ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДОСТУПА К ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЕГО ЧАСТИ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД
Суть дела: При реконструкции автомобильной дороги А-290 Новороссийск-Керчь ФКУ «Упродор «Черноморье» изъяло часть земельного участка в районе с. Цибанобалка, предназначенного для жилищного строительства.
На дату изъятия исходный земельный участок принадлежал банку, а после изъятия, оставшаяся часть земельного участка перешла в собственность индивидуального предпринимателя.
Предприниматель обратился к ФКУ «Упродор «Черноморье» с требованием внести изменения в проект строительства автодороги и обеспечить строительство съезда (примыкания) к земельному участку. ФКУ «Упродор «Черноморье» в устройстве примыкания отказало, предложив предпринимателю организовать доступ от местных дорог за свой счет.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и кассационного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. (Дело №А32-52546/2020).➡️ Постановление АС СКО
Суды исходили из того, что проектная документация по строительству автомобильной дороги прошла государственную экспертизу и предусматривала возмещение убытков правообладателю участка (банку) в связи с изъятием части земельного участка.
По мнению судов, пожелания предпринимателя, как нового правообладателя земельного участка по мнению судов не должны учитываться в проектной и иной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы.
Банк не выдвигал требований о компенсации нарушенных прав или предоставлении доступа к оставшейся части участка от существующей автомобильной дороги, о нарушении его прав при изъятии участка для государственных не заявлял.
Кроме того, действующий на момент проектирования Свод правил СП 34.13330.2012 содержал императивную норму, не позволяющую запроектировать выезд-въезд для земельного участка, перешедшего к предпринимателю, поскольку расстояние между выездом-въездом на указанный участок и ближайшим примыканием составляет 480 метров (вместо обязательных не менее 5 километров).
Таким образом, все кого коснется подобная проблема, должны решать ее на стадии изъятия земельного участка (его части). Добиться изменения федерального проекта маловероятно, но необходимо хотя бы пытаться компенсировать убытки, связанные с обеспечением доступа к земельному участку.
# изъятие земельного участка для государственных нужд
Суть дела: При реконструкции автомобильной дороги А-290 Новороссийск-Керчь ФКУ «Упродор «Черноморье» изъяло часть земельного участка в районе с. Цибанобалка, предназначенного для жилищного строительства.
На дату изъятия исходный земельный участок принадлежал банку, а после изъятия, оставшаяся часть земельного участка перешла в собственность индивидуального предпринимателя.
Предприниматель обратился к ФКУ «Упродор «Черноморье» с требованием внести изменения в проект строительства автодороги и обеспечить строительство съезда (примыкания) к земельному участку. ФКУ «Упродор «Черноморье» в устройстве примыкания отказало, предложив предпринимателю организовать доступ от местных дорог за свой счет.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и кассационного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. (Дело №А32-52546/2020).➡️ Постановление АС СКО
Суды исходили из того, что проектная документация по строительству автомобильной дороги прошла государственную экспертизу и предусматривала возмещение убытков правообладателю участка (банку) в связи с изъятием части земельного участка.
По мнению судов, пожелания предпринимателя, как нового правообладателя земельного участка по мнению судов не должны учитываться в проектной и иной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы.
Банк не выдвигал требований о компенсации нарушенных прав или предоставлении доступа к оставшейся части участка от существующей автомобильной дороги, о нарушении его прав при изъятии участка для государственных не заявлял.
Кроме того, действующий на момент проектирования Свод правил СП 34.13330.2012 содержал императивную норму, не позволяющую запроектировать выезд-въезд для земельного участка, перешедшего к предпринимателю, поскольку расстояние между выездом-въездом на указанный участок и ближайшим примыканием составляет 480 метров (вместо обязательных не менее 5 километров).
Таким образом, все кого коснется подобная проблема, должны решать ее на стадии изъятия земельного участка (его части). Добиться изменения федерального проекта маловероятно, но необходимо хотя бы пытаться компенсировать убытки, связанные с обеспечением доступа к земельному участку.
# изъятие земельного участка для государственных нужд
ДЕМОНТАЖ НЕКАПИТАЛЬНОГО ОБЪЕКТА, ВОЗВЕДЕННОГО ПО ФАСАДНОЙ ГРАНИЦЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю об освобождении земельного участка от некапитальной конструкции (роллет), расположенной по фасадной границе земельного участка на ул. Крымская в г. Анапа (Дело №А32-39374/2020).
В обоснование заявленных требований администрация указала, что спорный объект расположен по фасадной границе земельного участка без отступа, который в соответствии с Правилами землепользования и застройки для территориальной зоны ИЦ-ПОЖ, в которой расположен земельный участок, должен составлять не менее 1 м. для объекта вспомогательного назначения.
Суды всех инстанций позицию в удовлетворении иска администрации отказали➡️Постановление АС СКО, сформулировав следующую правовую позицию:
⚖️ Соблюдение минимального допустимого отступа от границ смежного земельного участка и территории общего пользования является требованием градостроительного законодательства, действие которого не распространяется на некапитальные объекты.
Суд апелляционной инстанции также указал, что роллет по своей сути является ограждением земельного участка и не имеет самостоятельного хозяйственного значения.
Необходимо принимать во внимание, что в рассматриваемом деле, спорный объект располагался на земельном участке, находящемся в собственности предпринимателя. В случае размещения некапитальных объектов на арендованных земельных участках, находящихся в собственности муниципального образования, их размещение допустимо только, если это предусмотрено договором аренды.
Кроме того, применять указанную выше правовую позицию необходимо с учетом требований требования ст.61 действующей редакции Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, в соответствии с которой некапитальные сооружения мелкорозничной торговли должны размещаться на расстоянии 3м. от фасадной границы земельного участка, несмотря на спорность требований указанной нормы ПЗЗ.
# демонтаж некапитального объекта
Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю об освобождении земельного участка от некапитальной конструкции (роллет), расположенной по фасадной границе земельного участка на ул. Крымская в г. Анапа (Дело №А32-39374/2020).
В обоснование заявленных требований администрация указала, что спорный объект расположен по фасадной границе земельного участка без отступа, который в соответствии с Правилами землепользования и застройки для территориальной зоны ИЦ-ПОЖ, в которой расположен земельный участок, должен составлять не менее 1 м. для объекта вспомогательного назначения.
Суды всех инстанций позицию в удовлетворении иска администрации отказали➡️Постановление АС СКО, сформулировав следующую правовую позицию:
⚖️ Соблюдение минимального допустимого отступа от границ смежного земельного участка и территории общего пользования является требованием градостроительного законодательства, действие которого не распространяется на некапитальные объекты.
Суд апелляционной инстанции также указал, что роллет по своей сути является ограждением земельного участка и не имеет самостоятельного хозяйственного значения.
Необходимо принимать во внимание, что в рассматриваемом деле, спорный объект располагался на земельном участке, находящемся в собственности предпринимателя. В случае размещения некапитальных объектов на арендованных земельных участках, находящихся в собственности муниципального образования, их размещение допустимо только, если это предусмотрено договором аренды.
Кроме того, применять указанную выше правовую позицию необходимо с учетом требований требования ст.61 действующей редакции Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, в соответствии с которой некапитальные сооружения мелкорозничной торговли должны размещаться на расстоянии 3м. от фасадной границы земельного участка, несмотря на спорность требований указанной нормы ПЗЗ.
# демонтаж некапитального объекта
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРА ВОЗМЕЩЕНИЯ ЗА ФАКТИЧЕСКИ ИЗЪЯТЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
ФКУ «Упрдор «Черноморье» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к АО Агрофирма «Южная» с требованием об изъятии для государственных нужд в целях строительства автомобильной дороги земельного участка в районе пос. Виноградного с выплатой возмещения в размере 2 972 095 руб.
При этом участок был фактически изъят еще до рассмотрения дела у на нем был выполнялись работы по подготовке к строительству автодороги, а размер предлагаемого возмещения был определен на основании отчета об оценке от 22.04.2020 г., подготовленного до даты фактического изъятия.
Заключением экспертизы, назначенной судом было определено, что размер возмещения, связанный с изъятием земельного участка, составляет 10 649 000 руб., однако суд не принял указанное заключение, поскольку при назначении экспертизы перед экспертом был поставлен некорректный вопрос об определении размера ущерба на дату изъятия без учета фактического изъятия и освоения земельного участка.
Решением суда первой инстанции размер возмещения был определен на основании отчета от 22.04.2020 г., который наиболее приближен к дате фактического изъятия.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без измерения, отклонив довод о необходимости определения возмещения на дату принятия решения об изъятии, указав, что выплата в данной ситуации собственнику изымаемого в судебном порядке имущества его текущей рыночной стоимости, осуществляемая с учетом совершенствования инфраструктуры прилегающей территории, означала бы получение таким собственником несправедливой выгоды.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа вынесенные судебные акты отменил в части определения размера возмещения и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.➡️ Постановление АС СКО
При этом суд сформулировал следующие правовые позиции:
⚖️ Собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом. Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества. Суд в целях определения размера возмещения не вправе применять результаты оценки изымаемого имущества по состоянию на иную дату.
⚖️ Фактическое использование (изъятие) участка, предшествовавшее изъятию земельного участка в соответствии с установленной процедурой для государственных нужд, фактическое изъятие участка (в том числе и произведенные улучшения) не является обстоятельством, исключающим применение выработанного в судебной практике правового подхода о моменте определения размера возмещения в случае разрешения соответствующего спора в судебном порядке.
⚖️ Применение результатов оценки изымаемого земельного участка по состоянию на дату оценки при подготовке соглашения об изъятии влечет нарушение принципа полного возмещения убытков, заключающегося в необходимости компенсации расходов правообладателя, которые он должен будет произвести для восстановления нарушенного права путем приобретения участка, аналогичного изымаемому.
# компенсация при изъятии земельных участков для госнужд
ФКУ «Упрдор «Черноморье» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к АО Агрофирма «Южная» с требованием об изъятии для государственных нужд в целях строительства автомобильной дороги земельного участка в районе пос. Виноградного с выплатой возмещения в размере 2 972 095 руб.
При этом участок был фактически изъят еще до рассмотрения дела у на нем был выполнялись работы по подготовке к строительству автодороги, а размер предлагаемого возмещения был определен на основании отчета об оценке от 22.04.2020 г., подготовленного до даты фактического изъятия.
