❗️Важно: «Не покупайте акцию, если не планируете владеть ею всю жизнь» - слова Уоррена Баффетта.

Я могу применить это и к недвижимости.

Не стоит входить в объект только с целью и надеждой выгодно его перепродать.
Не стоит входить в проект, если у вас нет полной суммы на его оплату (или хотя бы 75% с четким пониманием, что к концу срока строительства у вас будет полная сумма).

Удачная перепродажа не должна быть основой стратегии.

Если вы купили надежный проект по выгодной цене на старте и у вас есть оценка, что он будет приносить вам хороший пассивный доход от 8% до 12% в валюте, то тогда и перепродажа будет выгодной.

Если у вас есть всего свободных $35К, то инвестиции в недвижимость это не лучшая идея.

Начните с ETF на SP500 или с надежных долларовых облигаций.

Эту правду брокеры вам не скажут, но это так.

Красные и зеленые флаги

Я считаю выгодной инвестицию ту, которая соберет наибольшее количество зеленых флагов.
Я попробую на примере ближайшего пресейла комплекса об этом рассказать.

1⃣ зеленый флаг - Локация✅
- В данном примере это Бангтао в 5 минутах от моря и в 7 минутах от Порто Де Пхукет с ресторанами, супермаркетами и инфраструктурой.
Лучше не придумаешь.

2⃣зеленый флаг - Крупный местный застройщик✅
- У этого проекта один из самых надежных и крупных местных застройщиков, который построил большое количество комплексов на Пхукете и строит очень давно.
У него репутация самого быстрого и качественного застройщика.

3⃣зеленый флаг - Управляющая компания есть✅,
но никто не заставляет договором ей пользоваться.
Можно сдавать недвижимость самому.

4⃣ зеленый флаг - Пеймент план✅
- Рассрочка на срок строительства должна быть плавной.
Тут она 25%-25%-25%-25% (каждые 6 месяцев).

5⃣зеленый флаг - Планировки✅
- Самые ликвидные юниты и в аренде и в перепродаже - маленькие двушки.
Тут они стартуют от 56М2 - идеально для сдачи туристам , тк арендный доход с 56М2 не будет сильно отличаться от дохода 65-70М2.

6⃣зеленый флаг - ЦЕНА✅
- Правильная цена дает высокую капитализацию объекта на перепродаже и ключах.
В данном пресейле она стартует от 145К Бат за М2 ($4300 / М2) при средней цене на Бангтао 170К Бат и выше (у соседей).

Если проект собирает только зеленые флаги и ни одного красного, то это явный зеленый свет к инвестициям.

P.S. Про красные флаги и проекты куда я с 99% вероятностью не рекомендую инвестировать я расскажу завтра

Ответ на вопрос : «Почему Бангтао?»

Это самая лучшая и перспективная локация Пхукета с самыми высокими доходностями недвижимости из-за современной инфраструктуры, притягивающей богатых людей со всего мира.

Тут осталось очень мало земли рядом с морем и поэтому проекты тут очень сильно растут в цене.

Красные флаги при инвестициях в Таиланд

Ниже пойдут мои личные красные флаги. Какие-то из них покажутся вам спорными, но я действую так:

1⃣ красный флаг - маленький/не местный/русский/китайский застройщик⛔️
- Таиланд специфическая территория для ведения бизнеса, как и Индонезия (Бали).
За последние 10 лет большинство проблем недостроя или долгостроя было именно с такими компаниями. При моей поездке в Таиланд в июне, я видел уже готовое здание рядом с морем.
Оказалось, что оно стоит в таком виде уже два года. Как думаете, из какой страны собственник и какой по счету это проект в Таиланде?

Я рекомендую инвестировать в Таиланде ТОЛЬКО в крупные инфраструктурные компании (тайские) или международные гиганты с большим числом сданных проектов и работающих на рынке больше 10-20-30 лет.

2⃣красный флаг - местные застройщики, у кого это первый проект⛔️
Новые местные застройщики, выходя на рынок, очень часто дают заманчивую цену ниже рынка. Многие даже показывают высокие темпы строительства первого объекта.
Сейчас на Бангтао есть один такой застройщик к которому я присматриваюсь, с хорошей локацией, очень выгодными ценами, резким и стремительным развитием строительства, НО…
Это первый проект компании, хотя каждый из собственников (Тайцев) крупный и опытный в этом деле предприниматель.

Для меня это красный флаг и, однозначно, повышенный риск.
В такие проекты можно инвестировать только через независимый юридический due diligence застройщика,земли, обязательств и тд.
В Таиланде это стоит очень дешево и я нашел независимых юристов, кто это делает быстро и качественно, НО - это всегда повышенный риск.

