🚘Транспортная инфраструктура перекраивает карту новостроек Новосибирской агломерации.

В течение последних 15 лет лет отставание развития транспортной инфраструктуры от жилищного строительства определяет объемы продаж в разных локациях Новосибирской агломерации. За продажами следует и строительство.

📌 Общий ввод жилья в Бердске в 2014-2016 годах составил 267,5 тыс. м2, а суммарная площадь жилья, построенная за это же время в городе Обь и р.п. Кольцово составила 136,2 тыс. м2 или в 2 раза меньше. А сегодня строительный задел по многоквартирным домам только в Кольцово в два раза выше, чем в Бердске.

Такой же тренд и по ценам. Основная причина снижения цены в той или иной локации — отсутствие транспортной инфраструктуры.

В Бердске есть несколько огромных земельных участков под МКД и малоэтажное строительство с проектами, предусматривающими прямой выход на федеральную трассу. Но гололёд на «вшивой горке», ремонт моста через Иню или любая авария длинномера на трассе полностью перекрывают единственную дорогу до центра Новосибирска.

В Кольцово обратная ситуация: открытие тоннеля под железной дорогой в 2015 году соединило Новосибирск с наукоградом Кольцово. Сегодня цены на квартиры в Кольцово выше, чем в Новосибирске, а когда-то были ниже на 20%.

По Краснообску — качели: расширение Советского шоссе повысило транспортную доступность локации, а активная застройка в районе улицы Бронная затрудняет проезд через Северо-Чемской жилмассив.

🥸 Без решения транспортной проблемы, строительство и МКД, и ИЖС в Новосибирской агломерации имеет туманные перспективы.

*Таблица составлена на базе аналитических отчетов ЕРЗ.РФ.

#новостройки_НСК

🪙Реальная доступность жилья в регионах минимум в 1,5-2 раза ниже расчетной.

В июне прошлого года эксперты РИА Рейтинг по заказу РИА Новости опубликовали рейтинг регионов по доступности жилья.

В основе рейтинга лежит следующий расчет.

📌 Ключевой параметр — минимальное количество лет, за которые семья с одним ребенком и среднестатистической зарплатой в своем регионе сможет без привлечения заемных средств накопить на квартиру площадью 60 м2 (в ценах на май 2024 года).

Для этого весь ежемесячный остаток денежных средств после осуществления минимально необходимых трат для поддержания текущей жизнедеятельности — прожиточный минимум в регионе для взрослых и детей — уходит на пополнение депозита в банке со средней ставкой по федеральному округу.

По расчетам экспертов в мае 2024 года этот срок в Новосибирской области составлял 5,3 года.

Сейчас, когда агентство опубликовало ежегодный рейтинг по уровню благосостояния регионов, где дан потенциальный остаток денежных средств за минусом прожиточного минимума за 2024 год, я пересчитал коэффициент доступности по нескольким регионам. Использую данные, предоставленные экспертами РИА Рейтинг.

❗️Реальный срок накопления, без учета накопительного роста на депозите, и, соответственно, величины инфляции на недвижимость, по 12 регионам, оказался в 2,2 раза выше, чем у экспертов. При этом семь из упомянутых регионов входят в ТОП лидеров по продажам.

🧑‍🧑‍🧒‍🧒 Если брать для расчета условную семью с двумя детьми, срок превысит расчетный в 2,7 раза.

В течение 10-20 лет цены на недвижимость в среднем растут быстрее депозита, только прошлый год был исключением. Но по итогу срок накопления уменьшен в опубликованных данных минимум в 1,5 раза.

🥸 В среднем по РФ срок накопления на квартиру 60 квадратных метров среднестатистической семьей с одним ребенком составлял 4 года. Если бы это было так, то желающих брать ипотеку на 30 лет с переплатой в 6,5 раз не было бы вообще.

Все данные приведены в таблице, и каждый может попробовать себя в качестве аналитика:)

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

🏦 Количество ипотечных кредитов под залог договоров долевого участия снизилось в Новосибирской области к марту 2025 года на 2,5%, к апрелю 2024 года — на 39,5%, а к апрелю 2023 года — на 45,5%.

В апреле текущего года в Новосибирской области физическим лицам было предоставлено 713 ипотечных жилищных кредитов под залог прав требования по ДДУ.

Среди регионов с объемом кредитования более 500 выданных кредитов на новостройки в месяц агломерация входит в число лидеров по темпам падения — и к показателям апреля 2024 года, и по отношению к апрелю 2023 года. В итоге НСО занимает 4 место в антирейтинге регионов РФ.

📌 В СМИ опубликована новость о росте общего числа ипотечных кредитов в апреле 2025 года по отношению к предыдущему месяцу. Указывается, что
Новосибирская область выросла по этому показателю к марту на 14,3% при среднем приросте по РФ 12,6%. Но это, скорее, рост на фоне низкой базы: таких мизерных показателей, как в первом квартале 2025 года в регионе не было с начала СВО. Что касается января 2025 года, то на этот месяц пришелся абсолютный минимум.

