Статья 7.1 КоАП как административный способ защиты субъективного права
Статья 7.1 КоАП РФ устанавливает, что самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, влечет наложение административного штрафа. При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке. Земельный участок с кадастровым номером 03:01:000000:8590 находится в частной собственности, принадлежит Буйнову Н.М., вследствие чего именно он, как собственник данного земельного участка, должен надлежащим образом выразить волю на прекращение нарушений его права собственности, в том числе на привлечение соответствующих лиц к административной ответственности. Однако Буйнов Н.М. никаких жалоб в органы власти относительно использования предпринимателем Шевченко В.В. данного участка не направлял; возражений против использования данного участка не высказывал и не высказывает.
Соответственно, без учета воли Буйнова Н.М. необоснованно как привлечение предпринимателя Шевченко В.В. к ответственности по статье 7.1 КоАП РФ, так и требование предписания от 25.10.2019 об освобождении части участка
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.2021 N 302-ЭС21-5900
Статья 7.1 КоАП РФ устанавливает, что самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, влечет наложение административного штрафа. При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке. Земельный участок с кадастровым номером 03:01:000000:8590 находится в частной собственности, принадлежит Буйнову Н.М., вследствие чего именно он, как собственник данного земельного участка, должен надлежащим образом выразить волю на прекращение нарушений его права собственности, в том числе на привлечение соответствующих лиц к административной ответственности. Однако Буйнов Н.М. никаких жалоб в органы власти относительно использования предпринимателем Шевченко В.В. данного участка не направлял; возражений против использования данного участка не высказывал и не высказывает.
Соответственно, без учета воли Буйнова Н.М. необоснованно как привлечение предпринимателя Шевченко В.В. к ответственности по статье 7.1 КоАП РФ, так и требование предписания от 25.10.2019 об освобождении части участка
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.2021 N 302-ЭС21-5900
Из определения о передаче жалобы в коллегию:
С доктринальной точки зрения суд должен был встать на сторону ответчиков, которые предоставив выписки из ЕГРН без записей о правопритязаниях, доказали, что при заключении сделок руководствовались принципом публичной достоверности государственного реестра и полагались на его данные.
Все ответчики при подготовке сделок по приобретению спорного имущества провели полное и системное изучение оснований приобретения; заключили свои сделки на рыночных условиях и полностью их оплатили в отсутствие разумных сомнений в праве каждого предыдущего владельца на отчуждение спорного имущества. Для соблюдения обычной осмотрительности и разумности от покупателя не требуется изучать все сделки с приобретаемым объектом, за исключением сделок, совершенных в пределах общего срока исковой давности.
Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2021 N 305-ЭС19-13577
С доктринальной точки зрения суд должен был встать на сторону ответчиков, которые предоставив выписки из ЕГРН без записей о правопритязаниях, доказали, что при заключении сделок руководствовались принципом публичной достоверности государственного реестра и полагались на его данные.
Все ответчики при подготовке сделок по приобретению спорного имущества провели полное и системное изучение оснований приобретения; заключили свои сделки на рыночных условиях и полностью их оплатили в отсутствие разумных сомнений в праве каждого предыдущего владельца на отчуждение спорного имущества. Для соблюдения обычной осмотрительности и разумности от покупателя не требуется изучать все сделки с приобретаемым объектом, за исключением сделок, совершенных в пределах общего срока исковой давности.
Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2021 N 305-ЭС19-13577
Позиция очевидная, но важная
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд, руководствуясь положениями статей 209, 301, 302 ГК, исходя из выбытия указанного имущества из владения собственника помимо его воли, пришел к выводу о том, что спорное имущество может быть истребовано собственником у ответчика, независимо от того, что он является добросовестным приобретателем. При этом суд указал на то, что предусмотренный статьей 196 ГК трехлетний срок исковой давности для обращения в суд с настоящими требованиями истцом не пропущен, поскольку он подлежит исчислению с момента вступления в законную силу приговора Раменского городского суда Московской области.
Вывод суда о необходимости исчисления срока исковой давности с момента вступления в законную силу приговора Раменского городского суда Московской области, является ошибочным, поскольку о нарушении принадлежащего истцу права на спорный земельный участок он должен был узнать еще до постановления приговора и вступления его в законную силу, поскольку орган местного самоуправления в установленном законом порядке был признан потерпевшим в ходе предварительного расследования вышеуказанного уголовного дела.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда от 24.08.2021 N 4-КГ21-34-К1
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд, руководствуясь положениями статей 209, 301, 302 ГК, исходя из выбытия указанного имущества из владения собственника помимо его воли, пришел к выводу о том, что спорное имущество может быть истребовано собственником у ответчика, независимо от того, что он является добросовестным приобретателем. При этом суд указал на то, что предусмотренный статьей 196 ГК трехлетний срок исковой давности для обращения в суд с настоящими требованиями истцом не пропущен, поскольку он подлежит исчислению с момента вступления в законную силу приговора Раменского городского суда Московской области.
Вывод суда о необходимости исчисления срока исковой давности с момента вступления в законную силу приговора Раменского городского суда Московской области, является ошибочным, поскольку о нарушении принадлежащего истцу права на спорный земельный участок он должен был узнать еще до постановления приговора и вступления его в законную силу, поскольку орган местного самоуправления в установленном законом порядке был признан потерпевшим в ходе предварительного расследования вышеуказанного уголовного дела.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда от 24.08.2021 N 4-КГ21-34-К1
Всякий раз, просматривая практику по применению норм о вещах (простые там вещи, составные, сложные, принадлежности и пр.), удивляюсь тому, как странно порой они толкуются судами. Но ведь и законодатель не подкачал - объединил в одно понятие вещи составные и неделимые, хотя составные вещи могут быть и делимыми. Я уж не говорю про более тонкие материи - например, выделение части вещи для целей виндикации. Боюсь, Помпоний был бы нами недоволен.
