Индексация арендной платы. Продолжение

Закончу серию постов про индексацию на примере такого массового арендатора как ВБ, с некоторых пор РВБ.

Речь будет не о партнерских пунктах, где свобода договора и индексация зависит от того как договорились и прописали в договоре аренды, а о ПВЗ Центрального офиса (ЦО) ВБ.

Я уже писал о том, что ЦО ВБ ранее заключал договоры аренды, в которые худо бедно можно было вносить какие-то изменения. Но с некоторых пор ЦО ВБ перешел на аренду по оферте, которая не обсуждается и к которой арендодатель присоединяется подписав ее и акт приема передачи помещения электронной подписью на сайте.

Там же я писал о задержках арендных платежей от ЦО ВБ там, где были заключены договоры аренды, а не оферта. Кстати эти чудаки по одному из договоров больше 5 лет платили арендодателю как ИП на УСН, а летом вдруг начали платить на 13% меньше как физ лицу, хотя платежи идут так же на счет ИП.  

Так вот у нас таких старых (более 4 – 5 лет) договоров аренды в управлении, кажется, 3 или 4 и по ним при смене ВБ на РВБ их менеджеры сначала снова призывали присоединиться к оферте, потом присылали соглашения о смене лица. Мы выслали им соглашения в нашей редакции и пользуясь случаем попытались проиндексировать аренду.

По всем кроме одного объекта менеджеры ЦО ВБ стандартно попрятали головы в песок и не выходят на связь. А по одному объекту мы одновременно с подписанием соглашения о смене лица согласовали индексацию 10%. Скрин прилагаю.

Так же вспоминается случай по одному из ПВЗ ЦО ВБ когда арендатор (если не путаю это было за последний год) отказался от индексации и собственник принял решение поменять его на другого. Мы сделали это бесшовно, приняв помещение от ВБ и передав другому арендатору. Но даже в этом случае собственник понес расходы на каникулы и комиссию. Однако игра стоила свеч, повышение аренды было, на сколько я помню, более 40%.

Так что по ЦО ВБ практика разнообразная. И если у вас нет замены, не рекомендую делать резких движений, как, впрочем, и по другим арендаторам.

Так как смена арендатора может обойтись более четверти годового дохода.

Например: 

1 месяц поиск арендатора и согласование договора аренды
1 месяц каникул
1 месяц комиссия агенту
 
Или 
2 месяца каникул
1 месяц комиссия агенту
 
Или 
2 месяца поиска арендатора и согласование договора аренды
3 месяца каникул

3-5 месяцев аренды это 25-40% годового дохода, поэтому иногда лучше проиндексировать на 5% чем поменять арендатора с повышением аренды на 20%.

Рекомендую подходить к этому вопросу рационально, а не эмоционально.

💬 При какой разнице в аренде вы готовы поменять арендатора?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Традиционный дайджест лучших постов Инвест-Мэтров:

🟢 Флиппинг: все что нужно знать о демонтаже

🟢 Справочник метрик для оценки инвестиций в недвижимость

🟢 Почему инвесторы теряют деньги на недвижимости? Разбираем главную ошибку

🟢 Продолжение про индексацию арендной платы. Что делать...

🟢 Как бизнес-тиндер стал площадкой для мошенников: история о доверии и предательстве

🟢 Как твоё текущее расписание дня - обслуживает твой текущий уровень жизни

🟢 Флиппинг жив: продали двухкомнатную квартиру

🟢 Влияние параллельного импорта

🟢 Вклады под 25%. Хорошо или плохо?

🟢 Фейл кейса по флиппингу


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Как дела, как рынок?

Такой вопрос часто задают и коллеги, и покупатели/продавцы.
 
Обычно хотят услышать однозначный ответ, что все хорошо или наоборот плохо, нужно продавать или покупать.
 
Но рынок чуть сложнее, он не однородный по составу и по мотивам, по реакции на внешние обстоятельства.

Периоды спада спроса на покупку, например, из-за высоких ставок, могут быть для кого-то возможностью для покупки.

На это сверху может накладываться паника из-за падения рубля и это может быть моментом, когда получится продать то, что не продавалось раньше.
 
Уже не первый раз замечаю, что люди готовы покупать на торгах или у застройщика дороже чем ГАБы на вторичке.
 
На рынке появилось много новичков, кто думает: зачем покупать ГАБ «дорого», я сейчас сам его создам, «дешевле» выйдет.
 
На этой неделе мы пытались купить 4 помещения – два готовых, два со сдачей через 3 года.
Не купили ни одного, цены ушли выше наших ожиданий.
 
Например, пустое помещение в сданном, но еще не совсем заселенном доме площадью 107,5 м2 на Клинской во вторник ушло за 53,7 млн. или 499,4k/м2. При МАП 380-400k цена будет 134-141 МАП не считая каникул.
 
А на ГАБ аналогичной площади 107м2 на Знамя Октября с ВинЛабом по цене примерно в два раза дешевле Клинской были покупатели, да рассосались.
 
Или ГАБ 203м2 с Ярче в бюджете объекта на Клинской как и вышеуказанный ГАБ с ВинЛабом за 126 МАП пока не нашел покупателя.
 
Была надежда на покупку объектов со сроком сдачи в конце 2027 г., но и тут высокие ставки по депозитам и долгий срок ожидания не остановил коллег, которые перебили нас по цене.
 
Относительно недавно писал про Чоботовскую, где люди на торгах покупали по ценам 499k/м2, 511k/м2, 568k/м2, 594k/м2, 596k/м2, 651k/м2 (в среднем около 570k/м2).
 
Скоро будем выставлять на рынок ГАБ в этом доме по цене 595k/м2, т.е. примерно по цене, по которой другие брали соседние пустые помещения. Посмотрим, как отреагирует рынок.
 
💬А вы видите подобную тенденцию? Или у вас другие наблюдения?
Как по вашим сделкам, статистике, что с рынком, с ценами, поведением игроков (покупателей/продавцов)?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru