Подожду больше ответов еще день-два и учтем приоритеты в нашем обзоре!
Туристический трафик или пересадочный хаб?
✈️ Строительство нового аэропорта в районе Вазиани начнется также весной 2026 года, а завершение и ввод в строй будет ориентировочно к концу 2029 года.
Правительство Грузии приняло решение построить новый международный аэропорт стоимостью примерно 1,3 миллиарда долларов вместо расширения существующего Тбилисского международного аэропорта.
По планам, его пропускная способность составит 20 миллионов пассажиров в год.
Текущая пропускная способность действующего в Тбилиси терминала: 4.0 млн пассажиров в год
Что думаете?)
Источник
✈️ Строительство нового аэропорта в районе Вазиани начнется также весной 2026 года, а завершение и ввод в строй будет ориентировочно к концу 2029 года.
Правительство Грузии приняло решение построить новый международный аэропорт стоимостью примерно 1,3 миллиарда долларов вместо расширения существующего Тбилисского международного аэропорта.
По планам, его пропускная способность составит 20 миллионов пассажиров в год.
Текущая пропускная способность действующего в Тбилиси терминала: 4.0 млн пассажиров в год
Что думаете?)
Источник
АРЕНДА ДЛЯ БОЛЕЛЬЩИКОВ
ПОМНИТЕ НЕВЕРОЯТНЫЙ ВЗЛЕТ ЦЕН на по-суточную аренду в РФ/Москве во время Чемпионата мира по футболу?)
🏟 Строительство нового стадиона на 70 тысяч зрителей в окрестностях Тбилиси начнется в апреле 2026 года.
Премьер-министр не смог пока конкретизировать предполагаемые локации объекта, назвав ориентировочные направления.
Это направление в сторону аэропорта, а также в сторону Рустави.
После того, как конкретное место будет выбрано совместно с голландской компанией, оно будет объявлено.
Стадион будет использоваться как место игр национальных сборных по футболу и регби, а также больших концертов.
Завершение работ до конца 2028 года абсолютно реально.
После этого Грузия подаст заявку на проведение финала Лиги Чемпионов.
Источник новости
Новостройки в районе будущего стадиона могут получить новый клиентский сегмент.
ПОМНИТЕ НЕВЕРОЯТНЫЙ ВЗЛЕТ ЦЕН на по-суточную аренду в РФ/Москве во время Чемпионата мира по футболу?)
🏟 Строительство нового стадиона на 70 тысяч зрителей в окрестностях Тбилиси начнется в апреле 2026 года.
Премьер-министр не смог пока конкретизировать предполагаемые локации объекта, назвав ориентировочные направления.
Это направление в сторону аэропорта, а также в сторону Рустави.
После того, как конкретное место будет выбрано совместно с голландской компанией, оно будет объявлено.
Стадион будет использоваться как место игр национальных сборных по футболу и регби, а также больших концертов.
Завершение работ до конца 2028 года абсолютно реально.
После этого Грузия подаст заявку на проведение финала Лиги Чемпионов.
Источник новости
Новостройки в районе будущего стадиона могут получить новый клиентский сегмент.
💲VESTA ESTATE GEORGIA 🇬🇪
Какие стратегии интересны лично вам больше? Никаких продаж в личку не последует!) это анонимный опрос!
Ждем еще голоса до конца выходных и в понедельник опубликуем обзор по ситуации с новостройками и вторичкой в Грузии
В ГРУЗИИ ПОВЫШАЕТСЯ НДС С 18% до 38%!
Слышали - видели уже эту "новость"?
Вот и мы - нет.
Но не все ложь в этой формулировке от крупного батумского агентства (вот такие пошли вход методы завлечения клиентов).
Цифры такие наблюдаются. но в другой связке и формулировке.
и это не "обсуждается", а вводится в действие с 1 февраля 2025.
Нужны подробности?
Слышали - видели уже эту "новость"?
Вот и мы - нет.
Но не все ложь в этой формулировке от крупного батумского агентства (вот такие пошли вход методы завлечения клиентов).
Цифры такие наблюдаются. но в другой связке и формулировке.
и это не "обсуждается", а вводится в действие с 1 февраля 2025.
Нужны подробности?
ПОГОВОРИЛИ С ИЗРАИЛЬСКИМИ КОЛЛЕГАМИ
https://youtu.be/OCJ_bpC1V4c
Это пока не обещанный обзор рынка Грузии, но в этом видео тоже говорим о том что сейчас происходит, во что имеет смысл вкладываться, а во что - нет.
Ну и конечно если вы в Израиле - Галина шикарный риэлтор, а Рост - ипотечный консультант, сильно рекомендую!
https://youtu.be/OCJ_bpC1V4c
Это пока не обещанный обзор рынка Грузии, но в этом видео тоже говорим о том что сейчас происходит, во что имеет смысл вкладываться, а во что - нет.
Ну и конечно если вы в Израиле - Галина шикарный риэлтор, а Рост - ипотечный консультант, сильно рекомендую!
YouTube
Покупка недвижимости в Грузии
Проект "Галина и Рост. Недвижимость, Израиль."
Сегодня у нас необычный выпуск.
Мы пригласили в гости эксперта по вопросам недвижимости в Грузии. Виктория Ирбаиева рассказала нам о Грузии, показала Тбилиси глазами инвестора, а не туриста и предложила интересные…
Сегодня у нас необычный выпуск.
Мы пригласили в гости эксперта по вопросам недвижимости в Грузии. Виктория Ирбаиева рассказала нам о Грузии, показала Тбилиси глазами инвестора, а не туриста и предложила интересные…
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 🇬🇪ГРУЗИИ - АКТУАЛЬНЫЕ СТРАТЕГИИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ 2025
Основные стратегии на рынках недвижимости:
1 - положить в рост на долгосрок, доходность должна быть выше ставки инфляции и банковского депозита, соответственно.
2 - купить под долгосрочную аренду, чистая доходность должна быть ощутимо выше инфляции. Налоги, стоимость управления, обновление квартиры между жильцами - учитывать в финмодели обязательно.
3 - купить под краткосрочную аренду, если чистая годовая доходность не сильно отличается от долгосрочной аренды, то важно понимать - ради каких других профитов готовы суетиться. Возможно, это центральная локация и цена за кв.м будет расти лучше, чем у лотов под долгосрочную аренду в спальных районах?
