Недвижимость инсайды
Капиталисты толкнули проект на ЗУ "Лобачевского, 3-5". Статус мастер-девелопера просто заставляет продавать даже проекты в таких сексуальных локациях, как Лобачевского. Очевидно, что будущий девелопер будет петь тут про "премиум" класс, а то и какой-то нибудь…
Готовится к старту проект на ЗУ «Лобачевского, 3-5». Классический пример, когда капиталисты согласовывают документы на площадку, а дальше продают её какому-то ноунейму. Сейчас девелопером значится некий СЗ «Град Плаза», кто это такие — одному богу известно, но им придется реализовывать проект с гордым названием Ice Tower. Всё бы ничего, но проект достаточно сложный, этажность достигает 58 этажей, вам перелет за отметку 170 метров здание. Вероятно, не хотели 175 перелетать. Судя по документации, авторы концепции KAMEN, пока есть реально только одна картинка, где кусок фасада, но стиль проекта понятен, что-то отдаленно напоминающее «Береговой 2».
Вообще, Капиталисты тут нормально концепций наплодили. Был вариант от Скуратова (1), но он нынче в городе нерукопожатный, был вариант от модников из Arch(e)type (2), мимо не прошел вездесущий APEX (3), пара башенок делала «Остоженка» (4), ну и какой-то ноунейм вариант также имелся (5). И это всё для одной площадки.
Средняя площадь квартиры в проекте составит 68 кв. м. По нынешним реалиям это прям премиум-класс, большие квартиры для уважаемых людей. По реалиям хотя бы 5-летней давности — обычная средняя для проекта бизнес-класса. Хотя локация намекает, что можно было сделать и больше. Сейчас есть реальный дефицит больших метров в новостройках. В условно старом фонде — 2000-х, 2010-х больших квартир — жопой жуй, а вот как девелоперы начали нормально фин. модели считать, так сразу и планировки начали сжиматься во всех сегментах. Что ж творит с рынком эта ваша продуктология.
Машиномест как в хорошем проекте комфорт-класса. 42% квартир могут позволить себе тачку. Понятное дело, что в итоге кто-то купит и 2 машиноместа, и 3 машиноместа, поэтому ценник на них будет такой же конский, как и на квартиры. Ну или надо не на своем G63 AMG кататься, а пользоваться остановками общественного транспорта. Собственно, ценник за метр на старте продаж ожидать ниже 600 тыс. руб./кв. м — довольно наивно, если выйдут по 500-550 — то халява, надо брать. Ждём предстартовый прайс.
Вообще, Капиталисты тут нормально концепций наплодили. Был вариант от Скуратова (1), но он нынче в городе нерукопожатный, был вариант от модников из Arch(e)type (2), мимо не прошел вездесущий APEX (3), пара башенок делала «Остоженка» (4), ну и какой-то ноунейм вариант также имелся (5). И это всё для одной площадки.
Средняя площадь квартиры в проекте составит 68 кв. м. По нынешним реалиям это прям премиум-класс, большие квартиры для уважаемых людей. По реалиям хотя бы 5-летней давности — обычная средняя для проекта бизнес-класса. Хотя локация намекает, что можно было сделать и больше. Сейчас есть реальный дефицит больших метров в новостройках. В условно старом фонде — 2000-х, 2010-х больших квартир — жопой жуй, а вот как девелоперы начали нормально фин. модели считать, так сразу и планировки начали сжиматься во всех сегментах. Что ж творит с рынком эта ваша продуктология.
Машиномест как в хорошем проекте комфорт-класса. 42% квартир могут позволить себе тачку. Понятное дело, что в итоге кто-то купит и 2 машиноместа, и 3 машиноместа, поэтому ценник на них будет такой же конский, как и на квартиры. Ну или надо не на своем G63 AMG кататься, а пользоваться остановками общественного транспорта. Собственно, ценник за метр на старте продаж ожидать ниже 600 тыс. руб./кв. м — довольно наивно, если выйдут по 500-550 — то халява, надо брать. Ждём предстартовый прайс.
А не че тот факт, что всем нельзя быть мастер-девелоперами?
Тренд на мастер-девелоперскую деятельность сейчас активно начал на рынке вируситься. Это один из индикаторов того, что есть кризис и многие очкую и не могут с ним совладать. Но давайте разберемся, кто такой этот ваш мастер-девелопер и почему весь рынок не может заняться данным процессом?
Если в двух словах, мастер-девелопер — это девелопер, который берет землю, получает всю разрешительную документацию и вместо стройки продает проект кому-то другому. Профит в том, что земля без документов стоит Х, а вот с документами можно забрать свои 15-20% прибыли, ничем не рискуя . Поэтому в Москве, в других регионах есть свои локальные парни — мастер-девелоперы, которые на потоке делают документы и продают их всем желающим под реализацию. Ключевыми игроками по мастер-девелопменту в Москве и её окрестностях являются: ПИК, Капитал, MR. Сейчас в эту лигу пытаются ворваться абсолютно все, в том числе Левел, ЛСР, Самолет, любой желающий, у которых есть хоть какие-то согласованные бумажки на руках.
Многие списывают мастер-девелопмент чисто на GR-ресурс. Мол, если ресурс есть, то определенные люди ходят к определенным людям и получают бумажки. Доля поверхностной правды в этом есть, но все-таки это более глубокая деятельность, которая только на джиаре не держится. Как минимум, мастер-девелопер хорошо ищет землю, знает лендлордов и правильно эту землю оценивает. То есть должен налажен быть процесс преддевелопмента, в который на рынке умеют далеко не все, набивая свой портфель чем попало. После грамотной оценки земли, покупки идёт проектирование. Тоже достаточно сложный процесс, где надо и правильным техническим заказчиком быть, и в общих трендах на рынке разбираться. Ну и вишенка на мастер-девелоперском торте — это умение продать проект с документами другому девелоперу, которому придется это реализовывать, вытаскивать все скелеты из шкафа, продавать, плакать, продавать, ну и так далее.
Четыре слона, на которых держится мастер-девелопмент: первое — джиарное плечо в городе; второе — поиск и оценка земли, третье — проектирование и функция технического заказчика, четвертое — упаковка и продажа проекта на реализацию.
Из-за явного кризиса на рынке все начали свои портфельчики активно предлагать, пытаться сливать. Во времена, когда спрос пер, ипотека решала, все любили писать пресс-релизы, как они купили то, купили это, а теперь, когда квартиры надо продавать, а не договора оформлять, все дружненько переобулись, и теперь оказывается, что продажа проекта из портфеля — это тоже хороший план и вообще большой плюс для компании. Конечно же, можно найти 1000 и 1 причину, почему тот или иной проект сливается кому-то другому. Самая банальная: «Ой, у нас в этой локации ТЭПов много, мы вот коллегам продаем». Ага, в локации конкуренцию себе плодим по собственной воле.
Укусило мастер-девелопмент и программа КРТ. Там нельзя просто так взять и раскидать куски КРТ между кем-то. Точнее, можно, но если сроки не будут выполняться, то чижик-лохом окажется распределяющий, а не ребята, которые залетели на огонек реализации. Поэтому мы сейчас мы будем видеть массу оборотов и других новоязов на тему мастер-девелопмента. Как минимум уже проскочило «технический заказчик», также будут разные виды «партнерства», где-то к партнерству будут бренд материнской компании подпихивать, а где-то делать вид, что никакого отношения к проекту мастер-фломастер не имеет. Короче, будет очень интересно посмотреть, во-первых, как будет решаться юридический конфуз с КРТ, а во-вторых, как это всё будут обзывать для подсветки деятельности.
Главная проблема мастер-девелопмента, что всем стать мастер-девелоперами не получится. Кому-то придется покупать проекты и реализовывать их. А сейчас уже кажется, что желающих «толкнуть» проект становится всё больше, чем желающих «купить» проект. Ну, с учетом всех расходов, покупать готовый проект на документах сейчас идея не самая креативная, переплатил там, переплатил банку, переплатил на генподряде, переплатил на агентской комиссии из-за отсутствия силы бренда. На чем заработать-то можно?
Тренд на мастер-девелоперскую деятельность сейчас активно начал на рынке вируситься. Это один из индикаторов того, что есть кризис и многие очкую и не могут с ним совладать. Но давайте разберемся, кто такой этот ваш мастер-девелопер и почему весь рынок не может заняться данным процессом?