Заключением экспертизы, назначенной судом было определено, что размер возмещения, связанный с изъятием земельного участка, составляет 10 649 000 руб., однако суд не принял указанное заключение, поскольку при назначении экспертизы перед экспертом был поставлен некорректный вопрос об определении размера ущерба на дату изъятия без учета фактического изъятия и освоения земельного участка.
Решением суда первой инстанции размер возмещения был определен на основании отчета от 22.04.2020 г., который наиболее приближен к дате фактического изъятия.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без измерения, отклонив довод о необходимости определения возмещения на дату принятия решения об изъятии, указав, что выплата в данной ситуации собственнику изымаемого в судебном порядке имущества его текущей рыночной стоимости, осуществляемая с учетом совершенствования инфраструктуры прилегающей территории, означала бы получение таким собственником несправедливой выгоды.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа вынесенные судебные акты отменил в части определения размера возмещения и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.➡️ Постановление АС СКО
При этом суд сформулировал следующие правовые позиции:
⚖️ Собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом. Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества. Суд в целях определения размера возмещения не вправе применять результаты оценки изымаемого имущества по состоянию на иную дату.
⚖️ Фактическое использование (изъятие) участка, предшествовавшее изъятию земельного участка в соответствии с установленной процедурой для государственных нужд, фактическое изъятие участка (в том числе и произведенные улучшения) не является обстоятельством, исключающим применение выработанного в судебной практике правового подхода о моменте определения размера возмещения в случае разрешения соответствующего спора в судебном порядке.
⚖️ Применение результатов оценки изымаемого земельного участка по состоянию на дату оценки при подготовке соглашения об изъятии влечет нарушение принципа полного возмещения убытков, заключающегося в необходимости компенсации расходов правообладателя, которые он должен будет произвести для восстановления нарушенного права путем приобретения участка, аналогичного изымаемому.
# компенсация при изъятии земельных участков для госнужд
ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ПРОКУРАТУРЫ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ УВАЖИТЕЛЬНОЙ ПРИЧИНОЙ ДЛЯ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРОЦЕССУАЛЬНОГО СРОКА
Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки (Дело №А32-18837/2018).
Решением суда первой инстанции, оставленном без измерения судом апелляционной инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Кассационная жалоба была подана администрацией почти через семь месяцев после вступления в силу судебного акта, т.е. с пропуском установленного АПК РФ двухмесячного срока.
В ходатайстве о восстановлении срока на подачу кассационной жалобы администрация сослалась на то, что Анапская межрайонная прокуратура вынесла в отношении администрации представление, в котором обратила внимание на непринятие администрацией мер по обжалованию судебных актов по настоящему делу. Данное обстоятельство администрация просила признать уважительной причиной пропуска срока на кассационное обжалование.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в удовлетворении ходатайства отказал и вернул кассационную жалобу без рассмотрения ➡️Определение АС СКО , указав что администрация не привела доводов, свидетельствующих об уважительных причинах пропуска срока на обжалование судебных актов, подтвержденных достаточными, допустимыми, достоверными доказательствами. Администрация являлась инициатором апелляционного производства, представитель администрации участвовал в судебном заседании суда апелляционной инстанции при оглашении резолютивной части обжалуемого постановления. Учитывая это, администрация не подтвердила, что, действуя разумно и добросовестно, она столкнулась с обстоятельствами, препятствующими своевременному направлению жалобы в суд.
⚖️ Суд сформулировал правовой вывод о том, что предписание прокуратуры не является уважительной причиной восстановления пропущенного срока, а необоснованное восстановление пропущенного процессуального срока может привести к нарушению принципа правовой определенности и соответствующих процессуальных гарантий.
# восстановление пропущенного процессуального срока
Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки (Дело №А32-18837/2018).
Решением суда первой инстанции, оставленном без измерения судом апелляционной инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Кассационная жалоба была подана администрацией почти через семь месяцев после вступления в силу судебного акта, т.е. с пропуском установленного АПК РФ двухмесячного срока.
В ходатайстве о восстановлении срока на подачу кассационной жалобы администрация сослалась на то, что Анапская межрайонная прокуратура вынесла в отношении администрации представление, в котором обратила внимание на непринятие администрацией мер по обжалованию судебных актов по настоящему делу. Данное обстоятельство администрация просила признать уважительной причиной пропуска срока на кассационное обжалование.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в удовлетворении ходатайства отказал и вернул кассационную жалобу без рассмотрения ➡️Определение АС СКО , указав что администрация не привела доводов, свидетельствующих об уважительных причинах пропуска срока на обжалование судебных актов, подтвержденных достаточными, допустимыми, достоверными доказательствами. Администрация являлась инициатором апелляционного производства, представитель администрации участвовал в судебном заседании суда апелляционной инстанции при оглашении резолютивной части обжалуемого постановления. Учитывая это, администрация не подтвердила, что, действуя разумно и добросовестно, она столкнулась с обстоятельствами, препятствующими своевременному направлению жалобы в суд.
⚖️ Суд сформулировал правовой вывод о том, что предписание прокуратуры не является уважительной причиной восстановления пропущенного срока, а необоснованное восстановление пропущенного процессуального срока может привести к нарушению принципа правовой определенности и соответствующих процессуальных гарантий.
# восстановление пропущенного процессуального срока
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, в котором просил признать незаконным решение управления об отказе в предоставлении в аренду на три года земельного участка для завершения строительства центра торговли и обслуживания по адресу: город Анапа, ул. Астраханская, 102г и возложить на управление обязанность заключить с предпринимателем на три года договор аренды названного земельного участка для завершения строительства (Дело №А32-2623/2021).
Причиной обращения в суд послужил отказ управления, мотивированный тем, что, по мнению управления, договор аренды продлевался неоднократно и предприниматель уже реализовал свое право на однократное продление договора для завершения строительства.
Суды всех инстанций подтвердили, что отказ управления является незаконным. ➡️Постановление АС СКО
Суд кассационной в принятом постановлении инстанции указал следующее: ⚖️ Правило об однократности предоставления в аренду публичного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства действует с 01 марта 2015 года и не распространяется на ранее заключенные договоры аренды.
Поскольку земельный участок после 1 марта 2015 года для завершения строительства не предоставлялся, то факт повторного предоставления в аренду предпринимателю земельного участка до 1 марта 2015 года правового значения не имеет.
# предоставление земельных участков в аренду
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, в котором просил признать незаконным решение управления об отказе в предоставлении в аренду на три года земельного участка для завершения строительства центра торговли и обслуживания по адресу: город Анапа, ул. Астраханская, 102г и возложить на управление обязанность заключить с предпринимателем на три года договор аренды названного земельного участка для завершения строительства (Дело №А32-2623/2021).
Причиной обращения в суд послужил отказ управления, мотивированный тем, что, по мнению управления, договор аренды продлевался неоднократно и предприниматель уже реализовал свое право на однократное продление договора для завершения строительства.
Суды всех инстанций подтвердили, что отказ управления является незаконным. ➡️Постановление АС СКО
Суд кассационной в принятом постановлении инстанции указал следующее: ⚖️ Правило об однократности предоставления в аренду публичного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства действует с 01 марта 2015 года и не распространяется на ранее заключенные договоры аренды.
Поскольку земельный участок после 1 марта 2015 года для завершения строительства не предоставлялся, то факт повторного предоставления в аренду предпринимателю земельного участка до 1 марта 2015 года правового значения не имеет.
# предоставление земельных участков в аренду
СНЯТИЕ АРЕСТОВ И ЗАПРЕТОВ ПРИ БАНКРОТСТВЕ
Финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Анапского отдела управления Росреестра по снятию арестов и иных обременений с имущества должника, признанного банкротом (Дело №А32-15985/2021).
Требования были мотивированы положениями статьи 126 Закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которой с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Поскольку управление Росреестра записи об арестах и иных ограничениях в отношении имущества гражданина, признанного банкротом, не погасило, финансовый управляющий обратился в суд.
Мнения судов разошлись. Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, а суд апелляционной инстанции требования удовлетворил и признал бездействие незаконным.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края. ➡️ Постановление АС СКО
Судебный акт мотивирован следующим:
Статьей 126 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определено основание для снятия ареста на имущество должника, которое должно быть применено уполномоченным органом (например, судом, арбитражным судом) или должностным лицом (судебным приставом-исполнителем), которыми наложен арест на имущество и введены соответствующие ограничения (запреты).
Управление Росреестра не является органом, которым наложены соответствующие аресты и ограничения (запреты) в отношении имущества должника, в связи с чем признание должника несостоятельным (банкротом) автоматически не снимает арест с его имущества.
⚖️ Для снятия арестов и ограничений финансовый управляющий должен обратиться непосредственно к органу или должностному лицу, уполномоченным на снятие ареста на имущество должника. Иной подход к толкованию приводил бы к необязательности информирования уполномоченного органа или должностного лица о наличии такого основания для снятия ареста на имущество должника и, как следствие, препятствовал бы им правильно осуществлять дальнейшие действия в отношении должника и его имущества.
# снятие арестов при банкроте
Финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Анапского отдела управления Росреестра по снятию арестов и иных обременений с имущества должника, признанного банкротом (Дело №А32-15985/2021).
Требования были мотивированы положениями статьи 126 Закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которой с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Поскольку управление Росреестра записи об арестах и иных ограничениях в отношении имущества гражданина, признанного банкротом, не погасило, финансовый управляющий обратился в суд.
Мнения судов разошлись. Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, а суд апелляционной инстанции требования удовлетворил и признал бездействие незаконным.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края. ➡️ Постановление АС СКО
Судебный акт мотивирован следующим:
Статьей 126 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определено основание для снятия ареста на имущество должника, которое должно быть применено уполномоченным органом (например, судом, арбитражным судом) или должностным лицом (судебным приставом-исполнителем), которыми наложен арест на имущество и введены соответствующие ограничения (запреты).
Управление Росреестра не является органом, которым наложены соответствующие аресты и ограничения (запреты) в отношении имущества должника, в связи с чем признание должника несостоятельным (банкротом) автоматически не снимает арест с его имущества.
⚖️ Для снятия арестов и ограничений финансовый управляющий должен обратиться непосредственно к органу или должностному лицу, уполномоченным на снятие ареста на имущество должника. Иной подход к толкованию приводил бы к необязательности информирования уполномоченного органа или должностного лица о наличии такого основания для снятия ареста на имущество должника и, как следствие, препятствовал бы им правильно осуществлять дальнейшие действия в отношении должника и его имущества.
