​​📍Последние дни меня меня остро волновал вопрос: какие критерии семейной ипотеки будут после 1-го июля? Я даже написал официальный запрос в Минфин. Так вот, пока ждал ответа от министерства, заметил, что на сайте ПИК-а обновились ипотечные условия.

Я, конечно, немного удивился, а потом взял и позвонил в ПИК. Как оказалось, у красного застройщика уже есть внутрення инфа по семейке:

🔖 Делюсь: с 1-го июля достаточно все-таки одного ребенка до 7-и лет, что бы получить семейную ипотеку со ставкой 6% и с первоначальным взносом 20%, сроком до 30 лет. Лимит по программе не изменили, он остался прежним 12 млн руб. ПИК уже принимает заявки. Точнее, уже принимают новые заявки: СБЕР, Тинькофф и Абсолют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Вот и появилось официальное подтверждение к моему вчерашнему посту.

Замминистра финансов Иван Чебесков сегодня заявил: «Власти сохранили основные параметры семейной ипотеки»

🔖 Все-таки законопроект о семейке «протолкнули» с практически прежними параметрами. Поэтому, считаю, что обвала спроса на новостройки не произойдет. Скорее мы будем наблюдать легкую коррекцию после ажиотажного мая-июня. Вот такие дела...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Друзья, а почему вы считаете, что семейная ипотека — это зло и ставите дизлайки? Людям дали возможность улучшить свои жилищные условия, ну или приобрести квартиру для ребенка. Что в этом плохого-то?

Если вы про цены, то, думаю, не нужно иметь семи пядей во лбу, что бы понять, что через 7-10 лет, инфляция сделает свое дело и текущие цены нам опять будут казаться вполне доступными. Или вы так не считаете?

В общем, мне немного непонятно. Почему семейная ипотека — это зло? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍Ого! Вот это новость прилетела с утра. Оказывается, в правительстве обсуждают вариант снижения максимальной суммы IT-ипотеки с 18 млн до 9 млн руб. Но это полбеды, основной нюанс в том, что также рассматривается вариант изменения процентной ставки, конечно в сторону увеличения.

В общем, все это похоже на правду, поскольку лимиты на IT-ипотеку были исчерпаны почти во всех банках ещё неделю или две назад, а Минфин подозрительно не торопится их увеличивать. 🤷
.
UPD: сейчас как раз подбираю квартиру стоимостью до 28 млн руб в IT-ипотеку с целью «для себя». Как прочитал статью, сразу написал подписчику, чтобы поторопился с принятием решения. Попробуем успеть, ведь весь рынок и лучшие лоты в этом бюджете, с ключами до 25 года включительно — уже описаны. Осталось только определиться.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Пока Герману Грефу тяжело, а рынок новостроек отдыхает после бурного мая-июня, напишу несколько постов, какие квартиры мы сейчас покупаем с подписчиками.

Кейс № 1. Вводные: квартира для девушки, бюджет до 35 млн руб., цель покупки «для себя». Нужна хорошая ЕВРО-3, желателен красивый вид из окон, закрытая территория, спортивная инфраструктура, близость к воде приветствуется, как и парк. Из районов нравится: Раменки, Хорошево-Мневники, как вариант Басманный, Алексеевский, Останкинский. В школах и детских садах пока необходимости нет.

В отчет-подбор вошли 14 ЖК, поэтому придется писать кратко и тезисно:

ЖК «Настоящее». Неплохой комплекс на ул. Винницкая. До метро «Раменки» 5 мин пешком. Из плюсов: хороший район со всей инфраструктурой. Из минусов: с планировками полная беда, а в нашем бюджете только квартиры на будущее продление ул. Мосфильмовской или с окнами на въезд в подземный паркинг. Ну или фейки. Да, да, фейков на ЦИАН-е опять что-то стало много. Идем дальше.

ЖК «MYPRIORITY Basmanny». В нашем бюджете была классная переуступка, причем ЕВРО-4, но она быстро «ушла», пока мы думали. Ну а все недорогие лоты, которые сейчас есть у застройщика – для жизни не совсем пригодны из-за различных нюансов. В общем, полно неликвида, поэтому перелистнули этот проект и двинулись дальше.

ЖК «Петровский Парк-2». Близко к центру, правда, проект спорный и со своими скелетами в шкафу, ну а если точнее – со страшными панельными зданиями во дворе. Правда, изюминка и тут есть – одна классная секция с шикарными видами и правильными планировками. Но, увы, сейчас нужных нам квартир нет в продаже.