К апрелю 2024 года падение по общему количеству кредитов составило 51,45%, а апрелю 2023 года произошел обвал в 2,6 раза.

🥸 Можно констатировать, что ипотечная активность населения в регионе, как и в целом по стране, находится на минимальном уровне.

*Таблица составлена на базе данных сайта ЦБ РФ.

#новостройки_НСК

🧮С момента, как «рынок продавца» перешел в «рынок покупателя», средневзвешенный процент вознаграждения за продажу новостроек в Новосибирской агломерации удвоился.

По данным тарифных карт основных агрегаторов комиссионное вознаграждение с января 2022 года по май 2025 года выросло с 1,8% до 3,8%.

И это только прямые затраты. Полная стоимость расходов на продажу с учетом маркетинга и рекламы превысила 6% от цены.

Параллельно растет доля агентских продаж из ТОП-20 застройщиков. По объемам продаж в 2025 году только ГК СМСС может похвастаться низким уровнем агентских сделок. По остальным лидерам удельный вес сделок с участием риэлторов составил от 50% до 90%.

▫️ По тарифным картам агрегаторов можно анализировать состояние дел у застройщиков.

✔️ У компаний с большими остатками вознаграждение за продажу квартир в сданных домах на 1-3% выше, чем в строящихся объектах.

✔️Комиссия за продажу объектов из зоны риска начинается с 5%.

✔️Когда за продажу земельного участка в коттеджном поселке платят 2,5%, за договор подряда 4,5%, а за готовый дом — 6,5% есть смысл пригласить на приемку объекта независимого специалиста.

☝️Бывает обратная пропорция, и это повод для изучения компании.

✔️ Комиссия 7% сразу при наличном расчете — красная линия

✔️ 8% за раскрученный объект — вызывает вопросы к цене

Комиссия за продажу коммерческой недвижимости в среднем в 1,5-2 раза ниже, чем за жилую, за исключением апартаментов.

В случае удорожания цены, за счет субсидированной ипотеки или отсутствия первоначального взноса, комиссия, как правило, начисляется на базовую цену.

Снижается вознаграждение при использовании механизма трейд-ин и рассрочки.

За клиентов с сельской ипотекой отдельные застройщики выплачивают агентам в 1,5 раза меньше.

🥸 Застройщики заинтересованы в крупных агрегаторах, и с обозначенной суммы повышают вознаграждение на 1-2%. Предположу, что при таких продажах строительная компания получает снижение ставки по проектному финансированию.

Этот запрос застройщиков приводит к монополизации рынка риэлторских услуг.

*В публикации использовались тарифные карты агрегаторов: TrendAgent, Нмаркет.ПРО, Самолет Плюс, Макромир Новосибирск и информация сайта MestoPro.ru.

#новостройки_НСК

🧱 Продолжаем серию публикаций по участникам рейтинга надежности объектов Новосибирской области.

Напоминаю, что разработанные мной критерии надежности объектов и застройщиков, на протяжении последних 17 лет позволяют делать относительно точные прогнозы по надежности строящихся жилых комплексов Новосибирска.

Сегодня рассмотрим клубный комплекс «Новаторы» от ГК «ПОЛЯКОВ»

✅ По региональным меркам ГК «ПОЛЯКОВ» достаточно новая, но уже известная компания. Застройщику всего три года, хотя сам Илья Поляков и часть его команды работают на строительном рынке Новосибирска уже более 20 лет.

✅ Одно из основных преимуществ компании — высокие темпы строительства: в городе есть немало застройщиков с продуманными концепциями, оптимальными планировками, но реализовать все это быстрее объявленных сроков удается единицам.

✅ Компания входит в ТОП-5 рейтинга региона по скорости строительства домов площадью более 7 тыс. квадратов.

✅ За скоростью строительства и оптимальным сочетанием цены, качества и функциональности квартир пошли и продажи. В 2023 году застройщик занял 14 место в региональном рейтинге по объему продаж. По итогам 2024 года вошел в ТОП-10, а в рейтинге текущего года в ТОП-5.

Теперь о надежности проекта

▫️Клубный комплекс состоит из трех корпусов, которые строятся и будут введены в эксплуатацию одновременно.

▫️Темпы строительства, как обычно, опережают заявленные.

▫️Квартиры продаются по ДДУ, деньги поступают на счета эскроу.

▫️До планового ввода еще 7 месяцев, но проект уже находится на стадии отделки.

Распроданность объекта 71,2% на начало мая 2025 года, допускается 70% на момент ввода.

Высокие продажи в комплексе связаны и с тем, что ГК «ПОЛЯКОВ» строит проезд от «Новаторов» на улицу Георгия Колонды с удобным выездом на Красный проспект, чтобы жители комплекса не стояли в пробках на улице Аэропорт.

☝️ По 10 из 11 критериев надежности объекта проект клубный комплекс «Новаторы» получает максимальную оценку-10.

По п. 9 – «Готовы ли коммуникации, есть ли сданные дома в ЖК» —оценку 5. В комплексе не может быть сданных домов, но он строится по РЗТ, и точки подключения к коммуникациям предусмотрены.

Суммарная оценка — 105 баллов из 110, уровень надежности объекта можно определить как один из самых высоких в новосибирской агломерации.

#проверено_Николаевым

↗️ Цена квадратного метра в новостройках Новосибирска выросла за пять месяцев на 2,54%.

Мониторинг портала «МИР КВАРТИР» показал рост цены предложения квадратного метра в новостройках Новосибирской агломерации за 5 месяцев этого года на 2,54% — это на 1.22 п.п. ниже, чем в среднем по стране.

В рейтинге крупных городов России по уровню цен на строящееся жилье Новосибирск потерял две позиции.

В большинстве городов Сибирского Федерального Округа цены росли медленнее, чем в целом в России. В Иркутске цены, вообще, остались на уровне декабря.

📌 В Новосибирске стоимость квадратного метра в новостройках не растет уже два месяца. За три месяца средняя цена лота снизилась на 0,3% за счет сокращения средней площади квартир.

Рост цен на новостройки выше уровня инфляции демонстрирует Москва.

В Новосибирске рынок смещается в сторону вертикально-интегрированных структур с квартирами комфорт и эконом-класса, а возрастающая доля доступных квартир снижает среднюю цену по рынку.

В Москве ситуация обратная. После отмены массовой льготной ипотеки на новостройки в сегменте массового жилья идет сокращение вывода на рынок новых проектов. А в сегменте премиум-класса, где на максимальный льготный ипотечный кредит можно купить всего лишь 10-12 квадратных метров, а остальная часть приобретается на собственные средства или в рассрочку, наоборот, растет объём предложения.

🥸 Внутри каждого сегмента цены на новостройки Новосибирска растут в пределах строительной инфляции, а норма прибыли в основном укладывается в диапазон 8%-18%.

#новостройки_НСК

В Новосибирской области количество ипотечных кредитов на возведение объектов ИЖС упало в 6 раз.

По данным опубликованным на сайте ЦБ РФ, физическим лицам на создание объектов индивидуального жилищного строительства в НСО с января по апрель 2025 года был выдан 241 кредит. Это в 6,2 раза меньше, чем за тот же период 2024 года. В частности, в апреле этого года было выдано 78 кредитов — в 6,36 раз меньше, чем в том же месяце прошлого года.

В целом по РФ количество выданных на ИЖС кредитов по отношению к первым четырем месяцам 2024 года упало в 5 раз. Если брать только апрель, то в 5,86 раз.

Можно констатировать, что перевод ИЖС на счета эскроу затормозился.

☝️ Для этого, на мой взгляд, есть три основные причины

✔️ Высокая ключевая ставка снижает привлекательность ипотечного кредитования в целом

✔️ Сложность трансформации «полудиких» бригад шабашников (они преимущественно и строят индивидуальные жилые дома в Новосибирской области) в коммерческие структуры, которые могут работать с банками

✔️ Отсутствие обещанных правительством инструментов для снижения себестоимости строительства через счета эскроу

Например: разработка бесплатных типовые проектов, внедрение стандартизированных домокомплектов, строительство дорожной инфраструктуры и коммуникаций частично за счет государства и т.п.

За январь-апрель 2025 года ввод ИЖС в регионе вырос на 47,9%, а МКД, наоборот, снизился на 38,2%. С такой динамикой ипотечного кредитования тренд роста ИЖС не будет долгим.

🥸 Ситуация в стране, в целом, немного лучше, но вектор развития тот же.

У лидера в сегменте ИЖС в Сибирском Федеральном Округе, Иркутской области, объем выданных кредитов по отношению к 4 месяцам прошлого года упал в 8,1 раза. А в Республике Тыва – в 23,86 раза.

Ждем следующего отчета ЦБ РФ об умеренном росте ипотечного кредитования, после снижения ставок основными игроками на рыночную ипотеку.

#новостройки_НСК

↘️ Производство основных видов строительных материалов снизилось в Новосибирской области в среднем на 8%.

Динамика производства основных видов строительных материалов напрямую связана с объемами строительства и определяет динамику ввода жилья. Сначала сокращается объем производства, потом — объём ввода.

📌 Это наглядно продемонстрировал кризис перепроизводства 2017 года. Пик затоваренности на рынке новостроек пришелся на январь 2017 года, чему предшествовало сокращение объемов выпуска основных строительных материалов с 2015 года.

В 2017 году объем ввода жилья в регионе к 2015 году снизился на 33%, в том числе, в Новосибирске — на 40%. Производство стеновых материалов сократилось на 25%, а панелей для КПД — почти в 5 раз.

По многим материалам в Новосибирской области суммарная производственная мощность заводов в разы превышает потребности строительной отрасли. По товарному бетону, по моим расчетам, в 6,5 раз, по панелям для КПД — в 2,5 раза, по стеновым материалам — более, чем в 2 раза.

Поэтому и застройщики, и производители строительных материалов могут легко увеличить объемы. Только застройщикам для этого требуется год-полтора, а производителям строительных материалов, как правило, не более двух кварталов.

▫️ По итогам первого квартала 2025 года выпуск стеновых материалов снизился на 18,5%, панелей для КПД — на 16,4%, а цемента — на 9,3%.

Средний коэффициент снижения по всем строительным материалам, опубликованным на сайте министерства строительства Новосибирской области, составил 7,7%.

🥸 По моим прогнозам, темпы сокращения выпуска строительных материалов в 2025 году ускорятся.

#новостройки_НСК

🧭 Изменение вектора — главный, но не единственный плюс от снижения ключевой ставки.

За снижением ключевой ставки на 1% следует почти автоматическое снижение ставок по рыночной ипотеке и депозитам в среднем на 2-2,5%, но основных пропорций на рынке недвижимости это не изменит.

▫️Рыночная ипотека остается экономически бессмысленной.

▫️Ежемесячный платеж по ипотеке будет в 3 раза превышать арендные ставки.

▫️Основным инструментом продаж у застройщиков останутся льготная ипотека и рассрочка.

Что мы получили прямо сейчас

✔️Снижение расходов федерального бюджета на субсидирование ставок по льготной ипотеке на 7 млрд. рублей в месяц или 7,3% - 7,7% по этой статье расходов

✔️Потенциальное снижение средневзвешенной кредитной нагрузки застройщиков по проектному финансированию на 8-9%, а это достаточно серьезное уменьшение

✔️По бриджам на покупку земли кредитная нагрузка снизится на 4-4,5%

🥸 Основные тренды 2025 года в регионе не изменятся

🔺Снижение объемов продаж

🔺Снижение объемов ввода

🔺Снижение объемов выданной ипотеки

🔺Рост затоваренности рынка и приостановка отдельных проектов

🔺Рост числа потенциально проблемных объектов

🔺Рост отложенного спроса, в том числе, на депозитах

Тем не менее, остается надежда, что 2025- 2026 годы застройщики Новосибирска пройдут как 2017-2018, а не как 2009-й.

#новостройки_НСК #прогнозы_и_цены@rop_nsk

⛔️ Продажи квартир и апартаментов по договорам долевого участия в мае 2025 года в Новосибирской области остались на уровне апреля.

Падение к аналогичному периоду 2024 года только нарастает. Если в апреле уровень снижения составил 34,5% к прошлому году, то в мае — уже 50%, а в июне по прогнозам глубина рецессии достигнет 55-60%.

📌 Май 2024 года вырос к апрелю на 28,4%, а июнь к маю еще на 33,3%. В этот период фиксировался ажиотажный спрос, который был связан с окончанием действия льготной ипотеки в июле прошлого года.

📎 Похожая ситуация и в других регионах. По данным телеграмм-канала Dataflat.ru, в Екатеринбурге отставание по продажам от показателей прошлого года в апреле составляло 33%, в Перми – 20%, в Санкт-Петербурге — 34%, в Москве — 19%. По итогам мая падение к 2024 году в Екатеринбурге составило 51%, в Перми — 50%, в Санкт-Петербурге – 40%, в Москве – 41%.

Итоговых данных по маю пока нет, так как не все застройщики обновили в ДОМ.РФ проектные декларации. На основании 70%-й выборки продажи в мае этого года снизились по отношению к апрельским на 0,81%, то есть, в пределах статистической погрешности.

Динамика по застройщикам сильно отличается: от роста на 30%-70%, до минусовых показателей, когда число расторжений ДДУ превышает количество новых сделок. Из ТОП-20 по продажам на утро 10 июня нет информации только по трем застройщикам.

🔝По итогам мая в ТОП-10 по объемам продаж попали

✔️ Компания "БРУСНИКА"

✔️ ГК "РАСЦВЕТАЙ"

✔️ ГК КПД ГАЗСТРОЙ

✔️ ГК "СОЮЗ"

✔️ ГК "ПОЛЯКОВ"

✔️ ГК "Первый Строительный Фонд"

✔️ ГК "ЭНЕРГОМОНТАЖ"

✔️ ГК "СТРАНА"

✔️ ГК VIRA

✔️ ГК "МЕТА"

🥸 Более подробный отчет по продажам за 5 месяцев 2025 года со средними ценами и площадью квартир подготовлю на следующей неделе.

