Кто платит УК за новостройку, если собственник — Департамент?
Ситуация:
МКД введён в эксплуатацию.
С 06.12.2024 УК по договору управляет домом.
20.12.2024 квартиры переданы Департаменту по управлению имуществом.
Конкурс на выбор управляющей организации не проведён в срок.
УК продолжает управление. Вопрос — кто и сколько должен оплатить?
📚 Правовые реалии
🔹 В соответствии с ч. 3.1 ст. 161 ЖК РФ, если застройщик передал помещения (квартиры) собственникам, то управление домом должно быть организовано:
либо собственниками путём проведения ОСС,
либо органом власти (например, Департаментом) — через конкурс, если собственники не определились в течение 5 месяцев с даты внесения сведений в ЕГРН.
🔹 Пока конкурс не проведён, действует временное управление, и УК имеет право требовать оплату расходов по содержанию общего имущества (см. Письмо Минстроя РФ № 41146-ХМ/04 от 17.11.2017).
✅ Кто платит?
С 06.12.2024 по 20.12.2024:
🔹 оплачивает застройщик, т.к. он является собственником и подписал договор.
💬 Даже если собственность временная — обязанность по оплате сохраняется.
С 20.12.2024 и далее (до конкурса):
🔹 оплачивает Департамент по управлению имуществом, т.к. он стал собственником помещений.
Это подтверждается судебной практикой — см. ниже.
💰 Каким тарифом считать?
Если на ОСС тариф не установлен — применяйте:
тариф, согласованный в договоре с застройщиком,
либо средний по муниципалитету, если договор формально истёк (п. 40 Правил № 491, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Если управляете без договора, но есть фактическое управление — расходы можно взыскать как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) в размере, эквивалентном затратам на содержание общего имущества (на основании калькуляции и актов).
⚖️ Судебная практика в помощь:
📌 Дело № А40-173110/2020 — суд взыскал с органа власти расходы УК, несмотря на истёкший договор, т.к. управление фактически продолжалось, и у собственника была выгода.
📌 Постановление АС МО № Ф05-27510/2021 — подтверждено право УК требовать оплату у Департамента как собственника, даже если формального договора нет.
📌 Вывод:
До 20.12.2024 — платит застройщик.
После 20.12.2024 — платит Департамент.
Сумма рассчитывается:
либо по старому тарифу (если договор продолжает применяться),
либо по среднерыночным тарифам/фактическим затратам (если срок договора истёк).
🔨 Даже без договора УК вправе взыскивать затраты как убытки или неосновательное обогащение — главное, обосновать факт управления и расчёты.
Ситуация:
МКД введён в эксплуатацию.
С 06.12.2024 УК по договору управляет домом.
20.12.2024 квартиры переданы Департаменту по управлению имуществом.
Конкурс на выбор управляющей организации не проведён в срок.
УК продолжает управление. Вопрос — кто и сколько должен оплатить?
📚 Правовые реалии
🔹 В соответствии с ч. 3.1 ст. 161 ЖК РФ, если застройщик передал помещения (квартиры) собственникам, то управление домом должно быть организовано:
либо собственниками путём проведения ОСС,
либо органом власти (например, Департаментом) — через конкурс, если собственники не определились в течение 5 месяцев с даты внесения сведений в ЕГРН.
🔹 Пока конкурс не проведён, действует временное управление, и УК имеет право требовать оплату расходов по содержанию общего имущества (см. Письмо Минстроя РФ № 41146-ХМ/04 от 17.11.2017).
✅ Кто платит?
С 06.12.2024 по 20.12.2024:
🔹 оплачивает застройщик, т.к. он является собственником и подписал договор.
💬 Даже если собственность временная — обязанность по оплате сохраняется.
С 20.12.2024 и далее (до конкурса):
🔹 оплачивает Департамент по управлению имуществом, т.к. он стал собственником помещений.
Это подтверждается судебной практикой — см. ниже.