# снятие арестов при банкроте
ИСКЛЮЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЗ ПЕРЕЧНЯ ОСОБО ЦЕННЫХ ПРОДУКТИВНЫХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
Индивидуальный предприниматель осуществил строительство фермерского дома на принадлежащем ему земельном участке, не относящемся к особо ценным сельхозугодьям, зарегистрировал право на фермерский дом, а затем объединил участок, на котором расположен дом с другими участками, относящимися к особо ценным сельхозугодьям.
После объединения участков предприниматель обратился в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением об исключении всего образованного участка из перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. Требования были мотивированы положениями пункта 2 статьи 18 Закона Краснодарского края от 5.11.2002 г.№532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», в соответствии с которым земельный участок подлежит исключению из перечня земель, использование которых для других целей не допускается, в случае нахождения в границах земельного участка ранее возведенных в установленном порядке объектов недвижимости.
Поскольку Департамент в удовлетворении заявления отказал, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд (Дело №А32-3891/2021).
Мнения судов разошлись. Суд первой инстанции в иске отказал, но Пятнадцатый арбитражный суд решение суда первой инстанции отменил и заявленные требования удовлетворил.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение, указав при этом следующее. ➡️ Постановление АС СКО
⚖️ Буквальный смысл пункта 2 статьи 18 Закона Краснодарского края от 5.11.2002 г. №532-КЗ направлен на устранение ошибки, заключающейся во включении в перечни особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий земельных участков, на которых (до их утверждения) уже располагались законно возведенные объекты недвижимости, выявление которых после утверждения соответствующих перечней исключает (делает бессмысленным) отнесение таких (ранее застроенных) участков к особо ценным сельскохозяйственным угодьям.
Содержание данной нормы не предполагает возможности строительства на таких землях после утверждения соответствующих перечней каких-либо объектов недвижимого имущества (напротив, исключает такую возможность). Не предусматривает она и возможность последующего возведения капитальных объектов на иных сельскохозяйственных землях (пункт 2 статьи 77 Земельного кодекса) в непосредственной близости от особо ценных сельскохозяйственных угодий (пункт 4 статьи 79 Земельного кодекса) с целью последующего объединения застроенных сельхозземель с особо ценными сельскохозяйственными угодьями.
Иное понимание указанной нормы дает легальную возможность корректировать ранее утвержденные перечни со ссылкой на последующее строительство капитальных объектов и объединение земель под ними с особо ценными продуктивными сельскохозяйственными угодьями, что является недопустимым.
# особо ценные сельскохозяйственные угодья
Индивидуальный предприниматель осуществил строительство фермерского дома на принадлежащем ему земельном участке, не относящемся к особо ценным сельхозугодьям, зарегистрировал право на фермерский дом, а затем объединил участок, на котором расположен дом с другими участками, относящимися к особо ценным сельхозугодьям.
После объединения участков предприниматель обратился в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением об исключении всего образованного участка из перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. Требования были мотивированы положениями пункта 2 статьи 18 Закона Краснодарского края от 5.11.2002 г.№532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», в соответствии с которым земельный участок подлежит исключению из перечня земель, использование которых для других целей не допускается, в случае нахождения в границах земельного участка ранее возведенных в установленном порядке объектов недвижимости.
Поскольку Департамент в удовлетворении заявления отказал, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд (Дело №А32-3891/2021).
Мнения судов разошлись. Суд первой инстанции в иске отказал, но Пятнадцатый арбитражный суд решение суда первой инстанции отменил и заявленные требования удовлетворил.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение, указав при этом следующее. ➡️ Постановление АС СКО
⚖️ Буквальный смысл пункта 2 статьи 18 Закона Краснодарского края от 5.11.2002 г. №532-КЗ направлен на устранение ошибки, заключающейся во включении в перечни особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий земельных участков, на которых (до их утверждения) уже располагались законно возведенные объекты недвижимости, выявление которых после утверждения соответствующих перечней исключает (делает бессмысленным) отнесение таких (ранее застроенных) участков к особо ценным сельскохозяйственным угодьям.
Содержание данной нормы не предполагает возможности строительства на таких землях после утверждения соответствующих перечней каких-либо объектов недвижимого имущества (напротив, исключает такую возможность). Не предусматривает она и возможность последующего возведения капитальных объектов на иных сельскохозяйственных землях (пункт 2 статьи 77 Земельного кодекса) в непосредственной близости от особо ценных сельскохозяйственных угодий (пункт 4 статьи 79 Земельного кодекса) с целью последующего объединения застроенных сельхозземель с особо ценными сельскохозяйственными угодьями.
Иное понимание указанной нормы дает легальную возможность корректировать ранее утвержденные перечни со ссылкой на последующее строительство капитальных объектов и объединение земель под ними с особо ценными продуктивными сельскохозяйственными угодьями, что является недопустимым.
# особо ценные сельскохозяйственные угодья
ПАВИЛЬОН НА СТОЛБЧАТОМ ФУНДАМЕТЕ: НЕДВИЖИМОСТЬ ИЛИ НЕТ
Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в арбитражный суд с иском к Потребительскому обществу «Анапаторг» о признании отсутствующим права собственности на павильон (Дело №А32-22493/2019).
Спор прошел полных два круга судебных разбирательств.
В итоге постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения кассационным судом, исковые требования были удовлетворены. ➡️Постановление АС СКО
При рассмотрении дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Заключением эксперта было установлено, что спорный объект представляет собой здание контейнерного типа, располагающееся на монолитном бетонном фундаменте с неизвестной глубиной залегания и столбчатым бетонным фундаментом под колонны с глубиной залегания 0,58 м, присоединенным к контейнеру с помощью металлических несущих конструкций (колонн). По мнению экспертов, павильон имеет признаки (длительный срок службы, предназначен для постоянного пребывания людей в помещениях), позволяющие отнести его к классу сооружения КС-2, к нормальному уровню ответственности; перенос данного объекта с места размещения на новое без фактического нарушения конструктивных и эксплуатационных характеристик невозможен.
По результатам экспертизы суд первой инстанции сделал вывод о том, что спорное сооружение обладает признаками объекта недвижимости и отказал в удовлетворении иска.
⚖️ Однако суды апелляционной и кассационной инстанции дали иную оценку характеристикам павильона, указав, что что фундамент спорного сооружения является столбчатым, в нем углублены металлические конструкции, что обусловливает возможность их перемещения (соединения металлических конструкций подразумевают возможность их обрезки и повторной сварки без ущерба прочности элементов); электрооборудование может быть перемещено; системы отопления, водоснабжения и водоотведения на объекте не выявлены. Наличие у объекта бетонного основания (как обычной выравнивающей подушки для размещения объекта) само по себе не является достаточным для отнесения такого сооружения к категории недвижимого имущества с учетом того, что сварные соединения (стальные трубы, используемые как несущие конструкции и каркас) подразумевают возможность их обрезки и повторной сварки без ущерба прочности элементов; стены и перекрытия капитального характера отсутствуют.
С учетом изложенного, суды сделали выводы, что павильон в силу своих конструктивных особенностей представляет собой движимое имущество – металлическую пространственную конструкцию контейнерного типа, допускающую возможность ее разборки и повторной сборки,
# павильон на столбчатом фундаменте
Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в арбитражный суд с иском к Потребительскому обществу «Анапаторг» о признании отсутствующим права собственности на павильон (Дело №А32-22493/2019).
Спор прошел полных два круга судебных разбирательств.
В итоге постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения кассационным судом, исковые требования были удовлетворены. ➡️Постановление АС СКО
При рассмотрении дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Заключением эксперта было установлено, что спорный объект представляет собой здание контейнерного типа, располагающееся на монолитном бетонном фундаменте с неизвестной глубиной залегания и столбчатым бетонным фундаментом под колонны с глубиной залегания 0,58 м, присоединенным к контейнеру с помощью металлических несущих конструкций (колонн). По мнению экспертов, павильон имеет признаки (длительный срок службы, предназначен для постоянного пребывания людей в помещениях), позволяющие отнести его к классу сооружения КС-2, к нормальному уровню ответственности; перенос данного объекта с места размещения на новое без фактического нарушения конструктивных и эксплуатационных характеристик невозможен.
По результатам экспертизы суд первой инстанции сделал вывод о том, что спорное сооружение обладает признаками объекта недвижимости и отказал в удовлетворении иска.
⚖️ Однако суды апелляционной и кассационной инстанции дали иную оценку характеристикам павильона, указав, что что фундамент спорного сооружения является столбчатым, в нем углублены металлические конструкции, что обусловливает возможность их перемещения (соединения металлических конструкций подразумевают возможность их обрезки и повторной сварки без ущерба прочности элементов); электрооборудование может быть перемещено; системы отопления, водоснабжения и водоотведения на объекте не выявлены. Наличие у объекта бетонного основания (как обычной выравнивающей подушки для размещения объекта) само по себе не является достаточным для отнесения такого сооружения к категории недвижимого имущества с учетом того, что сварные соединения (стальные трубы, используемые как несущие конструкции и каркас) подразумевают возможность их обрезки и повторной сварки без ущерба прочности элементов; стены и перекрытия капитального характера отсутствуют.
С учетом изложенного, суды сделали выводы, что павильон в силу своих конструктивных особенностей представляет собой движимое имущество – металлическую пространственную конструкцию контейнерного типа, допускающую возможность ее разборки и повторной сборки,
# павильон на столбчатом фундаменте
ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ ПРИСОЕДИНЕНИЕ К ЭЛЕКТРОСЕТЯМ: НУЖНО ЛИ УКАЗЫВАТЬ КОНКРЕТНОЕ ПРИСОЕДИНЯЕМОЕ ЗДАНИЕ ИЛИ СТРОЕНИЕ
Суть дела: Анапский предприниматель обратился в адрес АО «НЭСК-Электросети» с заявкой на технологическое присоединение к электрическим сетям энергопринимающих устройств объекта. в которой указана присоединяемая мощность 150 кВт (с ранее учетом ранее присоединенной 0 кВт), при напряжении 0,4 кВ и категории надежности III. По результатам рассмотрения заявки, АО «НЭСК-Электросети» направило предпринимателю замечания о необходимости предоставить недостающие сведения, а именно: указать какое конкретно строение (назначение) планируется присоединить к электрическим сетям, а также сообщило предпринимателю, что на основании вышеизложенного дальнейшая работа по рассмотрению заявки не представляется возможной.
Предприниматель обжаловал отказ в УФАС по Краснодарскому краю, которое признало действия энергетической компании незаконными и привлекло ее к административной ответственности в виде штрафа 600 000 руб.