Рейтинг составлен на базе проектных деклараций, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, и данных эксперта Максима Попова.

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

Новосибирский строительный рынок сокращается и монополизируется.

Покупательский спрос, как и продажи, снижается, усиливается тренд на монополизацию строительного рынка. Доля ТОП-10 по продажам увеличилась за год с 52,7% до 55,2 % по выручке и с 53% до 57% по числу реализованных лотов.

Сначала страдают продажи, вслед за этим сокращается вывод на рынок новых проектов, затем — объемы ввода при одновременном росте затоваренности.

Сужается рынок агентств, оказывающих услуги для застройщиков. Мы уже видим большое количество знакомых риэлторов и в банках, и в супермаркетах.

Агрегаторы заменяют классические агентства недвижимости. Усилилась конкуренция между аутсорсинговыми компаниями, которые работают в тесной связке с застройщиками. Успех одних зависит от эффективной и слаженной работы других и наоборот.

Пройдемся по лидерам 2024 года, рассмотрим их сильные и слабые стороны.

▫️One company

Главное преимущество — масштаб и всеядность. Агрегатор работает как катализатор, резко увеличивая объемы продаж. Компания создает огромную входную воронку и собирает максимальное число партнеров. Если у застройщика возникают проблемы, то это его проблемы.

▫️Компания «Бусы»

Начала работать на стыке направлений архитектуры, маркетинга и продаж, что позволяет сформировать продаваемый проект для застройщика. Пока запросов по архитектуре у компании больше, но эффективнее у компании получается работа по полному комплексу услуг.

Здесь следят, чтобы у клиентов не было конфликта интересов, не было объектов в одной локации и есть опыт реализации проектов в кризисные периоды от создания жилого комплекса до полной реализации.

Недавно «БУСЫ» вышли на столичный рынок, пришли на помощь в части маркетинга и продаж крупному застройщику из Барнаула, который реализует проект SIGMA SILINO. Это гостиничный комплекс на территории особой экономической зоны «Технополис. Москва».

Приоритетным для компании по-прежнему остается Новосибирск, где «БУСЫ» также расширяются и готовы к сотрудничеству с новыми застройщиками.

▫️Компания «Сталкер»

Позиционируется на рынке, как проводник в маркетинговых коммуникациях, реализует собственные IT-продукты для достижения целей.

Принцип простой: один регион — один клиент.

▫️Компания «МЕТР»

В последний квартал сконцентрировалась на собственных проектах.

▫️Компания D54 ESTATЕ

Монополист в одной, но очень сложной локации – Академгородок. Если брать последние 3 года, то в данной локации структура продала более 50% всех новостроек, выведенных на свободный рынок.

Отличается высокоэффективным маркетингом и относительно низкой ценой сделки.

🥸 В этот сложный период все высококлассные специалисты по маркетингу и продажам найдут себя в рынке. Кризис — время возможностей.

#новостройки_НСК

📉 Продажи по ДДУ за январь-май этого года в Новосибирской области упали к показателям 2024 года на 27% по выручке, на 34% по площади квартир и на 37% по числу реализованных лотов.

После отмены массовой льготной ипотеки продажи ожидаемо идут вниз. Есть застройщики, объем выручки которых снизился незначительно. Шесть компаний показали рост.

🔝Лидеры по приросту

✔️СЗ «ВКД-проект» – 219,3%
✔️ «Астон. Стройтрест 43» – 176,8%
✔️ГК «Поляков» – 120,7%.

В ТОП-10 самый большой рост в рейтинге показали

✔️ ГК «Поляков» (+ 7 позиций)
✔️ГК КПД «Газстрой» (+2 позиции)
✔️SG Development (+2 позиции)

Во второй десятке «ВКД-проект» поднялась в рейтинге на 37 пунктов, «АСТОН. Стройтрест 43»— на 32 позиции, СЗ «СИНЕРГИЯ» — на 18, СЗ «Телецентр» — на 17. Компания «АНТАР» выросла на 12 позиций и ГК «ХИММЕТАЛЛ» — на 8.

Средняя цена квадратного метра увеличилась к показателям января-мая 2024 года на 10,9%, со 133 051 руб. до 147 528 руб.

Средний уровень скидки в данный момент считать, по моему мнению, бессмысленно. Сейчас в цене заложены и субсидированная ипотека, и поборы от банков, и наценка за отсутствие первоначального взноса, и рассрочка. У каждой формы расчета своя цена.

🪙Лидерами по цене квадратного метра без учета апартаментов стали компании ГК «ХИММЕТАЛЛ», СЗ «Телецентр» и ГК «Поляков».

Продажи за 5 месяцев составлялись по последней ПД на сайте ДОМ.РФ, отдельные компании не выложили итоги мая, из лидеров — это ГК «ЮНИТИ» (СКАНДИА).