ЖК «ALIA» 4-я очередь, еще идут закрытые продажи. Перспективный район, который не все пока понимают. А зря, ведь здесь, если копнуть глубже, можно найти настоящие квартиры-жемчужины. В общем, подходящая квартира есть, но всего одна. Думаем. Проект нравится, локация тоже. К слову, в конце прошлого месяца мы в 4-ой очереди забронировали практически весь жемчуг, который обещает неплохую доходность на длинной дистанции.

ЖК «Событие». В подбор добавляю классную переуступку. Из-за особенностей проекта, я бы даже сказал, что она прям шикарная, если бы этаж был выше. Таких в проекте практически нет, на вторичке это будет суперликвид. Взяли ее «на карандаш», думаем. Локация и проект нравятся. Ну а Донстрой вообще хочется похвалить, это один из немногих застройщиков, который умеет строить масштабные комплексные проекты бизнес-класса.

Отчет в процессе работы знатно распухает, он уже на 28 страницах, в него добавляю и описываю лучшие лоты в ЖК: «Союз», «Level Мичуринский», «Интеллигент», «ФП-2», «Символ», «Primavera» и т. д., ну и, конечно, ЖК «Остров». И на последнем хочу остановиться подробней.

ЖК «Остров». Это локация недалеко от центра, которую город просто заливает деньгами. Построены 2 станции метро, будет построено 3 моста, две новых транспортных развязки, одна из которых соединит полуостров с Сити. Также появится огромный спортивный кластер, собственный парк и пешая доступность до парка «Фили». Неплохо, не так ли?

Но есть «нюанс»: цены на сайте кусаются, а хорошая переуступка, которую я выделял в отчете, быстро «уходит». В общем, беда, ведь проект подписчику понравился. Но помогает случай, точнее, «черная пятница», которая будет проходить в Москве с 19 по 21 июля. Так вот, оперативно получаем список участвующих квартир и бронируем отличную квартиру в правильном квартале со скидкой в 5 млн руб.

🔖 Все, вуаля, готовимся к сделке. Кстати, вы заметили, что в отчете много проектов и переуступок, которые не платят никакой комиссии? Вот чем и отличается платный подбор от «бесплатного» в кавычках. Как говорят: «Кто платит деньги, тот и музыку заказывает». Ну а в бесплатных подборах новостроек платит деньги… застройщик. Вот такие дела.
.
А какой проект вы бы выбрали? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы

📍Семейная ипотека продлена. Теперь официально: ссылка на пресс-центр Минфина.

«Программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет.»

«При рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит.»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 ЖК «Среда на Лобачевского», застройщик «Среда», адрес: Москва, Очаковское шоссе, 6-8. Бизнес-класс, отделка «вайтбокс», выдача ключей до 07.2027. Метро «Аминьевское» 5 минут пешком.

Текущие цены от:

Студии (24 м2) — 12 млн руб.
2-ЕВРО (35 м2) — 15 млн руб.
3-ЕВРО (54 м2) — 20,6 млн руб.
4-ЕВРО (71 м2) — 26,1 млн руб.

Откровенно говоря, этот проект вызывает у меня противоречивые чувства. С одной стороны, локацию считаю перспективной. А с другой стороны… Ладно, не буду забегать вперед, начну по порядку, сначала напишу о локации:

ЖК «Среда на Лобачевского» будет входить в состав Матвеевского кластера, который со временем превратится в город-сад. Вы сейчас, наверно, подумаете: «Ха-ха, ну да, прям сад. Очаково, промзона и ТЭЦ — на сад совсем не похожи». Да, пока это трудно представить, но именно так и будет. Приведу пример: помните, когда началось строительство «Грин Парка», что о нем говорили? Cомнительный проект, ЛЭП, электродепо, хорда и т. д., и т. п. А в итоге получился отличный район, в котором многие хотят жить.

Вот и Матвеевский кластер со временем преобразится. Тут будет построено: 9 новых школ и детсадов, 25 детских и спортивных площадок, спортивный комплекс, офисы, поликлиника, торговый центр, огромный пешеходный бульвар с сухими фонтанами, парящий мост, а территорию в 27 гектар озеленят и высадят деревья.

Теперь о проекте:

А вот тут начинаются сложности. Во-первых: на сайте комплекс похож на какое-то здание из игры «Майнкрафт» с пиксельной архитектурой. Во-вторых: я очень удивлен, да что там удивлен, у меня аж глаз задергался — половина квартирографии, увы, неликвид, ибо виды окна-в-окна. Мда, ну и дела. Ну как так можно-то… Не представляю себе портрет покупателя, который хочет в своей новой квартире жить с зашторенными окнами.
Продолжу. Плюсы у проекта, конечно, тоже есть: фитнес, игровая комната для детей, коворкинг и два декоративных пруда на территории, которые точно будут, в проектной документации они фигурируют.

