Если вы не попали на наш мастер-класс в конце декабря, то мы опубликовали для вас запись.

- Особенности и стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость
- Тренды и тенденции развития рынка коммерческой недвижимости которые нас ждут в 2021
- Готовый арендный бизнес как инструмент инвестирования
- Принципы долевого инвестирования в коммерческую недвижимость

https://bit.ly/3osRwAV

Мировые миллионеры инвестируют более половины своего состояния в недвижимость

Половина инвестиционных портфелей мировых ультрахайнетов (людей с состоянием более 30 миллионов долларов) в 2020 году пришлась на недвижимость, следует из отчёта Wealth Report консалтинговой компании Knight Frank.

"В 2020 году наибольшую долю в инвестиционном портфеле ультрахайнетов всего мира занимала офисная недвижимость (20%), частный арендный сектор (23%) и ритейл (9%)", - говорится в отчёте.

При этом сверхсостоятельные частные инвесторы в СНГ в офисы вкладывают 25%, в частную аренду - 16%, а также 12% в объекты торговой недвижимости и площадки под девелопмент.

В то же время, по данным Knight Frank, 45% мировых ультрахайнетов самыми перспективными направлениями в недвижимости считают индустриальную и складскую, 32% - частный арендный сектор, площадки под девелопмент - 24%. В СНГ склады считают перспективными 40%, 25% - ритейл и 21% - площадки под девелопмент.

Каким-то удивительным образом мы еще не поделились видео снятое в конце прошлого года, которое лучше остальных объясняет на сегодня - что и как именно делает проект stepINVEST.

В видео можно познакомиться не только с основателем Абдурахманом Шайхаловым, но практически со всеми сотрудниками компании, посмотреть наши объекты на разных стадиях и типах проектов.

✅ Как инвестировать в коммерческую недвижимость.
✅ Какие есть стратегии инвестирования.
✅ На какую доходность может рассчитывать инвестор.
✅ С каким чеком можно заходить в коммерческую недвижимость.

https://www.youtube.com/watch?v=b9vNVV1Xg9Y

Складаючи список найбільших рантьє України, Forbes запитав у 50 власників комерційної нерухомості інформацію про перелік наявних у них приміщень, частку, якою вони володіють, орендні ставки й рівні вакантності.

60% - торгова, 23% - офісна.
https://forbes.ua/ratings/25-rante-17022021-1031

Недавно мы провели закрытую встречу для наших текущих инвесторов, где в том числе подвели промежуточные результаты нашего проекта stepSHAREs, так как некоторые инвесторы планово вышли из проекта, а у других есть возможность это сделать на "вторичном рынке".

Вот некоторые выводы:

1) Инвесторы, которые остались в проекте, продав свою долю сейчас, смогут получить доходность от 17%/год., если они заходили, при низком курсе доллара в феврале или от 32%/год., если они заходили летом, при высоком курсе доллара.

2) За все время уже 4 инвестора вышли из проекта, перепродав свои доли другим инвесторам. Их доходность составила от 5,4%/год. для тех, кто приобрел доли в феврале и до 30,9%/год., для тех, кто приобрел доли летом.

https://telegra.ph/Post-rezultaty-stepSHAREs-04-14

Управляющая компания в Готовом Арендном Бизнесе или Кто превращает помещение в бизнес-проект?

Инвестору в коммерческую недвижимость необходимо понимать какая роль управляющей компании в ГАБ? Как именно она будет помогать вашему проекту приносить максимальную прибыль?
Почему от опыта и квалификации специалистов управляющей компании зависит большая доля успеха бизнес-проекта?

Стоит отметить, что необходимо различать Инвестиционную Управляющую компанию, которая управляет инвестициями и Управляющую компанию в недвижимости - которая отвечает за управление конкретным объектом. Далее речь про второй тип компаний.

