SWOT-анализ
г. Москва, ул. Новаторов, д.4, корп.4.
Арендатор - «Гемотест».

🟢 Сильные стороны.
Гемотест «чертовски» долго арендует это помещение.
Уже около 10 лет.
То есть открывали это отделение не из-за пандемии коронавируса.
Арендует головная организация , не франшизеры.
Подписан долгосрочный 5-летний договор.
Арендная плата не завышенная, скорее наоборот.
Помещение находится в 400 метрах от метро.
Из сетевых конкурентов - в этом районе только «СМD», но в более лучшем месте.
По нынешним временам 2 медицинские лаборатории на район - это хороший показатель.
В районе практически нет свободных помещений подобной площади.

🔴 Слабые стороны.
Это 2-я линия Ленинского проспекта, вход со двора.
Панельный дом- планировка комнатная.
Очень долгая окупаемость.

🟢 Возможности.
В договоре предусмотрена односторонняя индексация арендной платы.
Арендную плату в этом месте вполне можно «разогнать» до 230-250 тысяч.
С действующим арендатором или, заменив его.
Возможен небольшой торг.

🔴 Угрозы.
Рядом медицинский центр «Медок»- не думаем, что конкурент.
Но в случае замены арендатора алкогольную лицензию тут не получишь.

✅ Выводы.
Один из немногочисленных ГАБов на рынке, созданный не спекулянтами.
Если вы ищете что-то надежное, но не ГАБ с «Красным и белом», то это хороший вариант.

ГАБ с аптекой «Век живи».
В Одинцово.

📌 ГАБ с аптекой, которая не очень известна большинству читателей📌

🟢 МО, г. Одинцово, ул. Белорусская, д.6.
78,5 кв.м.
Арендатор- аптека «Век живи».
Стоимость- 17 млн.руб.
МАП- 120 000 руб.
Окупаемость- 11,8 лет.
Доходность- 8,5%🟢

✅ ГАБ с надежной сетевой аптекой.
Аптека «Век живи» недавно вошла в ГК «Здравсервис» ( более 600 аптек).

✅ «Век живи» уже 3 года арендует это помещение.

📉 Будут и слабые стороны. Это не только долгая окупаемость.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Одинцово, ул. Белорусская, д.6.
Арендатор- аптека «Век живи».

🟢 Сильные стороны.
Арендатор- надежная сетевая аптека, которая арендует помещение уже 3 года.
Долгосрочный договор будет действовать еще 2 года.
Арендная плата не завышенная, скорее чуть заниженная.
В этом году была проиндексирована по соглашению сторон до 120 000 руб в месяц ( с 90 000 руб в месяц).
В ЖК «Одинцовский парк» не хватает коммерческих помещений.
Сейчас нет ни одного свободного.
Аптека сдаёт часть своего помещения в субаренду ателье.
Думаем, что отбивают большую часть арендной платы.

🔴 Слабые стороны.
Не самая лучшая локация в этом ЖК.
Повышение арендной платы возможно только в следующем году.
У арендодателя нет возможности расторгнуть договор по своей инициативе.
Лестница в помещение может отпугнуть часть арендаторов.

🟢 Возможности.
Возможна индексация арендной платы по инициативе арендодателя не более, чем на 10%.
Этот ЖК интересен для открытия многим сетевым арендаторам.
Арендную плату при определенных условиях можно «разогнать» до 200 000 руб. в месяц.

🔴 Угрозы.
Это бывшая квартира.
Нужно тщательно изучить все документы по переводу квартиры в нежилое помещение.
Высокая лестница травмоопасна для посетителей.

✅ Выводы.
ГАБ с надежным арендатором, хорошими возможностями и определенными угрозами.

ГАБ с ювелирным магазином «Адамас».
Рядом с метро Щелковская.

📌 На этот раз мы для вас подобрали эксклюзивный вариант📌

🟢 г. Москва, ул. 9-я Парковая, д.66, корп.3.
1 этаж.
75 кв.м.
Арендатор- ювелирный магазин «Адамас».
Стоимость- 35 млн.руб.
МАП- 9% от товарооборота , в среднем 450-500 тысяч руб. ( по заверению продавцов).
Налог на имущество - 12 000 руб.
Окупаемость- 6 лет
Доходность- 16,7% 🟢

✅ Арендатор- крупная сеть ювелирных магазинов.

✅ Арендодатель получает процент от товарооборота.

📉 Есть и негативные моменты в этом ГАБе.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. 9-я Парковая, д.66, корп.3.
Арендатор- ювелирный магазин «Адамас».

🟢 Сильные стороны.
Арендатор- крупная федеральная сеть.
Которая и сейчас активно открывает новые магазины.
Они арендуют это помещение уже около 20 лет!
Платят арендодателю процент от товарооборота.
Даже если посчитать арендную плату по нижней планке, получается хорошая доходность.
Помещение находится в 50 метрах от метро Щелковская.
На хорошем пешеходном трафике.

🔴 Слабые стороны.
Помещение- это часть ОСЗ ( отдельно стоящее здание) и остальными помещениями в нем продавец не владеет.
У продавца не оформлен договор аренды на земельный участок ( у соседей- оформлен), из-за этого получается хорошая доходность.
Но рано или поздно ДГИ ( департамент городского имущества) принудит его заключить.
Здание 1962 года постройки.

🟢 Возможности.
В хорошие месяцы ( декабрь, март) МАП достигает 700 тысяч руб.
С арендатором по инициативе арендодателя ежегодно заключаются 11-месячные договоры.
Следовательно, в случае подбора более выгодного арендатора, из этих отношений можно относительно легко и быстро выйти.
За этим зданием скоро начнется заселение новых домов, построенных по программе реновации- пешеходный трафик еще улучшится.
В 2029-2032 годах должны снести две соседствующие пятиэтажки.
Судя по градостроительному плану на их месте будет сквер.

🔴 Угрозы.
Помещение расположено в здании, которое изначально было запланировано, как блок бытового обслуживания для соседствующих пятиэтажек.
Это так называемые дома гостиничного типа.
Они соединены с рассматриваемым зданием переходом и были построены все вместе.
В процессе дальнейшего функционирования здание с продаваемым помещением получило земельный участок и самостоятельную жизнь.
Однако у всех трех домов общие коммуникации.
Это может сослужить плохую службу и привести к проблемам, а, может быть, вполне решаемо.
Пока на всех планах здание остаётся (даже получено специальное письмо от управы, что его не снесут).

«Адамас»- бренд Белгородского ювелирного завода.

✅ Выводы.
ГАБ с хорошей окупаемостью, но с определенными рисками.
Требующий перед покупкой глубокого анализа и еще большего погружения в детали.

ГАБ с «Вайлдберрис».
В новом ЖК «Бауман Хаус».

📌 Сегодня снова порадуем вас эксклюзивным предложением.
Пока не сильно «засвеченным» в рекламе📌

🟢 Г. Москва, ул. Новая дорога, д.9.
ЖК « Бауман хаус».
96 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- «Вайлдберрис».
Стоимость - 35 млн.руб.
МАП- 350 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги- 15 000 руб.
Окупаемость - 8,7 лет.
Доходность- 11,5%🟢

✅ ГАБ с надежным сетевым арендатором в новом ЖК.

✅ Доходность намного лучше подобных предложений в Москве.

📉 Вайлдберрис еще не открылся, пока в стадии ремонта.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Новая дорога, д.9.
Арендатор- «Вайлдберрис».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится в новом ЖК «Бауман хаус».
Состоящим из 3-х 15-этажных домов.
У всех 3-х домов один и тот же адрес.
Исходя из их сегодняшней политики, другие ПВЗ Вайлдберрис по этому адресу ( в других домах) не согласуют.
Планировка зальная.
Арендует помещение головная организация - не франшизеры.
Подобные ГАБы сейчас продаются с окупаемостью 10-11 лет.

🔴 Слабые стороны.
Помещение находится во 2 корпусе - вход со двора.
С улицы Новая Дорога помещение не видно.
Так как ЖК огорожен, то рассчитано в основном на местных жителей.
Посетители со стороны смогут попасть в него, нажав на звонок.
Вайлдберрис сейчас в процессе ремонта- ПВЗ еще не открылся.
Торга нет.