Сильвестрову на праве пожизненного наследуемого владения принадлежит земельный участок, относящийся к муниципальной собственности. Копая однажды колодец, Сильвестров нашел клад (допустим, не представляющий культурной ценности).
Кому принадлежит клад?
Кому принадлежит клад?
Пункт 1 ст. 133 ГК устанавливает правило, в соответствии с которым все вошедшие в составную вещь части утрачивают свою объектоспособность и обращаются в «составные части» новой вещи. Например, двигатель, установленный в автомобиль, самолет или судно, прекращает свое существование в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (юридически погибает), растворяясь в этом составном объекте.
При этом, однако, закон предусматривает возможность «юридического возрождения» юридически было погибшей вещи. В соответствии с п. 2 ст. 133 ГК законом или судебным актом может быть установлена возможность обращения взыскания путем выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно. При этом 2 ст. 133 ГК не дает нам представления о том, что именно произойдет при таком выделении.
Теоретически, если вещь погибла, прекратился и залог; стало быть, нет «залоговых» оснований для обращения взыскания именно на двигатель. Если же закон прямо допускает «залоговое взыскание», то юридическая гибель вещи все же не окончательна, и при ее выделении из составной вещи она возрождается в прежнем юридическом качестве – то есть со всеми лежащими на ней обременениями.
Однако ст. 133 ГК буквально говорит о возможности выделения из вещи ее составной части только для целей обращения взыскания. Однако составная часть вещи в своей прошлой юридической жизни могла быть, например, похищена. Тот же двигатель, будучи похищенным у прежнего собственника и установленным на другом транспортном средстве, не может быть виндицирован, поскольку юридически погиб, а виндикация не есть обращение взыскания. Возникает парадоксальная ситуация: вещь (порой очень дорогая) фактически существует, может быть идентифицирована и даже может быть отделена от составной вещи без причинения ей невосполнимого вреда, однако с точки зрения ст. 133 ГК этого двигателя просто нет.
По всей видимости, наше гражданское право нуждается в уточнении понятия составных частей. Например, немецкое право допускает сохранение объектоспособности вещи, если она является несущественной составной частью, то есть может быть отделена от вещи без причинения вреда этим вещам – например, двигатель серийного автомобиля. Наше право пока таких тонкостей не признает.
Однако если наш закон все же допускает выделение из вещи ее составной части в целях обращения на нее взыскания, то он фактически признает существование существенных и несущественных составных вещей – очевидно, что лишь последние могут быть выделены для обращения взыскания. Эти несущественные составные вещи, даже войдя в составную вещь и юридически погибнув, все же могут возродиться путем отделения – причем не фактически, а именно юридически, в качестве прежнего объекта права. Таким образом, возможно применение п. 2 ст. 133 ГК по аналогии для удовлетворения виндикационного иска.
При этом, однако, закон предусматривает возможность «юридического возрождения» юридически было погибшей вещи. В соответствии с п. 2 ст. 133 ГК законом или судебным актом может быть установлена возможность обращения взыскания путем выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно. При этом 2 ст. 133 ГК не дает нам представления о том, что именно произойдет при таком выделении.
Теоретически, если вещь погибла, прекратился и залог; стало быть, нет «залоговых» оснований для обращения взыскания именно на двигатель. Если же закон прямо допускает «залоговое взыскание», то юридическая гибель вещи все же не окончательна, и при ее выделении из составной вещи она возрождается в прежнем юридическом качестве – то есть со всеми лежащими на ней обременениями.
Однако ст. 133 ГК буквально говорит о возможности выделения из вещи ее составной части только для целей обращения взыскания. Однако составная часть вещи в своей прошлой юридической жизни могла быть, например, похищена. Тот же двигатель, будучи похищенным у прежнего собственника и установленным на другом транспортном средстве, не может быть виндицирован, поскольку юридически погиб, а виндикация не есть обращение взыскания. Возникает парадоксальная ситуация: вещь (порой очень дорогая) фактически существует, может быть идентифицирована и даже может быть отделена от составной вещи без причинения ей невосполнимого вреда, однако с точки зрения ст. 133 ГК этого двигателя просто нет.
По всей видимости, наше гражданское право нуждается в уточнении понятия составных частей. Например, немецкое право допускает сохранение объектоспособности вещи, если она является несущественной составной частью, то есть может быть отделена от вещи без причинения вреда этим вещам – например, двигатель серийного автомобиля. Наше право пока таких тонкостей не признает.
Однако если наш закон все же допускает выделение из вещи ее составной части в целях обращения на нее взыскания, то он фактически признает существование существенных и несущественных составных вещей – очевидно, что лишь последние могут быть выделены для обращения взыскания. Эти несущественные составные вещи, даже войдя в составную вещь и юридически погибнув, все же могут возродиться путем отделения – причем не фактически, а именно юридически, в качестве прежнего объекта права. Таким образом, возможно применение п. 2 ст. 133 ГК по аналогии для удовлетворения виндикационного иска.
Более полно о проблеме составных вещей: https://zakon.ru/blog/2021/9/15/o_sostavnoj_veschi
zakon.ru
О составной вещи
О статье 133 ГК
Согласно ст. 133.1 недвижимой вещью как единым объектом может являться, в частности, совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, если между ними существует неразрывная физическая или технологическая связь (например, линейные объекты) – если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (о регистрации см. также п. 39 Постановления Пленума ВС от 23.06.2015 № 25).
