📍Увы, это рекорд. И увы, отрицательный. Ключевая ставка 21% !!! Да это выше, чем в кризисном 2022 году.

У шортистов празник. Ну а льготные ипо, причем, думаю все, с такой ключевой ставкой — точно прикроют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Шортисты, еще вас обрадую. Ипотеки не будет в следующем году. Высокий ключ с нами как минимум на год. Вот такие дела... 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Извините, что кратко. Много работы. А давайте представим такую ситуацию: Петя у Маши хочет купить квартиру. Приходит, он, значит к Маше и говорит — покупаю! Но деньги отдам через 3-4 года.

Вопрос: захочет ли Маша продать на таких условиях, когда ключевая ставка 20+% и сама она немного подкована в экономике и понимает, что деньги сейчас и деньги через 3 года — это совершенно разные деньги.

Если кратко: это я к тому, что застройщик получает деньги, только после раскрытия эскроу счета, ну или только после передачи нам квартиры. Или примерно… года через 3-4.

Поэтому возникает резонный вопрос: как отреагируют на эту инфляцию и на эту ключевую ставку застройщики?

Как вы думаете? Что ждёт рынок недвижимости? Будут ли выводить новые проекты? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍А цены-то вниз пошли в некоторых проектах. Не прошло и одного дня, после поднятия ключевой ставки. Пример: сейчас смотрю «Вангарден». По некоторым ЕВРО-3 дисконт прям очень приятный — минус 10% от вчерашнего дня.

Что думаете, шортисты? Будете сейчас покупать? Или «это только начало»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Вот эту квартиру мы сейчас забронировали. Неплохой лот по отличной цене. И знаете, я не понимаю, зачем еще что-то ждать, если и так цена практически подарок? 20 млн руб с промокодом. Отличная цена, отличный лот. Мы покупаем, а вы?

UPD: И сейчас ещё один лот, думаю, что заберём. В общем, мы действуем. А вы?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Смотрите, что происходит 👆. Высылаю подписчику 4 лота, проходит совсем немного времени, а два уже забронированы.

Вот поэтому, выше я и написал, что мы действуем.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍В комментах выше шортисты писали о том, что нужно подождать. Ведь потом будут еще более сладкие цены. А я вот считаю, что это маловероятно. Почему? Сейчас объясню, почему так думаю.

ПИК сегодня скинул до 10% на часть проектов. Ура, это только начало — сказали шортисты. Но мне кажется, что они немного ошибаются. Почему? Смотрите:

Скидки до 10% сейчас в: Вангарден, Грин Парк, Новое Очаково 2, Матвеевский Парк. Теперь вопрос: что между ними общего? Один и тот же застройщик? Да, но не это важно. А важно то, что эти проекты НА КЛЮЧАХ или около ключей.

Почему ПИК сбросил цены? А потому что деньги нужны. А почему сбросил именно в этих проектах? А потому что деньги он получит СРАЗУ, эти деньги он получит себе в карман, а не на счет эскроу. И в этих проектах он МОЖЕТ скинуть. Почему? А потому что эти проекты покупались и строились 3 года назад. И себестоимость в этих проектах очень сильно отличается от себестоимости новых проектов.

Будут ли скидки у ПИК-а в проектах с ключами в 27 году? Вот что-то я не уверен. И не уверен я по причинам, которые описал выше.

🔖 А так-то да, можно и подождать. Ведь раз в год и палка стреляет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

Доброе утро, подписчики! Ну для кого-то доброе, а для кого-то так себе. Оказывается в банках тоже начался полный швах на тему кредитов для бизнеса. Выдают их теперь с очень интересной ставкой - "ключ + от 6 до 8%". В одном крупном банке вообще есть стоп на кредиты для бизнеса, у других проблемы с наличием капитала, депозитов не хватает. Ликвидность у банков упала и типа совсем жопа начинается, которая продлится долго. Очень долго.

Как отразится это на недвижимости? Как обычно, цены будут расти, потому что девелоперы не смогут взять бриджи, не смогут взять ПФ и тем самым вывести новый объем на рынок. Предложение сейчас сильно упадет, что опять пушанет ценник на хаты вверх.

В текущей экономике брать бридж "ключ+8%" - убийство для девелопера, ну или это какой-то сверхмажинальный проект, в суперской локации, которая точно будет продавать сама себя.

ЖК «SOKOLNIKI», бизнес плюс-класс, девелопер «STONE». Адрес: г. Москва, ул. Гастелло, вл. 32. Метро и БКЛ «Сокольники» + «Электрозаводская» — 10 мин пешком. Готовность 4 квартал 2027.

Текущие цены от:

Студии (28 м2) — 15,5 млн руб
ЕВРО-2 (41,5 м2) — 17,5 млн руб
ЕВРО-3 (54 м2) — 24,2 млн руб
ЕВРО-4 (87 м2) — 34,6 млн руб

Сначала расскажу вам о локации. Знаете, считаю район очень неплохим для жизни. Он интеллигентный, зелёный, рядом с центром, компактный и уютный. К слову, в Сокольниках я бываю регулярно и даже иногда ловлю себя на мысли, что сам бы здесь жил. Почему? Судите сами. Огромный, культовый одноимённый парк на полрайона, локация рядом с ЦАО и отличная транспортная доступность: до ТТК 5 минут на авто, а до Охотного ряда – всего 14 минут на метро, причём по прямой. Ну и стоит также отметить, что это старый обжитой район со всей инфраструктурой. Вот такие дела.

Теперь расскажу вам о проекте и о площадке. Да-да, знаю все нюансы площадки: она граничит с ж/д путями, по соседству насосная станция «Гастелло» и мукомольный комбинат, который в перспективе снесут и застроят.

Согласен, да, всё это есть. А есть ли выбор, если вам нужна эта локация? Ну… не всё так однозначно, возможно, скажут подписчики. Вот там есть то, вот тут есть это. Возможно, это и так, но в жизни всё по-другому. Почему? А потому, что покупатель, да и арендатор, ищет жилье в нужной ему локации, а не по всей Москве. Это у инвесторов широкий охват районов и проектов, а обычный человек думает совершенно по-другому. Поэтому, если ему нужно новое жилье в районе «Сокольники», то выбор-то и не богат. Новостроек — нет, тут бизнес-класс не строился уже лет 5. А на относительно новую «вторичку» смотрите какие цены:

ЖК «Дом в Сокольниках» — минимальный бюджет покупки от 52 млн руб. ЖК «Ренессанс» — стоимость студий начинается от 24 млн руб. ЖК «Arco di Sole» — двушки стартуют от 30 млн руб. Как вам цены? Испугали или нет? Вот поэтому выше я и написал, что «нюансы» у площадки есть, но и вопрос цены тоже важен.

Теперь о проекте: «STONE» построит 3 корпуса высотой от 24 до 33 этажей, что по современным московским меркам даже не много. В общем, если кратко — проект точно не человейник. Ну и вместе с жилыми корпусами, на участке появится собственная инфраструктура: два инфраструктурных блока с магазинами и кафе, частный детский сад и фитнес-центр.

Если смотрите «под аренду»: друзья, арендные ставки в этой локации достаточно высоки. ЕВРО-3 вы сдадите тыс. за 180-200 руб, а ЕВРО-2 примерно за 120-150 руб. Причем сдадите в аренду достаточно быстро, ибо, как я писал выше, в локации жуткий дефицит нового жилья.

Если смотрите «для себя»: семейный район недалеко от центра. Эдакий компромиссный центр, как пишут в пабликах. Если по каким-то причинам вам нужно ЦАО, но хотите сэкономить, то рассмотреть проект и локацию очень даже стоит. Ну и как я писал выше — сам район мне нравится, так как я не очень люблю суету и многолюдность центральных улиц Москвы. И считаю, что для семей с детьми всё-таки более комфортны для жизни тихие и спокойные районы.

🔖 Мнение автора: семейная локация недалеко от центра со своими плюсами и минусами. Думаю, что если ищите квартиру «для себя», то рассмотреть проект вполне стоит. А тех, кто «топит» в канале за депозиты, докладываю: в проекте есть беспроцентная рассрочка и рассрочка до конца строительства. Ну и как известно — рассрочка депозитам не мешает.
.
А что вы думаете о районе «Сокольники»? Хотели бы тут жить? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#SOKOLNIKI

📍Сбер — всё. Лимиты по семейной ипотеке закончились, и с сегодняшнего дня зелёный банк на сделки не записывает. Вот такие дела. Правда, обещает вывести на сделки всех семейных ипотечников, кто успел записаться на сделку до 30 октября. Важно: именно записаться на сделку, а не получить одобрение.

Ну и со вчерашнего дня в ПСБ-банке тоже закончились лимиты. Эх, уходит время дешевых ипотек. Как говорят: «Кто успел, тот и съел».

Вот сейчас, думаю, что в комментах шортисты напишут: «УРА!». А почему ура-то? Я, например, этому не радуюсь. Совсем. Ибо считаю, что цены разгоняет не семейная ипотека, а монетарная политика государства.

Ну и лимитов, похоже, больше не будет. Даже в следующем году.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Вот это новость! Сегодня правительство в экстренном порядке выделило 350 млрд руб. на новые лимиты по семейной ипотеке. Мда, честно говоря, не ожидал. Прям какой-то предновогодний подарок.

Знаю, что многих волнует вопрос: «На сколько новых лимитов хватит?». Поэтому, с утра, посмотрел оперативные выдачи по предыдущим месяцам:

- Январь 2024 — 5 млрд руб.
- Февраль 2024 — 112 млрд руб.
- Март 2024 — 168 млрд руб.
- Апрель 2024 — 170 млрд руб.
- Май 2024 — 212 млрд руб.
- Июнь — 373 млрд руб.(все экстренно берут семейку, эффект «последнего вагона»)
- Июль 2024 — 15 млрд руб. (лимиты закончились)
- Август 2024 — 3 млрд руб. (лимиты закончились)
- Сентябрь 2024 — 2 млрд руб. (лимиты закончились)
- Октябрь 2024 — данных пока нет, предполагаю, что выдано около 200 млрд руб. и на всех не хватает.

🔖 В общем, похоже, что новых лимитов по семейной ипотеке хватит на месяц-полтора. Мало, конечно, но это лучше, чем ничего. Ну и, судя по всему, цены в моменте опять могут пойти вверх. Потому как в ноябре-декабре мы в очередной раз будем наблюдать эффект «последнего вагона».
.
Шортисты, «рух» видимо переносится на следующий год, но это пока не точно. Так как есть ощущение, что желающих продать квартиры становится все меньше. Ну и вопреки высокой ключевой ставке, инфляция опять стала разгоняться, ЦБ фиксирует годовые максимумы. Но об этом в следующих постах 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Вот на меня подписчики обижаются. Мол я пишу о том, что «руха» не будет, есть вероятность того, что цены даже подрастут и т.д. Друзья, не обижайтесь, и слава богу что «рух» пока не намечается. Почему? Да потому что при «рухе» произойдет скорее всего вот что:

Всё что на ключах или около ключей — мгновенно, да-да, именно мгновенно сметут с рынка. А то что с ключами в 2028-2029 году — да, возможно, начнет дешеветь. Но новостройки, которые сдаются не скоро — вы не купите. Почему? А потому что все СМИ поднимут вой о том, что застройщики скоро обанкротятся. Ну а кто будет покупать у потенциального банкрота? Правильно, никто.

И вот, в итоге, к чему мы приходим: ничего не строят, «вторичка» резко дорожает, новостроек с ключами — нет. Ситуация, конечно, со временем выравнивается, но опять происходит неприятность. А именно: вау, а на рынке-то новостроек нет. А всё потому что не строили. И что происходит в этот момент? Правильно — опять цены не падают, скорее наоборот.

Вот и скажите мне, пожалуйста, зачем вы ждёте этого «руха»? Я вот, последний «рух», помню очень хорошо. Это было время мобилизации. И что, многие купили? Да боялись все покупать! Именно боялись. В то время купили единицы людей, ну и они, да, — сорвали джекпот. И этот джекпот был наградой за риск. Ну а реалии жизни таковы, что если нет риска — то не будет и джекпота.

Теперь, внимание, вопрос: Готовы ли вы при «рухе» купить квартиру или уже не уверены?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍Сейчас расскажу вам одну историю. На днях получил примерно такое сообщение: «Алексей, добрый день. Ищу возможность реализации своей квартиры по себестоимости, которую купил в новостройке в 2022 году. Покупал для себя. Ключи выдадут в следующем году. Классная локация для проживания, имеющая высокий инвестиционный потенциал. Цена по ДДУ 15,7 млн руб., площадь 35 м2. Можно ли ее быстро продать?»

Ну что же, сначала подумал я. Может, и включу в свои «подборы», если лот ликвидный, и попросил прислать планировку. А когда её увидел, честно говоря, ахнул. И написал подписчику, что ситуация у него достаточно сложная, ну а такую квартиру не продать, и нужен дисконт процентов 30 даже к цене 2022-го года.

🔖 Какие ошибки были сделаны на этапе выбора квартиры? Почему эту квартиру не продать по цене 2022-го года? И почему эта квартира — неликвид? Давайте попробуем вместе «разобрать» в комментариях.

Ну и приветствуется альтернативное мнение, если вы считаете, что квартира неплоха и я не прав 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍ПИК сегодня выдал, конечно. Опять массовое подорожание, которое я допускал в этом посте: https://www.tgoop.com/labirint_investora/1065 Ну а сводка на сегодня выше. Эх, совсем не хочет цены снижать. Мда…

Шортисты, что думаете? ПИК сошёл с ума? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Сначала сдавать — потом продавать

Похоже, именно такую стратегию выбирают собственники квартир в текущих реалиях ипотеки. Если покупателя на свою недвижимость искать долго, а снизить цену возможности нет, можно временно переориентироваться на сдачу в аренду. А когда условия на рынке изменятся — уже и продавать.

Даже после завершения горячего сезона на рынке съемного жилья спрос держится на высоком уровне, как следствие, растут и цены — а значит, и пассивный доход владельца квартиры.

Пока платеж по ипотеке кратно превышает арендные ставки, снимать недвижимость для многих оказывается выгоднее (и это даже несмотря на рост цен на аренду). Ставки растут, но все логично: продукты дорожают, коммунальные услуги дорожают, машины дорожают, почему же стоимости аренды оставаться прежней? Тем более что вряд ли какой-то собственник добровольно согласился бы на арендную плату десятилетней давности. Да и арендаторы все понимают.

Конечно, мало кто сегодня не мечтал снимать «двушку» в центре Москвы за 30 тыс. рублей, но все принимают новые реалии рынка. Никого уже не удивляет ежемесячный платеж за студию в 70 тыс., это стало нормой жизни.

Аналитика от сервиса Яндекс Аренда, а также обзор трендов рынка — в новом материале РБК Pro.