В декабре 2024 года только 39% сделок с квартирами в Москве было с ипотекой. Это абсолютный антирекорд, а учитывая, что было реализовано более 6,2 тыс. юнитов за месяц, результат феерический. Главный вопрос, на который никто не знает ответа на рынке, — сколько из «неипотечных» сделок идут по рассрочке. Это очень важный вопрос, на который реально никто не знает ответ. Ни Домрф, ни Росреестр, ни банки. Знают только девелоперы и только по самим себе любимым. Максимум коллегам могут позвонить и потрындеть на тему, как они выкручиваются сейчас с рассрочками. Почему это так важно, спросите вы? 

Рассрочка сегодня — это, с одной стороны, инструмент спасения продаж сейчас, но, с другой стороны, совершенно неясно, как и с какой силой она ударит по башке завтра. Есть следующие проблемы:

1. Все рассрочки сейчас на пару лет вперед, в формате «сейчас деньги не нужны, а вот потом ключ будет низкий, возьмете ипотеку, все будет красиво». И это первая проблема. Ипотечник — он всё милый зайчик, который должен раз в месяц денежку банку отдавать, а вот рассрочник-отсрочник — неизвестно. В хорошей ситуации человек всё просчитал, у него есть варианты по закрытию обременения, он может взять ипотеку даже в тяжелых условиях через пару лет. А вот в плохой ситуации — залетает парень на абум, будь что будет, в 20207 году ключевая ставка как сила с нами прибудет в районе 5%. Сколько их таких? Неизвестно. Если до 5% сорвиголов на рынке — выстоим. А если 15–20% людей, которые через пару лет придут со словами: «Денег нет, расторгайте ДДУ, отдавайте моё золотишко». Вот тут и могут начаться проблемы. Дыра с рассрочками — это гораздо больший вариант для надувания пузыря, чем дыра с льготной ипотекой, которую надо было завершать осенью 2020 года. И не вспоминать о ней.

2. Рассрочки — это только контрактация. Это не попадание бабок на эскроу. У девелопера чем больше рассрочек, тем больше он будет платить за проектное финансирование, потому что квартиры проданы, а деньги не получены, точнее, как получена их часть, и она обычно до 30%, а то и до 20%.

3. Мало денег на эскроу — финансовая лямка серьезная — добрый вечер — срыв сроков и двигание их вправо. Чем сильнее будет финансовое плечо давить на девелопера, который пытается наполнить эскроу рассрочками, тем сильнее он будет сносить сроки вправо.

4. Рассрочки раздувают ценник на квартиры. Потому что девелоперу хоть как-то надо отбить тот факт, что деньги он получил не все. То есть если бы цена на квартиру с рассрочкой была бы такой же, что и на квартиру со 100% оплатой. Условно, квартира стоит 10 мультов. Можно взять без % рассрочку с ПВ от 50% на 1 год. Приходим, кидаем 5 мультов, а остальные 5 на вклад под 22%. Красиво? Очень красиво, только за отсутствие этих 5 мультов на эскроу заплатит девелопер и другие клиенты, которые будут отовариваться в проекте. Поэтому сейчас у всех умных девелоперов есть в загашнике калькулятор, который помогает определить, на сколько надо увеличить стоимость квартиры, чтобы там дать рассрочку. Чаще всего ключевым фактором при повышении цены является наполненность эскроу счетов. Где бабки есть — там могут что-то и интересное предложить, а где бабок нет — придется серьезно заплатить за рассрочку-отсрочку платежа. Ах да, это ещё один аргумент, что цены будут расти, даже при такой жопе, что сформировалась на рынке. 

Поэтому очень интересно, сколько же из неипотечных сделок в Москве произошли с чудесными выгодными или не очень выгодными рассрочками. За декабрь все команды продаж можно похвалить, только главное потом не плакать, что нагнали фрод, который отвалился, но это будут потом.

Краткосрочный прогноз на начало 2025 года — Москва по квартирам будет идти на уровне 4–4,5 тыс. юнитов в месяц. Держим кулачки.

Мундеп поджог жилищно-строительный кооператив на проспекте Вернадского.

Мужчина поджег помещение жилищно-строительного кооператива (ЖСК) на западе Москвы. Об этом сообщает Telegram-канал Baza.
Поджог произошел в районе 20:30 по московскому времени в здании на проспекте Вернадского.

По словам очевидцев, мужчина вошел в помещение ЖСК, облил горючей жидкостью и поджег. Злоумышленника задержали. По предварительным данным муниципальный депутат района Тропарево-Никулино от промэрского движения "Мой район" Алексей Кунгуров.

Очередная имитация уборки снега у метро "Марьина Роща". Трактор нарезает круг за кругом...

📹 Dmitry Korolyov

Квартиры требуют ухода

В Москве и Подмосковье снова набирает популярность услуга пожизненной ренты. По крайней мере, на сервисах объявлений выросло число таких предложений, рассказали СМИ риэлторы. Опрошенные "Ъ FM" эксперты пока не фиксируют всплеска интереса к услуге со стороны потребителей, но допускают, что он может вырасти.

По данным портала «Мир квартир», за прошлый год аренда в стране подорожала на треть. В Москве цены на «однушки» стартуют от 58,5 тыс. руб., в Подмосковье — от 36,5 тыс. руб. Договор пожизненной ренты тоже предполагает оплату, но часто речь о сумме не ниже прожиточного минимума, установленного в регионе. После смерти собственника рентодатель получает его недвижимость.

💬 Наталья Перескокова, эксперт по недвижимости: «Тот, кто квартиру приобретает, может быть не совсем порядочным человеком. Допустим, пожилой собственник мог бы прожить еще десять лет, а в итоге через год он умирает от сердечного приступа. Точно так же и у рентодателя есть риски: договор ренты заключается, когда нет наследников, а после того, как человек умирает, вдруг оказывается, что они есть.

Если уж рентодатель идет на такой договор, я бы однозначно рекомендовала проходить перед сделкой психиатрическое освидетельствование. Если психиатр считает, что человек понимает, что он делает, тогда под видеофиксацию задаются несколько вопросов, после чего это видео хранится. По крайней мере, для суда это веское основание».

@kfm936

В Москве коммунальщики засыпали реагентом автомобили.

Причина этого действия неизвестна.

«В такую погоду всегда есть риск, что ваш припаркованный автомобиль закидают реагентами. Чтобы не скользил», — пишет Telegram-канал «Москва на дорогах».

Подписывайтесь на «Газету.Ru»