Однако в одном из решений СКГД ВС читаем: «Суд оставил без исследования и правовой оценки выяснение вопроса, являются ли подстанции с укомплектованным оборудованием неделимыми вещами, являются ли линии электропередач единым недвижимым комплексом» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2020 № 25-КГ19-11). По всей видимости, ВС говорит идет о «фактическом ЕНК», поскольку при наличии регистрации права суду исследовать было бы нечего.
Широко известно и «Дело о сносе столба», в котором ВС пишет: «Линия электропередачи представляет собой единый линейный объект и выступает как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости… (Далее следует отсылка к ст. 133.1 ГК, что дает основания полагать, что ВС считает ЛЭП именно ЕНК). Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу; таким образом, составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой. Столб сам по себе не является объектом недвижимого имущества…, демонтаж части линейного объекта энергоснабжения может повлечь утрату функциональности линии электропередач, которая в целом объектом самовольного строительства не признана. Суду надлежало установить, является ли самостоятельным объектом опора линии электропередач, или она лишь элемент линии электропередач как линейного объекта (единого самостоятельного объекта недвижимости), и является ли линейный объект (линия электропередач) и объект "Придорожный комплекс" единым недвижимым комплексом, поскольку самовольной постройкой может быть признан только самостоятельный объект недвижимости» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61).
В последнем случае ВС тоже, кажется, придерживается точки зрения, что ЕНК может возникать фактически, без регистрации права на него в таком качестве. При этом во многих случаях судебная практика уверенно исходит из обратного.
Все усугубляется тем, что из буквального текста ст. 133.1 можно сделать любой вывод. Ее ведь можно прочитать и так:
ЕНК - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей,
1) неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие),
2) либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
То есть необходимость регистрации, мол, относится лишь к комплексу объектов, находящихся на одном участке.
У кого-нибудь есть этому всему правдоподобное объяснение?
Однако в одном из решений СКГД ВС читаем: «Суд оставил без исследования и правовой оценки выяснение вопроса, являются ли подстанции с укомплектованным оборудованием неделимыми вещами, являются ли линии электропередач единым недвижимым комплексом» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2020 № 25-КГ19-11). По всей видимости, ВС говорит идет о «фактическом ЕНК», поскольку при наличии регистрации права суду исследовать было бы нечего.
Широко известно и «Дело о сносе столба», в котором ВС пишет: «Линия электропередачи представляет собой единый линейный объект и выступает как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости… (Далее следует отсылка к ст. 133.1 ГК, что дает основания полагать, что ВС считает ЛЭП именно ЕНК). Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу; таким образом, составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой. Столб сам по себе не является объектом недвижимого имущества…, демонтаж части линейного объекта энергоснабжения может повлечь утрату функциональности линии электропередач, которая в целом объектом самовольного строительства не признана. Суду надлежало установить, является ли самостоятельным объектом опора линии электропередач, или она лишь элемент линии электропередач как линейного объекта (единого самостоятельного объекта недвижимости), и является ли линейный объект (линия электропередач) и объект "Придорожный комплекс" единым недвижимым комплексом, поскольку самовольной постройкой может быть признан только самостоятельный объект недвижимости» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61).
В последнем случае ВС тоже, кажется, придерживается точки зрения, что ЕНК может возникать фактически, без регистрации права на него в таком качестве. При этом во многих случаях судебная практика уверенно исходит из обратного.
Все усугубляется тем, что из буквального текста ст. 133.1 можно сделать любой вывод. Ее ведь можно прочитать и так:
ЕНК - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей,
1) неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие),
2) либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
То есть необходимость регистрации, мол, относится лишь к комплексу объектов, находящихся на одном участке.
У кого-нибудь есть этому всему правдоподобное объяснение?
Почему вещь не может быть частью права
Есть такая точка зрения - в случае установления суперфиция (аренды) построенное суперфициаром (арендатором) на участке здание надо, мол, считать частью права суперфиция (аренды). В качестве главного аргумента обычно приводят ссылку на немецкое право.
На мой взгляд, концепция «здание как часть права» - это лишь смысловая дымовая завеса. В немецком праве здание - часть участка, и признание отдельного права (тем более права собственности) на здание на нем эту концепцию взрывает. Однако в рамках института суперфиция необходимо признать право собственности на здание на чужом участке. Изначально немцы не хотели сохранять в своем праве суперфиций, но им пришлось это сделать по историческим причинам. Пришлось примирять концепцию единого объекта (все, что на участке - часть участка) и суперфиция как права на здание на чужом участке. Как же это совместить? Сказать, что здание - это часть права! Буквально: «Видишь здание? А его нет!»
Но при таком подходе одно лечим, другое калечим: вроде спасаем единый объект, но тут же уничтожаем концепцию вещи как телесного предмета - очевидно же, что телесный предмет не может быть частью абстракции.
Так что «здание как часть права» это не изящная концепция, а довольно неуклюжая попытка описать то, что немцам показалось невозможным или даже страшным - ведь если при живом суперфиции последовательно проводить концепцию единого объекта, получится расщепление права собственности, а немцы тогда от этого только что отказались. Вот и пришлось для чистоты концепции - очень немецкий подход! - выдумать здание как часть права.
Однако помимо немецкого права есть немало других неплохих правопорядков, в которых господствует более естественный взгляд, что здание - это здание, вещь. Эти правопорядки, тоже придерживающиеся концепции единого объекта, смирились с тем, что в некоторых случаях здание «отделяется от участка» как объект другого права собственности и прекрасно с этим существуют.
На мой взгляд, вторая точка зрения больше соответствует здравому смыслу и при этом никак не мешает работе юридических конструкций.
Есть такая точка зрения - в случае установления суперфиция (аренды) построенное суперфициаром (арендатором) на участке здание надо, мол, считать частью права суперфиция (аренды). В качестве главного аргумента обычно приводят ссылку на немецкое право.
На мой взгляд, концепция «здание как часть права» - это лишь смысловая дымовая завеса. В немецком праве здание - часть участка, и признание отдельного права (тем более права собственности) на здание на нем эту концепцию взрывает. Однако в рамках института суперфиция необходимо признать право собственности на здание на чужом участке. Изначально немцы не хотели сохранять в своем праве суперфиций, но им пришлось это сделать по историческим причинам. Пришлось примирять концепцию единого объекта (все, что на участке - часть участка) и суперфиция как права на здание на чужом участке. Как же это совместить? Сказать, что здание - это часть права! Буквально: «Видишь здание? А его нет!»
Но при таком подходе одно лечим, другое калечим: вроде спасаем единый объект, но тут же уничтожаем концепцию вещи как телесного предмета - очевидно же, что телесный предмет не может быть частью абстракции.
Так что «здание как часть права» это не изящная концепция, а довольно неуклюжая попытка описать то, что немцам показалось невозможным или даже страшным - ведь если при живом суперфиции последовательно проводить концепцию единого объекта, получится расщепление права собственности, а немцы тогда от этого только что отказались. Вот и пришлось для чистоты концепции - очень немецкий подход! - выдумать здание как часть права.
Однако помимо немецкого права есть немало других неплохих правопорядков, в которых господствует более естественный взгляд, что здание - это здание, вещь. Эти правопорядки, тоже придерживающиеся концепции единого объекта, смирились с тем, что в некоторых случаях здание «отделяется от участка» как объект другого права собственности и прекрасно с этим существуют.
На мой взгляд, вторая точка зрения больше соответствует здравому смыслу и при этом никак не мешает работе юридических конструкций.
К вопросу об объемности земельного участка:
«В границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством (п. 2 ст. 104 ЗК).
«В границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством (п. 2 ст. 104 ЗК).
О первичном праве собственности и притязании на залог
Хмм: «при нормальном хозяйственном обороте застройщик должен передать квартиру участнику долевого строительства, за которым регистрируется первичное право собственности на эту квартиру» - Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда от 17.08.2021 № 5-КГ21-60-К2. Смутило меня это «первичное право собственности» при долевом строительстве, решил проверить, откуда это растет.
Оказывается, из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), где приводится Определение Верховного Суда РФ от 14.05.2018 № 305-ЭС16-10864(5).
Там сказано: «Из системного толкования приведенных норм (закона о УДС) с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект… следует, что с момента регистрации ДДУ считается зафиксированным в ЕГРН ПРИТЯЗАНИЕ /выделение мое – А.Р./ участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости, имеющее значение в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом».
Итак: есть притязание на залоговое обременение (то есть не залог), которое, однако, имеет значение для споров о старшинстве залогов. Это уже красиво.
Такой подход основан на том, что раз право собственности застройщика не зарегистрировано, то и залога быть не может. В этом есть логика. Но ведь уже вроде сложился подход, что ФЗ об УДС говорит о договоре купли-продажи будущей вещи, то есть застройщик передает дольщику право собственности, которое у него должно как-то возникнуть – по всей видимости, без регистрации, поскольку ФЗ об УДС не предусматривает предварительной регистрации права за застройщиком.
Однако в Определении говорится, что «При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот) – /это неверно; но не будем на этом фиксироваться – А.Р./, а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик».
Как это соотносится с пониманием договора об УДС как договора покупки будущей вещи?
Как застройщик (продавец) должен передать дольщику (покупателю) то, чего у него вроде бы нет и что у него «при нормальном хозяйственном обороте» никогда не появится? Как вообще «нормальный хозяйственный оборот» допускает возникновение «первичного права собственности» у покупателя минуя продавца?
Не проще было признать, что право собственности у застройщика возникает без регистрации? В обратном случае не слишком ли много аномалий получаем, включая «притязание на залоговое обременение», противопоставимое залогам? Или спор о природе УДС продолжается?
Хмм: «при нормальном хозяйственном обороте застройщик должен передать квартиру участнику долевого строительства, за которым регистрируется первичное право собственности на эту квартиру» - Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда от 17.08.2021 № 5-КГ21-60-К2. Смутило меня это «первичное право собственности» при долевом строительстве, решил проверить, откуда это растет.
Оказывается, из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), где приводится Определение Верховного Суда РФ от 14.05.2018 № 305-ЭС16-10864(5).
Там сказано: «Из системного толкования приведенных норм (закона о УДС) с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект… следует, что с момента регистрации ДДУ считается зафиксированным в ЕГРН ПРИТЯЗАНИЕ /выделение мое – А.Р./ участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости, имеющее значение в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом».
Итак: есть притязание на залоговое обременение (то есть не залог), которое, однако, имеет значение для споров о старшинстве залогов. Это уже красиво.
Такой подход основан на том, что раз право собственности застройщика не зарегистрировано, то и залога быть не может. В этом есть логика. Но ведь уже вроде сложился подход, что ФЗ об УДС говорит о договоре купли-продажи будущей вещи, то есть застройщик передает дольщику право собственности, которое у него должно как-то возникнуть – по всей видимости, без регистрации, поскольку ФЗ об УДС не предусматривает предварительной регистрации права за застройщиком.
Однако в Определении говорится, что «При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот) – /это неверно; но не будем на этом фиксироваться – А.Р./, а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик».
Как это соотносится с пониманием договора об УДС как договора покупки будущей вещи?
Как застройщик (продавец) должен передать дольщику (покупателю) то, чего у него вроде бы нет и что у него «при нормальном хозяйственном обороте» никогда не появится? Как вообще «нормальный хозяйственный оборот» допускает возникновение «первичного права собственности» у покупателя минуя продавца?
Не проще было признать, что право собственности у застройщика возникает без регистрации? В обратном случае не слишком ли много аномалий получаем, включая «притязание на залоговое обременение», противопоставимое залогам? Или спор о природе УДС продолжается?
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2021 N 306-ЭС20-5179(2)
Отметим, здесь ВС вновь говорит о дольщике как о покупателе, т.е. о производном приобретателе права собственности (недавно писал о решениях ВС, где о нем говорилось как о "первоначальном собственнике"). Второе – отступное в виде передачи предмета залога залоговому кредитору порой более выгодно для должника. О чем, собственно, давно и говорю: публичные торги по продаже предмета залога часто не выполняют задачу защиты ни интересов должника, ни интересов кредитора. Поэтому нужно развивать lex commissoria и обеспечительную передачу права собственности.
«По общему правилу, отказ участника строительства от договора участия в долевом строительстве приводит к невозможности последнему претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения, поскольку прекращается возникшее из этого договора обязательство застройщика передать объект недвижимости покупателю. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства. При этом соответствующее требование покупателя обеспечено залогом объекта строительства (ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») при условии, если данный объект в предусмотренном законом порядке не отчужден застройщиком иному лицу.
Поскольку кредитор имеет залоговый приоритет в отношении объекта строительства, конкурсный управляющий, исходя из анализа конкретного банкротного дела, может прийти к выводу о том, что передача обремененного залогом помещения участнику строительства в счет погашения его денежного требования представляется более целесообразной и выгодной для должника, нежели его реализация с последующей выплатой денежных средств кредитору. Подобное разрешение ситуации в том числе ведет к минимизации расходов, осуществляемых за счет имущества должника (на организацию и проведение торгов, текущих расходов), из которого формируется конкурсная масса, а также предотвращает неоправданное затягивание процедуры банкротства».
Отметим, здесь ВС вновь говорит о дольщике как о покупателе, т.е. о производном приобретателе права собственности (недавно писал о решениях ВС, где о нем говорилось как о "первоначальном собственнике"). Второе – отступное в виде передачи предмета залога залоговому кредитору порой более выгодно для должника. О чем, собственно, давно и говорю: публичные торги по продаже предмета залога часто не выполняют задачу защиты ни интересов должника, ни интересов кредитора. Поэтому нужно развивать lex commissoria и обеспечительную передачу права собственности.
«По общему правилу, отказ участника строительства от договора участия в долевом строительстве приводит к невозможности последнему претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения, поскольку прекращается возникшее из этого договора обязательство застройщика передать объект недвижимости покупателю. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства. При этом соответствующее требование покупателя обеспечено залогом объекта строительства (ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») при условии, если данный объект в предусмотренном законом порядке не отчужден застройщиком иному лицу.
Поскольку кредитор имеет залоговый приоритет в отношении объекта строительства, конкурсный управляющий, исходя из анализа конкретного банкротного дела, может прийти к выводу о том, что передача обремененного залогом помещения участнику строительства в счет погашения его денежного требования представляется более целесообразной и выгодной для должника, нежели его реализация с последующей выплатой денежных средств кредитору. Подобное разрешение ситуации в том числе ведет к минимизации расходов, осуществляемых за счет имущества должника (на организацию и проведение торгов, текущих расходов), из которого формируется конкурсная масса, а также предотвращает неоправданное затягивание процедуры банкротства».
Виноградники, суперфиций и Каталония
Как всегда в минуты горьких раздумий о судьбах вещного права, открыл что-нибудь испанское. Попалось на глаза определение суперфиция из ГК Каталонии:
Статья 564-1. Понятие
Суперфиций – это ограниченное вещное право на чужой земельный участок, которое временно передает (суперфициару) отдельное право собственности на постройки или насаждения, находящиеся на нем. В силу суперфиция устанавливается разделение права собственности на объекты, построенные или посаженные на земельном участке, и на земельный участок.
Статья 564-2. Виды
1. Суперфиций может устанавливаться на постройки или посадки, созданные до установления суперфиция.
2. Суперфиций может устанавливаться на постройки или посадки, созданные после установления суперфиция. В этом случае суперфиция является правовым основанием для их создания.
Во-первых, обратим внимание на то, что каталонского законодателя (как, впрочем, и многих других) ничуть не смущает то, что при суперфиции право на земельный участок как единый объект распадается на право на постройки и право на сам участок. Они для описания происходящего не создают конструкции вроде «здание есть часть права суперфиция» - даже для насаждений.
Второе: каталонский (как опять-таки и многие другие правопорядки) предусматривает возможность установления суперфиция для посадок.
Где Каталония, там и виноград, естественно. Всплыло в памяти, что классификатор видов разрешенного использования земельных участков недавно дополнен строкой с кодом 1.5.1: Виноградарство. Возделывание винограда на виноградопригодных землях (Приказ Росреестра от 16 сентября 2021 г. № П/0414). А тут уже пришло на ум и старое дело ВС о винограднике (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.10.2014 № 18-КГ14-112).
Суть дела довольно занимательна. Истец в 2006 г. приобрел недвижимое имущество в виде многолетних (с 1984 г.) насаждений виноградника в Краснодарском крае. Земельные участки под виноградниками принадлежат ответчикам. ВС отмечает: «на момент приобретения ответчиками права собственности на спорные земельные участки они были обременены нахождением на них объекта недвижимого имущества - многолетних насаждений винограда». Затем из перечня объектов недвижимого имущества пропадают многолетние насаждения: то есть в силу росчерка пера законодателя истец просто лишился права собственности на немалый актив. Ответчики потребовали от истца освободить земельный участок, что, разумеется, означает уничтожение виноградника. Истец предлагал ответчикам заключить договор аренды, но те «выдвигали неприемлемые условия краткосрочной аренды и явно завышенной арендной платы». Истец обратился с требованием о заключении договора аренды. В итоге ВС указал: «С учетом … нахождения спорных земельных участков в собственности ответчиков; нахождения на этих земельных участках принадлежащих (sic!) истцу многолетних насаждений виноградника, стоимость которого значительно превышает стоимость самих участков; невозможности перемещения виноградника без причинения ему несоразмерного ущерба … СКГД находит, что … заключение договора аренды земельных участков с установлением соответствующей арендной платы является единственным возможным способом разрешения спора». Срок аренды был определен судами исходя из нормативно установленного для данного региона срока аренды земель сельскохозяйственного назначения для насаждений многолетних культур, а также из предполагаемого срока эксплуатации существующего виноградника.
Почему же мне это дело напомнило суперфиций, а не эмфитевзис? Ведь эмфитевзис – как раз долгосрочная сельскохозяйственная аренда. Наверное, потому, что разрешение дела очевидно напоминает схему действия ст. 271 ГК, а она о праве на чужой участок, обусловленном наличием на нем имущества, то есть, по-моему, как раз о суперфиции. В этом деле виноградник описывается как объект права (он «принадлежит истцу», «его стоимость превышает стоимость участков» и т.п.), и суд отталкивается в своем решении от принципа общей судьбы участка и какого-то актива, на нем прочно укоренившегося.
Как всегда в минуты горьких раздумий о судьбах вещного права, открыл что-нибудь испанское. Попалось на глаза определение суперфиция из ГК Каталонии:
Статья 564-1. Понятие
Суперфиций – это ограниченное вещное право на чужой земельный участок, которое временно передает (суперфициару) отдельное право собственности на постройки или насаждения, находящиеся на нем. В силу суперфиция устанавливается разделение права собственности на объекты, построенные или посаженные на земельном участке, и на земельный участок.
Статья 564-2. Виды
1. Суперфиций может устанавливаться на постройки или посадки, созданные до установления суперфиция.
2. Суперфиций может устанавливаться на постройки или посадки, созданные после установления суперфиция. В этом случае суперфиция является правовым основанием для их создания.
Во-первых, обратим внимание на то, что каталонского законодателя (как, впрочем, и многих других) ничуть не смущает то, что при суперфиции право на земельный участок как единый объект распадается на право на постройки и право на сам участок. Они для описания происходящего не создают конструкции вроде «здание есть часть права суперфиция» - даже для насаждений.
Второе: каталонский (как опять-таки и многие другие правопорядки) предусматривает возможность установления суперфиция для посадок.
Где Каталония, там и виноград, естественно. Всплыло в памяти, что классификатор видов разрешенного использования земельных участков недавно дополнен строкой с кодом 1.5.1: Виноградарство. Возделывание винограда на виноградопригодных землях (Приказ Росреестра от 16 сентября 2021 г. № П/0414). А тут уже пришло на ум и старое дело ВС о винограднике (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.10.2014 № 18-КГ14-112).
Суть дела довольно занимательна. Истец в 2006 г. приобрел недвижимое имущество в виде многолетних (с 1984 г.) насаждений виноградника в Краснодарском крае. Земельные участки под виноградниками принадлежат ответчикам. ВС отмечает: «на момент приобретения ответчиками права собственности на спорные земельные участки они были обременены нахождением на них объекта недвижимого имущества - многолетних насаждений винограда». Затем из перечня объектов недвижимого имущества пропадают многолетние насаждения: то есть в силу росчерка пера законодателя истец просто лишился права собственности на немалый актив. Ответчики потребовали от истца освободить земельный участок, что, разумеется, означает уничтожение виноградника. Истец предлагал ответчикам заключить договор аренды, но те «выдвигали неприемлемые условия краткосрочной аренды и явно завышенной арендной платы». Истец обратился с требованием о заключении договора аренды. В итоге ВС указал: «С учетом … нахождения спорных земельных участков в собственности ответчиков; нахождения на этих земельных участках принадлежащих (sic!) истцу многолетних насаждений виноградника, стоимость которого значительно превышает стоимость самих участков; невозможности перемещения виноградника без причинения ему несоразмерного ущерба … СКГД находит, что … заключение договора аренды земельных участков с установлением соответствующей арендной платы является единственным возможным способом разрешения спора». Срок аренды был определен судами исходя из нормативно установленного для данного региона срока аренды земель сельскохозяйственного назначения для насаждений многолетних культур, а также из предполагаемого срока эксплуатации существующего виноградника.
Почему же мне это дело напомнило суперфиций, а не эмфитевзис? Ведь эмфитевзис – как раз долгосрочная сельскохозяйственная аренда. Наверное, потому, что разрешение дела очевидно напоминает схему действия ст. 271 ГК, а она о праве на чужой участок, обусловленном наличием на нем имущества, то есть, по-моему, как раз о суперфиции. В этом деле виноградник описывается как объект права (он «принадлежит истцу», «его стоимость превышает стоимость участков» и т.п.), и суд отталкивается в своем решении от принципа общей судьбы участка и какого-то актива, на нем прочно укоренившегося.