4 - перепродажа на коротком промежутке времени с доходностью на вложения выше, чем у любого предыдущего сценария.
С 2021 года Грузия радовала всех высокой доходностью и, что самое главное, высокой ликвидностью лотов при стратегии быстрой перепродажи.
В начале 2024 года началось существенное замедление в этом секторе. Причин много, главная - всплеск перекладывания денег россиян из РФ “в наружу” завершился. Многие (статистика подтверждает) в 2023-2024 годах выехали из Грузии дальше в Европу и вывели деньги из купленной недвижимости вслед за собой.
При этом, рынок вырос как в квадратных метрах, так и в деньгах, цена за кв.м вряд ли когда то станет той, что была до пандемии - так работают все мировые рынки недвижимости, только вверх. А как же форс-мажоры, спросите вы?
Они случаются.
И в долгосрочной перспективе рынок все равно забирает свое и возвращается к росту. С 2007 года в Грузии было несколько серьезных конфликтов, сопровождавшихся и сменой власти в том числе. И это никак не остановило рост цен на недвижимость, да и объемы продаж тоже продолжали расти.
Что сейчас происходит на рынке Грузии и, в частности, в Тбилиси и в Батуми?
📈 Продажи продолжают расти - количество сделок, цена за кв.м, во всех сегментах (в комментариях - картинки со статистикой от TBC Capital и Colliers)
📉 Аренда откатывается немного вниз - в среднем на 8% по всему рынку, с большим разбросом между сегментами.
Традиционно, бюджетные лоты дешевеют быстрее и сильнее за счет их количества и оттока арендаторов, готовых переплачивать в силу своего дохода.
⚖️ Объем продаж вторички продолжает преобладать над первичкой.
Местные покупатели предпочитай что-то полностью готовое для жизни, чем ждать завершение строительства - слишком болезненный опыт с недостроями в прошлом отбил веру в 3-5-ти летние планы.
💲Анонсированы крупные инвестиции со стороны Грузии и внешних инвесторов в Тбилиси и Батуми:
🔜 новый аэропорт с пассажиропотоки 20 млн.чел. В год (в текущем аэропорту - 4 млн),
🔜 новый стадион международного уровня между Тбилиси и аэропортом,
🔜 крупный инвестор в жилую и коммерческую недвижимость в районе Крцаниси - рекордные 5,7 млр. долларов инвестиций (будут распределены между проектами в Крцаниси,Тбилиси и в Гонио,Батуми).
🔐 В течение 2024 года усилен контроль над крипто-платежами, в частности - над работой крипто-обменников.
Стоимость перевода денег через Крипто-посредников выросла существенно.
Значимое влияние на оборот крипто-платежей оказал контроль за последующим внесением этих денег на счет застройщика - тут основные сложности и требуется в любом случае предоставлять подтверждение происхождения денег,
💸 Вернулась опция удаленного открытия банковского счета в крупнейших банках. Больше вероятность получения ипотеки иностранцами, в том числе гражданами РФ.
💰 Улучшились рассрочки от крупных застройщиков - с минимальным первым взносом и максимальной выплатой в конце строительства, которую можно увести в ипотеку.
Это значимо не только для инвесторов-профессионалов, но и для местных покупателей - таким образом снижаются их риски вложить деньги в недострой и упрощается вход в покупку нового жилья. Предложения вплоть до 10 лет внутренней рассрочки (аналог ипотеки, но без подтверждения дохода)и выплаты в конце строительства 60-70% от стоимости лота.
Основные стратегии на рынках недвижимости:
1 - положить в рост на долгосрок, доходность должна быть выше ставки инфляции и банковского депозита, соответственно.
2 - купить под долгосрочную аренду, чистая доходность должна быть ощутимо выше инфляции. Налоги, стоимость управления, обновление квартиры между жильцами - учитывать в финмодели обязательно.
3 - купить под краткосрочную аренду, если чистая годовая доходность не сильно отличается от долгосрочной аренды, то важно понимать - ради каких других профитов готовы суетиться. Возможно, это центральная локация и цена за кв.м будет расти лучше, чем у лотов под долгосрочную аренду в спальных районах?
4 - перепродажа на коротком промежутке времени с доходностью на вложения выше, чем у любого предыдущего сценария.
С 2021 года Грузия радовала всех высокой доходностью и, что самое главное, высокой ликвидностью лотов при стратегии быстрой перепродажи.
В начале 2024 года началось существенное замедление в этом секторе. Причин много, главная - всплеск перекладывания денег россиян из РФ “в наружу” завершился. Многие (статистика подтверждает) в 2023-2024 годах выехали из Грузии дальше в Европу и вывели деньги из купленной недвижимости вслед за собой.
При этом, рынок вырос как в квадратных метрах, так и в деньгах, цена за кв.м вряд ли когда то станет той, что была до пандемии - так работают все мировые рынки недвижимости, только вверх. А как же форс-мажоры, спросите вы?
Они случаются.
И в долгосрочной перспективе рынок все равно забирает свое и возвращается к росту. С 2007 года в Грузии было несколько серьезных конфликтов, сопровождавшихся и сменой власти в том числе. И это никак не остановило рост цен на недвижимость, да и объемы продаж тоже продолжали расти.
Что сейчас происходит на рынке Грузии и, в частности, в Тбилиси и в Батуми?
📈 Продажи продолжают расти - количество сделок, цена за кв.м, во всех сегментах (в комментариях - картинки со статистикой от TBC Capital и Colliers)
📉 Аренда откатывается немного вниз - в среднем на 8% по всему рынку, с большим разбросом между сегментами.
Традиционно, бюджетные лоты дешевеют быстрее и сильнее за счет их количества и оттока арендаторов, готовых переплачивать в силу своего дохода.
⚖️ Объем продаж вторички продолжает преобладать над первичкой.
Местные покупатели предпочитай что-то полностью готовое для жизни, чем ждать завершение строительства - слишком болезненный опыт с недостроями в прошлом отбил веру в 3-5-ти летние планы.