Если смотрите «для себя»: я бы рассматривал или башни, или 4-этажный секцию между ними. Ибо все «плюшки» внутреннего наполнения, о которых я написал выше, да и само гранд-лобби, будут расположены именно в этих корпусах.

Если смотрите «под аренду»: арендные ставки в локации высоки. Студию в этом проекте вы сдадите тыс. за 65-70 руб. А ликвидность будет достаточно высокой, ведь недалеко находятся лучшие ВУЗ-ы Москвы: МГУ, МГИМО, Академия ФСБ, РАНХиГС. Но, честно говоря, не вижу смысла сейчас тут покупать. Почему? А потому, что до ключей еще 3 года, а премии за ожидание, увы, нет. Ну и рядом готовый ЖК «Vangarden», в котором арендные ставки будут примерно такими же, поэтому математика у него будет лучше.

🔖 Мнение автора: со временем, возможно, я даже похвалю комплекс. И даже может, тут что-то с подписчиками купим. Ну а пока, увы, не вижу веских причин «заходить» в проект.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#среда_на_лобачевского

​​📍Вот это да. Вторичный рынок Москвы не сдается, несмотря на заградительные ставки по ипотеке. Почему я сделал такой вывод? А потому, что Росреестр сегодня опубликовал данные по продажам в июне. Так вот, в прошлом месяце было продано 11,3 тыс. квартир, что совсем не мало. Это даже больше, чем в 2019 году, когда ключевая ставка была 8%, а рыночная ипотека около 10%.

🔖 Ну что же, друзья, могу теперь констатировать факт. И это именно факт, а не какие-то фантазии: «руха» на «вторичке» в Москве — нет. Ведь людям нужно где-то жить, да и деньги из-за бюджетного импульса у людей — есть.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Вот и начал сбываться мой прогноз о рынке аренды в Москве. Спойлер: еще в начале года я писал, что рост арендных ставок в этом году не остановится, сезон будет горячим и уже летом (а не осенью) будет наблюдаться серьезный дефицит арендных квартир. 

В целом, все так и произошло. Уже сейчас квартир на рынке мало, а хороших вообще практически нет, они «уходят» мгновенно. Да-да, это так. Рантье отмечают, что уже со второй половины июня на показ приходят сразу несколько потенциальных арендаторов, причем сразу с паспортами и деньгами. 

И это еще не сезон, он начнется в августе и достигнет апогея к сентябрю, когда приезжие сметают с рынка все подряд, в том числе «бабушатники». Вот такие дела. Поэтому ожидаю дальнейший рост арендных ставок. Да, аренда и сейчас не дешевая, но она и дальше будет дорожать, потому как этот рынок практически мгновенно реагирует на такие колебания спроса и предложения.

🔖 Хочу задать вопрос подписчикам: а вы планируете повышать арендные ставки?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Друзья, новости не очень хорошие. Возможно, правительство пересмотрит условия по семейной ипотеке уже этой осенью. Именно так заявил вице-премьер Марат Хуснуллин.

Я к этим словам отношусь достаточно серьезно, потому как вижу, что сейчас происходит с IT-ипотекой: формально она существует, а вот банки ее не выдают, потому как нет лимитов. У моих подписчиков сейчас из-за этого несколько сделок на стопе: объекты я подобрал, квартиры понравились, IT-ипотека одобрена, а купить не можем. Вот такие дела.

И вообще, ходят слухи, что доп лимитов на IT-ипотеку больше выделять не будут. Это, правда, просто слухи, но дыма без огня не бывает. Поэтому к потенциальному пересмотру условий по семейной ипотеке, я бы отнесся достаточно серьезно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Рыночные ставки

Целых 3 недели рынок как-то существует без льготной ипотеки. Результаты, мягко говоря, так себе. Оказывается, что продавать хаты без костыля в виде льготки - довольно сложная задача. Поэтому все ломанулись в простые схематозы: субсидировать ставку на первые 3-5 лет ипотеки, а дальше она превращается в рыночную; ипотеку траншами и рассрочки. Также есть разные точечные решения, суть которых - заманить клиента в сделку, а дальше надеяться на авось и рефинансирование всей этой радости в будущем, когда ключ станет вменяемым.

Регулятор в виде ЦБ сразу заметил такие действия девелоперов и банков, поэтому скоро лавочку прикроют, потому что вероятность пузыря сейчас даже выше, чем пару лет назад с субсидированиями льготной ипотеки и околонулевыми ставками.

Во-первых, прикроют субсидирование за счет девелопера, то есть полностью лишат рынок этих "сладких" ставок в рекламе а-ля до 8%. В "жирный" 2022 год девелоперы могли себе позволить субсидировать весь срок ипотеки и делать ставку чуть ли не 0,1%. Сейчас ни у кого денег на такие субсидии нет, поэтому просубсидировать вам могут только 3-5 лет кредита, а дальше надейтесь на рефинансирование ну или платите рыночный ежемесячный платеж. Своего рода получается плавающая ставка, которая как-то уже организовала один международный финансовый кризис. В июле 2024 в массовом сегменте закрывает 30-40% продаж именно с этим костылем в виде низкой, субсидированной ставки на первые годы ипотеки.

Во-вторых, регулятор хочет запретить рассрочки на год и более. Длинные рассрочки с минимальными платежами - это тот ещё схематоз, потому что ох как надо правильно взять в руки калькулятор и посчитать свои финансовые расходы в рамках содержания проектного финансирования. На рынке есть один забавный игрок, который в один известный проект нагнал людей в рассрочки, а теперь все эти люди с рассрочками удивляются: "а что стройки нет?", "а что сроки по ключам поехали на пару кварталов?". Знаю таких "инвесторов" в рассрочки, которые думают, что с нихуя можно "зафиксировать" цену квартиры, а потом пытаться толкнуть её, когда "отскачут" цены. Такие вот классические инвесторы в стиле мема "покупаем, докупаем, фиксируем прибыль".

В-третьих, усилят контроль за имеющимся кредитами у заемщика. Проще говоря, нельзя будет взять кредит на первоначальный взнос или нельзя будет взять денег у девелопера на первоначальный взнос. Да, есть игрок на рынке, который дает своих бабок (кредитных, взятых в другом банке) на первоначалку, главное только клиента в сделку затащить. По оценкам разных аналитиков, кредит на ПВ сейчас берет чуть ли не 20-30% клиентов. Что, конечно, нарушает логику вообще ПВ и увеличивает финансовую нагрузку на свежеиспеченных и счастливых обладателей ипотек.

Ну и в-четвертых, все эти "кэшбэки" тоже прикроют. Тема была не очень популярна, где по сути человеку надо было найти денег на ПВ, например, взять у любимой троюродной бабушки с хатой на Гоголевском, а потом девелопер откэшбечит кэш и тем самым можно будет и с ипотекой оказаться и бабушке кэш отдать.

Резюмируем. Если вы хотите купить квартиру по какой-то сниженной ставке или взять рассрочку - то делать это надо сейчас, а не ждать когда обвалится рынок, снизятся цены на 30-40% и ипотека будет по 0,1%. Это рекомендация для клиентов. Девелоперам же надо готовить свои жопы к довольно херовым продажам в августе и сентября, а дальше чисто надеяться, что люди привыкнут, адаптируются и пойдут покупать даже по рыночной ставке. Ну или подождать 9 месяцев и радостно раздавать семейные ипотеки ;)

📍ТГ канал «Недвижимость инсайды» в посте выше 👆 намекает, что грядет Страшный Суд и обвал рынка, после которого праведники или те, кто ждет — войдут в новый небесный город, а грешники или те, кто купил квартиры — будут отправлены на «муки вечные». Подчеркиваю: насколько я понял, это должно произойти в исторически кратчайший срок.

В общем, друзья, у меня, как обычно, есть альтернативное мнение. Всё, как вы любите: с цифрами и фактами. Опубликую его в следующем посте. See ya, не переключайтесь. 😉
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Виктору Зубику от меня большой респект. Знаете, когда у человека есть собственное мнение и есть что сказать, он не боится в своих эфирах упоминать первоисточник — мой ТГ-канал «Лабиринт Инвестора».

А некоторые крупные блогеры, увы, боятся так поступать. Заимствуют мои исследования, данные и выводы, выдавая их за свои. И знаете, почему они так поступают? Всё просто: своего мнения нет, поэтому используют заёмное и чужое, чтобы не выглядеть хуже других. Ну а признаться в этом страшно, ибо аудитория не поймёт.

В качестве благодарности Виктору оставлю тут ссылку на его ютуб-ролик: «Лучшие ЖК для семей».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍Как и обещал, пишу свое альтернативное мнение с ответом на вопрос: что произойдет с рынком новостроек Москвы из-за ликвидации массовых ипотечных программ?

