11-12 марта в Петербурге проходит Форум Hotel Business Days. Участвую в дискуссии Девелопмент и Инвестиции. Говорим об эффективной реализации проектов с привлечением коллективных инвестиций и частных инвесторов.
Поделюсь несколькими идеями с которыми я иду на дискуссию.
Черты идеального проекта в отдельном бизнесе и апартаментах:
⁃ Единая продуманная концепция продукта от замысла до реализации и управления;
⁃ Инвестор - не инструмент а важнейший элемент всего проекта;
⁃ Глубокая экспертиза в каждой составляющей части проектов.
Сложности, сильные и слабые стороны коллективных инвестиций:
⁃ Частное управляется лучше чем коллективное;
⁃ Сравнительно малый опыт и низкое доверие к коллективным инвестициям;
⁃ Сейчас на рынке конкуренция обещаний, а не результатов;
⁃ Коллективные инвестиции нередко используются не из-за эффективности, а потому что по-другому не привлечь капитал;
⁃ Надежность и эффективность инвестирования определяется не формой привлечения (Апартаменты, ЗПИФ, Доля в проекте и т.д.) а командой, личностью управляющего и их продуктом;
Тренды и перспективы:
⁃ Интенсивное развитие коллективных инвестиций, острая конкуренция с классическими механизмами инвестирования;
⁃ Формирование преимущества у тех кто дает результат, а не обещания;
⁃ Развитие модели сообществ в коллективном инвестировании;
Постараюсь поделиться интересными моментами. Спикеры сильные, интересные. В том числе Кирилл Кудинов, Марк Лернер (апартаменты Gler).
@yeltsovm
Поделюсь несколькими идеями с которыми я иду на дискуссию.
Черты идеального проекта в отдельном бизнесе и апартаментах:
⁃ Единая продуманная концепция продукта от замысла до реализации и управления;
⁃ Инвестор - не инструмент а важнейший элемент всего проекта;
⁃ Глубокая экспертиза в каждой составляющей части проектов.
Сложности, сильные и слабые стороны коллективных инвестиций:
⁃ Частное управляется лучше чем коллективное;
⁃ Сравнительно малый опыт и низкое доверие к коллективным инвестициям;
⁃ Сейчас на рынке конкуренция обещаний, а не результатов;
⁃ Коллективные инвестиции нередко используются не из-за эффективности, а потому что по-другому не привлечь капитал;
⁃ Надежность и эффективность инвестирования определяется не формой привлечения (Апартаменты, ЗПИФ, Доля в проекте и т.д.) а командой, личностью управляющего и их продуктом;
Тренды и перспективы:
⁃ Интенсивное развитие коллективных инвестиций, острая конкуренция с классическими механизмами инвестирования;
⁃ Формирование преимущества у тех кто дает результат, а не обещания;
⁃ Развитие модели сообществ в коллективном инвестировании;
Постараюсь поделиться интересными моментами. Спикеры сильные, интересные. В том числе Кирилл Кудинов, Марк Лернер (апартаменты Gler).
@yeltsovm
hbd.su
Hotel Business Days (ранее — Hospitality Business Day)
Большой бесплатный форум и выставка для отельеров в Москве и Санкт-Петербурге
Как и обещал, делюсь дополнительными
идеями и вопросами (в том числе риторическими) по итогам дискуссии.
Проблема расхождения стратегических целей девелопера, ук, инвесторов, арендаторов.
Не факт что строить апартаменты дешевле чем жилье.
Баланс интересов владельцев: кто-то хочет инвестировать (важна доходность), кто-то - владеть чтобы периодически пользоваться (важнее приватность, низкие затраты на эксплуатацию).
Проблема объективной информации на только о доходности, но и затратной части при сдаче апартаментов. На расходы на содержание, управление, привлечение арендаторов может уходить более 50% выручки от сдачи апартаментов.
Как добиться справедливого распределение доходов между собственниками апартов: кто-то из инвесторов переплатил за более высокий этаж, лучшие видовые характеристики. А по котловому методу арендный доход делится просто пропорционально метрам.
Рост давления контролирующих органов. Роспотребнадзор стал в разы чаще проверять проекты, особенно успешные (кстати неуспешные почему - то не так интересно проверять). В том числе на предмет целевого использования земельного участка.
Как удержать баланс интересов собственников и управляющей компаниии? Цикл жизни объекта минимум 10 лет (дальше реновация, серьезной ремонт и т.д.). Как можно обеспечить эффективное управление не фиксируя отношения собственника с ук на сопоставимые сроки?
Страшный сон: дольщика признают потребителем в рамках соответствующего закона о защите прав потребителя.
Арендная плата собственнику апартаментов со стороны ук достигает 50% - 25% от выручки от сдачи в аренду.
У нас 3 проблемы дураки, дороги и назначения земельного участка. Это про виды разрешенного использования участка на котором расположен загородный апарт-отель.