💲Анонсированы крупные инвестиции со стороны Грузии и внешних инвесторов в Тбилиси и Батуми:
🔜 новый аэропорт с пассажиропотоки 20 млн.чел. В год (в текущем аэропорту - 4 млн),
🔜 новый стадион международного уровня между Тбилиси и аэропортом,
🔜 крупный инвестор в жилую и коммерческую недвижимость в районе Крцаниси - рекордные 5,7 млр. долларов инвестиций (будут распределены между проектами в Крцаниси,Тбилиси и в Гонио,Батуми).
🔐 В течение 2024 года усилен контроль над крипто-платежами, в частности - над работой крипто-обменников.
Стоимость перевода денег через Крипто-посредников выросла существенно.
Значимое влияние на оборот крипто-платежей оказал контроль за последующим внесением этих денег на счет застройщика - тут основные сложности и требуется в любом случае предоставлять подтверждение происхождения денег,
💸 Вернулась опция удаленного открытия банковского счета в крупнейших банках. Больше вероятность получения ипотеки иностранцами, в том числе гражданами РФ.
💰 Улучшились рассрочки от крупных застройщиков - с минимальным первым взносом и максимальной выплатой в конце строительства, которую можно увести в ипотеку.
Это значимо не только для инвесторов-профессионалов, но и для местных покупателей - таким образом снижаются их риски вложить деньги в недострой и упрощается вход в покупку нового жилья. Предложения вплоть до 10 лет внутренней рассрочки (аналог ипотеки, но без подтверждения дохода)и выплаты в конце строительства 60-70% от стоимости лота.
Итак, какие сегменты могут быть более интересными в каких стратегиях инвестирования?
🗝️ Положить деньги на долгосрок в бетон
✔️В среднем и высоком ценовом сегментах, традиционно они показывают самый существенный рост цены из-за ограниченности предложения.
✔️Брать в расчет перспективы развития конкретной локации.
✔️Также можно вкладывать в тех локациях, где высокий спрос на арендные лоты - тогда можно будет всегда дополнить рост цены кв.м доходом от аренды. Или перепродавать как арендный бизнес.
Главная цель - сохранить деньги без рисков.
🏡 Долгосрочная аренда
✔️ важно соотношение цены аренда и ее устойчивости к цене вывода в аренду (покупка, ремонт, комплектация).
✔️При анализе финансовой модели долгосрочной аренды более высокую чистую доходность показывают лоты с более высокой арендной ставкой, а не более низкой ценой покупки и комплектации.
Пример - студия 35 кв.м в среднем ценовом сегменте в Тбилиси сейчас сдается максимум за 500 евро (в хорошем районе с хорошим ремонтом), при стоимости бетона 1500 за квм доходность в пределах 6-7% годовых в USD. Квартира 60 кв.м с 2-мя спальнями (редкая птица) в этом же среднем сегменте (в хорошем районе с хорошим ремонтом) может сдаваться за 1100 - 1200 USD, при той же стоимости бетона это может давать 9-10% годовых в USD.
✔️Сейчас рынок переполнен студиями в новостройках - они очень легко скупались и иностранцами, и местными за счет цены входа. Но теперь они создают друг другу сильнейшую конкуренцию при ограниченном спросе.
✈️ Краткосрочная аренда (под все виды туризма)
✔️ во многих локациях она покажет доходность не выше, чем долгосрочная аренда (ставка за сутки не высокие в целом, а стоимость управления, расходники, коммуналка - ощутимо выше, чем в долгосрочной аренде).
✔️По той же причине - много конкурирующих между собой предложений. Самый жестокий пример - Батуми, первая линия с многоэтажками на 1000 лотов-студий каждая.
✔️Тбилиси - город в большей степени для жизни. Много студентов, бизнесов, иностранных сотрудников иностранных посольств, компаний, организаций. Здесь максимально важна локация и понимание своего клиента.
✔️Грузия прикладывает много усилий и денег для развития спортивного и культурного туризма:
🤘🏻 на берегу Черного моря в часе от Батуми построен и функционирует огромный современный концертный комплекс, куда приезжают с концертами мировые звезды.
🤘🏻в Тбилиси начинается строительство стадиона для проведения игр Евролиги.
🤘🏻Расширяется пропускная способность аэропорта и есть потенциал стать большим пересадочным узлом в регионе - тоже создаст потребность в краткосрочной аренде для ночевки в пути между пересадками, и это будут районы максимально прибилженные и к аэропорту, и к туристическим локациям.
🤘🏻Также начинает формироваться стабильный спрос на премиальную отпускную аренду в окрестностях Батуми - в окружении природы, с пляжем, бассейном, ресторанами высоко класса и с высоким уровнем сервиса.
❓Спекулятивная стратегия быстрой перепродажи с высокой доходностью - ставим на паузу в Грузии.
Где она могла бы еще сработать - в бутиковых проектах. Но девелоперы таких проектов предпочитают селекцию будущих жителей таких домов и их стартовые цены практически сразу закрывают возможность для спекуляций.
В сухом остатке, если вы прямо сейчас намерены вкладывать деньги в рынок недвижимости Грузии, что мы можем порекомендовать:
1. Определить цель - вывести накопления и сохранить? Вкладывать небольшими платежами с зарплаты с целью накопления и роста? Создать диверсифицированный портфель доходной недвижимости? Растить собственный капитал с использованием кредитного плеча?
2. Точно понимать - при прочих равных, что еще вам дает инвестиция в долларах? И какие риски для вас она создает? Все мы помним волну невыплат держателями долларовых ипотек с рублевыми доходами в РФ. Золотое правило - брать займ в валюте дохода - сильно снижает риски.
3. Для аренды смотреть на сегменты выше среднего и высокого ценового уровня (при соответствии качества проекта выставленной цене).
🗝️ Положить деньги на долгосрок в бетон
✔️В среднем и высоком ценовом сегментах, традиционно они показывают самый существенный рост цены из-за ограниченности предложения.
✔️Брать в расчет перспективы развития конкретной локации.
✔️Также можно вкладывать в тех локациях, где высокий спрос на арендные лоты - тогда можно будет всегда дополнить рост цены кв.м доходом от аренды. Или перепродавать как арендный бизнес.
Главная цель - сохранить деньги без рисков.
🏡 Долгосрочная аренда
✔️ важно соотношение цены аренда и ее устойчивости к цене вывода в аренду (покупка, ремонт, комплектация).