Итак, управляющая компания занимается и отвечает за:

1. Подготовка объекта к поиску арендатора
После того как помещение будет готово к поиску арендатора специалисты компании:
- Проведут аудит объекта коммерческой недвижимости.
- Создадут его спецификацию, портфолио и подготовят всю необходимую документацию для начала поиска арендатора.

2. Работа с арендаторами
После того как вся необходимая документация будет подготовлена, специалисты перейдут к поиску компаний-арендаторов:
- Реклама и продвижение объекта, проведение презентаций для потенциальных арендаторов.
- Заключение долгосрочных договоров с арендаторами, с двусторонней защитой рисков.
- Оказание постоянной поддержки компании, арендующей помещение, а также помощь в решении появляющихся проблем.
- Проведение мероприятий для повышения уровня удовлетворенности арендатора.
- Поиск резервных арендаторов на случай потери кого-либо из текущих.

3. Управление бюджетом объекта
Когда помещение заселено арендаторами, компания приступает к работе с бюджетом объекта:
- Регулярно собирает арендную плату и ведет платежную документацию.
- Контролирует все виды расходов помещения от коммунальных до эксплуатационных.
- Внедряет решения для экономии коммунальных ресурсов, предлагает более энергоэффективные технологии.

4. Поддержание объекта
В ходе эксплуатации помещений их техническое состояние будет требовать обслуживания, управляющая компания проводит:
- Периодический анализ и сбор обратной связи от арендаторов о техническом состоянии недвижимости.
- Поиск подрядчиков для обслуживания здания и коммуникационных систем.

5. Отчетность
Специалисты управляющей компании создают отчеты, которые позволяют инвесторам получать актуальную информацию об объекте:
- Отчеты о техническом состоянии помещений.
- Отчеты о прибыльности объекта.

Таким образом управляющая компания позволяет инвесторам получать пассивный доход, не отвлекаясь на администрирование бизнес-проекта. Хорошая управляющая компания превратит пустое помещение в бизнес, который будет приносить стабильный доход. Но на этом специалисты управляющей компании не останавливаются, так как они всегда в поисках новых идей по улучшению прибыльности проекта.

В нашей группе компаний stepINVEST есть отдельная управляющая компания stepREALTY. Как правило она управляет проектами, которые уже “в обороте” компании и редко берет “чужие” объекты по ряду причин. При этом она позволяет реализовываться нашим инвестиционным проектам.

Путеводитель по всем видам коммерческой недвижимости

Мир коммерческой недвижимости намного обширнее и сложнее по сравнению с жилой. Это одна из причин, почему порог входа в этот тип инвестирования чуть сложнее.

Прежде чем задуматься об инвестировании в объекты коммерческого назначения, необходимо разобраться в классификации недвижимости, какой тип зданий приносит большую прибыль, а также является наиболее простым в поиске арендаторов!

Классификация
Здания, относящиеся к коммерческой недвижимости принято разделять на 4 основных типа: офисные, торговые, производственно-складские, универсальные. Каждый из них обладает своими преимуществами, недостатками и особенностями.

Офисная недвижимость - это рабочее пространство для сотрудников компании, а также место проведения деловых встреч и конференций.

В зависимости от наличия коммуникаций, расположения и состояния помещения принято выделять четыре основных класса офисных помещений: А, B, C, D.

А - это офисы в крупных, современных бизнес-центрах с удобной планировкой, соблюдением всех требований и хорошей транспортной развязкой.
Такие офисы выбирают крупные международные компании.

B - помещения которые расположены в новых или же реконструированных зданиях. Имеют недорогую, но достаточно качественную внутреннюю отделку.
Офисы класса B арендуют банки, посольства, филиалы зарубежных компаний.

С - административные здания, которые изначально не проектировались под офисы, зачастую требуют ремонта, а также не имеют современных коммуникаций.
Помещения пользуются спросом у небольших компаний и ИП.

D - офисы в старых постройках, расположенных на окраине города. Офисы с самой доступной арендной ставкой предпочитают компании соответствующего уровня.

Доходность с инвестиции в офисную недвижимость выше чем в производственно-складских объектах, но ниже нежели в торговой.