Важно думать не только о том как купить, но и о том как вы будете продавать апартаменты. Вторичный рынок апартов только в стадии формирования.
@yeltsovm
идеями и вопросами (в том числе риторическими) по итогам дискуссии.
Проблема расхождения стратегических целей девелопера, ук, инвесторов, арендаторов.
Не факт что строить апартаменты дешевле чем жилье.
Баланс интересов владельцев: кто-то хочет инвестировать (важна доходность), кто-то - владеть чтобы периодически пользоваться (важнее приватность, низкие затраты на эксплуатацию).
Проблема объективной информации на только о доходности, но и затратной части при сдаче апартаментов. На расходы на содержание, управление, привлечение арендаторов может уходить более 50% выручки от сдачи апартаментов.
Как добиться справедливого распределение доходов между собственниками апартов: кто-то из инвесторов переплатил за более высокий этаж, лучшие видовые характеристики. А по котловому методу арендный доход делится просто пропорционально метрам.
Рост давления контролирующих органов. Роспотребнадзор стал в разы чаще проверять проекты, особенно успешные (кстати неуспешные почему - то не так интересно проверять). В том числе на предмет целевого использования земельного участка.
Как удержать баланс интересов собственников и управляющей компаниии? Цикл жизни объекта минимум 10 лет (дальше реновация, серьезной ремонт и т.д.). Как можно обеспечить эффективное управление не фиксируя отношения собственника с ук на сопоставимые сроки?
Страшный сон: дольщика признают потребителем в рамках соответствующего закона о защите прав потребителя.
Арендная плата собственнику апартаментов со стороны ук достигает 50% - 25% от выручки от сдачи в аренду.
У нас 3 проблемы дураки, дороги и назначения земельного участка. Это про виды разрешенного использования участка на котором расположен загородный апарт-отель.
Важно думать не только о том как купить, но и о том как вы будете продавать апартаменты. Вторичный рынок апартов только в стадии формирования.
@yeltsovm
Дом рф: в феврале 2025 г. выдано 58 тыс. кредитов (-40% к февралю 2024 г.) на 229 млрд руб. (-31%). Близко к минимальным уровням за последние годы.
При этом 80% выдачи приходится на программы с государственной поддержкой. Периодически ещё вспоминаем предложения чиновников добиться чтобы льготная ипотека занимала не более 25%.
90% льготной ипотеки пришлось на семейную ипотеку.
Выдача рыночной ипотеки в феврале оставалась низкой (20 тыс. кредитов, или минус 57% год к году).
@yeltsovm
При этом 80% выдачи приходится на программы с государственной поддержкой. Периодически ещё вспоминаем предложения чиновников добиться чтобы льготная ипотека занимала не более 25%.
90% льготной ипотеки пришлось на семейную ипотеку.
Выдача рыночной ипотеки в феврале оставалась низкой (20 тыс. кредитов, или минус 57% год к году).
@yeltsovm
А между тем по данным Росреестра объем сделок на вторичном рынке Петербурга составил 7,9 тысяч. Это на 41% больше чем в январе и на 20% больше чем в феврале прошлого года. Уверенный рост числа сделок. Как бы не замечая отсутствия рыночной ипотеки.
@yeltsovm
@yeltsovm
РБК: «Семейная ипотека» в Петербурге: одобрений стало больше, отказов — меньше.
Автор материала Мария Тирская констатирует что в Санкт-Петербурге стало проще оформить «семейную ипотеку» под 6% годовых, доля отказов заемщикам сократилась, и количество сделок на первичном рынке выросло.
Участники рынка сходятся во мнении что именно рост выдачи семейной ипотеки способствовал увеличению продаж в Петербурге в феврале. По данным Dataflat + 19%, Росреестра + 17%. Конечно повлияла и сезонность. Январь - традиционно слабый месяц для продаж.
Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов объяснял рост другими причинами — отменой лимитов по семейной ипотеке и увеличением возмещения банкам за выдачу льготных кредитов от Минфина (выплаты банкам подняли от 2 до 3 п.п. для семейной ипотеки — ред.)». Это повысило маржинальность для банков в части выдачи льготных ипотечных продуктов и их заинтересованность участвовать в таких программах.
@yeltsovm
Автор материала Мария Тирская констатирует что в Санкт-Петербурге стало проще оформить «семейную ипотеку» под 6% годовых, доля отказов заемщикам сократилась, и количество сделок на первичном рынке выросло.
Участники рынка сходятся во мнении что именно рост выдачи семейной ипотеки способствовал увеличению продаж в Петербурге в феврале. По данным Dataflat + 19%, Росреестра + 17%. Конечно повлияла и сезонность. Январь - традиционно слабый месяц для продаж.
Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов объяснял рост другими причинами — отменой лимитов по семейной ипотеке и увеличением возмещения банкам за выдачу льготных кредитов от Минфина (выплаты банкам подняли от 2 до 3 п.п. для семейной ипотеки — ред.)». Это повысило маржинальность для банков в части выдачи льготных ипотечных продуктов и их заинтересованность участвовать в таких программах.
@yeltsovm
РБК
Продажи нового жилья в Петербурге выросли на 20% после спада
Первичный рынок недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в феврале 2025 года начал восстанавливаться. Продажи квартир в новостройках выросли за месяц на 18-20% по сравнению с ...
Уже не раз говорил что люди – новая нефть для государства.
Федеральная налоговая служба сообщила о рекордном сборе НДФЛ по итогам 2024 года в размере 8,4 трлн рублей.
Поступления от физических лиц в виде НДФЛ впервые превысили сборы от налога на прибыль организаций. Также упоминается что рост поступлений от граждан связан с ростом средней зарплаты выросшей на 19,3% до 88 тыс. руб.
Но я бы дополнил картину. Рост доходов связан с инфляцией, дополнительными затратами на СВО, а также системными действиями по «обелению» доходов граждан.
В текущем году вырастут поступления (а значит и налоговая нагрузка) и от организаций и предпринимателей (рост налога на прибыль с 20 до 25%, введение НДС для тех кто на был на упрощенной системе налогообложения), и от граждан (введена прогрессивная шкалы НДФЛ с максимальной ставкой 22%).
Из плюсов – доходы бюджета повысятся. Из минусов…. перечислять не буду. Воздержусь.
У собираемости НДФЛ есть еще одна «фишка» - сбор этого налога остается «за кадром» для большинства плательщиков. Они ориентируются на заработную плату, получаемую на руки, не сильно задумываясь о том что каждый выданный рубль облагается дополнительным налогом.
Ну и успех по сборам с населения будет развиваться. В том числе через сборы со сделок с недвижимостью.
@yeltsovm
Федеральная налоговая служба сообщила о рекордном сборе НДФЛ по итогам 2024 года в размере 8,4 трлн рублей.
Поступления от физических лиц в виде НДФЛ впервые превысили сборы от налога на прибыль организаций. Также упоминается что рост поступлений от граждан связан с ростом средней зарплаты выросшей на 19,3% до 88 тыс. руб.
Но я бы дополнил картину. Рост доходов связан с инфляцией, дополнительными затратами на СВО, а также системными действиями по «обелению» доходов граждан.
В текущем году вырастут поступления (а значит и налоговая нагрузка) и от организаций и предпринимателей (рост налога на прибыль с 20 до 25%, введение НДС для тех кто на был на упрощенной системе налогообложения), и от граждан (введена прогрессивная шкалы НДФЛ с максимальной ставкой 22%).
Из плюсов – доходы бюджета повысятся. Из минусов…. перечислять не буду. Воздержусь.
У собираемости НДФЛ есть еще одна «фишка» - сбор этого налога остается «за кадром» для большинства плательщиков. Они ориентируются на заработную плату, получаемую на руки, не сильно задумываясь о том что каждый выданный рубль облагается дополнительным налогом.
Ну и успех по сборам с населения будет развиваться. В том числе через сборы со сделок с недвижимостью.
@yeltsovm
Итоги недели. Без особых изменений.
В Петербурге объем предложения вторичного жилья в спальных районах плюс Мурино/Кудрово за неделю сократился на символические 0,1%, с начала марта минус 0,4%. Снижение замедляется.
Количество звонков, просмотров, авансов чуть ниже, чем в конце января - начале февраля. Но спрос по-прежнему активный. Чуть больше становится клиентов с живыми деньгами, не переводятся редкие смельчаки с рыночной ипотекой (на небольшие суммы). Все так же в ходу обменные сделки. И все так же для успешной продажи критически важным остается выставление лота по адекватной (не завышенной) цене. И максимальная готовность объекта - как по состоянию, так и по документам.
Реальные цены сделок скорее остаются на месте, цены в рекламе - совсем незначительно растут.
Новостройки. По отчетам Дом РФ, на 13 марта выдано почти 80 млрд рублей по семейной ипотеке. Достаточно высокий темп, соответствует уровню выдачи сентября-октября прошлого года. Можно ожидать в марте роста к февралю порядка 10%. За счет роста семейной ипотеки, системного использования рассрочек, некоторого роста сделок с живыми деньгами застройщики вышли на уровень продаж, заметно превышающий январский минимум.
Но этого роста, конечно, еще недостаточно, чтобы констатировать: рынок адаптировался, все проблемы позади.
Наоборот, застройщики находятся в активном поиске альтернативных способов реализации объектов. Кто-то берет на себя компенсацию комиссий за выдачу семейной ипотеки, кто-то вводит новые форматы рассрочки.