Суды, рассматривавшие жалобу АО «НЭСК-Электросети», признали постановление антимонопольного органа законным (Дело №А32-3964/2021).➡️ Постановление АС СКО
При рассмотрении дела установлено, что в заявке в качестве предприниматель указал, что присоединению подлежат энергопринимающие устройства, расположенные в объекте незавершенного строительства, а именно: аппараты, агрегаты, механизмы, устройства и иное оборудование (или их комплекс), предназначенные для преобразования электрической энергии в другой вид энергии в целях использования (потребления) и имеющие между собой электрические связи, расположенных в границах нежилого помещения, а также лампы накаливания, Wi-Fi маршрутизатор, вводно-распределительные устройства потребителя с подключенными к ним приемниками электрической энергии.
⚖️ Суды подтвердили вывод антимонопольного органа о том, что Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 г. №861 не содержат требования по указанию «конкретного строения», которое планируется присоединить к электрическим сетям. Кроме того, само по себе «конкретное строение» не соответствует требованиям понятия «энергопринимающие устройства потребителя», изложенным в пункте 2 Правил №861 и не является таковым.
С учетом изложенного суды сделали выводы, что о АО «НЭСК-Электросети» нарушены положения пункта 15 Правил № 861 при рассмотрении заявки предпринимателя, в силу которых заявку надлежало рассмотреть в 15 дневный срок и направить предпринимателю заполненный и подписанный проект договора и технические условия.
# присоединение к сетям энергоснабжения
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
Суть дела: Анапский предприниматель обратился в адрес АО «НЭСК-Электросети» с заявкой на технологическое присоединение к электрическим сетям энергопринимающих устройств объекта. в которой указана присоединяемая мощность 150 кВт (с ранее учетом ранее присоединенной 0 кВт), при напряжении 0,4 кВ и категории надежности III. По результатам рассмотрения заявки, АО «НЭСК-Электросети» направило предпринимателю замечания о необходимости предоставить недостающие сведения, а именно: указать какое конкретно строение (назначение) планируется присоединить к электрическим сетям, а также сообщило предпринимателю, что на основании вышеизложенного дальнейшая работа по рассмотрению заявки не представляется возможной.
Предприниматель обжаловал отказ в УФАС по Краснодарскому краю, которое признало действия энергетической компании незаконными и привлекло ее к административной ответственности в виде штрафа 600 000 руб.
Суды, рассматривавшие жалобу АО «НЭСК-Электросети», признали постановление антимонопольного органа законным (Дело №А32-3964/2021).➡️ Постановление АС СКО
При рассмотрении дела установлено, что в заявке в качестве предприниматель указал, что присоединению подлежат энергопринимающие устройства, расположенные в объекте незавершенного строительства, а именно: аппараты, агрегаты, механизмы, устройства и иное оборудование (или их комплекс), предназначенные для преобразования электрической энергии в другой вид энергии в целях использования (потребления) и имеющие между собой электрические связи, расположенных в границах нежилого помещения, а также лампы накаливания, Wi-Fi маршрутизатор, вводно-распределительные устройства потребителя с подключенными к ним приемниками электрической энергии.
⚖️ Суды подтвердили вывод антимонопольного органа о том, что Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 г. №861 не содержат требования по указанию «конкретного строения», которое планируется присоединить к электрическим сетям. Кроме того, само по себе «конкретное строение» не соответствует требованиям понятия «энергопринимающие устройства потребителя», изложенным в пункте 2 Правил №861 и не является таковым.
С учетом изложенного суды сделали выводы, что о АО «НЭСК-Электросети» нарушены положения пункта 15 Правил № 861 при рассмотрении заявки предпринимателя, в силу которых заявку надлежало рассмотреть в 15 дневный срок и направить предпринимателю заполненный и подписанный проект договора и технические условия.
# присоединение к сетям энергоснабжения
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
БИТВА ЗА ФОРТ-УТРИШ
Суть дела:
МТУ Росимущества обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Форт-Утриш» об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка в с. Б.Утриш, об обязании общества освободить земельный участок путем сноса расположенного на участке здания гаража.
Спорный земельный участок примыкает к тыльной стороне участка, на котором расположен хорошо известный ресторан «Форт-Утриш».
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями Администрация муниципального образования заявила самостоятельные требования о признании отсутствующим права ООО «Форт-Утриш» на спорный земельный участок и об освобождении земельного участка от расположенного на нем гаража (Дело №А32-21987/2020).
Первоначальным собственником участка, из которого впоследствии был образован спорный участок, являлось ООО «Дружба», право которого на земельный участок было зарегистрировано на основании решения Анапского районного суда 2010 года, но было отменено через 9 лет после его принятия. К ООО «Форт-Утриш» участок перешел в результате совершения ряда сделок.
Решением суда первой инстанции требования МТУ Росимущества отклонены, требования Администрации удовлетворены. Суд апелляционной инстанции подтвердил законность решения.➡️ Постановление 15ААС
В рассматриваемом деле суды применили целый ряд правовых позиций, которые важны для подобных дел.
⚖️ Нахождение земельного участка в пределах береговой полосы и водоохранной зоны Черного моря не является критерием отнесения участка к федеральному уровню собственности.
Руководствуясь этой позиций (отличной от позиции некоторых судов общей юрисдикции), а также нормами Федерального закона №244-ФЗ от 03.12.2008 г. суды посчитали, что требования МТУ Росимущества удовлетворению не подлежат.
Удовлетворяя требования Администрации, суды руководствовались следующим.
⚖️ Переход земельного участка в частную собственность, состоявшийся помимо воли муниципального образования, во исполнение отмененного впоследствии решения суда общей юрисдикции, означает, что последний приобретатель такого земельного участка не может быть защищен своею добросовестностью при заключении договора купли-продажи и возмездностью приобретения, потому, что из расположения земельного участка в границах особо охраняемой территории и в береговой полосе Черного моря покупателю такого земельного участка невозможность приватизации была очевидна.
Вряд ли можно считать справедливой сформулированную выше позицию, согласно которой суды фактически перекладывают на приобретателя функции провидца, которому должно быть очевидно то, что не было очевидно десяткам судей до этого на протяжении почти десяти лет. Но учитывать ее приобретателям объектов необходимо особенно в тех случаях, когда права на объект возникли на основании судебного акта.
Суды также сделали следующий вывод:
⚖️ Несмотря на количество совершенных сделок, спорный земельный участок из владения муниципального образования не выбыл, в исключительное владение ООО «Форт-Утриш» не поступил, поэтому надлежащим и достаточным способом защиты интересов администрации является негаторное требование – о признании права собственности ответчика на спорный земельный участок отсутствующим.
Развернутой мотивировки данного вывода суды не привели, что дает ООО «Форт-Утриш» некоторую надежду на пересмотр судебных актов в суде кассационной инстанции.
Установление факта выбытия участка из владения Администрации исключительно важно, поскольку на требования владеющего собственника (которым признана Администрация), срок исковой давности не распространяется.
По аналогичным делам (например, дело №А32-21634/2020), суды указывали, что администрацию нельзя считать утратившей право владения всем земельным участком, поскольку проход на участок с территории общего пользования был открыт для всех и не контролировался.
Суть дела:
МТУ Росимущества обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Форт-Утриш» об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка в с. Б.Утриш, об обязании общества освободить земельный участок путем сноса расположенного на участке здания гаража.
Спорный земельный участок примыкает к тыльной стороне участка, на котором расположен хорошо известный ресторан «Форт-Утриш».
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями Администрация муниципального образования заявила самостоятельные требования о признании отсутствующим права ООО «Форт-Утриш» на спорный земельный участок и об освобождении земельного участка от расположенного на нем гаража (Дело №А32-21987/2020).
Первоначальным собственником участка, из которого впоследствии был образован спорный участок, являлось ООО «Дружба», право которого на земельный участок было зарегистрировано на основании решения Анапского районного суда 2010 года, но было отменено через 9 лет после его принятия. К ООО «Форт-Утриш» участок перешел в результате совершения ряда сделок.
Решением суда первой инстанции требования МТУ Росимущества отклонены, требования Администрации удовлетворены. Суд апелляционной инстанции подтвердил законность решения.➡️ Постановление 15ААС
В рассматриваемом деле суды применили целый ряд правовых позиций, которые важны для подобных дел.
⚖️ Нахождение земельного участка в пределах береговой полосы и водоохранной зоны Черного моря не является критерием отнесения участка к федеральному уровню собственности.
Руководствуясь этой позиций (отличной от позиции некоторых судов общей юрисдикции), а также нормами Федерального закона №244-ФЗ от 03.12.2008 г. суды посчитали, что требования МТУ Росимущества удовлетворению не подлежат.
Удовлетворяя требования Администрации, суды руководствовались следующим.
⚖️ Переход земельного участка в частную собственность, состоявшийся помимо воли муниципального образования, во исполнение отмененного впоследствии решения суда общей юрисдикции, означает, что последний приобретатель такого земельного участка не может быть защищен своею добросовестностью при заключении договора купли-продажи и возмездностью приобретения, потому, что из расположения земельного участка в границах особо охраняемой территории и в береговой полосе Черного моря покупателю такого земельного участка невозможность приватизации была очевидна.
Вряд ли можно считать справедливой сформулированную выше позицию, согласно которой суды фактически перекладывают на приобретателя функции провидца, которому должно быть очевидно то, что не было очевидно десяткам судей до этого на протяжении почти десяти лет. Но учитывать ее приобретателям объектов необходимо особенно в тех случаях, когда права на объект возникли на основании судебного акта.
Суды также сделали следующий вывод:
⚖️ Несмотря на количество совершенных сделок, спорный земельный участок из владения муниципального образования не выбыл, в исключительное владение ООО «Форт-Утриш» не поступил, поэтому надлежащим и достаточным способом защиты интересов администрации является негаторное требование – о признании права собственности ответчика на спорный земельный участок отсутствующим.
Развернутой мотивировки данного вывода суды не привели, что дает ООО «Форт-Утриш» некоторую надежду на пересмотр судебных актов в суде кассационной инстанции.
Установление факта выбытия участка из владения Администрации исключительно важно, поскольку на требования владеющего собственника (которым признана Администрация), срок исковой давности не распространяется.
По аналогичным делам (например, дело №А32-21634/2020), суды указывали, что администрацию нельзя считать утратившей право владения всем земельным участком, поскольку проход на участок с территории общего пользования был открыт для всех и не контролировался.