3⃣красный флаг - полные (100%) ограничения самостоятельного управления⛔️
Есть застройщики или отдельные проекты, у которых стоит запрет на самостоятельное управление объектом в договоре купли/продажи.
Как правило, эти объекты будут потом сдаваться международным управляющим с именем через рентал пул с 30% комиссией после вычета их расходов.
Нигде и никак не регулируется (на момент приобретения объекта) размер этого вознаграждения. Я говорил об этом, но повторюсь - это очень высокий риск для инвестора, тк при недобросовестности застройщика и/или УК эта инвестиция может оказаться выгодной только для него, но не для вас.

Ликвидность таких проектов естественно будет снижена.
Как итог, рентал пул - это хорошая идея, только если собственник получал бы право самостоятельно управлять объектом от 3-6 месяцев (хотя бы) и размер УК четко бы фиксировался на момент покупки объекта (или можно было бы проследить многолетнюю историю этой работы на других проектах, как у Лагуны).

P.S. Как правило, у проектов собравших все 3 красных флага будет четвертый. Все они не дадут нормальную рассрочку на срок строительства. Первый платеж будет 35-40%, оставшиеся платежи будут проходить в жестком графике календаря, а на ключах будет только 5%.
Если вы увидите такой пеймент план, то скорее всего там уже собраны все три красных флага.

Чек лист вопросов по проекту перед покупкой (кондо в Таиланде)

✅Информация о застройщике
Как давно на рынке? / Крупный? / Местный? / Какие проекты? / Кто владельцы (местные)?

✅Локация объекта
Точка на google maps /Сколько от моря? / Сколько от инфраструктуры?/ Будет ли шаттл до моря?/ Что рядом?

✅Инфраструктура
Бассейн / Кафе / Детская комната / Рабочая зона
Парковка ( в Таиланде обычно свободная - сколько % мест к юнитам)

✅Планировки
Всегда советоваться с брокерами по самым ликвидным планировкам (как правило это маленькие двушки) / Высота потолков

✅Цена
цена за юнит (что входит) / цена за м2 / с мебелью или без / цена мебельного пакета

✅Мебельный пакет
что входит / что не входит / рекомендация от брокера (брать или нет)
холодильник / ванна (является большим плюсом для airbnb фильтров)

✅Пеймент план
booking fee / когда первый платеж (дата) / даты и суммы платежей / даты платежей привязаны к календарным датам или к % готовности объекта

✅Фрихолд/Лизхолд
как в договор прописан лизход (30+30+30)? / возобновляется ли он при перепродаже (у некоторых застройщиков вилл - да. это отдельно прописывается в контракт)
сколько стоит фрихолд (цена + налог)

✅Варианты оплаты
По закону фрихолд должен оплачиваться ТОЛЬКО SWIFT (вне Таиланда в любой валюте кроме Бат) или зарубежной картой (если есть платежная ссылка)
Лизхолд может оплачиваться в том числе наличными (криптовалютой)
Этот вопрос обязательно нужно проговаривать с брокером и застройщиком, тк у разных застройщиков свои правила и возможности урегулирования с госорганами

✅Налоги
фрихолд или лизхолд / сколько и кто платит / когда платят

✅Ограничение на переуступку
Нет ли в контракте ограничения на переуступку? / Сколько стоит переоформление у застройщика на нового собственника (обычно 100К Бат, но иногда даже бесплатно)

✅Управляющая компания
Есть ли своя УК и сколько берет за управление?
Если есть, то как сдается квартира - самостоятельно или через рентал пул?
Нет ли в договоре ограничения сдавать самому?

✅Дополнительные расходы по объекту
Налоги? / Управление общими зонами ? / Фонд капитального ремонта? / Установка счетчиков? / Что еще?

❗️обязательно сохраняйте себе и дополняйте в комментариях

Отвлекусь от грядущего грандиозного пресейла и расскажу про lifestyle инвестиции в виллы.

Многие инвесторы в недвижимость покупают их не только, как финансовый инструмент и генератор пассивного денежного потока, но и хотят их использовать в личных целях.
Можно ли зарабатывать 8.5-10% годовых (в долларах) и 2 месяца в году (кроме дек-янв-фев) жить на своей вилле - да.

Вилла на этом видео уникальна, поскольку находится в центре Бангтао в 5 минутах от моря.
Цены на виллы для инвестиций в Таиланде стартуют от $520-700К, но есть застройщики, дающие рассрочки на 3 года после ключей. Только в сезон (3 месяца) такие виллы могут приносить владельцу 5.5-6% годовых.

При покупке виллы есть множество подводных камней, о которых я рассказываю на моменте выбора проекта.
Кто хочет добиться баланса дохода и удовольствия от жизни - дайте огня и лайков 😉

Пример моего расчета на квартиру 56 метров (2 комнаты) на Бангтао

Стратегия: Аренда по сезонам (помесячная).