Начну с того, что все что вы видите и слышите, да и говорите — все это правда. Да, рынок где-то рухнет, а где-то наоборот. Но дело в том, что правда-то у каждого своя: кто-то смотрит на рынок условного Кисловодска, где новостройки подорожали в четыре раза и говорит, что цены неадекватные. Кто-то сравнивает 2018 и 2024 года и пишет — караул, смотрите, как выросли цены. В общем, что я хочу сказать: правда и истина — это разные понятия. Так что давайте попробуем докопаться именно до истины.

Спойлер: я считаю, что никакой катастрофы на рынке новостроек Москвы ждать не стоит. Да, он «скукожится» и трансформируется и эта трансформация опять не всем понравится. Но не буду забегать вперед, начну по-порядку:

Во-первых. Бытует мнение, что льготные ипотечные программы не смогли разогнать стройку, поэтому в условиях дефицита и высокого спроса — застройщики задрали цены. Возможно, если замерять среднюю температуру по РФ, это и так. А вот в Москве ситуация иная (см. диаграмму): до льготок в столице строили около 3 млн кв. метров в год. А теперь строят 6 млн. 
Прирост в два раза, дефицита нет, поэтому и не было спекулятивного ценообразования. Да, неадекватные цены в некоторых проектах были. Но реальность такова, что так было всегда, даже во времена царя Гороха. Стоит все же добавить, что спекулятивные цены в моменте все-таки были, рынок стал перегреваться в мае этого года из-за «успевальщиков», и я об этом писал: ссылка.

Во-вторых. Давайте будем честны. Безадресная льготка, которую отменили 1 июля, — уже год в Москве ни на что не влияет, так как в пределах МКАД просто нет квартир стоимостью 6–7 млн руб. В регионах, да, такие цены есть. А в Москве — уже давно нет. Поэтому можно с полной уверенностью сказать, что рынок недвижимости столицы уже почти год живет без ипотеки с господдержкой.

В-третьих. Друзья, почему-то кто-то считает, что новостройки покупают только в ипотеку. Но это не совсем так, примерно половина сделок проходит в кэш. Не верите? Вот данные Росреестра: ссылка. Хорошо, скажет въедливый подписчик, но сейчас же депозиты ого-го. Кто-то же временно и откажется от покупки? Да, согласен, конечно, откажется и именно временно. Поэтому я и считаю, что рынок «скукожится», но об этом в следующем пункте.

В-четвертых. Несмотря на то, что первые три пункта я описал в оптимистичном тоне, считаю, что над рынком новостроек сгустились тучи. Он сожмется примерно процентов на 40. Почему? А потому, что рыночная ипотека заградительна, семейную ипотеку немного срезали, IT-ипотеки — пока нет, а в кэш, ну или в рассрочку, люди будут стараться покупать, только «прокрутив» деньги через депозит. Настоящая катастрофа для застройщиков?

Нет, не катастрофа, по крайней мере для Москвы. Я даже более того скажу — они к этой просадке уже готовы. Почему я так считаю? В первом пункте я написал, что без всяких льготок на рынке Москвы спокойно продавалось 3 млн кв. метров в год. Теперь смотрим нераспроданных остатки:

2024 — 1,5 млн м2
2025 — 2,5 млн м2
2026 — 2,2 млн м2

Вот такие дела, в Москве затоваренности нет, поэтому вряд ли стоит ожидать существенного падения цен. Со спекулятивных уровней они, конечно, опустятся, что сейчас и происходит. Но не более, ибо и так раскупят.

В-пятых. Все мы ждем отката цен на недвижимость. Но давайте вспомним историю Московского рынка недвижимости. Когда недвижимость дешевела? А дешевела она после какого-то глобального кризиса, в то время, когда люди были не уверены в завтрашнем дне и поэтому не покупали. Ну а сейчас — все совсем не так.

В-шестых. Пункт спорный, но написать об этом, все же нужно. Я сейчас про трансформацию рынка. Знаете, я считаю, что недорого жилья внутри МКАД больше строить не будут. Почему? А потому что емкость рынка сократится, в отличие от издержек. Но об этом напишу в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Ключевая ставка 18%. Повысил сегодня все-таки ЦБ. Плохо... Ну что же, рынок недвижимости на время замрет. А биржевые блогеры-инвесторы, начнут снимать ролики, как держать деньги на срочных вкладах. Вот такие дела...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Слушайте, ну и Минфину же придется занимать под повышенный процент? И к чему это приведет? Внешние рынки-то закрыты. Занимаем сами у себя под 16-18%?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух