​​📍Бытует мнение, что вот раскроются депозиты и люди скупят все квартиры, невзирая на высокие ипотечные ставки.

Есть и альтернативное мнение: средний размер вклада составляет 324 тыс. руб., и этой суммы хватит только на 2–3 айфона.

Так кто прав? Скупят или не смогут? Давайте попробуем разобраться.

Итак, сколько же в стране обеспеченных людей с крупными суммами на депозитах? Такие сведения есть только у налоговой, но она их не публикует. Поэтому придется брать калькулятор и считать. Итак, начинаю:

Важно! Помимо голых цифр, нужно понимать одну важную вводную: а именно, как люди делают крупный вклад? А делают примерно вот так: процентов 70 от всей суммы — в крупный госбанк (СБЕР, ВТБ). И процентов 30 от всей суммы: в 3–4 банка помельче на меньшие суммы, не превышающие страховое покрытие от государства в 1,4 млн руб.

Зачем люди делают несколько вкладов? А всё просто: проценты по депозитам начисляются в конце срока! И люди хотят иметь возможность, в случае необходимости, закрыть один небольшой вклад досрочно, чтобы не потерять проценты с основной суммы. Вот такие дела, с этим разобрались. Теперь считаем:

По данным АСВ (государственного Агентства по страхованию вкладов), в стране 266 млн депозитов. Почему кол-во депозитов больше, чем граждан? Это объяснил выше. Ну и есть еще и «мусорные» вклады по 10 руб., у меня таких штуки 3–4, даже не помню, в каких банках. Продолжаю:

Смотрим отчет АСВ:

- 0,1% вкладчиков имеют депозиты свыше 10 млн руб. Это 266 тыс. чел.

- 0,6% вкладчиков имеют депозиты от 3 до 10 млн руб. Это 1,6 млн человек

- 1,7% вкладчиков имеют депозиты от 1,4 до 3 млн руб. Это 4,5 млн человек

Итого мы имеем, что на рынке примерно 4–6 млн человек могут позволить себе купить квартиру. Ведь средняя стоимость 1-К квартиры в РФ = 4,6 млн руб.

Вот такие дела, как оказывается: на рынке и деньги есть, и кол-во таких людей исчисляется миллионами.

Вот скептик сейчас скажет: ну не каждому же нужна квартира. Да, не каждому. Давайте предположим, что нужна только каждому четвертому-пятому. Теперь смотрим, сколько в РФ всего продается квартир (новостройки + вторичка)? Открываем «Авито» и видим, что в продаже всего… 1 млн квартир.

🔖 Удивительные выводы получаются: на рынке 1 млн потенциальных покупателей с соответствующими суммами на депозитах и такое же кол-во квартир в продаже. В общем, получается, что при желании — скупить могут всё, причем под ноль. Скупят и еще добавки попросят.

А вы как считаете? Правильны ли мои выводы? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍Стартовали продажи в новой очереди «Матвеевского Парка», застройщик «ПИК». Ключи в августе 2027, полная отделка, класс «Комфорт+». В новом квартале появились панорамные окна и балконы.

Цены от:

Студии (20 м2) — 9,8 млн руб
ЕВРО-2 (33 м2) — 13 млн руб
ЕВРО-3 (45 м2) — 16,1 млн руб

Броней, кстати, очень много. Ну а цены всего процентов на 10 дешевле готовой первой очереди. Вот такие дела. В общем, сделаю «разбор» этого квартала в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Как обещал в предыдущем посту, пишу свое мнение про старт продаж новой очереди «Матвеевского Парка». Забегая вперед скажу, что под спекулятивную стратегию эта очередь не совсем подходит. А вот под долгосрочные инвестиции, считаю, что рассмотреть ее вполне можно.

Да-да, именно так, и сейчас я объясню, почему так думаю. Начну с того, что существуют всего три метода оценки стоимости недвижимости. Чтобы не было занудно, максимально упрощу:

Первый: «Сравнительный метод». Это когда мы сравниваем стоимость квартиры с аналогичными предложениями на рынке.

Второй: «Затратный метод». Иными словами: стоимость квартиры с ремонтом примерно равна стоимости суммы двух вводных: аналогичной квартиры без ремонта плюс сам ремонт.

Третий: «Доходный метод». Или какой доход может генерировать ваша недвижимость.

Есть еще четвертый метод: цены на недвижимость скоро рухнут. Но этот метод, увы, научно не обоснован и просчитать его не получится. Поэтому назову его «Эмоциональным». 😉

Так вот, если мы смотрим «под аренду», то нам в первую очередь важен «доходный метод»: арендный поток + стоимость актива во времени и минус затраты. С этим разобрались, теперь давайте считать:

В первой очереди ЖК «Матвеевский Парк» небольшие ЕВРО-2 сдаются в аренду за 85-90 тыс. руб. Причем, это обычные ПИК-коробочки, а не комфорт+ класс. Можно ли предположить, что в проекте классом выше, аренда аналогичной квартиры будет около 100 тыс. руб? Да, конечно, думаю, так и будет, ведь сейчас в ЖК «Vаngarden» ЕВРО-2 сдаются около 100-120 тыс. руб. Да-да, в проектах по-соседству достаточно высокие арендные ставки, и это даже с учетом того, что локация пока полностью не раскрылась.

Теперь производим несложные математические расчеты. И что получаем в сухом остатке? А получаем, что только от аренды мы можем иметь около 9% в год. Кроме того, мы получим прирост стоимости актива во времени, и это также следует учесть, поскольку это тоже наш доход.

Почему я пишу про рост стоимости? А потому, что локация развивается и со временем преобразится. Для понимания масштаба трансформации — основные стройки и некоторые планы города нанес на карту внизу. К слову, обратите внимание, что рядом с ЖК появится новый парк. Это вы сейчас пишите: промзона, ТЭЦ, фууу... Но пройдет какое-то время и появятся новые офисы, ТЦ, сады, школы, новые ЖК, парк, огромный бульвар с сухими фонтанами и локация будет восприниматься совсем по-другому.

Вот такие дела. Что теперь скажете, после того, как сделали экспресс-оценку через «доходный метод»? Все не так уж и плохо, как показалось на первый взгляд? Вот и я так считаю, ведь первое впечатление часто бывает обманчиво. Очень часто наши чувства мешают увидеть объективную картинку. Иными словами: все мы жаждем увидеть супер классные цены и когда их не видим, отворачиваемся и проходим мимо. А нужно делать анализ и считать.

🔖 Мнение автора: Друзья, расчеты и анализ я максимально упростил. Конечно, нужно сравнивать и с другими проектами, учитывая цифры, ликвидность, сроки, градпланы и доходность. Впрочем, я сейчас не о методологии, а в целом о проекте. А в целом, я считаю, что проект неплохой и рассматривать его вполне стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#матвеевский_парк

​​📍Всех нас интересует, что будет с ценами на недвижимость. Кто-то пишет, что упадут, кто-то, наоборот, считает, что впереди только рост. Так какой сценарий наиболее вероятный?

Знаете, я считаю, что цены на недвижимость в первую очередь зависят от экономики. Иными словами — если денег у людей прибавляется, то и цены на недвижимость растут. Ну и наоборот.

А что у нас будет с экономикой? На этот вопрос нам вчера ответил ЦБ. Точнее, даже не ответил, а описал 4 сценария развития до 27 года в своем отчете:

Первый сценарий. Все будет как сейчас: потребление и спрос будут расти, ну а ЦБ будет закручивать гайки, повышая ключевую ставку. Что значит? Это значит, что %-ты по депозитам будут высокими, впрочем, как и инфляция. А из-за дорогой ипотеки цены на недвижимость будут стагнировать. Т. е. номинальные цены не изменятся, а реальные (с учетом инфляции) — будут снижаться. Вот поэтому мы и не видим общего падения цен на новостройки, видим просто коррекцию до уровней марта-апреля.

Второй сценарий. И я думаю, что как раз он сейчас и основной. Почему? Потому что на днях Владимир Путин впервые публично сказал, что идея Центробанка охладить «перегретую экономику» высокой ключевой ставкой и таким образом сбить инфляцию — не работает. И вообще, я удивлен, такого ранее не было, чтобы Президент резко прошёлся по денежно-кредитной политике ЦБ…

Ладно, что будет при этом сценарии: предприятия увеличивают выпуск продукции, чтобы удовлетворить высокий спрос. Иными словами, экономика будет бурно развиваться. Что это значит для рынка недвижимости? Это значит, что цены будут расти плюс-минус на уровень инфляции.

Третий сценарий. Меры ЦБ не срабатывают, и мы сваливаемся в инфляционную спираль. Высокие ставки по депозитам не компенсируют всеобщий рост цен, и люди начинают постепенно избавляться от вкладов, перекладывая деньги в реальные активы, в т. ч. и в недвижимость. При этом сценарии мы увидим плавный рост цен на недвижимость в течении следующего года.

Четвертый сценарий. Мировой экономический кризис. Да-да, ЦБ в своем отчете вполне допустил такой сценарий в 2025 году. Что происходит при мировом экономическом кризисе? В первую очередь падение цен на энергоносители. Что это значит для нас? Нефть по 40$ и девальвация рубля.

Что произойдет с рынком недвижимости при этом сценарии? Друзья, помните, я писал пост-исследование, что у людей огромное кол-во денег на депозитах и они могут скупить всю недвижимость в стране и без ипотеки? Так вот, произойдет взрывной одномоментно-ажиотажный спрос. Скупать будут все и всё. Ну а цены на квартиры просто улетят куда-то в небеса. Потом, конечно, с этих хаёв они будут опускаться, но это займет пару лет, как это было уже ранее.

🔖 Вот такие дела, а вы как думаете, какой сценарий наиболее вероятный? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍Ух ты, а СБЕР-то не врет. Видели, что недавно на сайте «Домклик» появилась сноска: «Лимиты по семейной ипотеке заканчиваются. Успей получить кредит, пока программа активна»? Я сначала не придал этому особого значения и подумал, что это такой маркетинговый ход, мол, налетай, успевай.

Но потом, на днях, прозвучал другой тревожный звоночек: с 29 августа банк «Уралсиб» перестал выдавать семейную ипотеку, ибо закончился лимит.

В общем, вчера я полез в оперативную отчетность по выдачам и стал считать. И как оказалось, увы, с лимитами по семейной ипотеке все не очень хорошо. У СБЕР-а они закончатся в течение месяца, следующий в очереди — «Россельхозбанк» и «Альфа-Банк». Ну а всего лимитов по семейной ипотеке осталось на 2 месяца.

🔖 Я даже думаю, что общих лимитов по семейке осталось где-то на месяц. Ведь как только они закончатся у СБЕР-а, люди сразу же побегут одобряться, вспомнив, как резко и неожиданно изменили программу IT-ипотеки после того, как закончились лимиты.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍«Если бы не было льготных ипотек, не было бы и такой высокой инфляции и такой высокой ключевой ставки. Льготная ипотека разгоняет цены на недвижимость = разгоняет инфляцию = разгоняет ключевую ставку.»

Выше, я тезисно описал пресс-конференцию главы Центробанка по ключевой ставке. Теперь вопрос: я правильно понимаю, что уже осенью можно ждать снижение инфляции и снижение ключевой ставки? Ну и теперь произойдет снижение цен на жилье?

Или все не так однозначно? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍М-да, пока в предыдущем посте шло бурное обсуждение предполагаемого обрушения цен на недвижимость, ПИК стартанул с продажами в новой очереди ЖК «Саларьево Парк».

И вы посмотрите на цены:

Студия (20 м2) от 8,6 млн руб.
ЕВРО-2 (33 м2) от 11,5 млн руб.
ЕВРО-3 (53 м2) от 15,6 млн руб.

Как вам? Парадокс или нет? Ипотеку с гос. поддержкой свернули, а ПИК выводит в продажу новые корпуса дороже, чем стоит «вторичка» в этом же проекте.

🔖 Увы, это не парадокс. Вот именно этого я и боялся, когда писал, что доступность жилья может снизиться. Смотрите, что делает застройщик: снижает этажность, презентует симпатичную архитектуру и теперь не строит массовое и бюджетное жилье. Новый формат = новые цены. И эти цены, несомненно, многим не понравятся.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#саларьево_парк

​​📍Эх, вот и «Инсайды» вкурили, как будет развиваться рынок после отмены ипотеки с гос. поддержкой. Пишут, что теперь доступного жилья в Москве больше строить… не будут. Ссылка.

Об этом я писал много раз и говорил, что льготные ипотечные программы повышают доступность жилья, по крайней мере в столице, так как позволяют строить много недорого жилья. В регионах, да, немного другая ситуация, где-то цены выросли необоснованно высоко, так как строили мало.
 
А в Москве с 2020 года стали строить очень много, объем стройки вырос в два раза. Возводили много комфорт-класса, внутри МКАД у метро. Да, цены чаще бывали оверпрайснутые, но всегда получалось находить хорошие и ликвидные квартиры с потенциалом прироста стоимости при небольшом бюджете.

Ну и что теперь? Как пишут Инсайды: «Будет только бизнес, только премиум, только роскошная Москва». Вот такие дела. Но расстраиваться не стоит, хорошие варианты есть, были и будут. 
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Слушайте, а для рынка недвижимости стали появляться позитивные заголовки. Смотрите:

«Известия» пишут, что ЦБ, скорее всего, сохранит ключевую ставку 13 сентября, т. е. поднимать не будут, как ожидали многие. Ну и по мнению главы ВТБ Андрея Костина, регулятор оставит ставку на текущем уровне.

Что ты нам тут про экономику пишешь, подумают подписчики. Что там с ценами на недвижимость, ждать ракету или подешевеет? Ну что же, вопрос интересный, поэтому объясню простым языком.

Смотрите, цены на недвижимость фундаментально двигают 3 вводные:

Первая. «Ключевая ставка». Кто не знает, что это, кратко объясню:

Кредиты берут не только люди, но и сами банки. Так вот, если первые идут за деньгами в банк, то вторые занимают у Центробанка. В общем, ключевая ставка — это минимальный процент, под который банки занимают у ЦБ, а потом, «прикрутив» немного сверху, выдают нам кредиты и ипотеки. Поэтому, чем выше «ключ», тем дороже ипотека и наоборот.