Как видно, что даже без учета капитализации, такая квартира будет по прогнозам приносить инвестору 10.3% годовых или почти $28К в год.
Капитализация на сроках строительства (18-20 месяцев), если заходить на ценах пресейла, составит еще примерно 25-30% за этот период.

Я, конечно, говорю не о всем Пхукете, а только о конкретных проектах на Бангтао.
Грядущий в октябре пресейл по моим прогнозам покажет еще большую доходность.

p.s. Доходность и цены считаю на основании стоимости и заполняемости Diamond Resort Phuket, Cassia, Skypark и еще нескольких комплексов.
Если прямо сейчас попробовать забронировать что-нибудь там на декабрь, январь или февраль то можно увидеть, что цена в 200.000 бат за месяц (заложенная в прогноз) за двухкомнатную квартиру является очень консервативной оценкой.

Покупка квартиры в Израиле vs Инвестиции в странах с большей доходностью.
Интересный спор состоялся на днях с моим товарищем из Иерусалима.

Он считает, что инвестиция в недвижимость в Израиле - хорошая идея, поскольку она растет в цене на 8-10% в год, хоть и приносит всего 2.5-3% на аренде.

Давайте разберём, почему я считаю, что это не лучшая идея.

Моя главная цель инвестиций - безопасность и рост моего капитала, но…
Я хочу пользоваться плодами своих инвестиций.
Я хочу, чтобы они улучшали мою жизнь здесь и сейчас или хотя бы в перспективе нескольких лет.

Если ты покупаешь недвижимость ТОЛЬКО с целью роста ее стоимости, но не собираешься ее перепродавать быстро, то эта доходность будет только на бумаге.

Ты можешь всю жизнь владеть квартирой, радуясь что она растет в цене, но так и не получишь от этого никакой пользы для себя и своей семьи, пока ее не продашь, ведь невозможно продать ее часть (как с акциями или биткоином).

Если же ты инвестируешь в недвижимость, которая И растет в цене (на 7% в год) И приносит тебе ежемесячный арендный доход 9-12% годовых (в валюте), то ты получаешь улучшения в своей жизни здесь и сейчас.

Инвестиции в правильную недвижимость могут очень сильно повлиять на качество жизни уже через год или два, а не 30-40-50 лет.

Поверьте, ощущение безопасности и комфорта от получения пассивного дохода, покрывающего все твои расходы, не сравнимо не с чем.

Особенно в периоды кризисов и катаклизмов, как сейчас.

Я знаю много семей предпринимателей, которые переехали в Дубай/Израиль/Португалию или на Кипр.

Все те, кто получает пассивный доход - чувствуют себя в безопасности и счастливы.
Все те, у кого его нет - находятся в постоянной гонке и не спят по ночам.

Я не хочу такой жизни больше, спасибо.

Я хочу заниматься бизнесом для удовольствия, а не потому что нужно.
Я хочу иметь хобби.
Я хочу видеть, как растет моя дочь и хочу путешествовать с женой когда хочу и как хочу, а не говорить всегда «сейчас слишком много работы».

Только правильные разумные инвестиции выведут нас из крысиных бегов и сделают то, ради чего мы были рождены -
«прожить счастливую жизнь».

Все больше и больше коренных израильтян говорят мне про желание создать «тихую гавань» для своей семьи.
Я их понимаю как никто другой, после сегодняшнего дня и обстрелов.
Я считаю, что стратегия «тихой гавани» должна применяться всеми, кто может ее себе позволить, но не для того чтобы бежать при первых выстрелах. Нет (не дождутся).

Она нужна для того, чтобы быть уверенным, что при любых обстоятельствах у тебя всегда есть страховочный трос в виде дохода и недвижимости в разных уголках земли.

Вот такая вилла на видео - отличный пример «тихой гавани», которую себе можно и нужно создать. @alexandriv1985

Про стейблкойны, USDT и компанию Tether

Почти все пользовались или хотя бы слышали про USDT и компанию Tether, но не многие знают про гениальность это компании.

Для тех кто совсем не в теме расскажу.

Компания Tether выпускает стейблкойн USDT.
Курс криптовалюты USDT привязан к курсу доллара и обеспечен реальными долларами (по заявлению Tether 1 к 1).
USDT считается отличной альтернативой наличным долларам в сейфе, поскольку быстро перемещается при необходимости из страны в страну и с минимальным % обращается обратно в наличные.

Недавно мой друг и эксперт в рынке криптовалют спросил меня знаю ли я на чем на самом деле зарабатывает компания Tether?
Я логично предположил, что это комиссии…
Но комиссии там минимальные и это не так.