✔️При анализе финансовой модели долгосрочной аренды более высокую чистую доходность показывают лоты с более высокой арендной ставкой, а не более низкой ценой покупки и комплектации.
Пример - студия 35 кв.м в среднем ценовом сегменте в Тбилиси сейчас сдается максимум за 500 евро (в хорошем районе с хорошим ремонтом), при стоимости бетона 1500 за квм доходность в пределах 6-7% годовых в USD. Квартира 60 кв.м с 2-мя спальнями (редкая птица) в этом же среднем сегменте (в хорошем районе с хорошим ремонтом) может сдаваться за 1100 - 1200 USD, при той же стоимости бетона это может давать 9-10% годовых в USD.
✔️Сейчас рынок переполнен студиями в новостройках - они очень легко скупались и иностранцами, и местными за счет цены входа. Но теперь они создают друг другу сильнейшую конкуренцию при ограниченном спросе.
✈️ Краткосрочная аренда (под все виды туризма)
✔️ во многих локациях она покажет доходность не выше, чем долгосрочная аренда (ставка за сутки не высокие в целом, а стоимость управления, расходники, коммуналка - ощутимо выше, чем в долгосрочной аренде).
✔️По той же причине - много конкурирующих между собой предложений. Самый жестокий пример - Батуми, первая линия с многоэтажками на 1000 лотов-студий каждая.
✔️Тбилиси - город в большей степени для жизни. Много студентов, бизнесов, иностранных сотрудников иностранных посольств, компаний, организаций. Здесь максимально важна локация и понимание своего клиента.
✔️Грузия прикладывает много усилий и денег для развития спортивного и культурного туризма:
🤘🏻 на берегу Черного моря в часе от Батуми построен и функционирует огромный современный концертный комплекс, куда приезжают с концертами мировые звезды.
🤘🏻в Тбилиси начинается строительство стадиона для проведения игр Евролиги.
🤘🏻Расширяется пропускная способность аэропорта и есть потенциал стать большим пересадочным узлом в регионе - тоже создаст потребность в краткосрочной аренде для ночевки в пути между пересадками, и это будут районы максимально прибилженные и к аэропорту, и к туристическим локациям.
🤘🏻Также начинает формироваться стабильный спрос на премиальную отпускную аренду в окрестностях Батуми - в окружении природы, с пляжем, бассейном, ресторанами высоко класса и с высоким уровнем сервиса.
❓Спекулятивная стратегия быстрой перепродажи с высокой доходностью - ставим на паузу в Грузии.
Где она могла бы еще сработать - в бутиковых проектах. Но девелоперы таких проектов предпочитают селекцию будущих жителей таких домов и их стартовые цены практически сразу закрывают возможность для спекуляций.
В сухом остатке, если вы прямо сейчас намерены вкладывать деньги в рынок недвижимости Грузии, что мы можем порекомендовать:
1. Определить цель - вывести накопления и сохранить? Вкладывать небольшими платежами с зарплаты с целью накопления и роста? Создать диверсифицированный портфель доходной недвижимости? Растить собственный капитал с использованием кредитного плеча?
2. Точно понимать - при прочих равных, что еще вам дает инвестиция в долларах? И какие риски для вас она создает? Все мы помним волну невыплат держателями долларовых ипотек с рублевыми доходами в РФ. Золотое правило - брать займ в валюте дохода - сильно снижает риски.
3. Для аренды смотреть на сегменты выше среднего и высокого ценового уровня (при соответствии качества проекта выставленной цене).
Выбирать проекты с максимально понятными перспективами развития - как проекта, так и локации, инфраструктуры.
4. Для сохранения денег с возможностью более легкого выхода - бюджетная недвижимость тоже ОК. Покупателей на дешевую недвижимость физически больше, но и доходность ваша на ней будет существенно ниже.
5. Быть реалистом в расчете доходности и использовать в финансовых моделях реальные цифры, опираясь на надежную статистику.
6. Максимально полно использовать возможности рассрочек и ипотеки - размер переплаты покроется ростом цены за кв.м, плюс сформируете доход на аренде. а свободные средства вы можете использовать для более агрессивных инструментов инвестирования.
Мы по-прежнему консультируем персонально и бесплатно.
Под стратегии 1, 2 и 3 прямо сейчас у нас есть отличные офферы в Тбилиси.
По стратегии 3 - в Батуми в премиальном сегменте.
Интересно ваше мнение и делимся отчетом TBC Capital - признаны лучшим аналитическим сервисом в Грузии.
4. Для сохранения денег с возможностью более легкого выхода - бюджетная недвижимость тоже ОК. Покупателей на дешевую недвижимость физически больше, но и доходность ваша на ней будет существенно ниже.
5. Быть реалистом в расчете доходности и использовать в финансовых моделях реальные цифры, опираясь на надежную статистику.
6. Максимально полно использовать возможности рассрочек и ипотеки - размер переплаты покроется ростом цены за кв.м, плюс сформируете доход на аренде. а свободные средства вы можете использовать для более агрессивных инструментов инвестирования.
Мы по-прежнему консультируем персонально и бесплатно.
Под стратегии 1, 2 и 3 прямо сейчас у нас есть отличные офферы в Тбилиси.
По стратегии 3 - в Батуми в премиальном сегменте.
Интересно ваше мнение и делимся отчетом TBC Capital - признаны лучшим аналитическим сервисом в Грузии.
ПЕРВЫЙ ПОШЕЛ 🎉
Это был первый проект в Грузии, который мы вывели в массовые продажи в декабре 2022!
Наша гордость - план рассрочки 10/10/80!
10% покупатели платили при подписании контракта в январе 2023
10% платили в январе 2024
80% к оплате в апреле 2025
Да-да, ключи ДО полной оплаты.
Кто-то за эти 2 года уже вышел из инвестиции и пошел повторно (я 🤞), кто-то выждал до ноября-декабря 2024 и просто вышел с плюсом существенным (сделки прошли по цене 1520 - 1550 долл за кв.м).
Да, ноябрь-январь с продажами в Тбилиси было не просто, но все же.
Многие планируют идти в аренду - мы согласовали с застройщиком ремонт под ключ с ванной за 400-450$ за кв.м, рендеры красивые!