Обостряется конкуренция между квартирами в сданных домах и вторичным рынком. В сегменте «комфорт плюс», «бизнес-класс» и выше это не такая большая проблема, потому что предложение ограничено. А вот для массовой застройки это проблема. До нормализации далеко, и на объектах, близких или идентичных по параметрам, сильно ощущается разница в цене между первичкой и вторичкой, до 15-20%. И конкурировать как-то еще, кроме семейной ипотеки или длительной рассрочки, у застройщиков возможности нет. Плюс затраты и сложности, связанные с ремонтом, риски долгой рассрочки и пр.
На рынке аренды жилья можно констатировать: пик предложения пройден. За неделю, по ЦИАНу, объем предложения сократился на 3,6%, до 5,5 тысяч вариантов. Снижается предложения и на Авито: минус 4% с начала месяца. Рынок стабилизируется - по ставкам и по количеству вариантов. Предложения на уровне 9 тысяч квартир (в январе, ЦИАН) в ближайшее время мы не увидим. Арендаторам пора подумать, как снять в долгосрок, чтобы не зависеть от колебаний в туристический сезон.
@yeltsovm
В Петербурге объем предложения вторичного жилья в спальных районах плюс Мурино/Кудрово за неделю сократился на символические 0,1%, с начала марта минус 0,4%. Снижение замедляется.
Количество звонков, просмотров, авансов чуть ниже, чем в конце января - начале февраля. Но спрос по-прежнему активный. Чуть больше становится клиентов с живыми деньгами, не переводятся редкие смельчаки с рыночной ипотекой (на небольшие суммы). Все так же в ходу обменные сделки. И все так же для успешной продажи критически важным остается выставление лота по адекватной (не завышенной) цене. И максимальная готовность объекта - как по состоянию, так и по документам.
Реальные цены сделок скорее остаются на месте, цены в рекламе - совсем незначительно растут.
Новостройки. По отчетам Дом РФ, на 13 марта выдано почти 80 млрд рублей по семейной ипотеке. Достаточно высокий темп, соответствует уровню выдачи сентября-октября прошлого года. Можно ожидать в марте роста к февралю порядка 10%. За счет роста семейной ипотеки, системного использования рассрочек, некоторого роста сделок с живыми деньгами застройщики вышли на уровень продаж, заметно превышающий январский минимум.
Но этого роста, конечно, еще недостаточно, чтобы констатировать: рынок адаптировался, все проблемы позади.
Наоборот, застройщики находятся в активном поиске альтернативных способов реализации объектов. Кто-то берет на себя компенсацию комиссий за выдачу семейной ипотеки, кто-то вводит новые форматы рассрочки.
Обостряется конкуренция между квартирами в сданных домах и вторичным рынком. В сегменте «комфорт плюс», «бизнес-класс» и выше это не такая большая проблема, потому что предложение ограничено. А вот для массовой застройки это проблема. До нормализации далеко, и на объектах, близких или идентичных по параметрам, сильно ощущается разница в цене между первичкой и вторичкой, до 15-20%. И конкурировать как-то еще, кроме семейной ипотеки или длительной рассрочки, у застройщиков возможности нет. Плюс затраты и сложности, связанные с ремонтом, риски долгой рассрочки и пр.
На рынке аренды жилья можно констатировать: пик предложения пройден. За неделю, по ЦИАНу, объем предложения сократился на 3,6%, до 5,5 тысяч вариантов. Снижается предложения и на Авито: минус 4% с начала месяца. Рынок стабилизируется - по ставкам и по количеству вариантов. Предложения на уровне 9 тысяч квартир (в январе, ЦИАН) в ближайшее время мы не увидим. Арендаторам пора подумать, как снять в долгосрок, чтобы не зависеть от колебаний в туристический сезон.
@yeltsovm
Судя аналитике Дом РФ рынок аренды жилья РФ достиг к пика предложения. Как и в Петербурге в целом по стране в дальнейшем можно ожидать снижение числа объектов в рекламе, ставки аренды прекратят снижаться и, возможно, начнут расти (но совсем не такими темпами как год-полтора назад).
Вот аргументы в пользу этой версии:
объем предложения арендного жилья вырос и в феврале, но всего 3% - минимальный показатель с октября.
Приток новых предложений в феврале снизился, а выбытие старых объявлений выросло.
Снижение арендных ставок в Москве, Петербурге и городах- миллионниках в феврале хоть и продолжилось, но не такими темпами как в октябре-ноябре прошлого года.
Всплеск предложения был связан с притоком объектов от собственников, которые отложили продажу квартир. Этот фактор исчерпан. Вывод в аренду «инвестиционных» квартир массово купленных в новостройке 2-3 года назад будет сдерживаться дороговизной ремонта и техники. Из-за начала туристического сезона возобновится переток квартир из долгосрочной в краткосрочную аренду. Предложение будет снижаться.
При этом из-за высоких ипотечных ставок люди вместо покупки квартиры будут по-прежнему вынуждены арендовать жилье. Этот фактор поддержки спроса на аренду продолжит действовать.
@yeltsovm
Вот аргументы в пользу этой версии:
объем предложения арендного жилья вырос и в феврале, но всего 3% - минимальный показатель с октября.
Приток новых предложений в феврале снизился, а выбытие старых объявлений выросло.
Снижение арендных ставок в Москве, Петербурге и городах- миллионниках в феврале хоть и продолжилось, но не такими темпами как в октябре-ноябре прошлого года.
Всплеск предложения был связан с притоком объектов от собственников, которые отложили продажу квартир. Этот фактор исчерпан. Вывод в аренду «инвестиционных» квартир массово купленных в новостройке 2-3 года назад будет сдерживаться дороговизной ремонта и техники. Из-за начала туристического сезона возобновится переток квартир из долгосрочной в краткосрочную аренду. Предложение будет снижаться.
При этом из-за высоких ипотечных ставок люди вместо покупки квартиры будут по-прежнему вынуждены арендовать жилье. Этот фактор поддержки спроса на аренду продолжит действовать.
@yeltsovm
Опубликован список городов в которых будет действовать семейная ипотека ипотека на вторичном рынке.
Надеюсь уже никто не ожидал увидеть там Московскую и Ленинградскую области. Новгорода и Пскова тоже в списке нет, но есть, например, Валдай, Старая Русса (ждём роста спроса на вторичке?).
А ещё есть Мурманск. Помнится кто-то из партнеров-застройщиков задумывался на тему строить/не строить. Вторичка там теперь вероятно подорожает, ее будет легче продать и обменять на строящееся жилье.
@yeltsovm
Надеюсь уже никто не ожидал увидеть там Московскую и Ленинградскую области. Новгорода и Пскова тоже в списке нет, но есть, например, Валдай, Старая Русса (ждём роста спроса на вторичке?).
А ещё есть Мурманск. Помнится кто-то из партнеров-застройщиков задумывался на тему строить/не строить. Вторичка там теперь вероятно подорожает, ее будет легче продать и обменять на строящееся жилье.
@yeltsovm
Напомню что сегодня ожидается решение по ключевой ставке. Похоже никто особо не переживает. Нет былого драматизма и напряженности.
Наверняка ставку сохранят.
И это тоже будет сигналом. Продолжится очень плавное снижение ставок. Мощного перетока со вкладов в недвижимость не будет, но снижение депозитных ставок на 0,5-1% дополнительно поддержит спрос на недвижимость. Посмотрим.
@yeltsovm
Наверняка ставку сохранят.
И это тоже будет сигналом. Продолжится очень плавное снижение ставок. Мощного перетока со вкладов в недвижимость не будет, но снижение депозитных ставок на 0,5-1% дополнительно поддержит спрос на недвижимость. Посмотрим.
@yeltsovm
Вместе с Собакой ру разбирались запретят ли строить квартиры площадью менее 28 метров и как это отразится на рынке.
Напомню что Минстрой рекомендовал регионам не согласовывать проекты жилых домов, в которых предусмотрены квартиры-студии меньше 28 квадратных метров. Документ не носит обязательный характер, во всяком случае пока, однако вызвал горячие обсуждения на строительном рынке.
Как отмечает издание, ограничение носит именно рекомендательный, а не обязательный характер. Впрочем, эксперты, опрошенные газетой не исключают, что в ближайшие годы до половины регионов страны последуют совету федерального министерства.
Аналитики Циан дают немного другую статистику — по их сведениям «микроквартиры» (эксперты компании не расшифровывают этот термин) составляют 38% от общего предложения на рынке недвижимости в Петербурге, и 27% — в Ленобласти. Для сравнения средний показатель по России — 9%.
То что Петербург и Ленобласть - лидеры по доле минимальных квартир - неоспоримый факт. Может сказывается коммунальное прошлое….
Опрошенные эксперты сходятся на том, что потенциальный запрет повлияет на рынок, но не быстро.
Впрочем, это не значит, что новые областные и городские (если они будут введены) лимиты площадей никак не затронут рынок. «В Ленобласти запрет уже фактически состоялся и застройщики, которые планировали одни квартирографии теперь вынуждены переделывать проекты и получать совсем другую экономику (цена квадратного метра в небольших проектах всегда выше, чем в более крупных)», — говорит Максим Ельцов из ПИА «Недвижимость».
@yeltsovm
Напомню что Минстрой рекомендовал регионам не согласовывать проекты жилых домов, в которых предусмотрены квартиры-студии меньше 28 квадратных метров. Документ не носит обязательный характер, во всяком случае пока, однако вызвал горячие обсуждения на строительном рынке.
Как отмечает издание, ограничение носит именно рекомендательный, а не обязательный характер. Впрочем, эксперты, опрошенные газетой не исключают, что в ближайшие годы до половины регионов страны последуют совету федерального министерства.