При рассмотрении вопроса об освобождении участка от расположенного на нем гаража, суды указали, что гараж, вопреки заключению судебной экспертизы не может быть признан объектом вспомогательного назначения по отношению к основному объекту – зданию ресторана, расположенному на смежном земельном участке.
⚖️ Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на этом же земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение, или сооружение имеет непосредственную связь (технологическую, функциональную, целевую, эксплуатационную и т.п.) и выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Руководствуясь выводом о том, что администрация является владеющим собственником, суды отклонили заявление ООО «Форт-Утриш» о применении исковой давности по данному требованию.
Учитывая важность данного дела, продолжим следить за его рассмотрением в судах вышестоящих инстанций.
# признание права отсутствующим
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
⚖️ Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на этом же земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение, или сооружение имеет непосредственную связь (технологическую, функциональную, целевую, эксплуатационную и т.п.) и выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Руководствуясь выводом о том, что администрация является владеющим собственником, суды отклонили заявление ООО «Форт-Утриш» о применении исковой давности по данному требованию.
Учитывая важность данного дела, продолжим следить за его рассмотрением в судах вышестоящих инстанций.
# признание права отсутствующим
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
ШТРАФ ЗА НЕЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Суть дела: ГБУ «Краснодарлес» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления за.главного госинспектора г. Анапа по использованию и охране земель о признании незаконным постановления о привлечении к административной ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению (ч.1 ст.8.8 КоАП РФ) и наложении штрафа в размере 691 955 руб.
Суды трех инстанций, рассматривающие дело, в удовлетворении заявления ГБУ «Краснодарлес» отказали (Дело №А32-23967/2021) ➡️Постановление АС СКО
Выводы судов мотивированы тем, что часть зданий, расположенных на земельном участке, принадлежащем ГБУ «Краснодарлес» на праве постоянного бессрочного пользования и имеющего вид разрешенного использования «под иными объектами специального назначения» сдана в аренду и фактически используется для размещения магазина хозтоваров и станции технического обслуживания.
Суды не согласились с доводом ГБУ «Краснодарлес» о том, что предоставление в аренду части помещений в здании при основной эксплуатации здания в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием не является нарушением земельного законодательства.
⚖️ Суды, сославшись на правовой подход, сформированный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2019 №308-ЭС19-10562, указали, что нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок.
При этом, по мнению судов, отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием). Передача в аренду части помещений в здании под объекты торговли и дорожного сервиса повлекла за собой изменение функционального назначения здания, поскольку эти помещения предназначены для использования под иными объектами специального назначения, а не для сдачи их в аренду в целях осуществления иной деятельности.
Суды первой и апелляционной инстанции также констатировали, что правообладатель земельного участка в дополнение к основному виду его разрешенного использования имеет право самостоятельно выбрать вспомогательный вид разрешенного использования, но исследовать, какие вспомогательные виды разрешенного использования установлены для участка не стали.
ГБУ «Краснодарлес» подана жалоба на принятые судебные акты в Верховный Суд РФ. На положительный результат рассмотрения жалобы можно было бы рассчитывать только в том случае, если бы Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа предусматривали возможность размещения на земельном участке магазина и СТО в соответствии с вспомогательным видом разрешенного использования.
# нецелевое использование земельных участков
© Милош А.А.: консультации и представительство в судах
+7 918 6735912 Amilosh@mail.ru
Суть дела: ГБУ «Краснодарлес» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления за.главного госинспектора г. Анапа по использованию и охране земель о признании незаконным постановления о привлечении к административной ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению (ч.1 ст.8.8 КоАП РФ) и наложении штрафа в размере 691 955 руб.
Суды трех инстанций, рассматривающие дело, в удовлетворении заявления ГБУ «Краснодарлес» отказали (Дело №А32-23967/2021) ➡️Постановление АС СКО
Выводы судов мотивированы тем, что часть зданий, расположенных на земельном участке, принадлежащем ГБУ «Краснодарлес» на праве постоянного бессрочного пользования и имеющего вид разрешенного использования «под иными объектами специального назначения» сдана в аренду и фактически используется для размещения магазина хозтоваров и станции технического обслуживания.
Суды не согласились с доводом ГБУ «Краснодарлес» о том, что предоставление в аренду части помещений в здании при основной эксплуатации здания в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием не является нарушением земельного законодательства.
⚖️ Суды, сославшись на правовой подход, сформированный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2019 №308-ЭС19-10562, указали, что нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок.
При этом, по мнению судов, отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием). Передача в аренду части помещений в здании под объекты торговли и дорожного сервиса повлекла за собой изменение функционального назначения здания, поскольку эти помещения предназначены для использования под иными объектами специального назначения, а не для сдачи их в аренду в целях осуществления иной деятельности.
Суды первой и апелляционной инстанции также констатировали, что правообладатель земельного участка в дополнение к основному виду его разрешенного использования имеет право самостоятельно выбрать вспомогательный вид разрешенного использования, но исследовать, какие вспомогательные виды разрешенного использования установлены для участка не стали.
ГБУ «Краснодарлес» подана жалоба на принятые судебные акты в Верховный Суд РФ. На положительный результат рассмотрения жалобы можно было бы рассчитывать только в том случае, если бы Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа предусматривали возможность размещения на земельном участке магазина и СТО в соответствии с вспомогательным видом разрешенного использования.
# нецелевое использование земельных участков
© Милош А.А.: консультации и представительство в судах
+7 918 6735912 Amilosh@mail.ru
АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КОТОРОГО ДЛЯ ЦЕЛЕЙ АРЕНДЫ НЕВОЗМОЖНО
Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок базы отдыха «Баргузин» (Дело №А32-16339/2019).
Судебными актами судов всех инстанций в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на то, что предприниматель по не зависящим от него причинам утратил фактическую возможность использования земельного участка в указанных в договоре аренды целях, что освобождает арендатора от обязанности внесения арендных платежей. ➡️ Постановление АС СКО
Судами было установлено, что в отношении земельного участка принято решение о его резервировании для государственных нужд в целях создания особо-охраняемой территории регионального значения (создания природного парка). Запись об этом внесена в ЕГРН, что привело к невозможности использования участка в соответствии с договором аренды, договор аренды был расторгнут.
Департамент пытался взыскать арендную плату непосредственно до расторжения договора аренды, ссылаясь на то, что предприниматель в течение срока аренды вообще не приступил к освоению земельного участка и не заявлял о наличии препятствий к его освоению. Также Департамент ссылался на преюдициальное значение определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, которым установлено, что предприниматель не предоставил доказательства невозможности использования земельного участка для целей, указанных в договоре аренды исключительно по вине уполномоченного органа, о затруднительности пользования спорными земельными участками предприниматель до обращения в суд с иском о расторжении договоров аренды не заявлял.
Арбитражные суды ссылку Департамента на преюдициальный характер определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции отклонили, поскольку положения статьи 69 АПК РФ касаются лишь вопросов освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации. Из определения суда общей юрисдикции следует, что при рассмотрении дела в судах общей юрисдикции предприниматель не представил доказательства, необходимые и достаточные для вывода о невозможности использования участка, однако в настоящем деле такие доказательства были предоставлены и оценены судами.
Осуществление предпринимательской деятельности на спорном земельном участке в рамках договора аренды после его резервирования для организации природного парка означало бы грубое нарушение законодательного запрета в области землепользования особо охраняемой природной территории и применение к нему мер административного воздействия. Однако доказательства привлечения предпринимателя к ответственности за несанкционированное осуществление деятельности на зарезервированных землях департамент в материалы дела не представил, что исключает вывод о фактическом использовании предпринимателем спорного земельного участка и, соответственно, взыскание с предпринимателя задолженности по договору аренды земельного участка.
Позиция судов по настоящему делу может быть использована при рассмотрении споров о взыскании арендной платы за муниципальные земельные участки, использование которых стало невозможным в связи с внесением изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа.
# освобождение от арендной платы за землю
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок базы отдыха «Баргузин» (Дело №А32-16339/2019).
Судебными актами судов всех инстанций в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на то, что предприниматель по не зависящим от него причинам утратил фактическую возможность использования земельного участка в указанных в договоре аренды целях, что освобождает арендатора от обязанности внесения арендных платежей. ➡️ Постановление АС СКО
Судами было установлено, что в отношении земельного участка принято решение о его резервировании для государственных нужд в целях создания особо-охраняемой территории регионального значения (создания природного парка). Запись об этом внесена в ЕГРН, что привело к невозможности использования участка в соответствии с договором аренды, договор аренды был расторгнут.
Департамент пытался взыскать арендную плату непосредственно до расторжения договора аренды, ссылаясь на то, что предприниматель в течение срока аренды вообще не приступил к освоению земельного участка и не заявлял о наличии препятствий к его освоению. Также Департамент ссылался на преюдициальное значение определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, которым установлено, что предприниматель не предоставил доказательства невозможности использования земельного участка для целей, указанных в договоре аренды исключительно по вине уполномоченного органа, о затруднительности пользования спорными земельными участками предприниматель до обращения в суд с иском о расторжении договоров аренды не заявлял.
Арбитражные суды ссылку Департамента на преюдициальный характер определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции отклонили, поскольку положения статьи 69 АПК РФ касаются лишь вопросов освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации. Из определения суда общей юрисдикции следует, что при рассмотрении дела в судах общей юрисдикции предприниматель не представил доказательства, необходимые и достаточные для вывода о невозможности использования участка, однако в настоящем деле такие доказательства были предоставлены и оценены судами.
Осуществление предпринимательской деятельности на спорном земельном участке в рамках договора аренды после его резервирования для организации природного парка означало бы грубое нарушение законодательного запрета в области землепользования особо охраняемой природной территории и применение к нему мер административного воздействия. Однако доказательства привлечения предпринимателя к ответственности за несанкционированное осуществление деятельности на зарезервированных землях департамент в материалы дела не представил, что исключает вывод о фактическом использовании предпринимателем спорного земельного участка и, соответственно, взыскание с предпринимателя задолженности по договору аренды земельного участка.
Позиция судов по настоящему делу может быть использована при рассмотрении споров о взыскании арендной платы за муниципальные земельные участки, использование которых стало невозможным в связи с внесением изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа.