А еще мы провели работу с застройщиком и их банком о переводе в ипотеку большей части итогового платежа! И суммы выплат вполне будет покрывать аренда!
Сегодня была важная встреча с главой крупной управляющей компании в Тбилиси (работают с 2019 года, одновременно в управлении не менее 50 квартир и мини-отелей, держат загрузку на краткосроке даже в январе не ниже80% ). Он поедет смотреть дом и квартиры на этой неделе - чтобы предложить каждому инвестору оптимальную арендную стратегию.
И невероятно важно - проект сдается в срок день в день!!
Это уникально для грузинского рынка новостроек!
У наших клиентов есть лоты на продажу - от студий 30 кв.м на 1-м этаже под коммерцию, до шикарных квартир с 2-моя спальнями, 2 ванными и 3 балконами видовыми 59 кв.м.
Доходность чистая на руки от аренды - от 6 до 9% годовых в USD с учетом стоимости ремонта и комплектации!
Это был первый проект в Грузии, который мы вывели в массовые продажи в декабре 2022!
Наша гордость - план рассрочки 10/10/80!
10% покупатели платили при подписании контракта в январе 2023
10% платили в январе 2024
80% к оплате в апреле 2025
Да-да, ключи ДО полной оплаты.
Кто-то за эти 2 года уже вышел из инвестиции и пошел повторно (я 🤞), кто-то выждал до ноября-декабря 2024 и просто вышел с плюсом существенным (сделки прошли по цене 1520 - 1550 долл за кв.м).
Да, ноябрь-январь с продажами в Тбилиси было не просто, но все же.
Многие планируют идти в аренду - мы согласовали с застройщиком ремонт под ключ с ванной за 400-450$ за кв.м, рендеры красивые!
А еще мы провели работу с застройщиком и их банком о переводе в ипотеку большей части итогового платежа! И суммы выплат вполне будет покрывать аренда!
Сегодня была важная встреча с главой крупной управляющей компании в Тбилиси (работают с 2019 года, одновременно в управлении не менее 50 квартир и мини-отелей, держат загрузку на краткосроке даже в январе не ниже
И невероятно важно - проект сдается в срок день в день!!
Это уникально для грузинского рынка новостроек!
У наших клиентов есть лоты на продажу - от студий 30 кв.м на 1-м этаже под коммерцию, до шикарных квартир с 2-моя спальнями, 2 ванными и 3 балконами видовыми 59 кв.м.
Доходность чистая на руки от аренды - от 6 до 9% годовых в USD с учетом стоимости ремонта и комплектации!
ВСЕ ПРОПАЛО!
Ресурс spress.ge публикует одну за другой статьи подобного содержания.
Как быть? Не надеяться на ипотеку? Срочно продавать даже с дисконтом?
Что нас серьезно злит с такими статьями - в них нет цифр, фактов, подтверждений.
На весть текст про «рынок рушится» 2 цифры - рост цен на покупку и снижение на аренду в 2024 плюс объем выданных кредитов.
Откуда и на чем основывается «банки остановили кредитование»?
В ближайшие дни мы напрямую обсудим этот вопрос с представителями банков и поделимся с вами информацией.
На пятницу, 21/02/25, ипотеки выдавались всеми банками и заявки принимались к рассмотрению без изменений.
Ресурс spress.ge публикует одну за другой статьи подобного содержания.
Как быть? Не надеяться на ипотеку? Срочно продавать даже с дисконтом?
Что нас серьезно злит с такими статьями - в них нет цифр, фактов, подтверждений.
На весть текст про «рынок рушится» 2 цифры - рост цен на покупку и снижение на аренду в 2024 плюс объем выданных кредитов.
Откуда и на чем основывается «банки остановили кредитование»?
В ближайшие дни мы напрямую обсудим этот вопрос с представителями банков и поделимся с вами информацией.
На пятницу, 21/02/25, ипотеки выдавались всеми банками и заявки принимались к рассмотрению без изменений.
БУДЕМ ДЕЛИТЬСЯ
Многие пришли по нашей рекламу в тг-канале Николая Лившица и попросили нас подобрать варианты квартир под разные задачи и жизненные сценарии.
Подумали - а почему бы не продублировать эту информацию здесь? Возможно, вы еще не написали нам, но думаете и вам кажется, что ваш кейс не решаем или трудный или вообще..)
Кейс «Надоело тратить деньги на аренду - хочу свое жилье!»
Такие запросы, кстати, от жителей Тбилиси все чаще приходят. Но есть нюансы…
Сценарий 1
Двое взрослых, собака и котик. Работа из дома в основном. Хотят тихо, спокойно, комфортно. Чтобы с песиком гулять не вдоль трасс или пробок. Бюджет до 150 тысяч, деньги в наличии.
Наш ответ - Крцаниси Villa Residence.
«Но у них же за 150 тысяч только маленькую квартирку по 3000 за кВ.м можно купить»,- сказал нам интересант!
Да, но!
Мы давно и плотно работаем с этим застройщиком (и секретная информация - даже живем там же сами и имеем там квартиры). Поэтому у нас часто получается добыть для наших клиентов невероятно выгодные условия покупки!
А также мы знаем многих собственников квартир и получаем информацию из первых рук когда кто-то хочет продать свое жилье. Так что покупка в пределах 2200-2400 за кв.м вполне вероятна.
Сценарий 2
Молодая семья с маленьким ребенком, хотят купить в ипотеку или с рассрочкой и заехать в течение года. Чтобы с 2026 года уже не тратить деньги на аренду, а выплачивать за собственное жилье. Бюджет до 90 тысяч долларов с ПВ до 20%.
Честно - сложная задача.
Ипотеку с ПВ 20% реально получить только будучи гражданином Грузии.
остается вариант с застройщиком - чтобы и дом был готов или почти готов, и цена/площадь/район подходили.
И вуаля - есть такой вариант!
ЖК в Ортачала в декабре 2024 достроен, сдаваться будет в июле 2025.
Сейчас можно купить 49 кв.м за 76 тысяч долларов с ПВ 20% (15500 долларов), до июля - выплата по 300 долларов в месяц, в июле еще 20% и ипотека. А если у вас гражданство Грузии - то сразу ипотека!)
