с августа по сентябрь. Но! Меня очень смущает бюджет города Москвы. Так вот, в 2024 году запланирован 10-ти % рост поступлений от налога на доходы физ лиц. Для сравнения, в предыдущих годах закладывался 6-ти % рост.

Что это значит? Это значит, что предполагается либо рост ЗП, либо рост численности раб силы. А скорее всего и то и другое вместе взятое. Рост ЗП на количество свободных арендных квартир влияет мало, рост ЗП — это скорее про покупку квартиры, а не про аренду. А вот новые раб места — очень даже повлияют. Ведь 4% от 7 млн работающих в Москве — это 280 тыс новых раб мест, которым нужно где-то жить.
.
Уфф, на этом все. Ну а вы как считаете, текущие арендные ставки еще могут вырасти? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 «Стартанули» продажи в ЖК «Ольховый Квартал» в Новой Москве от застройщика «Самолет» . Ключи до 04.2027. Будущее метро «Корниловская» 15-20 мин пешком.

«Разбор» проекта сделаю в одном из следующих постов. А пока посмотрите на студию в этом проекте — 14 м2! Вот как бывает! Так что смотря с чем сравнивать… Получается что 20-ти метровая студия — это не «будка», а просторная квартира? 😉

Впрочем, рядом «Фуд Сити», а миниатюрная малышка с отделкой и мебелью… И стоимостью в 5,1 млн руб. Если приходить домой только спать, то может и сойдет? Как говорят: «Маленькая, зато своя». Смогли бы жить в такой?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Приступил к «разбору» одной интересной локации в границах старой Москвы. И делаю этот отчет… для застройщика, причем для достаточно известного. Нет, я не заменяю аналитический отдел девелопера. Думаю, что ему просто интересен независимый взгляд со стороны.

Увы, но не имею права написать ни про площадку ни про заказчика. Работаю. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#моя_работа

​​📍ЖК «Иртышский квартал», застройщик «ПИК+», полная отделка. Адрес: г. Москва, 2-й Иртышский проезд 6-8. Ключи до 06.2027

Документы уже загружены на наш дом рф, а значит старт продаж можно ожидать в любой день. Ну что же, давайте попробуем кратко «разобрать» эту площадку:

Небольшое лирическое отступление. Как быстро меняется Москва. Еще недавно практически вся стройка, которую я обвел на карте внизу — была одной огромной промзоной «Калошино», занимающая большую часть района «Гольяново», который 10 лет назад был известен тем, что попал на третью строчку в рейтинге самых опасных мест планеты. Выше в списке тогда оказались только квартал Столипиново в болгарском Пловдиве и столица Колумбии - Богота. Но не пугайтесь — это все в прошлом, теперь это достаточно спокойный развивающийся район, всего в 10 км от Кремля по-прямой.

Итак, что тут построит ПИК? «Комфорт+» класс, первая очередь — 7 корпусов, в т.ч. 43-х этажная башня с симпатичной архитектурой, которая, судя по рендерам, будет иметь панорамное остекленение. Все бы вроде ничего, но до метро «Черкизовская» не дойти. Точнее дойти, но идти придется больше 20 минут и новая станция метро «Гольяново» не спасает ситуацию. Ведь она еще дальше от ЖК и ближе к Гольяновскому пруду. Вот такие дела, проект симпатичный, но без пешей доступности до метро. Поэтому, думаю, ПИК-у тут просто необходимо «стартовать» по минимальному прайсу. Иначе может случиться как с «Открытым Парком» 2 года назад. Помните? Красному застройщику даже пришлось аннулировать брони и перезапускать проект ибо «стартанул» он очень дорого и популярностью не пользовался. Да, да, это так, а вы думали что на стартах ПИК-а всегда ажиотаж? Это не так, бывали и эпик фейлы.

Теперь о самой локации. Вы только посмотрите на карту внизу, сколько всего строится... Да, район в будущем преобразится. Но давайте будем честны и не строить радужных иллюзий. Все эти разговоры о магической силе красной ветке метро, которая по-волшебству повышает ликвидность объектов в Гольяново — увы, мало что стоят. Я вам даже больше того скажу: по моим наблюдениям, аренда в локации за последнее время даже немного просела. Вот такие дела. Но об этом и о других «нюансах» подробно напишу уже в полном «разборе» после старта продаж.

🔖 К чему я написал этот пост? Во-первых, что бы «подсветить» некоторые нюансы перед стартом и сам старт продаж. А во-вторых, если вы все делаете самостоятельно, рынок не особо знаете и за «подбором» не обращаетесь, то в моменте не спешите бронить. Сравните цены старта тут и цены старта в «Плеханова, 11». Так вот, оба проекта класса «комфорт+», но у последнего локация-то интересней. И если в «Иртышском квартале» цены будут процентов на 15-20 ниже, то можно и бронить, а потом думать. А если +- такие же, то увы, и думать тут нечего.

Ну а вы как считаете, может в ЖК «Иртышский квартал» есть мощный потенциал и я был не объективен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик_иртышский

​​📍 На сайте Минфина России появилась официальная информация. Первое: с 1 июля этого года льготную ипотеку отменяют. Второе: семейную ипотеку ждут радикальные изменения. Какие именно? Прогноз я напишу ниже, а для начала давайте вспомним, как менялись параметры семейной ипотеки. Если кратко:

2018 год — Запуск программы. Минимум двое детей, один из которых должен родиться в будущем, т.е. в 2018-2022 году. Ставка 6% действует на срок от 3 до 8 лет.

2019 год — Минимум двое детей, один из которых должен родиться в будущем, т.е. в 2019-2022 году. Ставка 6%, теперь действует на весь срок кредита.

2021 год — Теперь на семейную ипотеку могут рассчитывать даже семьи с одним ребенком. Важная вводная — программа действует задним числом, т.е. ребенок должен родиться после 2017 года

2023 год — Условия расширены. Теперь такую ипотеку могут взять семьи с двумя и более детьми до 18 лет. Или с одним ребенком, но до 6 лет.

Что мы видим? А видим мы, что первые три года программа семейной ипотеки была направлена на поддержку демографии. Т.е. что бы ее получить — нужно было родить. А последние три года, она была направлена на улучшение жилищных условий практически для всех семей с детьми.

🔖 Теперь, какие изменения нас скорее всего ждут. Судя по пресс-релизу на сайте Минфина, можно предположить:

Во-первых: Силуанов говорит о семьях с детьми до 6-ти лет. Программа семейной ипотеки для них не изменится. Но он говорит о детях во множественном числе, он не говорит о семьях с ребенком до 6 лет. Хммм… Знаете, я все время думал, что программа не изменится. А теперь стал сомневаться. Вполне возможно, семейной ипотекой, опять хотят стимулировать демографию, ведь такое уже было. Т.е. с одним ребенком до 6 лет, возможно, еще раз подчеркиваю слово «возможно» — семейку взять не получится.

Во-вторых: интрига сохраняется для семей с детьми старше 6-ти лет (читаем — двое и более детей). Силуанов тут прямым текстом говорит о том, что условия для них поменяются. Т.е. по старым параметрам, с двумя несовершеннолетними детьми — семейную ипотеку взять не получится.

Извиняюсь за негативный прогноз по параметрам новой семейной ипотеки. Просто очень похоже на то, что государство решило «закрутить гайки». А что думаете вы? Грядет ли ужесточение условий с 1 июля? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Ну что же. Сделок меньше, цены те же. Росреестр опубликовал данные по продажам «вторички» за март в Москве. Продано 12 тыс квартир. Друзья, на самом деле это мало, хоть гос учреждение и рапортует о приросте на 12%. Я даже больше скажу — прошлый месяц был самым худшим мартом за последние 5 лет. Сезонного всплеска не произошло. Вот такие дела.

А вот цены сделок, по данным СБЕР-а, на это никак не отреагировали. Они просто застыли. Будут ли сейчас продавцы снижать цены, в период заградительных ипотечных ставок и высоких процентов по банковским вкладам?

🔖 Знаете, я считаю так: вторичный рынок недвижимости состоит из огромного количества независимых продавцов. И это обычные люди, не профи, и их обычная тактика — это тактика выжидания. А вот тем, кому по каким-то причинам нужно срочно продать объект — те, несомненно, снизят цены. Но таких сейчас на рынке — с «гулькин нос», а значит и погоды они не делают.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Задумался, почему на стартах продаж мы не видим хороших цен. А видим лишь один оверпрайс. И пришел к неутешительному выводу — похоже, что вряд ли и увидим, ведь застройщики... боятся. И сейчас я постараюсь объяснить почему так думаю. Небольшое расследование:

Давайте, для примера, возьмем конкретный проект и конкретную квартиру. Итак, в 2021 году в ЖК «Матвеевский Парк» можно было купить ЕВРО-3 площадью 52 м2 за 12 млн руб. С ключами в конце 2024 года. Тут важная вводная — это срок сдачи, так как только после передачи ключей, застройщик получит эти 12 млн руб. А все остальное время эта сумма просто лежит на эскроу счете в банке.

Теперь вопрос. Сможет ли он, после получения этих денег с эскроу счета, в 2025 году построить за 12 млн руб аналогичную квартиру? Давайте посчитаем:

По данным дом.рф, cтоимость строительства с 2021 года выросла в два раза и сейчас в Москве составляет 141 тыс руб/м2. Но это не все затраты на стройку. По данным erzrf.ru, в общей себестоимости возведения жилого комплекса, затраты на саму стройку составляют около 60%. Ведь нужно еще купить землю, заплатить проценты по кредитам, выполнить проектные работы, получить согласования и т.д.

Теперь, путем нехитрых арифметических действий, получаем примерную себестоимость строительства такой же квартиры в текущих реалиях. И она составляет... 235 тыс руб/м2. А за сколько продал застройщик в 2021 году такой лот? А продал он эту квартиру за 231 тыс руб/м2.