Аналитики Циан дают немного другую статистику — по их сведениям «микроквартиры» (эксперты компании не расшифровывают этот термин) составляют 38% от общего предложения на рынке недвижимости в Петербурге, и 27% — в Ленобласти. Для сравнения средний показатель по России — 9%.
То что Петербург и Ленобласть - лидеры по доле минимальных квартир - неоспоримый факт. Может сказывается коммунальное прошлое….
Опрошенные эксперты сходятся на том, что потенциальный запрет повлияет на рынок, но не быстро.
Впрочем, это не значит, что новые областные и городские (если они будут введены) лимиты площадей никак не затронут рынок. «В Ленобласти запрет уже фактически состоялся и застройщики, которые планировали одни квартирографии теперь вынуждены переделывать проекты и получать совсем другую экономику (цена квадратного метра в небольших проектах всегда выше, чем в более крупных)», — говорит Максим Ельцов из ПИА «Недвижимость».
@yeltsovm
Собака.ru
Квартиры меньше 28 метров могут перестать строить! Почему? Как это скажется на рынке недвижимости в Петербурге и области?
И что будет с ценами?
Ключ - 21%
Комментарий ЦБ:
- Инфляция чуть замедлилась, есть предпосылки к дальнейшему снижению, но она остается высокой;
- Экономическая активность немного замедлилась (еще бы, при такой – то ставке…), рынок труда стабилизируется. Идем скорее по траектории «мягкой посадки»;
- Темпы кредитования, особенно потребительского, снизились. Есть указание на то что ЦБ (исходя из планов минфина) ожидает что темпы бюджетных затрат будут содействовать замедлению инфляции;
- Ключевой зоной неопределенности остаются внешние условия. Иными словами можно ожидать чего угодно. И это не во власти ЦБ.
И финал: «Если для возвращения инфляции к цели потребуется повышение ключевой ставки, мы будем готовы это сделать, хотя такая вероятность стала ниже».
@yeltsovm
Комментарий ЦБ:
- Инфляция чуть замедлилась, есть предпосылки к дальнейшему снижению, но она остается высокой;
- Экономическая активность немного замедлилась (еще бы, при такой – то ставке…), рынок труда стабилизируется. Идем скорее по траектории «мягкой посадки»;
- Темпы кредитования, особенно потребительского, снизились. Есть указание на то что ЦБ (исходя из планов минфина) ожидает что темпы бюджетных затрат будут содействовать замедлению инфляции;
- Ключевой зоной неопределенности остаются внешние условия. Иными словами можно ожидать чего угодно. И это не во власти ЦБ.
И финал: «Если для возвращения инфляции к цели потребуется повышение ключевой ставки, мы будем готовы это сделать, хотя такая вероятность стала ниже».
@yeltsovm
Борьба с «наливайками» (заведениями, где круглосуточно продают алкоголь продолжается).
31 марта в петербургском законодательном собрании рассмотрят законопроект, ограничивающий ночную торговлю алкоголем.
Это уже не первая попытка прямого запрета. Первая версия закона после критики была направлена на доработку.
Сейчас предлагается разрешить ночную торговлю алкоголем только ресторанам. Для этого заведение должно иметь кухню, зал для обслуживания посетителей, отдельные туалеты для персонала и гостей, вход со стороны фасада. Также в штате должно быть не менее пяти человек, в том числе два повара, должен быть заключен договор на охрану. Площадь помещения должна быть более 50 метров. Планируется ввести специальный реестр ресторанов. Неслабый такой список.
Итого - ограничения, по сравнению с предыдущей версией, продуманы намного детальнее.
Принятие законопроекта - очевидный минус для инвесторов-владельцев небольших помещений. Вырастут затраты ресторанного бизнеса. Под горячую руку неизбежно попадут аутентичные питерские бары. Доходы бизнеса и инвесторов снизятся. Напомню, что торговля алкоголем может формировать до 30% прибыли ресторана, а иногда и больше. Да и в торговле тоже. Не зря возможность согласования алкогольной лицензии - один из ключевых вопросов для многих арендаторов помещений.
Плюсы - порадуются многие жители, уставшие бороться с наливайками. Возможно, выиграют более крупные рестораны, отвечающие требованиям законопроекта, но туда обездоленные посетители наливаек вряд ли потянутся.
Как всегда, дьявол в деталях: какие пункты в законе останутся и как он будет применяться на практике.
Ну и есть ощущение что острота вопроса именно ночной торговли алкоголем постепенно спадает. Культура пития меняется. Маргинальные и полузаконные формы торговли вытеснят, а платежеспособной потребитель все больше идет за впечатлениями, чем за выпивкой. Не случайно уровень потребления крепкого алкоголя устойчиво снижается.
@yeltsovm
31 марта в петербургском законодательном собрании рассмотрят законопроект, ограничивающий ночную торговлю алкоголем.
