Средняя цена предложения на вторичном рынке Екатеринбурга продолжает медленно повышаться. Недавно мы показывали, что это происходит во многом за счет структурных изменений. Старый фонд в настоящий момент дешевеет.

Похожие процессы можно наблюдать и на длительном горизонте. Если отследить динамику цен за последние 10 лет, то видно, что дорогое и наиболее качественное жилье дорожает гораздо быстрее нижнего ценового сегмента.

По данным УПН с конца 2014 года цены на «дорогое» жилье выросли на 89%, а на «дешевое» лишь на 43%. На фоне быстрого обновления жилого фонда расслоение вторичного рынка на разные ценовые сегменты будет усиливаться.

@reburg_ekb

На фоне ограниченного предложения поведение продавцов на вторичном рынке Екатеринбурга заметно не меняется – квартира, впервые попадая на рынок, чаще всего выходит по ценам аналогов или выше их. Дальше продавцы начинают корректировать свои запросы, и цена в экспозиции снижается. Данная тактика не выходит за рамки привычной модели поведения.
Так в феврале 2025 года лишь 2% квартир подорожало в процессе нахождения в экспозиции. 23% продавцов были вынуждены снизить цены в поисках покупателя.

@reburg_ekb

Рынок новостроек Екатеринбурга оттаивает после зимы

В начале 2025 года рынок новостроек продолжает меняться в соответствии с ожиданиями. Слабые показатели продаж в январе сменились восстановлением спроса в феврале. Темпы роста числа сделок пока не очень высокие. Тем не менее, рынок достаточно быстро отреагировал на ликвидацию ряда барьеров на рынке ипотечного кредитования. Это видно и по числу, и по структуре сделок.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в феврале 2025 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 1,5 тысяч договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в феврале (которые уже прошли регистрацию) – 1,2 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 1,5 тысяч сделок. Это ниже чем в феврале прошлого года, но вполне рабочий показатель для этого месяца. Так, например, в феврале 2021 года было зафиксировано 1,5 тыс. ДДУ, в 2022 - 2,1 тысяча, в 2023 – 1,8 тысяч, в 2024 – 1,7 тысяч. С учетом всех ограничений, текущие показатели – вполне достойный результат.

Рост продаж в прошедшем месяце стал возможен после того, как Минфин повысил величину возмещения банкам по семейной ипотеке. Это привело к снижению комиссионного вознаграждения и улучшению условий выдачи. Эти изменения уже привели к заметному росту доли ипотечных сделок с 44% в январе 2025 года до 61% в феврале (предварительные данные).

После непродолжительной паузы активизировался процесс вывода на рынок новых проектов. Конкуренция между продавцами продолжает расти. Поэтому неплохие результаты продаж в целом по рынку контрастируют с рваной и непоследовательной динамикой по отдельным проектам.

Средняя цена сделок в феврале по сравнению с предыдущим месяцем заметно не поменялась - около 158 тыс. рублей за 1 кв. м. Рост цен за последние 12 месяцев составляет около 11%.

@reburg_ekb

https://youtu.be/yohYHGeKinc?si=iHq6gv5hROX_kMUD
Взгляд на Екатеринбург от Ильи Пискулина

А что если студии меньше 28 кв. м запретят?
Мнения участников рынка жилья Екатеринбурга https://www.kommersant.ru/doc/7565813

Отсутствие рабочей рыночной ипотеки сильнее всего бьёт по сектору многокомнатных квартир. Именно здесь доля сделок с ипотекой падает наиболее заметно. Именно здесь продавцы в большей степени вынуждены привлекать покупателей через рассрочку.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro доля ипотечных сделок с 3 комнатными квартирами на рынке строящегося жилья Екатеринбурга упала с 85% в 2023 году до 50% в начале 2025.

@reburg_ekb

ДОМ.РФ опубликовал список населенных пунктов, где доступна семейная ипотека на вторичном рынке. В него попали города где строится не более двух домов. Критерий «не более 2 домов» очень странный. Есть дома в 1 тыс. кв. м, а есть проекты по несколько десятков тысяч.

В Свердловской области в список попали: Алапаевск, Арамиль, Асбест, Богданович, Верхний Тагил, Верхняя Салда, Верхняя Тура, Верхотурье, Волчанск, Дегтярск, Ивдель, Камышлов, Карпинск, Качканар, Кировград, Краснотурьинск, Красноуральск, Красноуфимск, Кушва, Лесной, Михайловск, Невьянск, Нижние Серги, Нижняя Салда, Нижняя Тура, Новая Ляля, Новоуральск, Полевской, Реж, Североуральск, Серов, Сухой Лог, Тавда, Талица, Туринск.

Отдельный квест для покупателей в этих населенных пунктах – найти квартиру не старше 20 лет на «вторичке».

В списке по Свердловской области нет Сысерти. По данным ЕИСЖ здесь строится 6 объектов. Но фокус в том, что 4 объекта из шести - это сервисные апартаменты компании «Baden Family», реализуемые в рамках термальных комплексов. Эти объекты не являются многоквартирными домами и ориентированы на инвесторов, а не жителей города.

Ранее мы писали о том, что решение по распространению семейной ипотеки несет в себе много рисков. Но судя по последним документам, оно еще и не проработано технически.

@reburg_ekb

По итогам февраля 2025 года соотношение распроданности и строительной готовности на рынке новостроек Свердловской области ухудшилось. В декабре прошлого года при средней строительной готовности в 42,4% показатель распроданности составлял 39,7%. К началу весны общая строительная готовность зафиксирована на отметке 40,7%, а распроданность строящихся проектов снизилась до 34,9%. Во многом это связано с тем, что рынок Екатеринбурга продолжает активно пополняться новыми проектами, а стартовые продажи успешны далеко не у всех.

При этом Свердловская область остается в числе самых устойчивых рынков страны. А отношение распроданности к стройготовности не вызывает озабоченности. Считается, что если к моменту ввода дома в эксплуатацию продано более 70% квартир, то системные риски отсутствуют. Соответственно к середине строительного цикла должно быть продано не менее 35% квартир.
Данные по крупнейшим рынкам России на канале REBURG.