Гениальность Tether заключается в том, что реальные доллары, поступающие на счета компании взамен выпускаемым USDT и составляющие ее резервы, она размещает на фондовом рынке в краткосрочные казначейские облигации США (в основном), которые имеют максимальную ликвидность.
Несложно посчитать, что 5% годовых от резервов, превышающих $80 млрд долларов - очень внушительная сумма дохода.

Вот так одна из самых крупных криптокомпаний зарабатывает на классическом фондовом рынке и самых понятных, ликвидных и надежных инструментах в мире.

Отсюда следует несколько выводов:
1) USDT, выпущенные компанией Tether, являются отличной альтернативой наличным долларам в сейфе (если их правильно хранить на холодном кошельке);
2) Казначейские облигации США и биржевые фонды (ETF), отслеживающие индексы казначейских облигаций США, являются самым надежным и ликвидным инструментом хранения денежных средств.
3) Два крупнейших в мире ETF на краткосрочные казначейские облигации США VGSH (от Vanguard) и SHY (iShares BlackRock) - самый простой способ покупки облигаций (например, через приложение EToro или Interactive Brokers).

Детали работы пресейла. Мы уже стартанули и формируем список на лучший пресейл этого года на Пхукете. @alexandriv1985

Я говорил и повторюсь, что мои учителя - мое окружение.

Общался вчера час по телефону с моим более старшим и в десятки раз более состоятельным товарищем.

Он еще с начала двухтысячных инвестирует десятки миллионов долларов в недвижимость Дубай и в целом видел много разных кризисов в мире.
Какой главный совет я хочу дать, вспомнив про мой главный принцип инвестиций - безопасность.

Даже если объект недвижимости в который вы инвестируете предоставляет вам рассрочку / пеймент план , где вы должны внести только 20-30% на старте, а оставшиеся деньги вам потребуются через год или два, то нужно иметь / отложить оставшуюся часть суммы в надежных и ликвидных активах (краткосрочные надежные облигации, usdt, депозит в надежном иностранном банке).

Если у вас нет хотя бы 75% суммы, то инвестиции в недвижимость - очень высокий риск потери первоначальных денег, если вы не сможете платить потом в случае наступления кризиса (например в вашей стране / бизнесе).

Важно помнить, что кризисы случаются внезапно и любые игры с плечом заканчиваются очень печально.

Решили инвестировать в международную недвижимость и вам предоставляют пеймент план - отложите деньги на будущие платежи сразу (хотя бы на год-полтора).

Жадность - главный предвестник банкротства.

Помните : безопасность, диверсификация и только потом рост!

Где хранить средства, если банки в Израиле отказываются принимать деньги из страны происхождения?

С этой ситуацией сталкиваются не только новые граждане Израиля, поэтому пост будет очень полезен для многих релокантов.

Если надежные европейские и израильские банки отказываются принимать деньги, то вот один из возможных порядков действий:

1⃣ Сумму, покрывающую минимум 6 месяцев жизни - наличные в USD в сейфе или USDT (предпочтительно) на холодном кошельке (самый популярный - ledger);

2⃣ Открыть счета и скачать приложения от Interactive Brokers и ETORO (на израильский паспорт / иностранный паспорт) и купить самые надежные и ликвидные в мире - короткие казначейские облигации США (Treasury bonds) через биржевые ETF.
Самые популярные и крупные в Мире:
iShares 1-3 Year Treasury Bond ETF (SHY) от компании BlackRock;
Vanguard Short-Term Treasury ETF (VGSH) от компании Vanguard
Преимущество в том, что счета открываются быстро и пополняются без комиссии с любой международной карты и также легко потом выводятся.

Это отличный, надежный и ликвидный способ держать свои денежные средства до принятия инвестиционных решений и урегулирования вопросов с израильскими банками;

3⃣ Приобрести международную инвестиционную недвижимость.
Это самый лучший и безопасный способ сохранения и преумножения капитала, поскольку в ряде стран можно получать чистую доходность от сдачи в аренду 8-11% годовых (против 2-3% в Израиле) и капитализацию 6-7% ежегодно.

При этом в странах покупки недвижимости банки без проблем откроют счета. При продаже инвестиционной недвижимости банки практически любой страны без каких либо проблем и барьеров зачислять абсолютно легальные средства на свой счет. Кстати, цикл перепродажи недвижимости может составлять всего 6-8 месяцев, если например зайти в проект на пресейле и внести 25-30% и потом выйти из проекта через переуступку, заработав на росте цены.

По состоянию на 2024 год лучшей страной для инвестиций с Израильским паспортом я считаю Таиланд, некоторые проекты в ОАЭ, некоторые проекты во Вьетнаме, Камбодже и Мексике.

Буду рад ответить на любые вопросы по поводу инвестиций @alexandriv1985