💰 Каким тарифом считать?
Если на ОСС тариф не установлен — применяйте:
тариф, согласованный в договоре с застройщиком,
либо средний по муниципалитету, если договор формально истёк (п. 40 Правил № 491, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Если управляете без договора, но есть фактическое управление — расходы можно взыскать как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) в размере, эквивалентном затратам на содержание общего имущества (на основании калькуляции и актов).
⚖️ Судебная практика в помощь:
📌 Дело № А40-173110/2020 — суд взыскал с органа власти расходы УК, несмотря на истёкший договор, т.к. управление фактически продолжалось, и у собственника была выгода.
📌 Постановление АС МО № Ф05-27510/2021 — подтверждено право УК требовать оплату у Департамента как собственника, даже если формального договора нет.
📌 Вывод:
До 20.12.2024 — платит застройщик.
После 20.12.2024 — платит Департамент.
Сумма рассчитывается:
либо по старому тарифу (если договор продолжает применяться),
либо по среднерыночным тарифам/фактическим затратам (если срок договора истёк).
🔨 Даже без договора УК вправе взыскивать затраты как убытки или неосновательное обогащение — главное, обосновать факт управления и расчёты.
🔑 Аренда подвала у МКД: возможно ли и как оформить правильно
Управляющие организации иногда используют подвалы МКД — для размещения офиса, склада или службы эксплуатации.
Но что, если собственники согласны, только если УК будет платить за аренду?
Разберёмся, как это оформить законно.
📚 Правовая база:
ч. 1 ст. 36 ЖК РФ — подвал может быть общим имуществом, если обслуживает более одного помещения;
ст. 246 ГК РФ — распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников;
ст. 44–46 ЖК РФ — общее собрание вправе принимать решение о передаче помещений в аренду и определять условия.
📝 Что нужно сделать УК:
Подтвердить, что подвал — общее имущество.
Это можно сделать по техпаспорту БТИ, по проектной документации и техплану.
Провести общее собрание собственников.
С повесткой:
– передача подвального помещения в аренду УК,
– согласование условий аренды (срок, ставка, целевое использование),
– утверждение договора аренды,
– способ распределения дохода (например, в счёт платы за содержание общего имущества).
Заключить договор аренды.
УК и собственники (либо совет МКД/уполномоченное лицо) заключают договор. Размер арендной платы может быть символическим или рыночным — по решению собственников.
💡 Важно!
Деньги от аренды можно:
– либо направить в фонд текущего ремонта,
– либо использовать как перерасчёт платы за содержание жилья
🚫 Что делать нельзя:
Просто выплачивать деньги «в руки» собственникам — нельзя. Это не предусмотрено ЖК РФ и может повлечь претензии от налоговых органов, так как будет квалифицировано как доход физлиц.
Управляющие организации иногда используют подвалы МКД — для размещения офиса, склада или службы эксплуатации.
Но что, если собственники согласны, только если УК будет платить за аренду?
Разберёмся, как это оформить законно.
📚 Правовая база:
ч. 1 ст. 36 ЖК РФ — подвал может быть общим имуществом, если обслуживает более одного помещения;
ст. 246 ГК РФ — распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников;
ст. 44–46 ЖК РФ — общее собрание вправе принимать решение о передаче помещений в аренду и определять условия.
📝 Что нужно сделать УК:
Подтвердить, что подвал — общее имущество.
Это можно сделать по техпаспорту БТИ, по проектной документации и техплану.
Провести общее собрание собственников.
С повесткой:
– передача подвального помещения в аренду УК,
– согласование условий аренды (срок, ставка, целевое использование),
– утверждение договора аренды,
– способ распределения дохода (например, в счёт платы за содержание общего имущества).
Заключить договор аренды.
УК и собственники (либо совет МКД/уполномоченное лицо) заключают договор. Размер арендной платы может быть символическим или рыночным — по решению собственников.
💡 Важно!