# освобождение от арендной платы за землю
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
УСЛОВИЕ О ДОСТУПЕ К БЕРЕГОВОЙ ПОЛОСЕ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
Суть дела:
Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в арбитражный суд с иском к своему же управлению имущественных отношений и АО «Южный берег» о признании отсутствующим обременения земельного участка площадью с кадастровым номером 23:37:1101002:86, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш, ул. Набережная, 1в, в виде аренды АО «Южный берег», обязании освободить указанный земельный участок от имущества и передать его администрации по акту (Дело №А32-52829/2020).
Исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок относится к зоне пляжа и находится в пределах береговой полосы Черного моря, при этом в договоре аренды отсутствуют условия, которые бы обязывали арендатора земельного участка обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил и в иске отказал. Суд кассационной инстанции поддержал позицию апелляционного суда.➡️Постановление АС СКО
Суды апелляционной и кассационной инстанции указали на следующее:
Положениями Водного кодекса (статья 65) допускается ведение в границах водоохранных зон хозяйственной деятельности с определенными ограничениями. Следовательно, федеральный законодатель допустил возможность заключения договора аренды земельного участка в береговой полосе водного объекта общего пользования, но при условии обеспечения арендатором свободного доступа граждан к такому объекту и его береговой полосе.
⚖️ Судебная практика (определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 306-ЭС16-15938, от 29.01.2019 № 307-ЭС18-23804, от 07.08.2019 №308-ЭС19-12241) исходит из того, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, в котором отсутствует условие об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, не является недействительным.
⚖️ Не включение указанного условия в договор аренды само по себе не является основанием для признания его недействительным и не освобождает арендатора от необходимости соблюдения требований закона. Норма федерального закона относительно обеспечения свободного доступа действует непосредственно и не нуждается для своей действительности во включении в условия договора.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок ничем не огорожен, непрерывный контроль доступа на участок отсутствует, земельный участок не охраняется и не застроен. Доступ на участок открыт для неограниченного круга лиц в любое время суток.
Исходя из изложенного суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали, что основания для признания договора аренды недействительным, отсутствуют.
# доступ к береговой полосе
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
Суть дела:
Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в арбитражный суд с иском к своему же управлению имущественных отношений и АО «Южный берег» о признании отсутствующим обременения земельного участка площадью с кадастровым номером 23:37:1101002:86, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш, ул. Набережная, 1в, в виде аренды АО «Южный берег», обязании освободить указанный земельный участок от имущества и передать его администрации по акту (Дело №А32-52829/2020).
Исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок относится к зоне пляжа и находится в пределах береговой полосы Черного моря, при этом в договоре аренды отсутствуют условия, которые бы обязывали арендатора земельного участка обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил и в иске отказал. Суд кассационной инстанции поддержал позицию апелляционного суда.➡️Постановление АС СКО
Суды апелляционной и кассационной инстанции указали на следующее:
Положениями Водного кодекса (статья 65) допускается ведение в границах водоохранных зон хозяйственной деятельности с определенными ограничениями. Следовательно, федеральный законодатель допустил возможность заключения договора аренды земельного участка в береговой полосе водного объекта общего пользования, но при условии обеспечения арендатором свободного доступа граждан к такому объекту и его береговой полосе.
⚖️ Судебная практика (определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 306-ЭС16-15938, от 29.01.2019 № 307-ЭС18-23804, от 07.08.2019 №308-ЭС19-12241) исходит из того, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, в котором отсутствует условие об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, не является недействительным.
⚖️ Не включение указанного условия в договор аренды само по себе не является основанием для признания его недействительным и не освобождает арендатора от необходимости соблюдения требований закона. Норма федерального закона относительно обеспечения свободного доступа действует непосредственно и не нуждается для своей действительности во включении в условия договора.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок ничем не огорожен, непрерывный контроль доступа на участок отсутствует, земельный участок не охраняется и не застроен. Доступ на участок открыт для неограниченного круга лиц в любое время суток.
Исходя из изложенного суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали, что основания для признания договора аренды недействительным, отсутствуют.
# доступ к береговой полосе
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
ОТСУТСТВИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ, КАК ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ОТКАЗА В ВЫДАЧЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
Индивидуальному предпринимателю на основании решения суда общей юрисдикции было выдано разрешение на строительство курортной гостиницы в Витязево. Поле окончания ее строительства он обратился в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В выдаче разрешения на ввод было отказано, ввиду непредставления заключения государственной экспертизы проектной документации, а также государственной экологической экспертизы.
Предприниматель обжаловал отказ в арбитражный суд.
Суды всех инстанций признали отказ законным (Дело №А32-52102/2021).➡️Постановление АС СКО
Суды установили, что земельный участок, на котором расположен построенный объект, расположен в первой зоне горно-санитарной охраны курорта и входит в водоохранную зону Витязевского лимана, что требует проведения государственной экологической экспертизы.
Положительные заключения государственной и государственной экологической экспертизы должны были быть предоставлены для получения разрешения на строительство, но они оформлены не были, а разрешение на строительство, как уже указывалось было выдано на основании судебного акта.
В перечне документов, предоставляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного Кодекса РФ) заключения экспертиз отсутствуют.
Пункт 6 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ устанавливает, что основанием для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является непредставление документов согласно перечня, однако в этом перечне не упомянуты заключения государственной и государственной экологической экспертизы.
Несмотря на это, суды трактовали положения статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ расширительно.
Такая трактовка вызывает сомнения в ее соответствии требованиям закона, тем более, что пункт 4.1. статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ прямо устанавливает, что для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешается требовать только указанные в частях 3 и 4 статьи 55 документы, среди которых нет заключения экспертиз, что исключает требование о предоставлении дополнительных документов.
Несмотря на спорность указанной правовой позиции судов застройщикам ее необходимо иметь в виду.
# ввод объекта в эксплуатацию
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
Индивидуальному предпринимателю на основании решения суда общей юрисдикции было выдано разрешение на строительство курортной гостиницы в Витязево. Поле окончания ее строительства он обратился в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В выдаче разрешения на ввод было отказано, ввиду непредставления заключения государственной экспертизы проектной документации, а также государственной экологической экспертизы.
Предприниматель обжаловал отказ в арбитражный суд.
Суды всех инстанций признали отказ законным (Дело №А32-52102/2021).➡️Постановление АС СКО
Суды установили, что земельный участок, на котором расположен построенный объект, расположен в первой зоне горно-санитарной охраны курорта и входит в водоохранную зону Витязевского лимана, что требует проведения государственной экологической экспертизы.
Положительные заключения государственной и государственной экологической экспертизы должны были быть предоставлены для получения разрешения на строительство, но они оформлены не были, а разрешение на строительство, как уже указывалось было выдано на основании судебного акта.
В перечне документов, предоставляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного Кодекса РФ) заключения экспертиз отсутствуют.
Пункт 6 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ устанавливает, что основанием для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является непредставление документов согласно перечня, однако в этом перечне не упомянуты заключения государственной и государственной экологической экспертизы.
Несмотря на это, суды трактовали положения статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ расширительно.
Такая трактовка вызывает сомнения в ее соответствии требованиям закона, тем более, что пункт 4.1. статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ прямо устанавливает, что для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешается требовать только указанные в частях 3 и 4 статьи 55 документы, среди которых нет заключения экспертиз, что исключает требование о предоставлении дополнительных документов.
Несмотря на спорность указанной правовой позиции судов застройщикам ее необходимо иметь в виду.
# ввод объекта в эксплуатацию
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
ВЗЫСКАНИЕ НЕОСНОВАТЕЛЬНОГО ОБОГАЩЕНИЯ И УБЫТКОВ В СЛУЧАЕ НЕВОЗМОЖНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АРЕНДУЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
По общему правилу невозможность использования арендованного имущества по его назначению по причине, не зависящей от арендатора, освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.
Указанная правовая позиция давно и последовательно применяется судами.
При рассмотрении дела №А32-15599/2020 судам пришлось решать еще несколько вопросов, связанных с невозможностью использования переданного в аренду земельного участка.
ООО «Кубаньторгодежда» заключило по результатам торгов договор аренды муниципального земельного участка с видом разрешенного использования для размещения торгово-офисного здания. Застройщик начал проводить работы по подготовке к строительству, однако выяснилось, что согласно генерального плана участок расположен в зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования, что исключает его застройку.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и о взыскании с Управления имущественных отношений муниципального образования город-курорт Анапа неосновательного обогащения в виде арендной платы и убытков в виде затрат на освоение участка (Дело №А32-15599/2020).➡️Постановление АС СКО
Суды отказали в расторжении договора, признав право аренды отсутствующим в связи с ничтожностью договора аренды, так как передача в аренду земельного участка из земель общего пользования свидетельствует о ничтожности такой сделки.
При этом, ничтожность договора не повлияла на возможность взыскания арендной платы, которая была взыскана в полном объеме.
Суды отклонили доводы управления о том, что участок фактически использовался, поскольку факт неиспользования был подтвержден актом совместного осмотра.
Однако во взыскании убытков на подготовку к строительству (были понесены затраты на подготовку проектной и разрешительной документации), было отказано, со ссылкой на то, что что арендатору должны были быть известны сведения, имеющие открытый и общедоступный характер и он не был лишен возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте аренды, в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования город-курорт Анапа, действующем в спорный период.
# невозможность использования имущества, предоставленного по ничтожному договору
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
По общему правилу невозможность использования арендованного имущества по его назначению по причине, не зависящей от арендатора, освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.
Указанная правовая позиция давно и последовательно применяется судами.
При рассмотрении дела №А32-15599/2020 судам пришлось решать еще несколько вопросов, связанных с невозможностью использования переданного в аренду земельного участка.
ООО «Кубаньторгодежда» заключило по результатам торгов договор аренды муниципального земельного участка с видом разрешенного использования для размещения торгово-офисного здания. Застройщик начал проводить работы по подготовке к строительству, однако выяснилось, что согласно генерального плана участок расположен в зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования, что исключает его застройку.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и о взыскании с Управления имущественных отношений муниципального образования город-курорт Анапа неосновательного обогащения в виде арендной платы и убытков в виде затрат на освоение участка (Дело №А32-15599/2020).➡️Постановление АС СКО
Суды отказали в расторжении договора, признав право аренды отсутствующим в связи с ничтожностью договора аренды, так как передача в аренду земельного участка из земель общего пользования свидетельствует о ничтожности такой сделки.
При этом, ничтожность договора не повлияла на возможность взыскания арендной платы, которая была взыскана в полном объеме.
Суды отклонили доводы управления о том, что участок фактически использовался, поскольку факт неиспользования был подтвержден актом совместного осмотра.
Однако во взыскании убытков на подготовку к строительству (были понесены затраты на подготовку проектной и разрешительной документации), было отказано, со ссылкой на то, что что арендатору должны были быть известны сведения, имеющие открытый и общедоступный характер и он не был лишен возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте аренды, в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования город-курорт Анапа, действующем в спорный период.
# невозможность использования имущества, предоставленного по ничтожному договору
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В АНАПЕ
С учетом того, что значительная часть земельных участков в Анапе находится в муниципальной собственности и выкуп их в большинстве случаев невозможен, вопрос об арендной плате в нашем городе приобретает особое значение.
Основные положения, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и ставки арендной платы были утверждены Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 г. №181.
Указанное решение, в том числе ставки арендной платы неоднократно незначительно корректировались.
08.07.2021 г. решением Совета №164 ставки были изменены кардинально. Ставки арендной платы за земельные участки для размещения гостиниц, баз отдыха, объектов торговли, общественного питания, для сельскохозяйственного производства, прочих участков составили 5%, т.е. выросли одномоментно более, чем в 3 раза, что арендаторов, естественно, не обрадовало.
Многие арендаторы обратились в Краснодарский краевой суд с заявлениями о признании решения №164 от 08 июля 2021 г. незаконным.
Ключевым вопросом, имеющим значение для этих дел, стало наличие экономической обоснованности решения об увеличении ставок арендной платы. Предоставленное Советом экономическое обоснование сводилось к необходимости пополнения бюджета, но никак не учитывало интересы арендаторов и не способствовало балансу интересов сторон.
Видимо осознав, что перспективы судебных процессов складываются не в пользу муниципальной власти, Совет муниципального образования принимает решение №257 от 23.12. 2021 г., которым снижает ставки арендной платы для размещения гостиниц, баз отдыха, объектов торговли, общественного питания до 2,5% от кадастровой стоимости. При этом ставки за земельные участки для сельскохозяйственного производства и прочих участков так и остались на уровне 5%.
Однако частичной корректировкой необдуманного решения дело не закончилось.
Апелляционными определениями Третьего апелляционного суда общей юрисдикции признаны недействительными отдельные пункты приложения №2 к решению от 23.12.2021 г. №257:
Абзац второй пункта 4 (для сельскохозяйственного производства) – Апелляционное определение от 08.08.2022 г. по делу №66а-1309/2022;
пункт 7 (для размещения гостиниц, домов отдыха) – Апелляционное определение от 03.08.2022 г. по делу №66а-1270/2022;
пункты 11 (для размещения производственных зданий) и 17 (объекты образования, науки, здравоохранения) – Апелляционное определение от 04.07.2022 г. по делу №66а-979/2022
Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22.03.2022 г. по делу №66а-383/2022 признаны недействительными пункты 5 (объекты торговли и общественного питания) и 19 (прочие земельные участки) приложения №2 к решению от 08.07.2021 г. №164.
Судебные процессы о признании недействительными решений об установлении ставок арендной платы продолжаются.
Кроме того, ряд арендаторов обратились в арбитражный суд с требованием внести в договора аренды изменения о том, что арендная плата не может превышать земельного налога (дело №А32-7968/2022 и др.) либо о перерасчете арендной платы с учетом того, что арендная плата не может превышать земельного налога (дело №А32-52857/2021 и др.).
Основой таких требований послужило то, что в соответствии Основными принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, для земельных участков, ограниченных в обороте, размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Поскольку подавляющее большинство муниципальных земельных участков являются ограниченными в обороте в связи с нахождением их в границах курорта Анапа, этот принцип обязателен для применения.
С учетом того, что значительная часть земельных участков в Анапе находится в муниципальной собственности и выкуп их в большинстве случаев невозможен, вопрос об арендной плате в нашем городе приобретает особое значение.
Основные положения, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и ставки арендной платы были утверждены Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 г. №181.
Указанное решение, в том числе ставки арендной платы неоднократно незначительно корректировались.
08.07.2021 г. решением Совета №164 ставки были изменены кардинально. Ставки арендной платы за земельные участки для размещения гостиниц, баз отдыха, объектов торговли, общественного питания, для сельскохозяйственного производства, прочих участков составили 5%, т.е. выросли одномоментно более, чем в 3 раза, что арендаторов, естественно, не обрадовало.
Многие арендаторы обратились в Краснодарский краевой суд с заявлениями о признании решения №164 от 08 июля 2021 г. незаконным.
Ключевым вопросом, имеющим значение для этих дел, стало наличие экономической обоснованности решения об увеличении ставок арендной платы. Предоставленное Советом экономическое обоснование сводилось к необходимости пополнения бюджета, но никак не учитывало интересы арендаторов и не способствовало балансу интересов сторон.
Видимо осознав, что перспективы судебных процессов складываются не в пользу муниципальной власти, Совет муниципального образования принимает решение №257 от 23.12. 2021 г., которым снижает ставки арендной платы для размещения гостиниц, баз отдыха, объектов торговли, общественного питания до 2,5% от кадастровой стоимости. При этом ставки за земельные участки для сельскохозяйственного производства и прочих участков так и остались на уровне 5%.
Однако частичной корректировкой необдуманного решения дело не закончилось.
Апелляционными определениями Третьего апелляционного суда общей юрисдикции признаны недействительными отдельные пункты приложения №2 к решению от 23.12.2021 г. №257:
Абзац второй пункта 4 (для сельскохозяйственного производства) – Апелляционное определение от 08.08.2022 г. по делу №66а-1309/2022;
пункт 7 (для размещения гостиниц, домов отдыха) – Апелляционное определение от 03.08.2022 г. по делу №66а-1270/2022;
пункты 11 (для размещения производственных зданий) и 17 (объекты образования, науки, здравоохранения) – Апелляционное определение от 04.07.2022 г. по делу №66а-979/2022
Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22.03.2022 г. по делу №66а-383/2022 признаны недействительными пункты 5 (объекты торговли и общественного питания) и 19 (прочие земельные участки) приложения №2 к решению от 08.07.2021 г. №164.
Судебные процессы о признании недействительными решений об установлении ставок арендной платы продолжаются.
Кроме того, ряд арендаторов обратились в арбитражный суд с требованием внести в договора аренды изменения о том, что арендная плата не может превышать земельного налога (дело №А32-7968/2022 и др.) либо о перерасчете арендной платы с учетом того, что арендная плата не может превышать земельного налога (дело №А32-52857/2021 и др.).
Основой таких требований послужило то, что в соответствии Основными принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, для земельных участков, ограниченных в обороте, размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Поскольку подавляющее большинство муниципальных земельных участков являются ограниченными в обороте в связи с нахождением их в границах курорта Анапа, этот принцип обязателен для применения.
ДУШЕВАЯ И СТОРОЖКА НЕ ПРИЗНАНЫ ОБЪЕКТАМИ ВСПОМОГАТЕЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о признании самовольными постройками и сносе здания гостиницы со встроенным кафе, бассейна площадью 105,8 кв.м., сторожки площадью 14,4 кв.м. и здания душевой-уборной площадью 4,5 кв.м.
Судебными актами иск о сносе гостиницы оставлен без рассмотрения, поскольку ранее тождественный иск уже был рассмотрен судом, а требования о сносе остальных объектов суды удовлетворили (Дело №А32-29343/2021).
Суды отклонили доводы о пропуске срока исковой давности, а также о том, что бассейн, сторожка и душевая-уборная являются объектами вспомогательного использования по отношению к зданию гостиницы, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство.
⚖️ Суд кассационной инстанции указал, что основными критериями определения объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также не имеющие конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности. ➡️Постановление АС СКО
Чем руководствовались суды, делая выводы о том, что спорные объекты могут использоваться самостоятельно, в судебных актах не разъяснено. Особый интерес представляют способы самостоятельного использования сторожки и душевой-уборной. Если руководствоваться такой логикой суда, то абсолютно любой объект может использоваться самостоятельно, что исключает наличие вспомогательных объектов в принципе.
Также суды апелляционной и кассационной инстанции указали, что объекты не являются вспомогательными, поскольку сведения о данных объектах в качестве вспомогательных не отражены в регистрационных документах на основной объект недвижимости. Вероятно, суды имели в виду, что сведения об объектах вспомогательного использования должны быть отражены в проектной документации на строительство основного объекта. Действительно, в проектной документации должны быть отражены сведения о вспомогательных объектах, однако только в том случае, если строительство вспомогательных объектов производится одновременно с основным, что к рассматриваемому делу отношения не имеет.
Таким образом, вопрос о квалификации вспомогательных объектов до сих пор остается открытым и не содержит четких критериев таких объектов.
До тех пор, пока такие критерии не будут сформулированы, необходимо либо отражать сведения о вспомогательных объектах в проектной документации, либо оформлять на них разрешительную документацию, как на самостоятельные объекты.
# объекты вспомогательного использования
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о признании самовольными постройками и сносе здания гостиницы со встроенным кафе, бассейна площадью 105,8 кв.м., сторожки площадью 14,4 кв.м. и здания душевой-уборной площадью 4,5 кв.м.
Судебными актами иск о сносе гостиницы оставлен без рассмотрения, поскольку ранее тождественный иск уже был рассмотрен судом, а требования о сносе остальных объектов суды удовлетворили (Дело №А32-29343/2021).
Суды отклонили доводы о пропуске срока исковой давности, а также о том, что бассейн, сторожка и душевая-уборная являются объектами вспомогательного использования по отношению к зданию гостиницы, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство.
⚖️ Суд кассационной инстанции указал, что основными критериями определения объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также не имеющие конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности. ➡️Постановление АС СКО
Чем руководствовались суды, делая выводы о том, что спорные объекты могут использоваться самостоятельно, в судебных актах не разъяснено. Особый интерес представляют способы самостоятельного использования сторожки и душевой-уборной. Если руководствоваться такой логикой суда, то абсолютно любой объект может использоваться самостоятельно, что исключает наличие вспомогательных объектов в принципе.
Также суды апелляционной и кассационной инстанции указали, что объекты не являются вспомогательными, поскольку сведения о данных объектах в качестве вспомогательных не отражены в регистрационных документах на основной объект недвижимости. Вероятно, суды имели в виду, что сведения об объектах вспомогательного использования должны быть отражены в проектной документации на строительство основного объекта. Действительно, в проектной документации должны быть отражены сведения о вспомогательных объектах, однако только в том случае, если строительство вспомогательных объектов производится одновременно с основным, что к рассматриваемому делу отношения не имеет.