*Рейтинг составлен на базе ПД, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

#новостройки_НСК #продажи_и_цены@rop_nsk

⚠️Новосибирская область рискует утратить лидерство по объему ввода жилья в СФО.

По данным РОССТАТА с января по май 2025 года в Новосибирской области было введено 1 млн. 70 тыс. м2 общей площади жилых помещений. Из них населением региона – 661 535 м2 и 408 857 м2 составило МКД.

В текущем рейтинге регионов по суммарному объёму ввода жилья Новосибирская область занимает 8 место, по МКД замыкает ТОП-5, а по ИЖС находится на 12 позиции.

Внутри СФО на пятки Новосибирской области наступает Иркутская область. Если по итогам первого квартала 2025 года отрыв Новосибирской области составлял 19,5%, по итогам 4-х месяцев 12,4%, то сейчас он всего 6,8%.

📍Если брать итоговые цифры за последние 10 лет, то гандикап Новосибирской области составлял 47-98%, в среднем 63%. На втором месте в СФО были или Красноярский край, или Иркутская область.

🥸 В регионе второй год подряд идет падение ввода МКД. Если от графика прошлого года Новосибирская область отстает на 36%, то от показателей 2023 года на 60% или в 2,5 раза.

В целом по стране снижение по вводу МКД составляет соответственно 10% по отношению к 2024 году и 34% по отношению к 2023 .

В любом случае есть повод задуматься.

*В таблицу РОССТАТА я добавил данные по вводу МКД за 5 месяцев 2025 года и сравнил это с соответствующими периодами 2023-2024 годов.

#новостройки_НСК
#ввод_жилья@rop_nsk

⚠️ Вероятность кризиса перепроизводства на рынке новостроек в Новосибирской области практически такая же, как в среднем по стране.

ЕРЗ.РФ составил рейтинг устойчивости рынка новостроек по регионам России. Основой ранжирования стали соотношение темпов продаж и вывода новых проектов, фактическая распроданность по строящимся жилым комплексам в регионах и динамика цен на новостройки сверх текущей инфляции. При анализе учитывались 73 региона с существенными продажами новостроек по ДДУ.

✔️ Новосибирская область расположилась на 45 позиции

✔️ В подавляющем количестве регионов уже есть явные признаки затоваренности

✔️ В 50 областях объем продаж отстает от динамики вывода новых проектов

Не смотря на снижение количества новых проектов на 24% к 2024 году и на 47% к 2023 году, квартир в новостройках Новосибирской области продается на 40% меньше, чем выводится на рынок.

❗️В целом по стране вывод опережает продажи в 1,6 раза.

Из регионов-лидеров по числу ДДУ, заключенных в 2025 году, обратная пропорция только в Москве. Если рассмотреть СФО, наименее вероятен кризис перепроизводства в Кемеровской области.

🥸 Высокая инерционность строительной индустрии ведет отрасль к кризису перепроизводства. Превышение фактической распроданности новостроек над нормативной — основной критерий, на который ссылаются эксперты — показывает вчерашний день. Основные продажи в текущих проектах были совершены в период действия льготной ипотеки, то есть, во второй половине 2023 года и первом полугодии 2024 года.

Отставание от графика продаж при низкой финансовой устойчивости застройщика с большой вероятностью приведет к остановке проекта.

Ждем продления моратория на штрафные санкции за срыв сроков ввода, который действует до конца июня 2025 года.

#новостройки_НСК

❗️Льготная ипотека начинает стимулировать строительство ущербного жилья.

Максимальный размер кредита по семейной ипотеке не позволяет купить полноценную квартиру в стройке — ту, что будет подходить по площади и функционалу для семейной пары с ребенком, по крайней мере в Новосибирске.

Максимальная сумма кредита за 5 лет не изменилась, чего не скажешь про цены. И потенциальному покупателю приходится выбирать на чём экономить: на локации, качестве или размере квартиры.

📌 Один из типовых вариантов планировок в СССР, 97 серия, предполагал 4 квартиры на этаже: две 3-х комнатных и по одной 1 и 2-х комнатных. Доля однокомнатных квартир составляла 25%. В общем числе квартир, сданных в Новосибирске с 2014 по 2024 годы, доля квартир с одним или двумя окнами составляла 62,3%.

Сегодня на максимальный кредит с учетом 30% первоначального взноса в Новосибирске можно купить квартиру 48,75 м2, что соответствует средневзвешенной площади строящихся квартир в регионе.

Новосибирск уже проходил стимулирование строительной отрасли: в 2009 году была губернаторская субсидия 150 тыс. рублей, с 2012 года — 300 тыс. рублей. В результате в городе появились 800-1000 квартирные дома, полностью состоящие из студий. При этом около половины квартир покупалось по схеме: губернаторская субсидия + материнский капитал + 200 тысяч кредита.

Не буду рассказывать, кто и по какой причине первым получал губернаторскую субсидию. Отдельные личности сумели сделать это даже дважды. И город за это время местами испохабили основательно.

История может повториться, хотя есть много алгоритмов нормального решения жилищного вопроса с покомнатным улучшением жилищных условий, но все они требуют усилий от исполнительной власти.

🥸 При существующем тренде можно опасаться, что к 2030 году каждая многодетная семья будет обеспечена двумя однокомнатными квартирами или тремя студиями на выбор — хорошо бы в одном доме.

В таблице приведена квартирография строительного задела МКД Новосибирска на основе данных портала ДОМ.РФ.

#новостройки_НСК
#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

🧮Уровень затоваренности на рынке апартаментов Новосибирска на 10% выше, чем на рынке новостроек.

При текущих темпах продаж все строящиеся в городе апартаменты могут быть реализованы за 61 месяц, а квартиры в жилых новостройках за 55 месяцев.

📌 В декабре 2024 года ситуация была обратной: коэффициент поглощения (период, за который при существующих темпах продаж, реализуются все лоты, находящиеся в экспозиции) апартаментов составлял 21 месяц, а квартир в строящихся жилых домах 47 месяцев.

В декабре прошлого года на рынке Новосибирска было реализовано 162 номера в строящихся апартаментах при остатках 3 389 лотов. В мае продано 68 апартаментов из общего числа 4 124 шт. в стадии строительства.

Что касается квартир, продажи в декабре составили 1 202 шт. из 56 818 не проданных лотов в стройке. В мае, соответственно, реализовано 1003 квартиры из 55 028.

Апартаменты в основном покупают инвесторы, а квартиры — конечные покупатели. Доля инвестиционных сделок в комплексах апартаментов в мае составила, по моим расчетам, 45% в штуках и 60% по суммарной площади.

В условиях проектного финансирования активность продаж на стадии ввода сильно зависит от правильно сформированного продукта. Если застройщик «попал в рынок», продажи взлетают, если нет — останавливаются.

У строительных компаний остается опция сдавать в аренду введенные апартаменты, а покупатели могут получить деньги со счетов эскроу в случае нарушения сроков выдачи ключей.

☝️Если бы подвисшие комплексы, как например, на Тополевой, 5, строились через счета эскроу, там бы не осталось дольщиков, при том, что срок ввода был в 2012 году.

🥸 Прогнозирую опережающий рост цен на апартаменты после стабилизации ключевой ставки ЦБ РФ.

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

📉 За пять месяцев этого года застройщики Новосибирской области вывели на рынок на 29,8% квартир меньше, чем в 2024 году и на 40,3% меньше, чем с января по май 2023 года.

В мае 2025 года строительные компании области вывели на рынок новостроек 1 793 квартиры общей площадью 90,9 тыс. м2, что поместило Новосибирскую область на 11 место в рейтинге регионов РФ.

К апрелю 2025 года снижение составило 46,5% в количестве квартир и 46,6% к суммарной площади квартир.

⚠️ При таком существенном падении, рынок пока не нащупал баланс спроса и предложения. В Новосибирской агломерации продажи в мае отстали от прироста строительного задела на 520 квартир.

Инерционность строительной индустрии не даёт застройщикам возможности совсем отказаться от новых проектов. Компании не могут бесконечно откладывать старт строительства в комплексах, где уже вложены немалые средства в покупку земли и разработку проектной документации.

Отдельные аналитики заметили переток денег с депозитов на рынок жилья. По моему мнению, пока это коснулось лишь тех сегментов, где изначально не было льготной ипотеки. В Москве это относится к элитным новостройкам, где рост к прошлому году превысил 25%. В Новосибирске – к апартаментам в центральной части города.

🥸 Несмотря на существенное снижение новых проектов, общий строительный задел Новосибирской области сократился незначительно, всего на 4,7% – в фактических показателях с 3 727 тысяч м2 в мае 2024 года до 3 550 тысяч в мае 2025.* При этом число активных строек оценочно снизилось на 20-25%.

В целом по РФ строительный задел с мая прошлого года вырос на 4%, со 113 млн. до 117,5 млн. квадратных метров.

* по данным агрегатора ДОМ.РФ

#новостройки_НСК

⚡️Соотношение ежемесячных платежей по рыночной ипотеке к арендным ставкам начало снижаться впервые за 5 лет.

С декабря 2019 года по декабрь 2024 года рост ежемесячных ипотечных платежей в три раза обогнал динамику арендных ставок.

Так, цена аренды двухкомнатной квартиры в Новосибирске выросла на 105% — с 19,2 тыс. рублей в месяц до 39,3 тыс. рублей. Ипотечный платеж за двухкомнатную квартиру увеличился на 510% — с 21,6 тыс. рублей в месяц до 131,8 тыс. рублей.

Это сделало экономически бессмысленной стандартную рыночную ипотеку. В конце декабря 2024 года ежемесячный платеж по рыночной ипотеке был в 3,35 раза выше арендной ставки.

После снижения ключевой ставки ЦБ РФ на 1.00 п.п. средневзвешенная ипотечная ставка пошла вниз. По данным аналитического центра ДОМ.РФ она снизилась на 4.36 п.п., с 29,36% в декабре 2024 года до 25.01% в июне 2025 года.

Такое резкое падение уменьшает ежемесячный платеж сразу на 14,7%. В частности, на двухкомнатную квартиру в Новосибирске средней стоимостью 7,839 млн. рублей при первоначальном взносе 30% платеж снизится со 134 327 рублей до 114 548 рублей.

❗️Это снижение не сделало рыночную ипотеку привлекательной. Аренда по-прежнему выгоднее ипотеки в три раза, но пик пройден, и вектор движения изменился.

Параллельно снизилась средневзвешенная ставка по депозиту на 3,4 п.п. — с 22,27% в декабре 2024 года до 18,87% в июне 2025 года.

📌 С декабря 2024 года по май 2025 года арендные ставки корректировались вниз на 5%, но с мая продолжили рост. Тем не менее, снижение по отношению к декабрю составило 3,75%.

🥸 Снижение ключевой ставки до 12% сделает рыночную ипотеку значимым инструментом продаж. Пока что 90% сделок на рынке новостроек генерируют льготные программы.

#новостройки_НСК

🔝 ТОП-10 застройщиков Новосибирска по скорости строительства жилых домов (на базе рейтинга ЕРЗ).

С моей точки зрения, при выборе квартиры в новостройке в условиях действующего законодательства есть несколько основных критериев

▫️ Дом должен быть построен в заявленные сроки и ключи переданы дольщикам

▫️Проект должен соответствовать условиям договора и включать благоустройство, в том числе, дворового пространства

▫️Качество строительства должно соответствовать формату проекта

После продления моратория на отмену штрафных санкций за нарушение сроков ввода и принятие аксиомы, что не все банки захотят, да и смогут, достроить приостановленные объекты за свой счет, риск ошибки попасть в долгострой вырос. При покупке недвижимости важно учитывать рейтинг надежности застройщиков и объектов.

Наиболее понятными критериями для оценки надежности проекта являются

✔️темпы строительства и соблюдение сроков ввода

✔️ соотношение распроданности и строительной готовности

Эти данные доступны на сайте агрегатора ДОМ РФ.

☝️ Компенсирующим фактором может служить высокая финансовая устойчивость застройщика или материнской компании, но это определить сложнее.

🔝 Привожу ТОП-10 по скорости строительства застройщиков многоэтажных домов в границах Новосибирска*

✔️ ГК «КПД-ГАЗСТРОЙ»

✔️ ГК «Поляков»

✔️ ГК «СОЮЗ»

✔️ Компания «Сибирьинвест»

✔️ ГК «Первый Строительный Фонд»

*из рейтинга ЕРЗ я убрал компании, которые по данным с сайта ДОМ.РФ нарушили сроки ввода, а также застройщиков с рейтингом ниже 4,0.

🥸 В течение нескольких дней опубликуем рейтинг застройщиков, специализирующихся на малоэтажном строительстве. Также рассмотрим компании, которые работают в пригородах и отдаленных районах Новосибирска.

#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

🌱Кредитная составляющая в проектном финансировании в СФО за год выросла на 81%.

По информации о проектном финансировании, размещенной на портале агрегатора ДОМ.РФ, с 1 мая 2024 года по 1 мая 2025 года средневзвешенная ставка по кредитным договорам в Сибирском Федеральном Округе выросла с 5,17% до 9,36% или в 1,8 раза.

В целом по стране ставка по проектному финансированию увеличилась на 51%.

Основную долю прироста дало увеличение ключевой ставки ЦБ РФ. Снижение наполняемости счетов эскроу было существенно ниже.

📌 Меньше всего ставка по проектному финансированию выросла в Дальневосточном Фелеральном округе, так как льготная дальневосточная ипотека позволяет застройщикам поддерживать высокий уровень продаж. Наибольший, почти двукратный рост зафиксирован в Уральском ФО.

При таком тренде падение цен на новостройки маловероятно. Уже сейчас цены в домах на завершающих стадиях строительства не сильно отличаются от стоимости строек на этапе котлована.

В более выигрышных условиях находятся компании, строящие без кредитов, в Новосибирске таких немного.

🥸 Доля СМР в цене квадратного метра продолжает снижаться, и в Новосибирске в среднем не дотягивает и до 40%.

С учетом стоимости земли кредитная составляющая в себестоимости строительства вырастет до 20-25%.

#новостройки_НСК #финансы@rop_nsk