Но ведь к моменту вынесения решения насаждения уже не объект права, а значит, они не могут принадлежать истцу! Наверное, с учетом того, что два прежних объекта недвижимости слились в один, формально было бы логичнее установить общую собственность на «участок с виноградом» и определить порядок владения и пользования им. Но если у винограда есть «срок службы», такое решение могло оказаться несправедливым: истец покупал насаждения с определенным «сроком службы», а получил долю в «бессрочном» праве собственности.
С этой точки зрения вариант с арендой действительно оптимален в действующем правовом регулировании. Однако суду пришлось для обоснования этого решения опираться в основном на принцип добросовестности, то есть, фактически, творить право в условиях законодательного пробела, возникшего по вине законодателя, исключившего многолетние насаждения из числа объектов права и не создавшего инструментов для решения проблем, которые могут в результате возникнуть.
А вот вариант с суперфицием, установленный в Каталонии (а там знают толк в виноградниках!) мог бы здесь сработать.
С этой точки зрения вариант с арендой действительно оптимален в действующем правовом регулировании. Однако суду пришлось для обоснования этого решения опираться в основном на принцип добросовестности, то есть, фактически, творить право в условиях законодательного пробела, возникшего по вине законодателя, исключившего многолетние насаждения из числа объектов права и не создавшего инструментов для решения проблем, которые могут в результате возникнуть.
А вот вариант с суперфицием, установленный в Каталонии (а там знают толк в виноградниках!) мог бы здесь сработать.
Встретился с утверждением, что право собственности не может возникать принудительно, то есть без воли собственника. Может. Это прежде всего право собственности на выморочное имущество, которое поступает в публичную собственность без всякого желания публичного собственника. Если говорить о публичном собственнике, это и отказ частного собственника от приватизированного жилья, и отказ от права собственности на земельный участок.
Однако и для частного собственника такая «неожиданная собственность» возможна. Например, когда-то общее имущество дома принадлежало только собственникам жилых помещений в этом доме. Потом росчерком пера законодателя к ним добавились и собственники нежилых помещений, чье желание, конечно, никто не спрашивал. Или, например, требование собственника земельного участка, чье право обременено «публичным» сервитутом в пользу частного лица, потребовать у сервитуария выкупа у него этого земельного участка (ст. 39.48 ЗК). Это правила ст. 252 ГК о принудительном выкупе участниками ОС незначительной доли в праве собственности.
Это не исчерпывающий перечень, конечно. Однако «принудительная собственность», как видим, вполне возможна.
Однако и для частного собственника такая «неожиданная собственность» возможна. Например, когда-то общее имущество дома принадлежало только собственникам жилых помещений в этом доме. Потом росчерком пера законодателя к ним добавились и собственники нежилых помещений, чье желание, конечно, никто не спрашивал. Или, например, требование собственника земельного участка, чье право обременено «публичным» сервитутом в пользу частного лица, потребовать у сервитуария выкупа у него этого земельного участка (ст. 39.48 ЗК). Это правила ст. 252 ГК о принудительном выкупе участниками ОС незначительной доли в праве собственности.
Это не исчерпывающий перечень, конечно. Однако «принудительная собственность», как видим, вполне возможна.
Еще к вопросу о приобретении права собственности помимо воли. Недееспособное лицо может своим поступком приобрести право собственности: создав новую вещь, поймав рыбу и т.п. При этом направленность его воли правом игнорируется, так что здесь тоже право собственности возникает независимо от юридически значимой воли (иногда выделяют т.н. естественную волю, но наше право такой категории вроде не знает).
Виндикация по законам Хаммурапи
Если человек, у которого нечто пропало, обнаружил свою пропавшую вещь в руках другого человека, и тот, в чьих руках была обнаружена пропавшая вещь, сказал: “Продавец-де мне ее продал, при свидетелях-де я ее купил”, а хозяин пропавшей вещи сказал: “Я приведу свидетелей, знающих мою пропавшую вещь”, затем покупатель привел продавца, который продал ему эту вещь, и свидетелей, при которых он ее купил, и хозяин пропавшей вещи привел свидетелей, знающих его пропавшую вещь, то судьи должны рассмотреть их дело, а свидетели, перед которыми покупка была совершена, и свидетели, знающие пропавшую вещь, должны рассказать перед богом то, что они знают, и тогда продавец — вор, он должен быть убит. Хозяин пропавшей вещи может забрать свою пропавшую вещь, а покупатель может взять из дома продавца серебро, которое он отвесил.
Если покупатель не привел продавца, продавшего ему эту вещь, и свидетелей, перед которыми он ее купил, а хозяин пропавшей вещи привел свидетелей, знающих его пропавшую вещь, тогда покупатель — вор, он должен быть убит, а хозяин пропавшей вещи может свою пропавшую вещь забрать.
Если хозяин пропавшей вещи не привел свидетелей, знающих его пропавшую вещь, то он — лжец, он возвел напраслину и должен быть убит.
Если человек, у которого нечто пропало, обнаружил свою пропавшую вещь в руках другого человека, и тот, в чьих руках была обнаружена пропавшая вещь, сказал: “Продавец-де мне ее продал, при свидетелях-де я ее купил”, а хозяин пропавшей вещи сказал: “Я приведу свидетелей, знающих мою пропавшую вещь”, затем покупатель привел продавца, который продал ему эту вещь, и свидетелей, при которых он ее купил, и хозяин пропавшей вещи привел свидетелей, знающих его пропавшую вещь, то судьи должны рассмотреть их дело, а свидетели, перед которыми покупка была совершена, и свидетели, знающие пропавшую вещь, должны рассказать перед богом то, что они знают, и тогда продавец — вор, он должен быть убит. Хозяин пропавшей вещи может забрать свою пропавшую вещь, а покупатель может взять из дома продавца серебро, которое он отвесил.