Таким образом, вопрос о квалификации вспомогательных объектов до сих пор остается открытым и не содержит четких критериев таких объектов.
До тех пор, пока такие критерии не будут сформулированы, необходимо либо отражать сведения о вспомогательных объектах в проектной документации, либо оформлять на них разрешительную документацию, как на самостоятельные объекты.
# объекты вспомогательного использования
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
СПОРТИВНЫЙ ЗАЛ, КАК ОБЪЕКТ ВСПОМОГАТЕЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
АО «Центр судоремонта «Звездочка», которому принадлежит ЛОК «Звездочка-Юг» возвело на территории детского ЛОК спортивный зал и обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации спортивного зала, как объекта вспомогательного использования.
К заявлению был приложен технический план здания и документы, подтверждающие права на земельный участок.
Управление Росреестра приостановило регистрационные действия, предложив предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а затем отказало в регистрации объекта.
Общество обжаловало отказ в арбитражный суд.
Арбитражный суд Краснодарского края отказал в удовлетворении заявления, указав, что для подтверждения вспомогательного характера объекта необходимо предоставить документ, выданный органом местного самоуправления. Также суд первой инстанции посчитал неподтвержденным тот факт, что спортивный зал является вспомогательным объектом.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил и заявленные требования удовлетворил (Дело №А32-14920/2022).➡️Постановление 15ААС
Апелляционный суд указал, что санитарными правилами СП 2.4.3648-20 предусмотрено наличие спортивного зала как требования к минимальному набору помещений в организациях отдыха детей и их оздоровления с дневным пребыванием.
Указанный детский оздоровительный лагерь имеет сплошное ограждение, контроль за входом и выходом осуществляется охранной организацией в интересах обеспечения безопасности детей, следовательно, использование спортивного зала неопределенным кругом лиц исключено, а спортивный зал может использоваться по назначению только в период курортного сезона с июня по август месяцы ввиду отсутствия отопительного инженерного оборудования и пригодности только для сезонной эксплуатации.
⚖️ Апелляционный суд отметил, что спорное здание спортивного зала отвечает критериям объекта вспомогательного использования, а вывод суда первой инстанции о необходимости предоставления заключения органа местного самоуправления для таковой квалификации не основан на какой-либо норме закона.
Также апелляционный суд указал, что в заключении кадастрового инженера, являющегося частью технического плана здания, прямо указано, что здание спортивного зала является объектом вспомогательного использования и выполняет вспомогательную функцию по отношению к основному комплексу недвижимости. Указанное мнение специалиста какими-либо иными доказательствами не опровергнуто. При таких обстоятельствах апелляционный суд посчитал, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявления о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности.
Проследим, устоит ли указанный судебный акт в суде кассационной инстанции.
# объекты вспомогательного использования
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
АО «Центр судоремонта «Звездочка», которому принадлежит ЛОК «Звездочка-Юг» возвело на территории детского ЛОК спортивный зал и обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации спортивного зала, как объекта вспомогательного использования.
К заявлению был приложен технический план здания и документы, подтверждающие права на земельный участок.
Управление Росреестра приостановило регистрационные действия, предложив предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а затем отказало в регистрации объекта.
Общество обжаловало отказ в арбитражный суд.
Арбитражный суд Краснодарского края отказал в удовлетворении заявления, указав, что для подтверждения вспомогательного характера объекта необходимо предоставить документ, выданный органом местного самоуправления. Также суд первой инстанции посчитал неподтвержденным тот факт, что спортивный зал является вспомогательным объектом.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил и заявленные требования удовлетворил (Дело №А32-14920/2022).➡️Постановление 15ААС
Апелляционный суд указал, что санитарными правилами СП 2.4.3648-20 предусмотрено наличие спортивного зала как требования к минимальному набору помещений в организациях отдыха детей и их оздоровления с дневным пребыванием.
Указанный детский оздоровительный лагерь имеет сплошное ограждение, контроль за входом и выходом осуществляется охранной организацией в интересах обеспечения безопасности детей, следовательно, использование спортивного зала неопределенным кругом лиц исключено, а спортивный зал может использоваться по назначению только в период курортного сезона с июня по август месяцы ввиду отсутствия отопительного инженерного оборудования и пригодности только для сезонной эксплуатации.
⚖️ Апелляционный суд отметил, что спорное здание спортивного зала отвечает критериям объекта вспомогательного использования, а вывод суда первой инстанции о необходимости предоставления заключения органа местного самоуправления для таковой квалификации не основан на какой-либо норме закона.
Также апелляционный суд указал, что в заключении кадастрового инженера, являющегося частью технического плана здания, прямо указано, что здание спортивного зала является объектом вспомогательного использования и выполняет вспомогательную функцию по отношению к основному комплексу недвижимости. Указанное мнение специалиста какими-либо иными доказательствами не опровергнуто. При таких обстоятельствах апелляционный суд посчитал, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявления о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности.
Проследим, устоит ли указанный судебный акт в суде кассационной инстанции.
# объекты вспомогательного использования
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
ПРОДАЖА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА С ТОРГОВ В СЛУЧАЕ ПРЕКРАЩЕНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
В 2005 году между КУМИ администрации города-курорта Анапа был заключен договор аренды земельного участка в с.Су-Псех с первоначальным арендатором земельного участка - ЖСК «Альтернатива-К». На участке было возведено несколько объектов незавершенного строительства.
В 2015 году между Фирмой «Патриот», к которой перешли права арендатора и управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа заключено соглашение о продлении срока действия договора на 3 года для завершения строительства объектов.
Строительство завершено так и не было, после чего управлением имущественных отношений было направлено арендатору уведомление о прекращении договора аренды, запись об аренде в ЕГРН была погашена.
Фирма «Патриот» обратилась с заявлением в администрацию о разделе исходного земельного участка и предоставлении образованных участков в аренду без проведения торгов, а после получения отказа подало иск в арбитражный суд.
Управление имущественных отношений заявило встречный иск об изъятии и продаже с торгов объектов незавершённого строительства.
Решением Арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом в удовлетворении первоначального и встречного иска было отказано (дело №А32-51453/2020).➡️Постановление 15ААС
⚖️ Отказ в требовании от разделе земельного участка и представлении образованных участков в аренду мотивирован сложившейся правовой позицией судов, в соответствии с которой право на приобретение участков в аренду без торгов имеют только собственники завершенных строительством объектов капитального строительства для целей их эксплуатации, а для завершения строительства объектов незавершенного строительства участок может быть предоставлен в аренду однократно на 3 года.
⚖️ Отказывая в требовании об изъятии объектов незавершенного строительства и их продаже в соответствии с требованиями ст.239.1 ГК РФ, суды пришли к выводу, что исходный договор аренды является ничтожным, поскольку был заключен в период, когда земельный участок, являлся федеральной собственностью, в связи с чем КУМИ не имело право на передачу участка в аренду.
Также суды указали, что несмотря на то, что управление имущественных отношений, действиями по заключению соглашения о продлении договора аренды подтвердило его действительность, оснований для применения эстоппеля не имеется, так как ни одна из сторон сделки на недействительность договора аренды не ссылалась.
Суды посчитали, что недействительность (ничтожность) договора влечёт недействительность заключённого к нему соглашения о продлении его срока. Поскольку строительство велось на земельном участке, предоставленном по недействительному (ничтожному) договору аренды, возведённые в отсутствие правового титула на землю объекты незавершённого строительства являются самовольными постройками, в связи с чем требования об изъятии объектов незавершённого строительства с целью последующей их продажи на публичных торгах не подлежат удовлетворению, поскольку самовольная постройка не является объектом права и не может быть предметом публичных торгов и заключаемых по их результатам сделок.
# недействительность договора аренды
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru
В 2005 году между КУМИ администрации города-курорта Анапа был заключен договор аренды земельного участка в с.Су-Псех с первоначальным арендатором земельного участка - ЖСК «Альтернатива-К». На участке было возведено несколько объектов незавершенного строительства.
В 2015 году между Фирмой «Патриот», к которой перешли права арендатора и управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа заключено соглашение о продлении срока действия договора на 3 года для завершения строительства объектов.
Строительство завершено так и не было, после чего управлением имущественных отношений было направлено арендатору уведомление о прекращении договора аренды, запись об аренде в ЕГРН была погашена.
Фирма «Патриот» обратилась с заявлением в администрацию о разделе исходного земельного участка и предоставлении образованных участков в аренду без проведения торгов, а после получения отказа подало иск в арбитражный суд.
Управление имущественных отношений заявило встречный иск об изъятии и продаже с торгов объектов незавершённого строительства.
Решением Арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом в удовлетворении первоначального и встречного иска было отказано (дело №А32-51453/2020).➡️Постановление 15ААС
⚖️ Отказ в требовании от разделе земельного участка и представлении образованных участков в аренду мотивирован сложившейся правовой позицией судов, в соответствии с которой право на приобретение участков в аренду без торгов имеют только собственники завершенных строительством объектов капитального строительства для целей их эксплуатации, а для завершения строительства объектов незавершенного строительства участок может быть предоставлен в аренду однократно на 3 года.
⚖️ Отказывая в требовании об изъятии объектов незавершенного строительства и их продаже в соответствии с требованиями ст.239.1 ГК РФ, суды пришли к выводу, что исходный договор аренды является ничтожным, поскольку был заключен в период, когда земельный участок, являлся федеральной собственностью, в связи с чем КУМИ не имело право на передачу участка в аренду.
Также суды указали, что несмотря на то, что управление имущественных отношений, действиями по заключению соглашения о продлении договора аренды подтвердило его действительность, оснований для применения эстоппеля не имеется, так как ни одна из сторон сделки на недействительность договора аренды не ссылалась.
Суды посчитали, что недействительность (ничтожность) договора влечёт недействительность заключённого к нему соглашения о продлении его срока. Поскольку строительство велось на земельном участке, предоставленном по недействительному (ничтожному) договору аренды, возведённые в отсутствие правового титула на землю объекты незавершённого строительства являются самовольными постройками, в связи с чем требования об изъятии объектов незавершённого строительства с целью последующей их продажи на публичных торгах не подлежат удовлетворению, поскольку самовольная постройка не является объектом права и не может быть предметом публичных торгов и заключаемых по их результатам сделок.
# недействительность договора аренды
© А.Милош: консультации и представительство в судах
☏+7 918 6735912 ✉️ Amilosh@mail.ru