Напоминаю, мы предлагаем только те объекты, которые прошли наш жесткий due dill (проверка юридической чистоты) и маркетинговый анализ как локации, так и конкурентов.
Многие пришли по нашей рекламу в тг-канале Николая Лившица и попросили нас подобрать варианты квартир под разные задачи и жизненные сценарии.
Подумали - а почему бы не продублировать эту информацию здесь? Возможно, вы еще не написали нам, но думаете и вам кажется, что ваш кейс не решаем или трудный или вообще..)
Кейс «Надоело тратить деньги на аренду - хочу свое жилье!»
Такие запросы, кстати, от жителей Тбилиси все чаще приходят. Но есть нюансы…
Сценарий 1
Двое взрослых, собака и котик. Работа из дома в основном. Хотят тихо, спокойно, комфортно. Чтобы с песиком гулять не вдоль трасс или пробок. Бюджет до 150 тысяч, деньги в наличии.
Наш ответ - Крцаниси Villa Residence.
«Но у них же за 150 тысяч только маленькую квартирку по 3000 за кВ.м можно купить»,- сказал нам интересант!
Да, но!
Мы давно и плотно работаем с этим застройщиком (и секретная информация - даже живем там же сами и имеем там квартиры). Поэтому у нас часто получается добыть для наших клиентов невероятно выгодные условия покупки!
А также мы знаем многих собственников квартир и получаем информацию из первых рук когда кто-то хочет продать свое жилье. Так что покупка в пределах 2200-2400 за кв.м вполне вероятна.
Сценарий 2
Молодая семья с маленьким ребенком, хотят купить в ипотеку или с рассрочкой и заехать в течение года. Чтобы с 2026 года уже не тратить деньги на аренду, а выплачивать за собственное жилье. Бюджет до 90 тысяч долларов с ПВ до 20%.
Честно - сложная задача.
Ипотеку с ПВ 20% реально получить только будучи гражданином Грузии.
остается вариант с застройщиком - чтобы и дом был готов или почти готов, и цена/площадь/район подходили.
И вуаля - есть такой вариант!
ЖК в Ортачала в декабре 2024 достроен, сдаваться будет в июле 2025.
Сейчас можно купить 49 кв.м за 76 тысяч долларов с ПВ 20% (15500 долларов), до июля - выплата по 300 долларов в месяц, в июле еще 20% и ипотека. А если у вас гражданство Грузии - то сразу ипотека!)
Напоминаю, мы предлагаем только те объекты, которые прошли наш жесткий due dill (проверка юридической чистоты) и маркетинговый анализ как локации, так и конкурентов.
ВОТ Я КУПЛЮ. А КАК ПОТОМ ПРОДАВАТЬ?
Очень частый и очень понятный вопрос от всех покупателей недвижимости, особенно из-за границы.
В целом - продажа за границей ничем не отличается от этого процесса «дома».
Выставляете лот на продажу, реагируете на отклики, находите покупателя и оформляете сделку.
Кто-то предпочитает все делать через риэлтора. У меня, например, в РФ была постоянная риэлторка - примерно раз в год мы с ней что то продавали ил покупали. Она живет в Москве, но вела для меня сделку по анапской квартире и с ней же покупали квартиру в Калуге.
Кто-то считает, что лучше все сделать самому. Тоже вариант.
Но шаги-этапы не меняются - важно привлечь внимание тех, кто ищет что купить и показать им товар в лучшем виде.
Мы же, Vesta Estate, специализируемся на анализе рынка в поиске проектов с инвестиционным потенциалом, проверке их юридической надежности и финансовой безопасности + договариваемся о максимально выгодных именно для инвесторов условиях покупки.
То есть мы не риэлторское агентство. А аналитическое.
При этом, мы помогаем в том, что помогает нашим клиентам выходить из сделок:
1. Привлекаем риэлторов к этому проекту и лотам - переуступкам.
2. Договариваемся с отделом продаж застройщика - просим предлагать лоты наших клиентов если у них нет лотов, которые у них запрашивают.
3. Создали целую базу данных для этого - список, фото и видео квартир, планировки, презентации про проект.
4. Оплатили юристам подготовку пакета документов для продажи по переуступке (застройщики не предоставляют полный пакет)
5. Согласовали этот пакет с юристами застройщиков
5. Помогаем в проведении сделок со стороны продавца (нашего клиента) и стараемся продать по лучшей цене - участвуем в показе квартиры, показываем локацию (онлайн или на месте), ведем переговоры в интересах нашего клиента (не торопимся предлагать скидки и всегда закрываем сделку по максимально возможной цене).
6. Помогаем с переводом денег после сделки ( риэлтор покупателя, покупатель и застройщик этим не занимаются).
Мы делаем это практически бесплатно и даже за свой счет - комиссия, которую платит продавце, уходит риэлторам, которые привели покупателя.
Очень частый и очень понятный вопрос от всех покупателей недвижимости, особенно из-за границы.
В целом - продажа за границей ничем не отличается от этого процесса «дома».
Выставляете лот на продажу, реагируете на отклики, находите покупателя и оформляете сделку.
Кто-то предпочитает все делать через риэлтора. У меня, например, в РФ была постоянная риэлторка - примерно раз в год мы с ней что то продавали ил покупали. Она живет в Москве, но вела для меня сделку по анапской квартире и с ней же покупали квартиру в Калуге.
Кто-то считает, что лучше все сделать самому. Тоже вариант.
Но шаги-этапы не меняются - важно привлечь внимание тех, кто ищет что купить и показать им товар в лучшем виде.
Мы же, Vesta Estate, специализируемся на анализе рынка в поиске проектов с инвестиционным потенциалом, проверке их юридической надежности и финансовой безопасности + договариваемся о максимально выгодных именно для инвесторов условиях покупки.
То есть мы не риэлторское агентство. А аналитическое.
При этом, мы помогаем в том, что помогает нашим клиентам выходить из сделок:
1. Привлекаем риэлторов к этому проекту и лотам - переуступкам.
2. Договариваемся с отделом продаж застройщика - просим предлагать лоты наших клиентов если у них нет лотов, которые у них запрашивают.
3. Создали целую базу данных для этого - список, фото и видео квартир, планировки, презентации про проект.
