🧭 Изменение вектора — главный, но не единственный плюс от снижения ключевой ставки.

За снижением ключевой ставки на 1% следует почти автоматическое снижение ставок по рыночной ипотеке и депозитам в среднем на 2-2,5%, но основных пропорций на рынке недвижимости это не изменит.

▫️Рыночная ипотека остается экономически бессмысленной.

▫️Ежемесячный платеж по ипотеке будет в 3 раза превышать арендные ставки.

▫️Основным инструментом продаж у застройщиков останутся льготная ипотека и рассрочка.

Что мы получили прямо сейчас

✔️Снижение расходов федерального бюджета на субсидирование ставок по льготной ипотеке на 7 млрд. рублей в месяц или 7,3% - 7,7% по этой статье расходов

✔️Потенциальное снижение средневзвешенной кредитной нагрузки застройщиков по проектному финансированию на 8-9%, а это достаточно серьезное уменьшение

✔️По бриджам на покупку земли кредитная нагрузка снизится на 4-4,5%

🥸 Основные тренды 2025 года в регионе не изменятся

🔺Снижение объемов продаж

🔺Снижение объемов ввода

🔺Снижение объемов выданной ипотеки

🔺Рост затоваренности рынка и приостановка отдельных проектов

🔺Рост числа потенциально проблемных объектов

🔺Рост отложенного спроса, в том числе, на депозитах

Тем не менее, остается надежда, что 2025- 2026 годы застройщики Новосибирска пройдут как 2017-2018, а не как 2009-й.

#новостройки_НСК #прогнозы_и_цены@rop_nsk

⛔️ Продажи квартир и апартаментов по договорам долевого участия в мае 2025 года в Новосибирской области остались на уровне апреля.

Падение к аналогичному периоду 2024 года только нарастает. Если в апреле уровень снижения составил 34,5% к прошлому году, то в мае — уже 50%, а в июне по прогнозам глубина рецессии достигнет 55-60%.

📌 Май 2024 года вырос к апрелю на 28,4%, а июнь к маю еще на 33,3%. В этот период фиксировался ажиотажный спрос, который был связан с окончанием действия льготной ипотеки в июле прошлого года.

📎 Похожая ситуация и в других регионах. По данным телеграмм-канала Dataflat.ru, в Екатеринбурге отставание по продажам от показателей прошлого года в апреле составляло 33%, в Перми – 20%, в Санкт-Петербурге — 34%, в Москве — 19%. По итогам мая падение к 2024 году в Екатеринбурге составило 51%, в Перми — 50%, в Санкт-Петербурге – 40%, в Москве – 41%.

Итоговых данных по маю пока нет, так как не все застройщики обновили в ДОМ.РФ проектные декларации. На основании 70%-й выборки продажи в мае этого года снизились по отношению к апрельским на 0,81%, то есть, в пределах статистической погрешности.

Динамика по застройщикам сильно отличается: от роста на 30%-70%, до минусовых показателей, когда число расторжений ДДУ превышает количество новых сделок. Из ТОП-20 по продажам на утро 10 июня нет информации только по трем застройщикам.

🔝По итогам мая в ТОП-10 по объемам продаж попали

✔️ Компания "БРУСНИКА"

✔️ ГК "РАСЦВЕТАЙ"

✔️ ГК КПД ГАЗСТРОЙ

✔️ ГК "СОЮЗ"

✔️ ГК "ПОЛЯКОВ"

✔️ ГК "Первый Строительный Фонд"

✔️ ГК "ЭНЕРГОМОНТАЖ"

✔️ ГК "СТРАНА"

✔️ ГК VIRA

✔️ ГК "МЕТА"

🥸 Более подробный отчет по продажам за 5 месяцев 2025 года со средними ценами и площадью квартир подготовлю на следующей неделе.

Рейтинг составлен на базе проектных деклараций, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, и данных эксперта Максима Попова.

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

Новосибирский строительный рынок сокращается и монополизируется.

Покупательский спрос, как и продажи, снижается, усиливается тренд на монополизацию строительного рынка. Доля ТОП-10 по продажам увеличилась за год с 52,7% до 55,2 % по выручке и с 53% до 57% по числу реализованных лотов.

Сначала страдают продажи, вслед за этим сокращается вывод на рынок новых проектов, затем — объемы ввода при одновременном росте затоваренности.

Сужается рынок агентств, оказывающих услуги для застройщиков. Мы уже видим большое количество знакомых риэлторов и в банках, и в супермаркетах.

Агрегаторы заменяют классические агентства недвижимости. Усилилась конкуренция между аутсорсинговыми компаниями, которые работают в тесной связке с застройщиками. Успех одних зависит от эффективной и слаженной работы других и наоборот.

Пройдемся по лидерам 2024 года, рассмотрим их сильные и слабые стороны.

▫️One company

Главное преимущество — масштаб и всеядность. Агрегатор работает как катализатор, резко увеличивая объемы продаж. Компания создает огромную входную воронку и собирает максимальное число партнеров. Если у застройщика возникают проблемы, то это его проблемы.

▫️Компания «Бусы»

Начала работать на стыке направлений архитектуры, маркетинга и продаж, что позволяет сформировать продаваемый проект для застройщика. Пока запросов по архитектуре у компании больше, но эффективнее у компании получается работа по полному комплексу услуг.

Здесь следят, чтобы у клиентов не было конфликта интересов, не было объектов в одной локации и есть опыт реализации проектов в кризисные периоды от создания жилого комплекса до полной реализации.

Недавно «БУСЫ» вышли на столичный рынок, пришли на помощь в части маркетинга и продаж крупному застройщику из Барнаула, который реализует проект SIGMA SILINO. Это гостиничный комплекс на территории особой экономической зоны «Технополис. Москва».

Приоритетным для компании по-прежнему остается Новосибирск, где «БУСЫ» также расширяются и готовы к сотрудничеству с новыми застройщиками.

▫️Компания «Сталкер»

Позиционируется на рынке, как проводник в маркетинговых коммуникациях, реализует собственные IT-продукты для достижения целей.

Принцип простой: один регион — один клиент.

▫️Компания «МЕТР»

В последний квартал сконцентрировалась на собственных проектах.

▫️Компания D54 ESTATЕ

Монополист в одной, но очень сложной локации – Академгородок. Если брать последние 3 года, то в данной локации структура продала более 50% всех новостроек, выведенных на свободный рынок.

Отличается высокоэффективным маркетингом и относительно низкой ценой сделки.

🥸 В этот сложный период все высококлассные специалисты по маркетингу и продажам найдут себя в рынке. Кризис — время возможностей.

#новостройки_НСК

📉 Продажи по ДДУ за январь-май этого года в Новосибирской области упали к показателям 2024 года на 27% по выручке, на 34% по площади квартир и на 37% по числу реализованных лотов.

После отмены массовой льготной ипотеки продажи ожидаемо идут вниз. Есть застройщики, объем выручки которых снизился незначительно. Шесть компаний показали рост.

🔝Лидеры по приросту

✔️СЗ «ВКД-проект» – 219,3%
✔️ «Астон. Стройтрест 43» – 176,8%
✔️ГК «Поляков» – 120,7%.

В ТОП-10 самый большой рост в рейтинге показали

✔️ ГК «Поляков» (+ 7 позиций)
✔️ГК КПД «Газстрой» (+2 позиции)
✔️SG Development (+2 позиции)

Во второй десятке «ВКД-проект» поднялась в рейтинге на 37 пунктов, «АСТОН. Стройтрест 43»— на 32 позиции, СЗ «СИНЕРГИЯ» — на 18, СЗ «Телецентр» — на 17. Компания «АНТАР» выросла на 12 позиций и ГК «ХИММЕТАЛЛ» — на 8.

Средняя цена квадратного метра увеличилась к показателям января-мая 2024 года на 10,9%, со 133 051 руб. до 147 528 руб.

Средний уровень скидки в данный момент считать, по моему мнению, бессмысленно. Сейчас в цене заложены и субсидированная ипотека, и поборы от банков, и наценка за отсутствие первоначального взноса, и рассрочка. У каждой формы расчета своя цена.