Это уже не первая попытка прямого запрета. Первая версия закона после критики была направлена на доработку.
Сейчас предлагается разрешить ночную торговлю алкоголем только ресторанам. Для этого заведение должно иметь кухню, зал для обслуживания посетителей, отдельные туалеты для персонала и гостей, вход со стороны фасада. Также в штате должно быть не менее пяти человек, в том числе два повара, должен быть заключен договор на охрану. Площадь помещения должна быть более 50 метров. Планируется ввести специальный реестр ресторанов. Неслабый такой список.
Итого - ограничения, по сравнению с предыдущей версией, продуманы намного детальнее.
Принятие законопроекта - очевидный минус для инвесторов-владельцев небольших помещений. Вырастут затраты ресторанного бизнеса. Под горячую руку неизбежно попадут аутентичные питерские бары. Доходы бизнеса и инвесторов снизятся. Напомню, что торговля алкоголем может формировать до 30% прибыли ресторана, а иногда и больше. Да и в торговле тоже. Не зря возможность согласования алкогольной лицензии - один из ключевых вопросов для многих арендаторов помещений.
Плюсы - порадуются многие жители, уставшие бороться с наливайками. Возможно, выиграют более крупные рестораны, отвечающие требованиям законопроекта, но туда обездоленные посетители наливаек вряд ли потянутся.
Как всегда, дьявол в деталях: какие пункты в законе останутся и как он будет применяться на практике.
Ну и есть ощущение что острота вопроса именно ночной торговли алкоголем постепенно спадает. Культура пития меняется. Маргинальные и полузаконные формы торговли вытеснят, а платежеспособной потребитель все больше идет за впечатлениями, чем за выпивкой. Не случайно уровень потребления крепкого алкоголя устойчиво снижается.
@yeltsovm
Итоги недели
Похоже, на вторичном рынке Петербурга заканчивается многомесячный тренд на снижение предложения. За неделю в спальных районах СПб (плюс Мурино/Кудрово) объявлений прибавилось на 0,6%. С начала марта - увеличение на 1,2%.
Об интенсивности спроса судить сложно. Он сильно меняется в зависимости от характера квартир, находящихся у агентства в продаже. Пока скажу лишь, что спрос точно не растет. И он несколько слабее, чем в конце января - начале февраля.
При этом количество звонков, просмотров, авансов - на приличном уровне. Но только на квартиры с самыми конкурентными ценами.
В который раз подтверждается: типовая квартира не продается по одной из двух причин - либо неправильная реклама, либо цена. Если в рекламе все сделано правильно, а интереса нет, значит, дело не в «слабом спросе». Просто надо менять цену. Как только она попадает в «зону ожидания» покупателей, растет и число просмотров объявлений, и звонков, и показов. И наоборот - в «мертвой» ценовой зоне можно стоять до бесконечности.
По данным Росреестра Количество сделок на вторичке в феврале выросло на 41%, до 7,9 тысяч; за год (февраль к февралю) - плюс 20%. Есть ощущение что это некий максимум. Начавшийся слабый рост цен не продолжится без серьезных изменений.
Поэтому внимательно смотрим на объем предложения, ловим геополитические сигналы, следим за депозитными ставками. Важный фактор - торможение экономики, в том числе - сокращение потребности в новом жилье. Возможно, месяц-два активность будет сохраняться на этом же уровне. А пока - равновесие. Хрупкое.
На рынке новостроек - без особых изменений. Сложно сказать, хорошо это или плохо. С одной стороны, «семейка» вышла на стабильный уровень выдачи. На 20 марта, по данным ДОМ.РФ, выдано 118,5 млрд рублей. Такими темпами по итогам месяца будет 184 млрд - как в сентябре-октябре и декабре. Намного лучше, чем ничего, но для нормального функционирования рынка недостаточно. Застройщики ищут новые возможности - лоббируют расширение семейной ипотеки, например, на семьи с двумя детьми, несовершеннолетними, но старше 7 лет. Пока не сработало.
Есть опасение, что ЦБ потребует-таки соблюдать ипотечный стандарт. Пока из санкций - публикация нарушителей в специальном перечне. И при текущем положении дел на доске почета могут оказаться практически все банки. Если ЦБ запустит «иные способы воздействия», у некоторых застройщиков потери могут составить до 15% выручки.
На рынке жилой аренды число объявлений по данным ЦИАН за неделю снизилось на 3,4%, с начала месяца - минус 8,9%. Пик предложения точно пройден, теперь - обратное движение, с постепенным ростом ставок. Не таким бурным, как в прошлом году - потребность в аренде и рост ставок также будут сдерживаться торможением экономики. Самые серьезные изменения на рынке произойдут только после понижения ключевой ставки (это если без сюрпризов).