4. Оплатили юристам подготовку пакета документов для продажи по переуступке (застройщики не предоставляют полный пакет)
5. Согласовали этот пакет с юристами застройщиков
5. Помогаем в проведении сделок со стороны продавца (нашего клиента) и стараемся продать по лучшей цене - участвуем в показе квартиры, показываем локацию (онлайн или на месте), ведем переговоры в интересах нашего клиента (не торопимся предлагать скидки и всегда закрываем сделку по максимально возможной цене).
6. Помогаем с переводом денег после сделки ( риэлтор покупателя, покупатель и застройщик этим не занимаются).
Мы делаем это практически бесплатно и даже за свой счет - комиссия, которую платит продавце, уходит риэлторам, которые привели покупателя.
ВОТ Я ВСЕ ОПЛАТИЛ - И ЧТО ДАЛЬШЕ?
Сейчас многие клиенты уже вносятили готовятся вносить итоговыеплатежи по своим новымквартирам. Что дальше?
Мы подготовили 2 файла:
1. Памятка - как принять квартиру и зарегистрировать право собственности, удаленно или лично, приехав в Грузию. Спойлер - регитсрация по доверенности, выданной не в Грузии с 2024 года стала сильно сложнее и дороже.
2. Что купить для квартиры - шаблон сметы на полную комлпектацию квартиры с 1 спальней (легко трансформируется в список для студии или 2-х спален) - от диванов до ложечек. Из нашего опыта толково, эстетично и относительно недорого (по меркам Грузии) такая комплектация вписывается в 10 000 долларов, включая всю технику, но без кухонного гарнитура (так еще говорят?).
Ставьте в комментариях номер нужной вам памятки и мы пришлем их вам прямо в телеграм.
Сейчас многие клиенты уже вносятили готовятся вносить итоговыеплатежи по своим новымквартирам. Что дальше?
Мы подготовили 2 файла:
1. Памятка - как принять квартиру и зарегистрировать право собственности, удаленно или лично, приехав в Грузию. Спойлер - регитсрация по доверенности, выданной не в Грузии с 2024 года стала сильно сложнее и дороже.
2. Что купить для квартиры - шаблон сметы на полную комлпектацию квартиры с 1 спальней (легко трансформируется в список для студии или 2-х спален) - от диванов до ложечек. Из нашего опыта толково, эстетично и относительно недорого (по меркам Грузии) такая комплектация вписывается в 10 000 долларов, включая всю технику, но без кухонного гарнитура (так еще говорят?).
Ставьте в комментариях номер нужной вам памятки и мы пришлем их вам прямо в телеграм.
Процесс_приемки_новостройки_в_Грузии.pdf
129.2 KB
КАК ПРОХОДИТ ПРОЦЕСС ПРИЕМКИ И РЕГИСТРАЦИИ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ В ГРУЗИИ
У некоторых запросивших памятку оказались закрытые аккаунты и мы решили разместить ее прямо здесь.
Также подготовили описание вариантов и процесса оплаты крупных сумм застройщику.
Опубликуем в ближайшее время!)
У некоторых запросивших памятку оказались закрытые аккаунты и мы решили разместить ее прямо здесь.
Также подготовили описание вариантов и процесса оплаты крупных сумм застройщику.
Опубликуем в ближайшее время!)
ГРУЗИЯ
Писала сейчас мини-гайд занкомым, которые едут на неделю в Грузию посмотреть недвижимость и отдохнуть с удовольствием в Тбилиси и Кахетии - делюсь им тут, вдруг ввам тоже будет полезно!
1. Прокат авто тут
2. Что посмотреть в Кахетии:
- из Тбилиси ехать через Гомборский перевал - остановиться на самом верху, любоваться и дышать полной грудью (около часа от Тбилиси)
- в Рэдиссон коллекшен Цинандали взять велики на ресепшен (бесплатно), купить экскурсию с гидом во дворец Чавчавадзе (по времени), чинить в бассейне на крыше или в стороне от здания отеля второй бассейн с видом на Алазанскую долину. Можно взять дегустационный сет вин в баре.
- съездить на Озеро Кварели, там есть отель - лучше забронировать в его ресторане обед, потому что въезд на территорию отеля и к озеру через шлагбаум на лесной дороге, без брони могут и не пропустить)).
- можно на обратном пути из Цинандали поехать сначала в Сигнахи (старинный город, сверху выглядит как будто мы в Италии - вот тут выпить чай-кофе на вьезде или выезде), там погулять по старой крепостной стене и в самом ее конце пообедать шашлыком с видом на Долину . Если вдруг будет закрыт (бывает под большие группы туристические, но редко закрывают) - рядом есть еще, влезать к ним со стены крепостной надо на террасу!)
3. В Тбилиси попробовать попасть в Театр оперы и Балета - он в не привычной нам эстетике, балеты и оперы там вполне качественные
4. Сходить (если успеете) в Серную баню (это часа 2 займет, там нельзя больше часа быть, вредно! Но кайф и легкость после нее великолепные!) вечером после всех прогулок - самое то.
5. Толковый гастрономический кластер - Винзавод №1, разные рестораны, кафе, открытые и закрыто
6. Отличный ресторан фьюжн оказывается закрылся(( Спросите у вашего гида - вдруг знает что и как. Вот тогда место, которе очень любят за атмосферу, интерьер и вполне за еду)
7. Привычные нам по Москве кофейни с сырниками - Coffee LAB и есть мое любимое, рядом с Flowers Market кафе Santino у них великолепное кофейное меню!) берите аффогато!))
8. Этот ресторан достаточно демократичный рядом с Банями - можно сесть и снаружи, и внутри. Отличные люля да и в целом грузинское толковое меню. Он сейчас белого цвета с синим декором, не как на фото на гугл
9. Банки - TBC Concept тут и SOLO любое отделение , CREDO for EXPATS тут
10. Если станет откуда то время часа 4 - можно съездить в интереснейший старинный монастырь на границе с Азербайджаном, примерно 1,5 часа от Тбилиси - Давид Гореджи! Если вдруг застанете цветение миндаля там - восторг, но и ландшафт на подступах к локации - фантастический в любое время года!
Писала сейчас мини-гайд занкомым, которые едут на неделю в Грузию посмотреть недвижимость и отдохнуть с удовольствием в Тбилиси и Кахетии - делюсь им тут, вдруг ввам тоже будет полезно!