Если покупатель не привел продавца, продавшего ему эту вещь, и свидетелей, перед которыми он ее купил, а хозяин пропавшей вещи привел свидетелей, знающих его пропавшую вещь, тогда покупатель — вор, он должен быть убит, а хозяин пропавшей вещи может свою пропавшую вещь забрать.
Если хозяин пропавшей вещи не привел свидетелей, знающих его пропавшую вещь, то он — лжец, он возвел напраслину и должен быть убит.
Откуда взялось утверждение, что составная вещь всегда является неделимой? Простейший пример – кабель. Он безусловно делим, хотя очевидно не может считаться простой вещью.
Так что пары «вещи делимые/неделимые» и «вещи простые/составные» не тождественны, хотя, наверное, в большинстве случаев составные вещи действительно неделимы. Поэтому название ст. 133 ГК (Неделимые вещи) некорректно. Статья говорит о двух разных классификациях (делимые/неделимые и простые/составные вещи).
Так что пары «вещи делимые/неделимые» и «вещи простые/составные» не тождественны, хотя, наверное, в большинстве случаев составные вещи действительно неделимы. Поэтому название ст. 133 ГК (Неделимые вещи) некорректно. Статья говорит о двух разных классификациях (делимые/неделимые и простые/составные вещи).
О признании права собственности на «необъект»
Дело, окончившееся вынесением Определения Верховного Суда от 25.09.2020 № 305-ЭС20-12444:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на оборудование (514 позиций), как на составную часть неделимой вещи – здания. Экспертизой установлено, что спорное оборудование, расположенное в 3-х этажном здании, является частью указанного здания, без которого здание не могло быть введено в эксплуатацию. Отделение оборудования от здания без причинения вреда зданию и оборудованию невозможно. Дальнейшее использование по назначению здания и оборудования после отделения оборудования от здания невозможно. С учетом изложенного, здание и спорное оборудование не могут рассматриваться как самостоятельные объекты прав и должны следовать единой судьбе. В связи с тем, что собственником здания является истец, спорное оборудование не имеет самостоятельного назначения, кроме как обеспечение работы здания, за истцом подлежит признанию право собственности на спорное оборудование как составной части неделимой вещи - здания.
Итак, «за истцом подлежит признанию право собственности на спорное оборудование как составной части неделимой вещи». Но на составную часть никакого права собственности быть не может, раз уж спорные единицы оборудования перестали быть самостоятельными объектами. Наверное, корректнее было бы говорить о признании права собственности на здание, включающее в себя спорное оборудование?
Дело, окончившееся вынесением Определения Верховного Суда от 25.09.2020 № 305-ЭС20-12444:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на оборудование (514 позиций), как на составную часть неделимой вещи – здания. Экспертизой установлено, что спорное оборудование, расположенное в 3-х этажном здании, является частью указанного здания, без которого здание не могло быть введено в эксплуатацию. Отделение оборудования от здания без причинения вреда зданию и оборудованию невозможно. Дальнейшее использование по назначению здания и оборудования после отделения оборудования от здания невозможно. С учетом изложенного, здание и спорное оборудование не могут рассматриваться как самостоятельные объекты прав и должны следовать единой судьбе. В связи с тем, что собственником здания является истец, спорное оборудование не имеет самостоятельного назначения, кроме как обеспечение работы здания, за истцом подлежит признанию право собственности на спорное оборудование как составной части неделимой вещи - здания.
Итак, «за истцом подлежит признанию право собственности на спорное оборудование как составной части неделимой вещи». Но на составную часть никакого права собственности быть не может, раз уж спорные единицы оборудования перестали быть самостоятельными объектами. Наверное, корректнее было бы говорить о признании права собственности на здание, включающее в себя спорное оборудование?
Из решения испанского аналога нашего Росреестра (Главного управления Реестрами и нотариатом) относительно присвоения предмета залога:
«Нет никаких сомнений, что обычный способ реализации залога демонстрирует определенную неэффективность из-за затрат времени и дороговизны этой процедуры, а также из-за часто невысокого уровня предложения (о чем свидетельствует тот факт, что закон вынужден заботиться о том, чтобы гарантировать должнику получение минимальной стоимости предмета залога, равное 60% или 70% от объективной его оценки). По этой причине в нашей правовой системе появились новые способы реализации, которые являются более эффективными» (Resolución de 26.12.2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado / BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO, 28.01.2019).
Давно говорю, что судебное обращение взыскания с реализацией предмета залога с торгов не защищает эффективно ни кредитора, ни залогодателя. Это лишь способ «по умолчанию», либо императивное правило для специфических случаев
«Нет никаких сомнений, что обычный способ реализации залога демонстрирует определенную неэффективность из-за затрат времени и дороговизны этой процедуры, а также из-за часто невысокого уровня предложения (о чем свидетельствует тот факт, что закон вынужден заботиться о том, чтобы гарантировать должнику получение минимальной стоимости предмета залога, равное 60% или 70% от объективной его оценки). По этой причине в нашей правовой системе появились новые способы реализации, которые являются более эффективными» (Resolución de 26.12.2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado / BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO, 28.01.2019).
Давно говорю, что судебное обращение взыскания с реализацией предмета залога с торгов не защищает эффективно ни кредитора, ни залогодателя. Это лишь способ «по умолчанию», либо императивное правило для специфических случаев