Возможно, эти данные не совсем корректные, ведь я все максимально упростил. Но они сути не меняют. Увы, застройщики не станут на стартах продаж продавать дешево. Ведь деньги, за проданные квартиры, они получат года через 3. А что будет через 3 года — никто точно не знает. Поэтому, думаю, для них самым простым и логичным решением видится продажа на «старте»… максимально дорого. Ну или по ценам готового жилья. Ведь прайсы, в будущем, можно и корректировать, исходя из конъюнктуры текущего рынка и динамики продаж. А вот выручку на старте — скорректировать не получится. За сколько продал — то и получил, но не сразу. А года через 3.

🔖 Теперь возникает вопрос: с застройщиками понятно, а что нам-то делать? Ответ простой — мониторить рынок, считать и просчитывать. Бывают и «проливы» , бывают и ошибки в ценообразовании. Бывает, что цены в проекте долго не растут, хоть локация и перспективная. И эти «нюансы» играют на нас, а не на застройщика.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Не совсем по моему профилю. Инвестиции в м/места мне на самом деле не очень интересны, потому как все время сижу в «подборах» квартир. Но инвест, да, в этом сегменте тоже есть. Большое спасибо подписчику за отзыв! 😍
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#спасибо

​​📍Читали новость? В Минфине обсуждают повышение ставки по семейной ипотеке до 12% для семей с детьми старше 6-ти лет с 1 июля 2024. Ну что же, сейчас начнется… Ажиотаж обеспечен… Ведь легион заемщиков теперь захотят «запрыгнуть в последний вагон» уходящей ипо-ставки 6%.

Вообще, такие заявления только разогревают рынок и цены в этот период улетают в небеса. Но это еще не все. Предполагаю, после 1 июля, СМИ будут хайповать на новой новости — IT-ипотеку скоро отменят. А ее действительно отменят, ведь она действует до конца 2024.

🔖 В сухом остатке что получим? А получим мы две волны ажиотажного спроса и как следствие — рост цен, которые, скорее всего, перестанут расти уже только в 2025 году 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍МФК «All in Salute», адрес: г. Москва, Ленинский пр-т, 158. Это готовые апартаменты с отделкой и мебелью. Метро «Юго-Западная» 15 минут пешком.

Рестораны, бассейн, фитнес, хаммам, SPA, коворкинг, консьерж-сервис — все это в одном здании, где стоимость апартаментов с отделкой начинается от 6,3 млн руб. Причем, есть лоты с полной меблировкой, кондиционером и кухней. Как вам? Вот и я подумал, что неплохо и проект, несомненно, стоит «разобрать».

Небольшое отступление. Знаете что мне напоминает этот проект? А напоминает он мне башни «Москва-Сити», но не архитектурой, хоть фасады «All in Salute» и будут обновлены, а внутренней инфраструктурой — можно в тапочках спуститься в тренажерный зал, заодно и пообедать. Да, удобно, но не всем подходит. Почему? Об этом ниже, но сначала о локации:

Это старый, зеленый и обжитой район Москвы с отличной инфраструктурой и экологией, тут нет промзон и промышленных предприятий. Если кратко, я бы эту локацию охарактеризовал тремя словами: «парки, скверы и студенты». И последних тут действительно много, ведь по-соседству полным-полно ВУЗ-ов: МИРЭА, РУДН, РАНХиГС, МГИМО и т.д. Почему я делаю акцент на студентах? А потому, что их тут около 60 тысяч и им нужно где-то жить.

Теперь о проекте: Это гостиница, которую построили для приема иностранных гостей к Олимпиаде 1980. Теперь ее полностью обновляют и часть номерного фонда перевели в апартаменты. Но в историческом наследии есть «нюанс» — и это квартирография. Студий много, семейных форматов мало. Вот поэтому, выше, я и написал, что проект не всем подходит.

Если смотрите «под аренду»: Проект заточен именно под нее. Фактически, это сервисные апартаменты, с услугой управления от MSK Estate, которая обещает, что с каждой студии будете получать 58 тыс руб пассивного дохода. Т.е. заселением/выселением арендаторов и другими нюансами будут заниматься именно они. Ну что же, раз так — то может быть и не плохо.

И хочу добавить, что по нижней границе, скорее всего, отбоя от студентов не будет, ведь им больше нравятся «вертикальные города», со всей инфраструктурой внутри, а не советские панельки. В общем, если кратко — ждать ключей не нужно, проект готов, а рентная доходность выглядит неплохой.

Если смотрите «для себя»: Знаете, в этом бюджете я бы рассмотрел. А все потому, что сам живу в проекте, с неплохой внутренней инфраструктурой и в тапочках, не выходя на улицу, могу зайти в супермаркет, фитнес, аптеку, кафе ну или в поликлинику. И честно вам скажу — это действительно очень удобно и комфортно, особенно зимой.
.
А что вы думаете о проекте? Стали бы жить в таком? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#all_in_salute