Торговая недвижимость - это помещения, которые используются для продажи товаров или услуг. Такая недвижимость может быть расположена в жилых и административных зданиях, но чаще всего это помещения в ТРЦ или ТЦ.

Данный тип недвижимости отличается самой высокой доходностью, по сравнению с аналогами.

Помещения свободного назначения имеют отдельный вход и собственные коммуникации. Универсальная недвижимость подойдет для различной деятельности:
- Офисы.
- Магазины.
- Салоны.
- Тренажерные залы.
- Представительства и филиалы компаний.

Так как данный тип недвижимости сочетает в себе особенности торговой и офисной, доходность с такой недвижимости примерно равная.

Производственно-складская недвижимость - здания, которые используются для хранения готовой продукции, сырья или полуфабрикатов. В качестве склада может выступать как отдельное здание, так и полноценный автоматизированный комплекс из нескольких помещений.

Несмотря на то, что такая недвижимость приносит достаточно небольшую прибыль, каждый год большие бренды и франшизы заключают множество крупных сделок на приобретение или аренду производственно-складской недвижимости.

Основные готовые арендные бизнесы компании stepINVEST создаются на основе офисной или универсальной недвижимости, так как она имеет достаточно высокую доходность, а также простоту в поиске арендаторов. Но кроме этого stepINVEST также создает успешные ГАБ на основе производственно-складских комплексов или торговой недвижимости!

Смена поколений вносит свои коррективы во все сферы инвестирования, в том числе и коммерческую недвижимость. Понимание портрета основной аудитории инвесторов сейчас, а также то как он будет меняться в будущем, позволяет прогнозировать то как будет изменяться рынок.

Инвесторы миллениалы (1981-1996 год рождения)

Прошедший 2020 год отметился тем, что согласно отчетам большинства крупных компаний, процент инвесторов-миллениалов перевалил за отметку 50% от всех инвесторов. Чтобы иметь понимание того, как ведет себя такая аудитория мы подготовили основные особенности миллениалов, а также их предпочтения в инвестициях.

В первую очередь для миллениалов важна стабильность и уверенность в обьекте инвестиций, поэтому в их поведении можно заметить следующие отличительные качества:

• Обладают достаточно невысоким уровнем финансовой грамотности и пониманием рынка финансов. Именно поэтому, такие инвесторы ценят готовые, проверенные предложения от крупных игроков рынка, которые имеют много успешных проектов.

• Боятся рисковать, поэтому изначально инвестируют небольшие суммы, но получая стабильные результаты начинают увеличивать количество инвестируемых средств, так как появляется уверенность в стратегии.

• Минимизируют риски, а также подробно проверяют стабильность инвестиционной стратегии и ее рентабельность перед инвестированием.

• Боятся пробовать новые стратегии и сферы инвестирования, предпочитают более классические решения такие как депозиты, жилая или коммерческая недвижимость. Стоит отметить, что коммерческая недвижимость выглядит особенно выгодно в глазах таких инвесторов, так как проекты продолжили приносить доходы даже в условиях регулярных локдаунов.

• Не спешат покупать квартиры для себя, эта черта также будет характерна для всех будущих поколений, в связи с популяризацией шеринг экономики.

Инвесторы зуммеры (1996+)

На данный момент доля инвесторов зуммеров составляет менее 1 процента, при этом за последние три года данный показатель не имеет существенного прироста. Это означает то, что самые взрослые представители этого поколения все еще не аккумулировали достаточный объем капитала для инвестирования. Тем не менее в ближайшие несколько лет эта тенденция измениться, поэтому важно понимать особенности инвесторов-зумеров.

Зумеры родились со смартфонами в руках, всю информацию они черпают из интернета из чего выплывает следующие особенности поведения:

• Предпочитают черпать полезную информацию из развлекательного контента. Им намного проще ознакомиться с новой темой с помощью видеоблога, нежели читая экономические отчеты.