🪙Лидерами по цене квадратного метра без учета апартаментов стали компании ГК «ХИММЕТАЛЛ», СЗ «Телецентр» и ГК «Поляков».

Продажи за 5 месяцев составлялись по последней ПД на сайте ДОМ.РФ, отдельные компании не выложили итоги мая, из лидеров — это ГК «ЮНИТИ» (СКАНДИА).

*Рейтинг составлен на базе ПД, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

#новостройки_НСК #продажи_и_цены@rop_nsk

⚠️Новосибирская область рискует утратить лидерство по объему ввода жилья в СФО.

По данным РОССТАТА с января по май 2025 года в Новосибирской области было введено 1 млн. 70 тыс. м2 общей площади жилых помещений. Из них населением региона – 661 535 м2 и 408 857 м2 составило МКД.

В текущем рейтинге регионов по суммарному объёму ввода жилья Новосибирская область занимает 8 место, по МКД замыкает ТОП-5, а по ИЖС находится на 12 позиции.

Внутри СФО на пятки Новосибирской области наступает Иркутская область. Если по итогам первого квартала 2025 года отрыв Новосибирской области составлял 19,5%, по итогам 4-х месяцев 12,4%, то сейчас он всего 6,8%.

📍Если брать итоговые цифры за последние 10 лет, то гандикап Новосибирской области составлял 47-98%, в среднем 63%. На втором месте в СФО были или Красноярский край, или Иркутская область.

🥸 В регионе второй год подряд идет падение ввода МКД. Если от графика прошлого года Новосибирская область отстает на 36%, то от показателей 2023 года на 60% или в 2,5 раза.

В целом по стране снижение по вводу МКД составляет соответственно 10% по отношению к 2024 году и 34% по отношению к 2023 .

В любом случае есть повод задуматься.

*В таблицу РОССТАТА я добавил данные по вводу МКД за 5 месяцев 2025 года и сравнил это с соответствующими периодами 2023-2024 годов.

#новостройки_НСК
#ввод_жилья@rop_nsk

⚠️ Вероятность кризиса перепроизводства на рынке новостроек в Новосибирской области практически такая же, как в среднем по стране.

ЕРЗ.РФ составил рейтинг устойчивости рынка новостроек по регионам России. Основой ранжирования стали соотношение темпов продаж и вывода новых проектов, фактическая распроданность по строящимся жилым комплексам в регионах и динамика цен на новостройки сверх текущей инфляции. При анализе учитывались 73 региона с существенными продажами новостроек по ДДУ.

✔️ Новосибирская область расположилась на 45 позиции

✔️ В подавляющем количестве регионов уже есть явные признаки затоваренности

✔️ В 50 областях объем продаж отстает от динамики вывода новых проектов

Не смотря на снижение количества новых проектов на 24% к 2024 году и на 47% к 2023 году, квартир в новостройках Новосибирской области продается на 40% меньше, чем выводится на рынок.

❗️В целом по стране вывод опережает продажи в 1,6 раза.

Из регионов-лидеров по числу ДДУ, заключенных в 2025 году, обратная пропорция только в Москве. Если рассмотреть СФО, наименее вероятен кризис перепроизводства в Кемеровской области.

🥸 Высокая инерционность строительной индустрии ведет отрасль к кризису перепроизводства. Превышение фактической распроданности новостроек над нормативной — основной критерий, на который ссылаются эксперты — показывает вчерашний день. Основные продажи в текущих проектах были совершены в период действия льготной ипотеки, то есть, во второй половине 2023 года и первом полугодии 2024 года.

Отставание от графика продаж при низкой финансовой устойчивости застройщика с большой вероятностью приведет к остановке проекта.

Ждем продления моратория на штрафные санкции за срыв сроков ввода, который действует до конца июня 2025 года.

#новостройки_НСК

❗️Льготная ипотека начинает стимулировать строительство ущербного жилья.

Максимальный размер кредита по семейной ипотеке не позволяет купить полноценную квартиру в стройке — ту, что будет подходить по площади и функционалу для семейной пары с ребенком, по крайней мере в Новосибирске.

