Банк России опубликовал отчет о проектном финансировании строительства жилья во 2 квартале 2024года. Несколько важных тезисов:

▪️Запуск новых проектов рос вплоть до отмены льготной ипотеки. Ранее мы публиковали статистику по стране и отдельным регионам. В 3-4 квартале 2024 года вывод новых проектов снизится, но не остановится.
▪️Доля проданных квартир в завершенных проектах снизилась до 75,2%.
▪️Качество портфеля проектного финансирования остается высоким. Но почти половина кредитов выдана за последние 12 месяцев, и эти проекты более зависимы от будущего спроса на жилье.
▪️Покрытие задолженности девелоперов средствами на эскроу составляет 88% (2 кв. 2023 – 81%).
▪️Средняя ставка по всему портфелю проектного финансирования составляет 6,9%. Доля кредитов со ставкой выше 12% за 2 кв. 24 выросла до 19% портфеля ПФ.

@REBURG

Банк России опубликовал статистику по ипотеке за июль 2024 года. Это первый месяц после отмены массовой льготной ипотеки. Результаты ожидаемые, но для порядка зафиксируем:

▪️Количество выданных кредитов под залог ДДУ рухнуло до минимумов последних лет. Существенно упало общее число ипотечных кредитов.
▪️Средний срок ипотечного кредитования, достигший в прошлом месяце исторического максимума, снизился до 24,13 лет, под залог ДДУ - до 26,24 лет.
▪️Средний размер ипотечного кредита снизился до 3,32 млн. руб, а на рынке строящегося жилья вырос до 5,66 млн. рублей.

@REBURG

Август на рынке новостроек Екатеринбурга существенно лучше предыдущего месяца. Продажи по-прежнему невысокие, условий для быстрого восстановления нет, но ниже июля в этом году скорее всего не уйдем. Уже хорошо – https://www.tgoop.com/REBURG_EKB/307

В дополнение к данным по объему стройки в России информация по второму и третьему рынку страны. Объем строительства в Санкт-Петербурге и Краснодаре почти сравнялся. В Питере в работе лишь на 100 тыс. кв. м больше. Рост объема стройки в Ленинградской области не компенсирует то падение, которое было в северной столице. Но и в Краснодаре стройка в последнее время не растет.

@REBURG

Падение продаж новостроек после отмены льготной ипотеки вернуло в публичную плоскость традиционную тему затоваривания. Снова звучит цифра – 70+ млн. кв. м нераспроданного жилья. Цифра верная, но ее интерпретация не всегда корректная. Прокомментировать эту ситуацию мы попросили ув. Михаила Хорькова @reburg, руководителя Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Давайте для начала разберемся, что это за показатель, как и кем он посчитан. Несколько лет назад в России появилась Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), в которую попадают почти все строящиеся жилые проекты. Оператором системы является ДОМ РФ. Базовые статистические данные из системы открыты и позволяю оценивать общий объем строительства, квартирографию, обобщенные показатели по продажам. Важно – статистика публикуется по проектам на стадии строительства (от забора/котлована до ввода в эксплуатацию).

По итогам июля 2024 года ключевые показатели в России выглядели следующим образом:

Всего в стадии строительства – 115,41 млн. кв. м
▪️Из них уже открыты продажи квартир - 93,25 млн. кв. м
▫️Из них уже продано – 41,48 млн. кв. м
▪️Еще не открыты продажи квартир - 22,16 млн. кв. м

Откуда взялась цифра 70+ млн. кв. м непроданного жилья?

51,77 млн. кв. м + 22,16 млн. кв. м = 73,9 млн. кв. м:

▫️93,25-41,48=51,77 млн. кв. м в строящихся проектах с открытыми продажами.
▫️22,16 млн. кв. м - проекты, где продажи не открывали (здесь много проектов на начальной стадии строительства)

Почти 73,9 млн кв. м непроданного жилья на всю страну – цифра действительно не маленькая. Но это жилье, находящееся на стадии строительства с плановыми сроками ввода в эксплуатацию в следующие годы. Более 80% из этой цифры будет построено в 2025-27 гг.
Объем непроданных квартир в домах с плановым сроком ввода в 2024 – лишь 7 млн. кв. м, еще – 1,5 млн. кв. м - проекты, где продажи не стартовали.

Все это не значит, что на рынке новостроек нет проблем и диспропорций. Их больше, чем хотелось бы. Но жонглирование десятками миллионов непроданных квартир не приближает к осмыслению этих проблем.

К предыдущему посту

Для объективной оценки ситуации на рынке жилья по объему нераспроданного жилья аналитики ДОМ РФ предлагают использовать соотношение проданных квартир к строительной готовности проектов. Считается, что к сдаче дома у девелопера должно быть продано 70-80% квартир, остальное можно реализовать уже после ввода. С позиции банковского финансирования этого достаточно чтобы закрыть долг по проектному финансированию. С позиции девелопера – у каждой компании может быть свой ориентир, многие стремятся к 80-90%.

Поэтому если дом построен на 50% и в нем продано 40% квартир – это не проблема. Распроданность к строительной готовности – 80%. Аналогичный показатель можно посчитать и для всего российского рынка жилья. На текущий момент он находится на уровне 85%.

Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Попробуй не взять льготную ипотеку при таком ключе?

Рынок жилья в России приучил нас к тому, что многие внешние изменения отражаются на решениях покупателей парадоксальным образом. Вот и сейчас, казалось бы, очередное повышение ключевой ставки (сегодня ЦБ РФ поднял ее до 19%), должно негативно отразиться на рынке жилья. Но не все так просто.

Фокус момента в том, что для покупателей по рыночным условиям не важно какая ставка по ипотеке – 20% или 23%. Каким может быть эффект от дальнейшего роста с уже заградительного уровня?

Другое дело покупатели, которым доступны льготные кредиты. Чем выше рыночные ставки, тем больше соблазн купить новостройку, даже если нет острой необходимости в новой квартире. К тому же девелоперы продолжают субсидировать даже «льготные» ставки.

Но есть нюанс. В правительстве летом обещали вернуться к вопросу контуров по семейной ипотеке в октябре. Поэтому страшилка о скором повышении ставок по «семейной ипотеке» должна стать заметным инструментом продаж в ближайшее время, как и вопрос исчерпания лимитов.

@REBURG

Информацию о приостановке выдаче семейной ипотеки комментирует ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Серьезная проблема рынка новостроек последних лет – отсутствие стабильных правил игры, которые позволяют выстраивать развитие бизнеса и планы хотя бы на 3 года. При том, что лозунгов и обещаний на нем всегда было в избытке.
Казалось бы, в середине 2024 года наступил новый период развития – льготную программу отменили, семейную урезали, но обозначили долгосрочный характер этого направления.

Поэтому последние новости про исчерпание лимитов по семейной ипотеке у крупнейшего банка, с одной стороны ожидаемое событие, с другой – крайне странное. Девелоперы, только начали адаптироваться под новые условия ипотечного рынка. Под семейную ипотеку корректировались маркетинговые планы и антикризисные стратегии.
Но, как и в предыдущие годы, рынок сталкивается с отсутствием четких правил игры и последовательных действий.

Вдогонку к данным о географии девелоперского бизнеса статистика по крупнейшим рынкам страны в августе 2024 (объем текущего строительства многоквартирных домов):

▪️Краснодар почти догнал Питер.
▪️В Екатеринбурге в работе больше 4,6 млн. кв. м, в Тюмени - больше 3,5 млн. кв. м
▪️Владивосток на протяжении длительного времени опережает многие города миллионники.

@REBURG