Если в двух словах, мастер-девелопер — это девелопер, который берет землю, получает всю разрешительную документацию и вместо стройки продает проект кому-то другому. Профит в том, что земля без документов стоит Х, а вот с документами можно забрать свои 15-20% прибыли, ничем не рискуя . Поэтому в Москве, в других регионах есть свои локальные парни — мастер-девелоперы, которые на потоке делают документы и продают их всем желающим под реализацию. Ключевыми игроками по мастер-девелопменту в Москве и её окрестностях являются: ПИК, Капитал, MR. Сейчас в эту лигу пытаются ворваться абсолютно все, в том числе Левел, ЛСР, Самолет, любой желающий, у которых есть хоть какие-то согласованные бумажки на руках.
Многие списывают мастер-девелопмент чисто на GR-ресурс. Мол, если ресурс есть, то определенные люди ходят к определенным людям и получают бумажки. Доля поверхностной правды в этом есть, но все-таки это более глубокая деятельность, которая только на джиаре не держится. Как минимум, мастер-девелопер хорошо ищет землю, знает лендлордов и правильно эту землю оценивает. То есть должен налажен быть процесс преддевелопмента, в который на рынке умеют далеко не все, набивая свой портфель чем попало. После грамотной оценки земли, покупки идёт проектирование. Тоже достаточно сложный процесс, где надо и правильным техническим заказчиком быть, и в общих трендах на рынке разбираться. Ну и вишенка на мастер-девелоперском торте — это умение продать проект с документами другому девелоперу, которому придется это реализовывать, вытаскивать все скелеты из шкафа, продавать, плакать, продавать, ну и так далее.
Четыре слона, на которых держится мастер-девелопмент: первое — джиарное плечо в городе; второе — поиск и оценка земли, третье — проектирование и функция технического заказчика, четвертое — упаковка и продажа проекта на реализацию.
Из-за явного кризиса на рынке все начали свои портфельчики активно предлагать, пытаться сливать. Во времена, когда спрос пер, ипотека решала, все любили писать пресс-релизы, как они купили то, купили это, а теперь, когда квартиры надо продавать, а не договора оформлять, все дружненько переобулись, и теперь оказывается, что продажа проекта из портфеля — это тоже хороший план и вообще большой плюс для компании. Конечно же, можно найти 1000 и 1 причину, почему тот или иной проект сливается кому-то другому. Самая банальная: «Ой, у нас в этой локации ТЭПов много, мы вот коллегам продаем». Ага, в локации конкуренцию себе плодим по собственной воле.
Укусило мастер-девелопмент и программа КРТ. Там нельзя просто так взять и раскидать куски КРТ между кем-то. Точнее, можно, но если сроки не будут выполняться, то чижик-лохом окажется распределяющий, а не ребята, которые залетели на огонек реализации. Поэтому мы сейчас мы будем видеть массу оборотов и других новоязов на тему мастер-девелопмента. Как минимум уже проскочило «технический заказчик», также будут разные виды «партнерства», где-то к партнерству будут бренд материнской компании подпихивать, а где-то делать вид, что никакого отношения к проекту мастер-фломастер не имеет. Короче, будет очень интересно посмотреть, во-первых, как будет решаться юридический конфуз с КРТ, а во-вторых, как это всё будут обзывать для подсветки деятельности.
Главная проблема мастер-девелопмента, что всем стать мастер-девелоперами не получится. Кому-то придется покупать проекты и реализовывать их. А сейчас уже кажется, что желающих «толкнуть» проект становится всё больше, чем желающих «купить» проект. Ну, с учетом всех расходов, покупать готовый проект на документах сейчас идея не самая креативная, переплатил там, переплатил банку, переплатил на генподряде, переплатил на агентской комиссии из-за отсутствия силы бренда. На чем заработать-то можно?
Недвижимость инсайды
На ЗУ "Варшавское, 36" будет реализован офисник более чем на 100 тыс. кв. м. Занимается проектом PLD. По информации СиТ, первая очередь будет выглядеть как коричневая коробка (1). #третийадмин на такую архитектуру говорит: "ну еб, твою мать, ну сколько можно".…
Финальный вариант технопарка на ЗУ «Варшавское, 36». Это проект компании PLD на 123 тыс. кв. м и высотой 120 метров. До этого было две коробковидных концепции, а сейчас занесли довольно интересный вариант.