@yeltsovm
Похоже, на вторичном рынке Петербурга заканчивается многомесячный тренд на снижение предложения. За неделю в спальных районах СПб (плюс Мурино/Кудрово) объявлений прибавилось на 0,6%. С начала марта - увеличение на 1,2%.
Об интенсивности спроса судить сложно. Он сильно меняется в зависимости от характера квартир, находящихся у агентства в продаже. Пока скажу лишь, что спрос точно не растет. И он несколько слабее, чем в конце января - начале февраля.
При этом количество звонков, просмотров, авансов - на приличном уровне. Но только на квартиры с самыми конкурентными ценами.
В который раз подтверждается: типовая квартира не продается по одной из двух причин - либо неправильная реклама, либо цена. Если в рекламе все сделано правильно, а интереса нет, значит, дело не в «слабом спросе». Просто надо менять цену. Как только она попадает в «зону ожидания» покупателей, растет и число просмотров объявлений, и звонков, и показов. И наоборот - в «мертвой» ценовой зоне можно стоять до бесконечности.
По данным Росреестра Количество сделок на вторичке в феврале выросло на 41%, до 7,9 тысяч; за год (февраль к февралю) - плюс 20%. Есть ощущение что это некий максимум. Начавшийся слабый рост цен не продолжится без серьезных изменений.
Поэтому внимательно смотрим на объем предложения, ловим геополитические сигналы, следим за депозитными ставками. Важный фактор - торможение экономики, в том числе - сокращение потребности в новом жилье. Возможно, месяц-два активность будет сохраняться на этом же уровне. А пока - равновесие. Хрупкое.
На рынке новостроек - без особых изменений. Сложно сказать, хорошо это или плохо. С одной стороны, «семейка» вышла на стабильный уровень выдачи. На 20 марта, по данным ДОМ.РФ, выдано 118,5 млрд рублей. Такими темпами по итогам месяца будет 184 млрд - как в сентябре-октябре и декабре. Намного лучше, чем ничего, но для нормального функционирования рынка недостаточно. Застройщики ищут новые возможности - лоббируют расширение семейной ипотеки, например, на семьи с двумя детьми, несовершеннолетними, но старше 7 лет. Пока не сработало.
Есть опасение, что ЦБ потребует-таки соблюдать ипотечный стандарт. Пока из санкций - публикация нарушителей в специальном перечне. И при текущем положении дел на доске почета могут оказаться практически все банки. Если ЦБ запустит «иные способы воздействия», у некоторых застройщиков потери могут составить до 15% выручки.
На рынке жилой аренды число объявлений по данным ЦИАН за неделю снизилось на 3,4%, с начала месяца - минус 8,9%. Пик предложения точно пройден, теперь - обратное движение, с постепенным ростом ставок. Не таким бурным, как в прошлом году - потребность в аренде и рост ставок также будут сдерживаться торможением экономики. Самые серьезные изменения на рынке произойдут только после понижения ключевой ставки (это если без сюрпризов).
@yeltsovm
Цены на новостройки. Квантовая запутанность.
По данным индекса цен ДомРФ, в феврале 2025 г. рост цен на новостройки в России ускорился до 0,9% после +0,2% в январе. Итого: средняя цена выросла на 1,1% с начала года и составила 154 тыс. руб. за 1 кв. м.
А вот согласно данным СберИндекса, в феврале цена квадратного метра в новостройках снизилась на 1%, составив 169,3 тыс. руб.
Какая-то цена Шрёдингера. Падающая и растущая одновременно.
Но сходство с парадоксом квантовой физики на этом не заканчивается.
Все зависит от того, будем ли мы заглядывать в выборку, на основании которой сформированы индексы.
А если заглянем, то все легко объяснимо: СберИндекс опирается на ипотечные сделки банка. Индекс ДомРФ включает все типы сделок на основе данных Росреестра. И ипотечные, и с рассрочкой.
Квадратный метр в рамках ипотечных сделок стал дешевле. А вот цены квартир с рассрочкой - растут.
@yeltsovm
По данным индекса цен ДомРФ, в феврале 2025 г. рост цен на новостройки в России ускорился до 0,9% после +0,2% в январе. Итого: средняя цена выросла на 1,1% с начала года и составила 154 тыс. руб. за 1 кв. м.
А вот согласно данным СберИндекса, в феврале цена квадратного метра в новостройках снизилась на 1%, составив 169,3 тыс. руб.
Какая-то цена Шрёдингера. Падающая и растущая одновременно.
Но сходство с парадоксом квантовой физики на этом не заканчивается.
Все зависит от того, будем ли мы заглядывать в выборку, на основании которой сформированы индексы.
А если заглянем, то все легко объяснимо: СберИндекс опирается на ипотечные сделки банка. Индекс ДомРФ включает все типы сделок на основе данных Росреестра. И ипотечные, и с рассрочкой.
Квадратный метр в рамках ипотечных сделок стал дешевле. А вот цены квартир с рассрочкой - растут.
@yeltsovm