Максимальная сумма кредита за 5 лет не изменилась, чего не скажешь про цены. И потенциальному покупателю приходится выбирать на чём экономить: на локации, качестве или размере квартиры.

📌 Один из типовых вариантов планировок в СССР, 97 серия, предполагал 4 квартиры на этаже: две 3-х комнатных и по одной 1 и 2-х комнатных. Доля однокомнатных квартир составляла 25%. В общем числе квартир, сданных в Новосибирске с 2014 по 2024 годы, доля квартир с одним или двумя окнами составляла 62,3%.

Сегодня на максимальный кредит с учетом 30% первоначального взноса в Новосибирске можно купить квартиру 48,75 м2, что соответствует средневзвешенной площади строящихся квартир в регионе.

Новосибирск уже проходил стимулирование строительной отрасли: в 2009 году была губернаторская субсидия 150 тыс. рублей, с 2012 года — 300 тыс. рублей. В результате в городе появились 800-1000 квартирные дома, полностью состоящие из студий. При этом около половины квартир покупалось по схеме: губернаторская субсидия + материнский капитал + 200 тысяч кредита.

Не буду рассказывать, кто и по какой причине первым получал губернаторскую субсидию. Отдельные личности сумели сделать это даже дважды. И город за это время местами испохабили основательно.

История может повториться, хотя есть много алгоритмов нормального решения жилищного вопроса с покомнатным улучшением жилищных условий, но все они требуют усилий от исполнительной власти.

🥸 При существующем тренде можно опасаться, что к 2030 году каждая многодетная семья будет обеспечена двумя однокомнатными квартирами или тремя студиями на выбор — хорошо бы в одном доме.

В таблице приведена квартирография строительного задела МКД Новосибирска на основе данных портала ДОМ.РФ.

#новостройки_НСК
#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

🧮Уровень затоваренности на рынке апартаментов Новосибирска на 10% выше, чем на рынке новостроек.

При текущих темпах продаж все строящиеся в городе апартаменты могут быть реализованы за 61 месяц, а квартиры в жилых новостройках за 55 месяцев.

📌 В декабре 2024 года ситуация была обратной: коэффициент поглощения (период, за который при существующих темпах продаж, реализуются все лоты, находящиеся в экспозиции) апартаментов составлял 21 месяц, а квартир в строящихся жилых домах 47 месяцев.

В декабре прошлого года на рынке Новосибирска было реализовано 162 номера в строящихся апартаментах при остатках 3 389 лотов. В мае продано 68 апартаментов из общего числа 4 124 шт. в стадии строительства.

Что касается квартир, продажи в декабре составили 1 202 шт. из 56 818 не проданных лотов в стройке. В мае, соответственно, реализовано 1003 квартиры из 55 028.

Апартаменты в основном покупают инвесторы, а квартиры — конечные покупатели. Доля инвестиционных сделок в комплексах апартаментов в мае составила, по моим расчетам, 45% в штуках и 60% по суммарной площади.

В условиях проектного финансирования активность продаж на стадии ввода сильно зависит от правильно сформированного продукта. Если застройщик «попал в рынок», продажи взлетают, если нет — останавливаются.

У строительных компаний остается опция сдавать в аренду введенные апартаменты, а покупатели могут получить деньги со счетов эскроу в случае нарушения сроков выдачи ключей.

☝️Если бы подвисшие комплексы, как например, на Тополевой, 5, строились через счета эскроу, там бы не осталось дольщиков, при том, что срок ввода был в 2012 году.

🥸 Прогнозирую опережающий рост цен на апартаменты после стабилизации ключевой ставки ЦБ РФ.

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

📉 За пять месяцев этого года застройщики Новосибирской области вывели на рынок на 29,8% квартир меньше, чем в 2024 году и на 40,3% меньше, чем с января по май 2023 года.

В мае 2025 года строительные компании области вывели на рынок новостроек 1 793 квартиры общей площадью 90,9 тыс. м2, что поместило Новосибирскую область на 11 место в рейтинге регионов РФ.

К апрелю 2025 года снижение составило 46,5% в количестве квартир и 46,6% к суммарной площади квартир.

⚠️ При таком существенном падении, рынок пока не нащупал баланс спроса и предложения. В Новосибирской агломерации продажи в мае отстали от прироста строительного задела на 520 квартир.

Инерционность строительной индустрии не даёт застройщикам возможности совсем отказаться от новых проектов. Компании не могут бесконечно откладывать старт строительства в комплексах, где уже вложены немалые средства в покупку земли и разработку проектной документации.

Отдельные аналитики заметили переток денег с депозитов на рынок жилья. По моему мнению, пока это коснулось лишь тех сегментов, где изначально не было льготной ипотеки. В Москве это относится к элитным новостройкам, где рост к прошлому году превысил 25%. В Новосибирске – к апартаментам в центральной части города.

🥸 Несмотря на существенное снижение новых проектов, общий строительный задел Новосибирской области сократился незначительно, всего на 4,7% – в фактических показателях с 3 727 тысяч м2 в мае 2024 года до 3 550 тысяч в мае 2025.* При этом число активных строек оценочно снизилось на 20-25%.

В целом по РФ строительный задел с мая прошлого года вырос на 4%, со 113 млн. до 117,5 млн. квадратных метров.

* по данным агрегатора ДОМ.РФ

#новостройки_НСК

⚡️Соотношение ежемесячных платежей по рыночной ипотеке к арендным ставкам начало снижаться впервые за 5 лет.

С декабря 2019 года по декабрь 2024 года рост ежемесячных ипотечных платежей в три раза обогнал динамику арендных ставок.

Так, цена аренды двухкомнатной квартиры в Новосибирске выросла на 105% — с 19,2 тыс. рублей в месяц до 39,3 тыс. рублей. Ипотечный платеж за двухкомнатную квартиру увеличился на 510% — с 21,6 тыс. рублей в месяц до 131,8 тыс. рублей.

Это сделало экономически бессмысленной стандартную рыночную ипотеку. В конце декабря 2024 года ежемесячный платеж по рыночной ипотеке был в 3,35 раза выше арендной ставки.

После снижения ключевой ставки ЦБ РФ на 1.00 п.п. средневзвешенная ипотечная ставка пошла вниз. По данным аналитического центра ДОМ.РФ она снизилась на 4.36 п.п., с 29,36% в декабре 2024 года до 25.01% в июне 2025 года.

Такое резкое падение уменьшает ежемесячный платеж сразу на 14,7%. В частности, на двухкомнатную квартиру в Новосибирске средней стоимостью 7,839 млн. рублей при первоначальном взносе 30% платеж снизится со 134 327 рублей до 114 548 рублей.

❗️Это снижение не сделало рыночную ипотеку привлекательной. Аренда по-прежнему выгоднее ипотеки в три раза, но пик пройден, и вектор движения изменился.

Параллельно снизилась средневзвешенная ставка по депозиту на 3,4 п.п. — с 22,27% в декабре 2024 года до 18,87% в июне 2025 года.

📌 С декабря 2024 года по май 2025 года арендные ставки корректировались вниз на 5%, но с мая продолжили рост. Тем не менее, снижение по отношению к декабрю составило 3,75%.

🥸 Снижение ключевой ставки до 12% сделает рыночную ипотеку значимым инструментом продаж. Пока что 90% сделок на рынке новостроек генерируют льготные программы.

#новостройки_НСК

🔝 ТОП-10 застройщиков Новосибирска по скорости строительства жилых домов (на базе рейтинга ЕРЗ).

С моей точки зрения, при выборе квартиры в новостройке в условиях действующего законодательства есть несколько основных критериев

▫️ Дом должен быть построен в заявленные сроки и ключи переданы дольщикам

▫️Проект должен соответствовать условиям договора и включать благоустройство, в том числе, дворового пространства

▫️Качество строительства должно соответствовать формату проекта

После продления моратория на отмену штрафных санкций за нарушение сроков ввода и принятие аксиомы, что не все банки захотят, да и смогут, достроить приостановленные объекты за свой счет, риск ошибки попасть в долгострой вырос. При покупке недвижимости важно учитывать рейтинг надежности застройщиков и объектов.

Наиболее понятными критериями для оценки надежности проекта являются

✔️темпы строительства и соблюдение сроков ввода

✔️ соотношение распроданности и строительной готовности

Эти данные доступны на сайте агрегатора ДОМ РФ.

☝️ Компенсирующим фактором может служить высокая финансовая устойчивость застройщика или материнской компании, но это определить сложнее.

🔝 Привожу ТОП-10 по скорости строительства застройщиков многоэтажных домов в границах Новосибирска*

✔️ ГК «КПД-ГАЗСТРОЙ»

✔️ ГК «Поляков»

✔️ ГК «СОЮЗ»

✔️ Компания «Сибирьинвест»

✔️ ГК «Первый Строительный Фонд»

*из рейтинга ЕРЗ я убрал компании, которые по данным с сайта ДОМ.РФ нарушили сроки ввода, а также застройщиков с рейтингом ниже 4,0.

🥸 В течение нескольких дней опубликуем рейтинг застройщиков, специализирующихся на малоэтажном строительстве. Также рассмотрим компании, которые работают в пригородах и отдаленных районах Новосибирска.

#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

🌱Кредитная составляющая в проектном финансировании в СФО за год выросла на 81%.

По информации о проектном финансировании, размещенной на портале агрегатора ДОМ.РФ, с 1 мая 2024 года по 1 мая 2025 года средневзвешенная ставка по кредитным договорам в Сибирском Федеральном Округе выросла с 5,17% до 9,36% или в 1,8 раза.

В целом по стране ставка по проектному финансированию увеличилась на 51%.

Основную долю прироста дало увеличение ключевой ставки ЦБ РФ. Снижение наполняемости счетов эскроу было существенно ниже.

📌 Меньше всего ставка по проектному финансированию выросла в Дальневосточном Фелеральном округе, так как льготная дальневосточная ипотека позволяет застройщикам поддерживать высокий уровень продаж. Наибольший, почти двукратный рост зафиксирован в Уральском ФО.

При таком тренде падение цен на новостройки маловероятно. Уже сейчас цены в домах на завершающих стадиях строительства не сильно отличаются от стоимости строек на этапе котлована.

В более выигрышных условиях находятся компании, строящие без кредитов, в Новосибирске таких немного.

🥸 Доля СМР в цене квадратного метра продолжает снижаться, и в Новосибирске в среднем не дотягивает и до 40%.

С учетом стоимости земли кредитная составляющая в себестоимости строительства вырастет до 20-25%.

#новостройки_НСК #финансы@rop_nsk

☄️Затоваренность рынка новостроек в Новосибирской области находится на максимальном уровне.

В конце 2024 года у застройщиков Новосибирской области было 71 500 непроданных квартир, на начало мая — 75 800, на начало июня — уже 76 600 лотов.

Изменилось и соотношение готовых и строящихся квартир, находящихся в продаже.

В конце 2024 года доля квартир в сданных домах составляла 15,8%, в мае 2025 года — 23,3%, в начале июня, соответственно, 22,8%.

Растет на новосибирском рынке доля иногородних застройщиков, хотя и небольшими темпами.

Сейчас их удельный вес в общем заделе составляет около 15%, в сегменте непроданных готовых квартир — в пределах 7%.

На начало второго полугодия 2025 года, по моим расчетам, на рынке новостроек Новосибирской области сложился следующий баланс

▫️В регионе строится 79 000 квартир и апартаментов, из которых 59 150 непроданы

▫️В сданных домах непродано 17 500 квартир

▫️У инвесторов поневоле оценочно 17 000 - 20 000 квартир

▫️Среднемесячные текущие продажи с учетом ДКП – 1 700 квартир

Коэффициент поглощения без учета инвестиционных квартир – 45 месяцев или 3,75 года.

❗Это ярко выраженный рынок покупателя.

🥸 На депозитах лежит 128 000 условных двухкомнатных квартир или 118 000 квартир в новостройках.

В моменте реальных инвестиционных альтернатив депозитам на рынке недвижимости немного — они будут появляться по мере снижения ключевой ставки.

Такая ситуация обязательно приведет к переделу рынка новостроек, как это случалось всегда, через рост числа долгостроев, банкротство и поглощение слабых игроков.

#новостройки_НСК #прогнозы_и_цены@rop_nsk

📉 В Новосибирской области продолжает снижаться число ипотечных кредитов на новостройки.

В мае 2025 года в Новосибирской области физическим лицам было предоставлено 1 286 ипотечных жилищных кредитов, в том числе, 610 из них под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве.

📌 По кредитам на приобретение новостроек по ДДУ снижение к апрелю составило 14,4%, а к маю 2024 года упало более, чем в 2,5 раза.

Цифры по числу кредитов на строящиеся квартиры и строительный задел несоизмеримы — 610 против 59 150.

С учетом того, что покупать новостройку без ипотеки экономически бессмысленно, из-за 24% разницы в цене квадрата между первичным и вторичным рынками, число ипотечных кредитов под залог ДДУ явно недостаточно для динамического развития строительного рынка — и в стране, и в регионе.

Тренд на снижение числа ипотечных кредитов на новостройки вполне предсказуем и связан с отменой господдержки. Более 90% всех кредитов обеспечивает семейная ипотека.

🥸 Объем кредитования в Новосибирской области снижается опережающими темпами. Регион на 14 месте в РФ по темпам снижения и на первом по падению среди субъектов с большим строительным заделом.

Все основные векторы развития строительного рынка региона показывают на резкое снижение объемов строительства.

*Таблица составлена на базе данных с сайта ЦБ РФ

#новостройки_НСК #ипотека_или_аренда@rop_nsk

🚀Доходы по депозитам в Новосибирской области в моменте опережают рост цен на недвижимость с учетом арендных доходов в 2,2 раза.

За первые шесть месяцев 2025 года депозиты, размещенные по средневзвешенной ставке, приросли на 10,35%. За это время цена квадратного метра во вторичном фонде Новосибирска выросла на 1,6% — со 128 700 рублей до 130 800 рублей. Дополнительно 3% за полгода принесла аренда квартиры.

В 2024 году средневзвешенный процент по депозиту составил 17,25%. Квартиры с учетом арендных доходов приросли на 15,5%.

За 2023 год при средневзвешенной ставке по депозитам 9,45%, рост цен на вторичном рынке Новосибирска составил 7,6%, доход от аренды — 13,6%.

📍 В моменте в течение 1,5 лет депозиты выгоднее вложений в жилую недвижимость.

На рынке новостроек ситуацию выравнивает льготная ипотека. У покупателей, оформивших квартиру в новостройке в ипотеку до 2023 года, арендная плата выше ежемесячного ипотечного платежа. Поэтому отмена льготной ипотеки обрушила рынок новостроек, вторичный рынок встал из-за роста ключевой ставки.

При прочих равных условиях восстановление вторичного рынка будет происходить быстрее.

🥸 Периоды, когда депозит выгоднее вложений в недвижимость, подчеркивают цикличность рынка и обычно бывают в стадии затоваривания. В Новосибирске это 2009 год, период с 2016 по 2018, когда из-за больших объемов ввода МКД за предыдущие два года скопилось больше 16 000 нераспроданных квартир в сданных домах, и настоящее время.

В целом, в большом временном интервале, рост цен на недвижимость с учетом доходов от аренды на 40-50% опережает индекс вкладов на депозите.

#новостройки_НСК

⭐️Новосибирск занимает 4 место среди городов России по общему вводу жилой площади за 10 лет.

РИА Рейтинг по заказу РИА Новости подготовил очередной ежегодный рейтинг по объемам ввода жилья в крупных городах страны.

❗️Новосибирск занял 5 место по сумме общей жилой площади, сданной в 2024 году и 24 позицию по вводу жилья на душу населения.

Поскольку один год не является показательным, я подготовил таблицу по вводу жилья за последние 10 лет.

Новосибирск в этом рейтинге расположился на 4 месте после Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара. Замыкает ТОП-5 Екатеринбург.

По суммарному вводу жилья за последние 5 лет столица Урала опережает Новосибирск на полмиллиона квадратов.

📍Краснодар последние 5 лет становится ежегодным лидером страны по вводу жилья на душу населения среди всех крупных городов РФ, тройка лидеров не меняется. В частности, в 2024 году на 3 месте по вводу на человека оказалась столица республики Тыва из СФО город Кызыл.

Новосибирск по вводу на душу населения занял в 2024 году 24 место, в 2023 – 10, в 2022 – 24, в 2021 – 21, в 2020 – 19 место.

В рейтинге по вводу на человека за 10 лет среди ТОП-10 по суммарному вводу Новосибирск расположился на 6 позиции.

🥸 По данным РИА Рейтинг, обеспеченность жильем на человека на конец 2024 года составляла в Новосибирске 30,3 м2. Это обеспечивает 5 место среди городов-лидеров по суммарному вводу за 10 лет.

#ввод_жилья@rop_nsk #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

⛔️ Цена квадратного метра в новостройках Новосибирска прекратила рост.

Мониторинг портала «МИР КВАРТИР»показал снижение темпов роста на строящееся жилье в крупных городах РФ в 1,4 раза, по Новосибирску — в 3,2 раза.

📌 В первом полугодии 2024 года средневзвешенная цена квадратного метра новостроек выросла по крупным городам РФ на 6,1%, по Новосибирску — на 7,9%. За тот же период 2025 года цены в стране увеличились на 4,3%, в столице Сибири — на 2,5%.

Во втором квартале 2025 года цена квадрата в новостройках Новосибирска скорректировалась вниз.

Безусловными лидерами по цене на строящее жилье в последние три года остаются Москва, Сочи, Санкт-Петербург и Казань. Остальные крупные города меняют свои позиции в рейтинге в зависимости от уровня затоваренности рынка новостроек.

За год Новосибирск вырос в рейтинге на 2 позиции, а Краснодар, лидер по объемам строительных заделов и вводу жилья на душу населения, с декабря 2023 года опустился с 8 строки на 19.

Средневзвешенная цена квадрата в новостройках Краснодара на конец декабря составляла 163 900 рублей, в Новосибирске — 137 700 рублей. В июне 2024 года в Краснодаре м2 стоил 153 700 руб., в Новосибирске – 148 500 руб., в июне 2025 года в Краснодаре – 161 600, в Новосибирске – 162 800.

🥸 Не смотря на высокую нерыночную составляющую в цене новостроек, рыночные механизмы продолжают работать.

Цена квадратного метра в сданных домах в зависимости от локации, формата дома и качества строительства изменяется в границах Новосибирска от 82 000 в лотах под самоотделку до 350 000 в квартирах с отделкой под ключ.

Конкретика по ценам будет после публикации всех проектных деклараций на ДОМ.РФ.

#продажи_и_цены@rop_nsk

📉Цена квадрата на вторичном рынке Новосибирска во втором квартале снизилась.

По информации портала «Мир квартир» средневзвешенная цена квадратного метра на вторичном рынке Новосибирска во втором квартале 2025 года снизилась на 0,4%.

«Мир квартир» анализирует цены предложения, и в реальных сделках можно отметить рост скидок за год в Новосибирске на 2-3%.

В большинстве крупных городов покупатели стараются ужаться по площади, поэтому в маленьких квартирах цена квадратного метра продолжает расти.

📍 В первом полугодии 2024 года рост цены квадрата на вторичном рынке города
составил 4,2% или в 3,5 раза больше, чем в 2025 году. В целом по стране рост в первом полугодии 2024 года составил 4,9%.

Снижение цен на вторичном рынке Новосибирска отмечено в 2009 году, тогда цена просела на 23,2%. В 2015 году она снизилась на 7,8%, в 2016 году — на 3,4%. При этом ключевая ставка была существенно ниже.

Первичный рынок единственный раз падал в 2009 году — на 15,2%. В 2015-2017 годах он показал нулевой рост. При этом были проекты, которые продолжали расти, а число долгостроев доходило до 127.

🥸 В моменте в Новосибирске огромный выбор квартир, как на первичном, так и на вторичном рынках, но цена ошибки особенно велика.

* Для наглядности мониторинг дополнен данными агрегатора в целом по году и по динамике цен на квартиры площадью до 32 м2.

#продажи_и_цены@rop_nsk