🟢 Возможности.
По близкой цене в этом ЖК продаются пустые помещения- здесь можно купить уже с арендным потоком.
Продавец хочет продать это помещение до конца года.
После открытия Вайлдберис и в следующем году цену планирует повысить.

🔴 Угрозы.
Пока это не совсем готовый продукт, так как арендатор еще не работает.
Могут возникнуть какие-либо сложности при организации работы Вайлдберрис.
Если арендатор съедет, то понадобится время на сдачу этого помещения другому.
Сейчас в ЖК достаточно много пустых помещений.

✅ Выводы.
Редкое эксклюзивное предложение для покупателей по доходности.
Однако тоже имеющее некоторые изъяны.

Наш канал участвует в первой финансовой премии «Private Money Awards 2024».

1️⃣ В НОМИНАЦИИ "ЛУЧШИЙ TELEGRAM-КАНАЛ ПО ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ"

🟢 Для нас выбор очевиден.
🟢 Думаем, что для вас тоже.

Ссылка для голосования

2️⃣ В НОМИНАЦИИ "ЛУЧШИЙ ЭКСПЕРТ В ТЕМЕ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

🟢 Мы свою экспертность неоднократно демонстрировали, поэтому других вариантов быть не может.

Осталось только проголосовать.

Ссылка для голосования

✅ Это можно сделать в обеих номинациях.

Также, по промокоду PMEF15 на сайте https://pm-f.ru/pmf?gcao=33514&gcpc=9809a действует скидка 15% на билеты на «Private Money Forum».

ГАБ с «Суши и Пицца».
В Химках.

💰 Продан 💰

Мы публиковали разбор еще весной.
А уже декабрь пора встречать.
Незаслуженно долго, на наш взгляд, он продавался.
В итоге нашел своего счастливого покупателя.

https://www.tgoop.com/publicGaB/250

https://www.tgoop.com/publicGaB/251

ГАБ с «Самокатом».
В ЦАО.

📌 Сегодня мы рассмотрим настоящий street-retail в ЦАО📌

🟢 г. Москва, Банный переулок, д.2, стр.2
238,8 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- ЦФЗ «Самокат».
Стоимость- 114,9 млн.руб.
МАП- 740 000 руб.
Затраты на эксплуатационные услуги- 5 000 руб.
Окупаемость - 13 лет.
Доходность- 7,7%🟢

✅ Помещение с надежным сетевым арендатором, сразу подписавшим договор на 10 лет.

✅ Вход с первой линии,зальная планировка, парковка- такой street-retail будет востребован всегда.

✅ В договоре аренды прописана безусловная индексация арендной платы на 6%.

📉 Из-за территориального расположения страдает окупаемость.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, Банный переулок, д.2, стр.2.
Арендатор- «Самокат».

🟢 Сильные стороны.
Помещение зальной планировки.
Витринные окна.
Вход с улицы.
Наличие парковки.
Рядом хорошая проходимость и «точка притяжения» - «Азбука вкуса».
Подписан долгосрочный договор на 10 лет с сетевым арендатором «Самокатом».
Арендная плата не завышенная.
Небольшое количество подобных помещений в этом районе.

🔴 Слабые стороны.
Арендатор только открылся в этом помещении- ГАБ не выдержан временем.
Если не индексировать арендную плату, то получится очень долгая окупаемость.

🟢 Возможности.
Арендодатель имеет право после уведомления арендатора индексировать арендную плату на 6%, начиная с третьего года.
Если он этим правом будет пользоваться, то окупаемость составит около 11 лет.
Есть разумный торг.
При делении помещения можно получить еще более высокий арендный поток.
Потенциально может быть интересно широкому кругу арендаторов.

🔴 Угрозы.
Несмотря на то, что подъезды находятся с другой стороны дома, жителям может не понравиться соседство с работниками «Самоката».

✅ Выводы.
Возможность купить не только ГАБ с постоянным арендным потоком, но и ликвидное помещение в ЦАО по доступной цене.

ГАБ с «Бристоль».
В Сходне.

💰Продан💰

Как раз к моменту увеличения арендной платы.
И нахождению арендатора год на объекте.
Цена в течение продажи сильно не менялась.
Думаем, что ГАБ в итоге был продан в районе 24-24,5 млн.руб.

https://www.tgoop.com/publicGaB/272

https://www.tgoop.com/publicGaB/273

ГАБ с аптекой «Горздрав».
В Отрадном.