Деньги от аренды можно:
– либо направить в фонд текущего ремонта,
– либо использовать как перерасчёт платы за содержание жилья
🚫 Что делать нельзя:
Просто выплачивать деньги «в руки» собственникам — нельзя. Это не предусмотрено ЖК РФ и может повлечь претензии от налоговых органов, так как будет квалифицировано как доход физлиц.
С 1 июля 2026 года сделки с недвижимостью перейдут на биометрию!
📌 Теперь при электронном оформлении сделок заявители должны будут пройти идентификацию через «Единую систему идентификации и аутентификации» с использованием биометрии. Это предусмотрено новым законом № 133-ФЗ от 7 июня 2025 года.
Что изменится?
✔ Регистрация прав будет возможна по электронному заявлению, если:
- Документ подписан УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью);
- Стороны сделки подтвердили личность с помощью биометрии.
🔒 Это сделает процесс безопаснее и исключит мошенничество!
📆 Закон вступит в силу 1 июля 2026 года — у Росреестра есть время подготовить системы к изменениям.
#Недвижимость #Закон #Росреестр 🏡💻
📌 Теперь при электронном оформлении сделок заявители должны будут пройти идентификацию через «Единую систему идентификации и аутентификации» с использованием биометрии. Это предусмотрено новым законом № 133-ФЗ от 7 июня 2025 года.
Что изменится?
✔ Регистрация прав будет возможна по электронному заявлению, если:
- Документ подписан УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью);
- Стороны сделки подтвердили личность с помощью биометрии.
🔒 Это сделает процесс безопаснее и исключит мошенничество!
📆 Закон вступит в силу 1 июля 2026 года — у Росреестра есть время подготовить системы к изменениям.
#Недвижимость #Закон #Росреестр 🏡💻
🔐 Реестр собственников МКД больше не будет содержать ваши персональные данные!
Минстрой предложил большие изменения в правила ведения реестра собственников помещений в МКД. Теперь из него исчезнут ФИО и другие личные данные!
Почему это важно?
🏠 Сейчас УК (ТСЖ, ЖСК) обязаны вести реестр с ФИО, адресами, данными из ЕГРН, но:
🔻 Получить эти данные легально почти невозможно;
🔻 Собственники неохотно их предоставляют;
🔻 Реестры часто содержат устаревшую информацию.
💥 А ещё любой собственник может запросить реестр — и получить доступ к персональным данным других жильцов!
Что изменится?
✅ Останется в реестре:
- Тип собственника (физлицо/юрлицо);
- Адрес и площадь помещения;
- Доля в общем имуществе.
🚫 Уберут:
- ФИО собственников;
- Реквизиты права собственности.
📌 Для юрлиц добавят название и ОГРН.
Как теперь проводить ОСС?
👉 Инициатору собрания придётся самому собирать данные собственников. Если люди не захотят участвовать — кворума не будет.
📬 Ещё одно изменение: отменят обязательную отправку уведомлений заказным письмом.
💡 Цель реформы - защитить персональные данные и привести правила в соответствие с законом № 266-ФЗ.
#Недвижимость #МКД #Минстрой #Персданные 🏘️🔒
Минстрой предложил большие изменения в правила ведения реестра собственников помещений в МКД. Теперь из него исчезнут ФИО и другие личные данные!
Почему это важно?
🏠 Сейчас УК (ТСЖ, ЖСК) обязаны вести реестр с ФИО, адресами, данными из ЕГРН, но:
🔻 Получить эти данные легально почти невозможно;
🔻 Собственники неохотно их предоставляют;
🔻 Реестры часто содержат устаревшую информацию.
💥 А ещё любой собственник может запросить реестр — и получить доступ к персональным данным других жильцов!
Что изменится?
✅ Останется в реестре:
- Тип собственника (физлицо/юрлицо);
- Адрес и площадь помещения;
- Доля в общем имуществе.
🚫 Уберут:
- ФИО собственников;
- Реквизиты права собственности.