По фасадам нынче технопарки не уступают ЖК бизнес-класса пятилетней давности. Мэр сейчас лично смотрит все решения, даже пресловутых ЛОСов и КОСов, поэтому в городе фасадный бум. Основная проблема только в том, что мальчишки и девчонки в черном КОСе научились делать красивые картинки, которые радуют глаз мэра, но вот дальше — проектировать, рабочка, это уже сложно. Тут у многих лапки, и специалистов для реализации смелых архитектурных решений из концепций достаточно мало. Ну и полный швах — это уже руки, которые будут собирать решения непосредственно на объекте. Огромный дефицит на рынке как кадров, так и просто опытных подрядчиков, которые могут грамотно организовать работы. А где дефицит, то там и активный рост расценок как на материалы, так и на работы. Что начинает давить на фин. модели.
Отдельный вопрос в стиле «что было раньше, яйцо или курица?». Это сложность концепций фасадов. С одной стороны, можно всё свалить на концептуалистов, которые плохо понимают, а точнее, вообще понимать не хотят, как это потом чертить и строить. С другой стороны, можно сказать, что это проблема уже в проектировщиках и строителях, которые просто находят причины не реализовать визуально интересные концепции.
По фасадам нынче технопарки не уступают ЖК бизнес-класса пятилетней давности. Мэр сейчас лично смотрит все решения, даже пресловутых ЛОСов и КОСов, поэтому в городе фасадный бум. Основная проблема только в том, что мальчишки и девчонки в черном КОСе научились делать красивые картинки, которые радуют глаз мэра, но вот дальше — проектировать, рабочка, это уже сложно. Тут у многих лапки, и специалистов для реализации смелых архитектурных решений из концепций достаточно мало. Ну и полный швах — это уже руки, которые будут собирать решения непосредственно на объекте. Огромный дефицит на рынке как кадров, так и просто опытных подрядчиков, которые могут грамотно организовать работы. А где дефицит, то там и активный рост расценок как на материалы, так и на работы. Что начинает давить на фин. модели.
Отдельный вопрос в стиле «что было раньше, яйцо или курица?». Это сложность концепций фасадов. С одной стороны, можно всё свалить на концептуалистов, которые плохо понимают, а точнее, вообще понимать не хотят, как это потом чертить и строить. С другой стороны, можно сказать, что это проблема уже в проектировщиках и строителях, которые просто находят причины не реализовать визуально интересные концепции.
Недвижимость инсайды
На финальных рендерах проекта «Гродненская, 18» пропал с картинок нависающий соседний проект — «КутузовГрад». Если архитектура «КутузовГрада» оставляет желать лучшего, получилось ну очень громоздко, то на Гродненской значительно более современный проект от…
Очередной день, очередной старт. Ноунейм девелопер PLATO стартует с проектом "Кутузов Сити", по адресу "Гродненская, 18".
Проект позиционируют всеми словами сразу и бизнес, и премиум, и какой-то мифический люкс. Уже надо запретить маркетологам девелоперов играть в эти непонятные слова, которые ничего не значат. Причем цены на проект уже есть, а документов на домрф нет. Собственно в ценах дичь обыкновенная, средневзвешенная цена - 631 тыс. руб./кв. м. А что вы хотели? Q2ZA.
Посмотрим, когда выложат документы, чтобы понять среднюю площадь и обеспеченность машиноместами. Сейчас средняя площадь в экспонировании составляет всего 55 кв. м. Премиальненько для затычки между домом по реновации и КутузовГрадом.
Проект позиционируют всеми словами сразу и бизнес, и премиум, и какой-то мифический люкс. Уже надо запретить маркетологам девелоперов играть в эти непонятные слова, которые ничего не значат. Причем цены на проект уже есть, а документов на домрф нет. Собственно в ценах дичь обыкновенная, средневзвешенная цена - 631 тыс. руб./кв. м. А что вы хотели? Q2ZA.
Посмотрим, когда выложат документы, чтобы понять среднюю площадь и обеспеченность машиноместами. Сейчас средняя площадь в экспонировании составляет всего 55 кв. м. Премиальненько для затычки между домом по реновации и КутузовГрадом.