1. Прокат авто тут
2. Что посмотреть в Кахетии:
- из Тбилиси ехать через Гомборский перевал - остановиться на самом верху, любоваться и дышать полной грудью (около часа от Тбилиси)
- в Рэдиссон коллекшен Цинандали взять велики на ресепшен (бесплатно), купить экскурсию с гидом во дворец Чавчавадзе (по времени), чинить в бассейне на крыше или в стороне от здания отеля второй бассейн с видом на Алазанскую долину. Можно взять дегустационный сет вин в баре.
- съездить на Озеро Кварели, там есть отель - лучше забронировать в его ресторане обед, потому что въезд на территорию отеля и к озеру через шлагбаум на лесной дороге, без брони могут и не пропустить)).
- можно на обратном пути из Цинандали поехать сначала в Сигнахи (старинный город, сверху выглядит как будто мы в Италии - вот тут выпить чай-кофе на вьезде или выезде), там погулять по старой крепостной стене и в самом ее конце пообедать шашлыком с видом на Долину . Если вдруг будет закрыт (бывает под большие группы туристические, но редко закрывают) - рядом есть еще, влезать к ним со стены крепостной надо на террасу!)
3. В Тбилиси попробовать попасть в Театр оперы и Балета - он в не привычной нам эстетике, балеты и оперы там вполне качественные
4. Сходить (если успеете) в Серную баню (это часа 2 займет, там нельзя больше часа быть, вредно! Но кайф и легкость после нее великолепные!) вечером после всех прогулок - самое то.
5. Толковый гастрономический кластер - Винзавод №1, разные рестораны, кафе, открытые и закрыто
6. Отличный ресторан фьюжн оказывается закрылся(( Спросите у вашего гида - вдруг знает что и как. Вот тогда место, которе очень любят за атмосферу, интерьер и вполне за еду)
7. Привычные нам по Москве кофейни с сырниками - Coffee LAB и есть мое любимое, рядом с Flowers Market кафе Santino у них великолепное кофейное меню!) берите аффогато!))
8. Этот ресторан достаточно демократичный рядом с Банями - можно сесть и снаружи, и внутри. Отличные люля да и в целом грузинское толковое меню. Он сейчас белого цвета с синим декором, не как на фото на гугл
9. Банки - TBC Concept тут и SOLO любое отделение , CREDO for EXPATS тут
10. Если станет откуда то время часа 4 - можно съездить в интереснейший старинный монастырь на границе с Азербайджаном, примерно 1,5 часа от Тбилиси - Давид Гореджи! Если вдруг застанете цветение миндаля там - восторг, но и ландшафт на подступах к локации - фантастический в любое время года!
СРОЧНО - ОФФЕР ДЕЙСТВУЕТ ДО 30 АПРЕЛЯ
Спецофер до конца апреля от очень. надежного застройщика в Тбилиси:
- без ПВ вообще
- от 20 до 30% (в зависимости от проекта) выплачивается до конца строительства и остаток - после завершения строительства
Лучшее - проект со сроком завершения 2028 год (остальные 2026-начало 2027) - без ПВ, платить регулярно (график согласуем) 30% от стоиомсти лота всего.
Также сейчас у них есть хороший выбор лотов - запускают новый корпус в продажи - цены от 1733 до 2200 за квм, лоты от 37 квм.
То есть минимальная сумма входа - 0 USD при стоимости минимальной лота 69,900 USD за 34,63 кв.м:
- выплата до конца 2028 года (3,5 года)
- 20,970 USD (30% от стоиомсти лота)
- если платить раз в 6 месяцев, например, то это 6 платежей по 3,495 USD или 3 платежа по 6,990 USD при оплатах раз в год!
Застройщик проверен нами (юристами) на предмет надежности финансовой и юридической - права на землю, разрешения на строительство, банковское финансирование).
Наши клиенты уже покупали тут лоты на старте строительства 1-го корпуса - рассрочка была нами согласована с платежами 1 раз в год!
Крайне рекомендуем попробовать впрыгнуть в этот вагон!))
Пишите мне @victoriairbaieva или в WhatsApp +79099724002
Спецофер до конца апреля от очень. надежного застройщика в Тбилиси:
- без ПВ вообще
- от 20 до 30% (в зависимости от проекта) выплачивается до конца строительства и остаток - после завершения строительства
Лучшее - проект со сроком завершения 2028 год (остальные 2026-начало 2027) - без ПВ, платить регулярно (график согласуем) 30% от стоиомсти лота всего.
Также сейчас у них есть хороший выбор лотов - запускают новый корпус в продажи - цены от 1733 до 2200 за квм, лоты от 37 квм.
То есть минимальная сумма входа - 0 USD при стоимости минимальной лота 69,900 USD за 34,63 кв.м:
- выплата до конца 2028 года (3,5 года)
- 20,970 USD (30% от стоиомсти лота)
- если платить раз в 6 месяцев, например, то это 6 платежей по 3,495 USD или 3 платежа по 6,990 USD при оплатах раз в год!
Застройщик проверен нами (юристами) на предмет надежности финансовой и юридической - права на землю, разрешения на строительство, банковское финансирование).
Наши клиенты уже покупали тут лоты на старте строительства 1-го корпуса - рассрочка была нами согласована с платежами 1 раз в год!
Крайне рекомендуем попробовать впрыгнуть в этот вагон!))
Пишите мне @victoriairbaieva или в WhatsApp +79099724002
ПРЕЖДЕ ЧЕМ ДЕЛАТЬ РЕМОНТ - НУЖНО ОПРЕДЕЛИТЬСЯ С РАССТАНОВКОЙ МЕБЕЛИ!)
Ловите ссылку на смету для комплектации
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1SJL3XUADMIcI5nwbNNAkfpJA5mRZ7ahIjNm5t_ftofw/edit?usp=sharing
Ловите ссылку на смету для комплектации
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1SJL3XUADMIcI5nwbNNAkfpJA5mRZ7ahIjNm5t_ftofw/edit?usp=sharing
Google Docs
СТАНДАРТНАЯ СМЕТА НА ОБУСТРОЙСТВО КВАРТИРЫ С 1 СПАЛЬНЕЙ ПЛОЩАДЬЮ ДО 70 КВМ.