📌 Для юрлиц добавят название и ОГРН.
Как теперь проводить ОСС?
👉 Инициатору собрания придётся самому собирать данные собственников. Если люди не захотят участвовать — кворума не будет.
📬 Ещё одно изменение: отменят обязательную отправку уведомлений заказным письмом.
💡 Цель реформы - защитить персональные данные и привести правила в соответствие с законом № 266-ФЗ.
#Недвижимость #МКД #Минстрой #Персданные 🏘️🔒
📢 Новое в Жилищном кодексе: сдвинулись сроки оплаты ЖКУ
Госдума окончательно приняла поправки в Жилищный кодекс и закон о ГИС ЖКХ. Главные изменения:
🔹 Оплата ЖКУ — теперь до 15-го числа следующего месяца (было до 10-го).
🔹 Срок выставления платежек — строго до 5-го числа. Изменить его договором или решением собрания больше нельзя.
Закон начнёт действовать с 1 марта 2026 года.
Удобно или добавит сложностей? Делитесь в комментариях! 👇
Госдума окончательно приняла поправки в Жилищный кодекс и закон о ГИС ЖКХ. Главные изменения:
🔹 Оплата ЖКУ — теперь до 15-го числа следующего месяца (было до 10-го).
🔹 Срок выставления платежек — строго до 5-го числа. Изменить его договором или решением собрания больше нельзя.
Закон начнёт действовать с 1 марта 2026 года.
Удобно или добавит сложностей? Делитесь в комментариях! 👇
Госдума утвердила новые правила для вывесок и указателей: теперь только кириллица!
Госдума окончательно приняла закон, ограничивающий использование латиницы в публичном пространстве. Теперь вывески, указатели и реклама в общественных местах должны быть на русском языке (кириллицей). Допускается дублирование на других языках, но только если текст полностью идентичен по смыслу, шрифту и размеру.
🔹 Что изменится?
✔️ Названия магазинов, кафе и других заведений — только на кириллице.
✔️ В рекламе новостроек — тоже только русские буквы (кроме уже построенных объектов).
✔️ Иностранные слова и надписи не должны выделяться визуально.
Закон направлен на защиту русского языка и создание единого языкового пространства. Ранее в проекте были и более жесткие меры (например, ограничение иностранных слов в рекламе), но их исключили.
Как вам такие изменения? 💬
Госдума окончательно приняла закон, ограничивающий использование латиницы в публичном пространстве. Теперь вывески, указатели и реклама в общественных местах должны быть на русском языке (кириллицей). Допускается дублирование на других языках, но только если текст полностью идентичен по смыслу, шрифту и размеру.
🔹 Что изменится?
✔️ Названия магазинов, кафе и других заведений — только на кириллице.
✔️ В рекламе новостроек — тоже только русские буквы (кроме уже построенных объектов).
✔️ Иностранные слова и надписи не должны выделяться визуально.
Закон направлен на защиту русского языка и создание единого языкового пространства. Ранее в проекте были и более жесткие меры (например, ограничение иностранных слов в рекламе), но их исключили.
Как вам такие изменения? 💬
📢 В Госдуме зарегистрирован законопроект № 949035-8, который предлагает ввести новую статью в Уголовный кодекс РФ о фальсификации протоколов и решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
🔍 Основные моменты:
- Ужесточение ответственности за искажения результатов голосования и недостоверные сведения;
- Штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы до пяти лет;
- Подделка результатов собраний может привести к незаконным решениям, влияющим на управление домом.
Кабмин поддержал инициативу, но отметил недостаток статистики по масштабам проблемы
🔍 Основные моменты:
- Ужесточение ответственности за искажения результатов голосования и недостоверные сведения;
- Штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы до пяти лет;
- Подделка результатов собраний может привести к незаконным решениям, влияющим на управление домом.
Кабмин поддержал инициативу, но отметил недостаток статистики по масштабам проблемы