📌 ГАБы с аптеками «Горздрав», «Ригла», «Планета здоровья» и « Столички» сейчас пользуются повышенным спросом. Выбрали среди них наиболее доходный и выдержанный временем.📌

🟢 г. Москва, Северный бульвар, д.15.
72 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- «Горздрав».
Стоимость - 21,5 млн.руб.
МАП - 162 000 руб.
Затраты на эксплуатацию- 4 000 руб.
Окупаемость- 11,3 лет.
Доходность - 8,8%🟢

✅ Помещение с надежной сетевой аптекой, которая арендует это помещение уже 7 лет.

✅ Аптека практически не имеет конкурентов на районе,

✅ Есть способы уменьшить окупаемость.

📉 Будут и слабые стороны, как же без них..?

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, Северный бульвар, д.15.
Арендатор- «Горздрав».

🟢 Сильные стороны.
ГАБ с надежным сетевым арендатором, который арендует это помещение уже 7 лет.
До «Горздрав» в этом месте была другая аптека.
Угловое помещение находится на перекрестке улицы Бестужевых и Северного бульвара.
Напротив остановка автобуса.
У арендатора нет конкурентов в этой локации - рядом только несетевые аптеки.

🔴 Слабые стороны.
Помещение находится в панельном доме.
Вход в помещение с крыльца , перед ним 10 ступенек.
В случае замены арендатора помещение не подойдет магазинам с алкогольной лицензией ( рядом медицинский центр).

🟢 Возможности.
У «Горздрав» в мае 2025 г. заканчивается долгосрочный договор.
Который они уже хотят пролонгировать.
Минимальный МАП в этой локации, на наш взгляд, - 200 000 руб.
Помимо «Горздрав» помещением интересуются другие аптечные сети.
В этой локации не много помещений на 1 этаже, поэтому также будет интересно под ПВЗ.
«Вайлдберис» сможет заплатить и больше 200 тысяч.

🔴 Угрозы.
Теоретически, возможно появление конкурентов в соседних помещениях ( но сложно выполнимо)
Парадоксально, но для нас главная угроза- в следующем году оставить текущую арендную плату.

✅ Выводы.
ГАБ не только выделяется своей доходностью среди подобных ему.
Но и обладает реальными возможностями для уменьшения окупаемости.

ГАБ с «Вайлдберрис».
В Лобне.

💰 Продан💰

ГАБ выделялся своей доходностью даже из ГАБов с «Вайлдберрис».
Поэтому, ничего удивительного, что он реализован.

https://www.tgoop.com/publicGaB/287

https://www.tgoop.com/publicGaB/288

С Наступающим 🎄

Под конец года хотим ответить на часто задаваемые вопросы.

1️⃣ Вы подбираете ГАБы❓
🟢 Да, у нас есть такая услуга.
От вас подробное ТЗ на покупку.
От нас юридический и коммерческий анализ объекта+ полное сопровождение сделки ( по желанию).
Стоимость и подробности в лс.

2️⃣ Вы публикуете на канале те ГАБы, за продажу которых получаете комиссию❓
🟢 Нет. Мы ничего не продаем.
Публикуем только то, что действительно интересно. Стараемся разбирать самые доходные ГАБы.

3️⃣ Можете разобрать ГАБ в Санкт-Петербурге, Владивостоке или Иркутске?
🟢 Можем, но пока не будем.
Считаем, что для объективного и качественного анализа нужно выезжать на объект лично.

И наконец, мы хотим меняться к лучшему.
Предлагаем новую рубрику на постоянной основе :
«Доска позора или недоходный ГАБ»
Там будут разбираться ГАБы, которые мы не рекомендуем к покупке.

Подведение итогов- 2024 г.

С Новым годом.

По традиции готовы преподнести вам очередной подарок 🎁 - сделаем разбор первого ГАБа, который вы отправите в комментарии к этой статье.

Но вначале немного статистики.
За 2024 год мы сделали анализ 28 ГАБов.
Из них - 15 реализованы💰.
🔜13 - по прежнему в продаже.

Дальше пройдемся отдельно по каждому.