• Благодаря интернету впитали в себя множество информации о различных сферах жизни. Это делает зумеров подкованными в различных вопросах, в том числе в инвестиционных.

• Уровень финансовой грамотности в разы выше нежели у всех предыдущих поколений, они понимают важность аккумулирования денежных ресурсов, а также понимают сферы в которые их можно инвестировать.

• Для зумеров также важна мобильность, современные технологии сводятся к тому, что практически все что угодно можно сделать с помощью смартфона. Это же касается и инвестирования, уже сейчас имеется множество приложений для инвестирования.

• Геймификация - превращения работы, обучения, инвестирования в игру, эту фишку постепенно подхватывают многие сферы. Ярким примером служат банки, которые также стали мобильными, а также регулярно внедряют в приложения всевозможные квесты или же достижения.

Как вы думаете когда начнет расти доля инвесторов-зумеров и насколько быстро будет адаптироваться индустрия к подобным изменениям?

Коммерческая недвижимость - это классический объект для инвестирования, который выбирают многие, так как он отличается стабильностью, высокой доходностью, а также минимальными рисками.

Абдурахман Шайхалов - основатель и.идейный вдохновитель группы компаний StepByStep (stepINVEST) более 25 лет занимается инвестициями в коммерческую недвижимость в Украине, а также имеет несколько проектов функционирующих за ее пределами.

В инвесторском сообществе Абдурахман является одним из самых опытных и известных в Харькове и всей Украине, именно поэтому многие организации регулярно просят его поделиться видением и опытом.

В спецвыпуске о коммерческой недвижимости на канале УкрИнвест Клуба, Абдурахман рассказал:

• Как функционирует группа компаний вокруг stepINVEST?

• Как инвестировать в недвижимость, с какой суммой можно начать, а также сколько можно зарабатывать на инвестировании даже в условиях локдауна?

• Почему последнее время группа компания отдает предпочтение офисным помещениям?

• Чем отличаются различные инвестиционные стратегии в коммерческую недвижимость?

• Как stepINVEST удается первыми находить и приобретать самые перспективные и наиболее удачные объекты коммерческой недвижимости?

• Какие существуют способы повышения доходности различных моделей инвестирования в недвижимость?

Смотреть видео: https://www.youtube.com/watch?v=b9vNVV1Xg9Y

Остались вопросы? Задавайте их в комментариях под этой публикацией!

Жизненный цикл объекта коммерческой недвижимости на примере одного из проектов stepINVEST бизнеc-центр “Тиняковка”

Мы посчитали что ничего не продемонстрирует жизненный цикл объекта коммерческой недвижимости так наглядно, как свежий кейс на основе одного из проектов.

2020 год был непростым для многих компаний, а также сфер бизнеса, тем не менее stepINVEST удалось устоять и даже реализовать один из крупнейших проектов в своей истории.

Объект

Бывшая швейная фабрика имени “Тинякова” находилась в продаже несколько лет. Спустя подробного технического и юридического анализа было принято решение выкупить объект. Данный проект выглядел очень выгодно так как объект:
• обладал большой площадью - 30 000 м2;
• имел удачное расположение - в самом центре Харькова.

Таймлайн проекта

Январь 2020 года
• Утверждается концепт будущего бизнес-центра.
• Здание разделяется на 2 крыла, начинается поиск арендаторов и инвесторов.
• Крупная украинская IT-компания бронирует первые два этажа правого крыла комплекса, а также приглашает одного из лучших украинских дизайнеров для оформления офисного помещения.

Февраль-Март
• Появляется арендатор, который полностью арендует правое крыло от цоколя до мансардного этажа.
• Начинается дизайн-оформление офиса IT-компании.

Апрель
• Инвестор, владелец IT-компании выкупает забронированные этажи, после чего выходит из проекта.

Май-Сентябрь
• Левое крыло проходит комплексную реновацию под потребности арендатора.

Октябрь
• Арендатор левого крыла общей площадью 2292,7 м2 заезжает в офис.
• Таким образом на основе левого крыла формируется готовый арендный бизнес с доходностью 12.36% в год.
• Продолжается поиск инвесторов для оставшихся частей правого крыла бизнес-центра.

Декабрь
• Инвесторы правого крыла покупают оставшиеся этажи помещения.

Итоги

Чуть больше чем за год часть проекта была выкуплена нашими инвесторами, а вторая часть бизнес-центра превратилась в готовый арендный бизнес, который приносит более 12% годовых в долларах.

За год старая заброшенная швейная фабрика превратилась в бизнес-центр с современным ремонтом, в котором уже сейчас работают крупные Харьковские компании. БЦ Тиняковка - это лишь часть комплекса выкупленного компанией stepINVEST, в будущем мы будем делиться результатами полученными с других объектов коммерческой недвижимости.

P.S. Как и любой другой компании у нас есть как успешные, так и не самые прибыльные проекты, пишите в комментариях если хотите узнать какие ошибки мы допускали в наших первых проектах.

ТОП-5 вопросов о КИФ

КИФ - это инструмент, который помогает предпринимателям с относительно небольшими чеками инвестировать в крупные бизнес-проекты, в том числе в коммерческую недвижимость.

Чтобы сделать возможным участие таких предпринимателей в наши проекты, в этом году мы также начали использовать корпоративные инвестиционные фонды.

Как мы пришли к КИФам?

Ранее мы и наши партнеры использовали множество других способов для совместного инвестирования в коммерческую недвижимость, но все они имели свои организационные и юридические недостатки, о которых мы расскажем в отдельном материале.

В прошлом году мы открыли для себя более прозрачный и эффективный метод инвестирования, а именно корпоративный инвестиционный фонд.

Как КИФ применяется с коммерческой недвижимостью?

Объект коммерческой недвижимости становится активом корпоративного инвестиционного фонда, а новые инвесторы заходят в КИФ, выкупая долю акций.

Таким образом стать инвесторами в коммерческую недвижимость могут даже юридические лица (ООО) с относительно небольшими чеками от 10 000 долларов и от 65 000 долларов для физических лиц.

Как и из чего инвесторы получают дивиденды?

Для получения дивидендов мы использует две наиболее эффективные модели получения дохода с коммерческой недвижимости:

1) Активная модель - перепродажа купленного здания после повышения его стоимости за счет реновации.
2) Пассивная модель - формирования ГАБов, которые приносят стабильный доход от долгосрочных арендаторов помещений.

Решение о выплате дивидендов принимают акционеры КИФа на совместном собрании. Как было сказано ранее, дивиденды формируются из прибыли полученной из бизнес-проекта.

Как инвесторы попадают в КИФ?

Отличительной особенностью КИФов является то, что стать частью корпоративного инвестиционного может стать далеко не каждый желающий. Список приоритетных покупателей акций формируется членами фонда и только такие инвесторы могут присоединиться к проекту.

Какие отличия КИФ от Паевого инвестиционного фонда?

Эти инструменты фондового рынка достаточно схожи между собой, но при этом они имеют ряд важных отличий.
Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Бухгалтерский и налоговый учет всех операций ПИФ осуществляется компанией по управлению активами (КУА).

В то время как КИФ создается в форме акционерного общества и активы находятся на его балансе. КУА управляет этими активами на основании договора по управлению активами.

Почему КИФ особенно популярны в Украине?

Согласно налоговому кодексу Украины средства, которые аккумулируются и находятся в активах фонда не подлежат налогообложению налогом на прибыль, кроме этого фонд также не платит НДС.

Полученный доход может быть реинвестирован в другие проекты, или же может быть выведен из фонда путем обратного выкупа ценных бумаг. При выкупе налог для физических лиц составляет 10,5%, а для юридических лиц 18%.

Имеете ли вы опыт работы с КИФ или ПИФ и какой из инвестиционных фондов вы предпочитаете использовать для реализации ваших проектов?

Компания stepINVEST 1 августа в Киеве стала участницей самого масштабного мероприятия лета в теме инвестиций - Invest Networking Event.

Событие собрало порядка 500 практикующих инвесторов, 30+ управляющих компаний. Было приятно наблюдать высокий интерес к инвестициям в коммерческую недвижимость, еще приятнее осознавать, что успешные кейсы компании на слуху, есть доверие к нашим проектам и желание инвестировать в них уже сегодня.

Итогом мероприятия стал совместный проект с УкрИнвестКлубом, а точнее для членов клуба, где мы предлагаем инвестиции в коммерческую недвижимость с чеком от 20000 у.е. и доходностью в активной модели 15-20% годовых в долларах, в пассивной 8-13%.

Чтобы получить детальное предложение напишите @alexandr_zhyvolup

В конце прошлого года наша команда посетила инвестфорум Big Invest Summit в Киеве, решили поделиться основными тезисами, которые для себя вынес наш партнер Павел Обод:

Почему нужно инвестировать:
- Согласно статистическим данным, по количеству пенсионеров на душу населения, через 10-20 лет государство вряд ли сможет выплачивать даже текущую пенсию.
- Происходит долларовая инфляция, все дорожает, люди “вынуждены” инвестировать
- Украина одна из четырех недооцененных экономик мира

Инвестирование в бизнес и не только:
- Нужно заранее договариваться с партнерами как измерять успехи бизнеса
- Чтобы жениться нужно общаться с женщинами, чтобы инвестировать нужно общаться с компаниями, если привлекаешь деньги, то с инвесторами
- Инвестор смотрит на команду
- При инвестировании смотреть не только на стандартные параметры: риск+доходность+стабильность, но и насколько комфортно с этими людьми работать
- Инвесторы легче инвестируют в сервисный бизнес чем в продукты и производство, потому что продуктовые бизнесы сложнее масштабировать и нужно больше маржинальных средств и дольше сроки
- Отрасли, которые будут расти: недвижимость, сервисная, software, возобновляемые системы энергии
- Следует считать всех людей честными, но жить с ними как с мошенниками

Риски в инвестировании:
- На рисковые сделки привлекать не более 10%
- Не инвестировать все в одном регионе (до 10тыс. кв.м)
- Так или иначе всегда может произойти потеря инвестиций
- Для инвестора важно не потерять все деньги и особенно не рисковать всеми деньгами если нет необходимости
- Инвестиции - это не математика где можно все просчитать, так или иначе всегда может случится кризис

Общие подходы к инвестированию:
- Каждый инвестор по сути должен быть специалистом по управлению рисками
- Каждый инвестор должен понимать какая у него стратегия, тактика и как часто он будет участвовать в проекте.
- Успех зависит от того, насколько глубоко вы увлекаетесь в конкретную тему инвестиций
- Метод “Spray & pray” (разбрасывай в разные активы и молись) в инвестировании может сработать.
- 3 самых больших врага инвестора: эмоции, налоги, комиссии
- 2 психологические ловушки: самоуверенность и эффект толпы. Люди с большим эго ничему не учатся
- Инвестиции и перспективы там, где есть капитализация на мозгах и технологиях
- Если каждую ночь просыпаешься из-за переживания по поводу инвестиции, то лучше в нее не инвестировать
- В инвестиции важнее быть не глупым, чем умным
- Успех не способствует развитию вас как инвестора, потому что расслабляетесь
- Настоящий инвестор зарабатывает на падении
- Инвестиции хороши настолько, насколько хорош самый худший день (когда можно потерять почти все)

Дополнительно:
- Модель инвестиционного портфеля богатых: 32% акции, 18% облигации, 9% наличка, 18% прямые инвестиции, 13% недвижимость, 10% другие направления
- Независимый человек, это тот, у кого 4% от капитала достаточно для жизни
- Нет таких экспертов, которые могут точно что-то предсказать
- С поколением меняется направление инвестиций
- Нужно инвестировать в те криптовалюты у которых есть свои экосистемы
- Недвижимость - это самое простое куда можно инвестировать