Telegram
Недвижимость инсайды
На финальных рендерах проекта «Гродненская, 18» пропал с картинок нависающий соседний проект — «КутузовГрад». Если архитектура «КутузовГрада» оставляет желать лучшего, получилось ну очень громоздко, то на Гродненской значительно более современный проект от…
В «1-м Донском» построят три паркинга
ГК ФСК получила разрешение на строительство первого из трех паркингов в ЖК «1-й Донской» (строится под брендом 1-го ДСК). Это будет трехэтажное здание на 499 машино-мест с автомойкой, расположенное в западной части квартала. В дальнейшем в комплексе появятся еще два паркинга – на 500 мест каждый, один из которых объединят с фитнес-центром и бассейном. Автомобилисты в «1-м Донском» получат удобную инфраструктуру в двух шагах от дома. Первые корпуса ЖК начнут сдавать уже в 2025 году.
ГК ФСК получила разрешение на строительство первого из трех паркингов в ЖК «1-й Донской» (строится под брендом 1-го ДСК). Это будет трехэтажное здание на 499 машино-мест с автомойкой, расположенное в западной части квартала. В дальнейшем в комплексе появятся еще два паркинга – на 500 мест каждый, один из которых объединят с фитнес-центром и бассейном. Автомобилисты в «1-м Донском» получат удобную инфраструктуру в двух шагах от дома. Первые корпуса ЖК начнут сдавать уже в 2025 году.
Жилье бизнес-класса в нынешние времена выходит за пределы МКАД. Согласитесь, имея на этот бизнес-класс деньги, приятнее жить в окружении природы, а не в стекляшке на 23467349 этаже, не имея возможность не то что на балкон выйти – окно открыть. Из любопытных объектов, подходящих под вышеуказанное описание, прайм-квартал «Отрада на реке», что в 2 км от Москвы – неподалеку от Митино, на берегу реки Синичка.
В клубном доме застройщик обещает всего 170 квартир, из большей части которых будет вид на реку. По наполнению: «умный дом», лобби с мягкими диванами, зоны для встречи с гостями, которых вы не готовы пригласить в квартиру. По парковке вообще пушкабомба – 270 мест, напомню, на 170 квартир. Хватит и вам, и гостям. По инфраструктуре: «Отрады на реке» будет закрытый двор-патио с террасами для йоги, барбекю и террасой-солярием, а также терраса с барной стойкой – воистину, отрада для глаз, души и тела.
Хотите еще больше privacy? Тогда вам в дуплексы. Их строят каскадом, чтобы тоже не перекрывать виды на природу. Вы получите два этажа со свободной планировкой, террасу, а возможно, и две, парковочное место и до 5 соток земли.
Берег Синички обещают превратить в общественную набережную с почти километровым променадом и разными локациями для отдыха и спорта. В шаговой доступности конный клуб и пляжный клуб, школы, сады, магазины рестораны также имеются.
Квартиру можно взять от 12,6 млн. А на кое-какие лоты обещают красивую скидочку 33%. Юнит (так застройщик решил красиво обозвать квартиру в дуплексе) стартует от 48 млн, но сейчас в продаже только варианты побольше и подороже – от 62 млн.
Подробнее об условиях и скидках обещают рассказать, как всегда, в офисе продаж или по телефону +74950328286
В клубном доме застройщик обещает всего 170 квартир, из большей части которых будет вид на реку. По наполнению: «умный дом», лобби с мягкими диванами, зоны для встречи с гостями, которых вы не готовы пригласить в квартиру. По парковке вообще пушкабомба – 270 мест, напомню, на 170 квартир. Хватит и вам, и гостям. По инфраструктуре: «Отрады на реке» будет закрытый двор-патио с террасами для йоги, барбекю и террасой-солярием, а также терраса с барной стойкой – воистину, отрада для глаз, души и тела.
Хотите еще больше privacy? Тогда вам в дуплексы. Их строят каскадом, чтобы тоже не перекрывать виды на природу. Вы получите два этажа со свободной планировкой, террасу, а возможно, и две, парковочное место и до 5 соток земли.
Берег Синички обещают превратить в общественную набережную с почти километровым променадом и разными локациями для отдыха и спорта. В шаговой доступности конный клуб и пляжный клуб, школы, сады, магазины рестораны также имеются.
Квартиру можно взять от 12,6 млн. А на кое-какие лоты обещают красивую скидочку 33%. Юнит (так застройщик решил красиво обозвать квартиру в дуплексе) стартует от 48 млн, но сейчас в продаже только варианты побольше и подороже – от 62 млн.
Подробнее об условиях и скидках обещают рассказать, как всегда, в офисе продаж или по телефону +74950328286