Да, пока рыночные ставки по ипотеке достаточно высоки. Поэтому часть людей ждет снижения цен на недвижимость. Но! Давайте посмотрим на вторую вводную.

Вторая. «Кол-во рублей у людей». Ну или по-научному денежный агрегат «M2 домохозяйств». А вот тут, друзья, полный трындец. И этот трындец не все видят, чтобы его разглядеть, нужно смотреть отчеты Центробанка. Ладно, пугать не буду, лучше напишу — всё чересчур хорошо, денег просто прорва. Смотрите:

Давайте возьмем за точку равновесия 2019 год, когда, по мнению некоторых подписчиков, цены на квартиры были справедливыми. Так вот, с 2019 года кол-во денег у людей… удвоилось. Было 32 трлн руб., а стало 64 трлн руб. Впечатляет прирост за 5 лет? Вот и меня тоже.

Третья. И самое важное. Рынком недвижимости управляют эмоции. Поэтому важнее всего, что думают люди.

Пока «ракета» маловероятна, но она вполне может произойти, даже на слухах об обесценивании рубля. Ведь денег у людей прорва, как мы увидели выше.

Падение цен. Знаете, если ключевую ставку оставят неизменной, то падения цен ожидать не стоит. Рынок воспримет этот сигнал как будущее смягчение кредитно-денежной политики, и вполне возможно, мы даже увидим некоторый рост цен до конца года.

🔖 К слову, я до сих пор считаю, что свежая «вторичка»недооценена, и мы в первую очередь должны увидеть рост цен именно на «вторичке».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍В предыдущем посте я назвал свежую «вторичку» недооцененной, и наш канал, само собой, взорвался. Подписчики накидали гневных комментариев: Алексей, разуй глаза, посмотри на индекс IRN — «вторичка» не растет, ипотека дорогая, ну а цены в стратосфере. Мол, о каком потенциальном росте ты пишешь, лучше жди американских горок: сначала спуск, а потом подъем.

Знаете, я, в общем-то, и сам не против прокатиться на таких горках. Смотрите, какая красота: цены завтра падают в два раза, и я закупаюсь. Ну а послезавтра цены вырастают в два раза — и я продаю. Профит = два икса, причем гарантировано! Ура, я богат! Эх, мечты, мечты, к сожалению, так не будет. Почему? Сейчас объясню.

Начну с общего индекса IRN. Я на него даже не смотрю, ибо он не отражает реальной картины и бывает, что вообще вводит в заблуждение. Почему? А зачем нужен коктейль из средних цен старых пятиэтажек, панелек, сталинок и т.д., причем от Некрасовки до Арбата? Что он дает? Правильно — либо ничего, либо просто сигнализирует об общих настроениях продавцов квартир.

Если мы хотим докопаться до истины, то нам скорее нужен другой индекс IRN, а именно индекс по «типам жилья». Итак, кликаем в него, и что мы видим? А видим мы уже совсем другую картинку. Цены падают у старой «вторички» в 5-этажных домах (скорее всего, с «убитым» ремонтом) и у «раздутых» площадей с высокой абсолютной ценой. А в других сегментах цены растут и растут даже в текущее время, при заградительных ипотечных ставках. Удивлены? Я даже больше скажу — если мы начнем копать глубже, то можем найти районы-ракеты, где наблюдается аномальный рост цен, причем во всех типах жилья.

Продолжу. И дальше будут личные наблюдения. В «подборах» квартир я нахожусь постоянно и практически без выходных. В общем, это и есть моя основная работа, постоянно что-то анализирую и сравнивниваю, в т.ч. и свежую «вторичку». Так вот, еще год назад в 90% случаях в условном ЖК «вторичка» стоила чуть дешевле, чем стройка. А сейчас ситуация стала меняться. В отчетах я все чаще пишу: «Ликвидных переуступок – нет, вторичка тут дороже».

🔖 В общем, пока это не явно, и пока это только мои наблюдения — рынок меняется. В хороших ЖК свежая «вторичка» понемногу подрастает в цене и уже стоит дороже стройки, а не наоборот. Вот такие дела, имейте это в виду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#личные_наблюдения

📍А вот и глава АН «Этажи» Ильдар Хусаинов сегодня написал, что, по его наблюдениям, рынок, на удивление, хороший, и кол-во сделок по сети — опять пошло вверх. 

К слову, помню, еще пару месяцев назад он не был так оптимистичен. Ну а я тогда писал, что заградительные ставки по ипотеке вряд ли повлияют на рынок «вторички», ибо кол-во рублей у людей растет беспрецедентными темпами. 

А как у вас с продажами? Есть показы и сделки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам