Программа массовой льготной ипотеки на новостройки под 8%, запущенная в качестве антикризисной меры в 2020 г., завершилась 1 июля 2024 г.
Михаил Хорьков подвел итоги программы и дал прогноз изменения ситуации на рынке. Девелоперы столкнутся с шоковым снижением объемов продаж.

Колонка для Коммерсанта о сложившемся балансе и перспективах рынка жилья, не только в Екатеринбурге
https://www.kommersant.ru/doc/6878524

РЫНОК НОВОСТРОЕК ЕКАТЕРИНБУРГА:
ПЕРВЫЙ МЕСЯЦ БЕЗ ЛЬГОТ

Ожидаемый обвал продаж
До середины 2024 года рынок новостроек жил и функционировал в условиях повышенного спроса. В преддверии отмены льготной ипотеки с 1 июля 2024 года покупатели стремились закрыть вопрос с покупкой квартиры. Спешили и те, кто ориентировался на семейную ипотеку. Как оказалось – не зря, программу заметно урезали. После любого ажиотажного всплеска на рынке фиксируется глубокий спад. Так было не раз в предыдущие периоды повышенного спроса. Поэтому шоковое падение числа сделок в 3 квартале текущего года было "зашито" в рыночные ожидания продавцов. Девелоперы за несколько лет адаптировались к крайне контрастному характеру движения рынка. Кратный рост числа сделок за несколько месяцев всегда сменялся стремительным падением. Отличие текущего момента в том, что быстрый восстановительный рост, как в прошлые годы, уже не гарантирован. Период возврата к комфортным условиям реализации может затянуться и все это на фоне рекордно высокого объема предложения.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в июле 2024 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 1,6 тысячи договоров долевого участия в строительстве. Часть из них была подписана еще в прошлые месяцы. Число подписанных ДДУ уже в новых рыночных условиях в июле (которые уже прошли регистрацию) – около 800 штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне 1 тыс. сделок. Это минимум за последние полтора года. Пока большинство участников рынка предпочитают наблюдать на происходящими переменами без резких движений, пытаясь оценить возможные сценарии на конец года. Ближе к зиме станет понятен новый уровень спроса на городском рынка, опираясь на которой можно будет строить планы уже на следующий год. А планы по реализации в 2024 году надо было делать в первой этого года.

@reburg_ekb

Несмотря на ожидаемую отмену льготной ипотеки в середине года, девелоперы активно выводили на рынок новые проекты в течение 2024 года.

По данным ЕИСЖС январе-июле текущего года в Свердловской области были запущены проекты общей жилой площадью 1,575 млн. кв. м. Это на 45% больше чем в аналогичный период 2023 года. Лишь на московском рынке этот показатель выше.

Процесс уплотнения конкурентного фона продолжается. В ближайшее время ожидаем появления нескольких заметных жилых проектов на карте Екатеринбурга.

@reburg_ekb

Как изменится рынок новостроек после отмены льготной ипотеки?

Падение продаж в июле 2024 - это лишь первая реакция рынка на отмену льготной ипотеки после повышенного спроса в предыдущие месяцы. Не надо забывать и о том, что пока не работает IT-ипотека. Почти половину июля на рынке не выдавались кредиты по семейной ипотеке. Поэтому показатели августа могут быть лучше прошлого месяца. Но реальная оценка рыночных изменений начнется позже. Пока можно посмотреть на структуру льготного кредитования, которая было до середины года.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro доля сделок с ипотекой на рынке новостроек Екатеринбурга в 1 половине 2024 года составляла 80%. А в июне приблизилась к 90%. Почти все из них проходили по льготным программам, которые в свою очередь делились на следующие группы (от общего числа кредитов):
▪️семейная ипотека – 48,7%
▪️льготная ипотека – 43,6%
▪️IT ипотека – 7,7%

Сегодня льготной ипотеки нет, аудитория по семейной сократилась раза в два. IT-ипотека заявлена, но денег по ней на рынок пока не поступает.

@reburg_ekb

Первичный рынок только начинает адаптироваться к периоду высоких ставок, а вторичный живет в условиях дорогой ипотеки почти год. Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Екатеринбурга продолжает ползти вверх. Но данный статистический рост не должен вводить потенциальных продавцов в заблуждение. Текущий рост показателя, на небольшом объеме предложения, обусловлен несколькими факторам:

▪️В структуре предложения растет доля современного жилья. Доля квартир, построенных в 2021 и позже достигает 15%. Каждая третья квартира на рынке не старше 10 лет.
▪️Растет доля малогабаритных квартир в структуре предложения. А здесь более дорогой кв. м.
▪️Продавцы, выходя на рынок, продолжают ориентироваться на дорогие аналоги. Но в процессе экспозиции вынуждены постоянно снижать цены, а после появления потенциального покупателя, соглашаться на дополнительную скидку.

В августе текущего года почти каждый четвертый продавец в БД УПН корректировал цену вниз в рекламных объявлениях. И эти квартиры, которые пока не нашли покупателя. Текущий рынок вторички из-за ограниченного предложения, пока не испытывает серьезных проблем. Спрос упал, но упало и число желающих продать квартиру. Ситуация изменится, если начнет расти ассортимент. Но привычная стратегия «выставляем на продажу на уровне конкурентов, потом будем снижаться» уже не самая оптимальная. Если хотим продать, но смотреть надо лишь самые дешевые аналоги на рынке, а не на статистов с завышенными ожиданиями.
Еще одна надежда продавцов вторичного рынка – более привлекательные цены. Уровень цен в новом фонде на вторичном рынке действительно ниже предложений от девелоперов. Но ставка по ипотеке в 20% заградительная, что для первого, что для второго варианта. Обострение конкуренции между сегментами произойдет, когда рыночные ставки вернутся на отметку 12-14%. Пока возможность купить квартиру по более комфортным ценам есть лишь у покупателей с наличкой или с низкой долей заемных средств. Их немного, они позволяют вторичке поддерживать необходимый оборот. Но они же выкручивают руки продавцам, требуя максимальные скидки.

@reburg_ekb

Рынок жилья Екатеринбурга все последние годы был одним из самых насыщенных и разнообразных в стране. Следствием этого является его качественное развитие и сдержанные темпы роста цен, по сравнению с другими крупными городами.

Судя по всему, девелоперы города не собираются отступать от сложившейся практики развития рынка. После отмены льготного кредитования рыночный ассортимент продолжает пополняться новыми проектами и новыми именами.

Вчера прошла презентация проекта на ул. Титова от компании «Лето Девелопмент» (старт продаж обещают в середине сентября). Но по сути это была презентация нового девелопера и новой перспективной площадки, которую развивает «Гринвич-недвижимость» совместно с партнерами. «Лето» – первая компания, которая выходит на эту территорию с амбициозными планами изменить образ места и задать новые стандарты качества в строительстве, благоустройстве и отделке квартир. Все это зона ответственности компании, а мы посмотрим за счет чего старая промышленная территория может стать еще одной точкой роста на рынке жилья Екатеринбурга в следующие 3-5 лет.
Базовое преимущество – местоположение. Близость к центральным районам и хорошая транспортная доступность - то, что обострит конкуренцию за покупателей, которые сегодня рассматривают более удаленные районы города. Переключить их внимание с территорий, которые активно развиваются не один год, непросто. Пока этим будет заниматься лишь один продавец, вместе с мастер-девелопером, но в будущем к ним подключатся еще несколько компаний, которые ускорят качественные преобразования места и усилят конкуренцию. Но ключевым следствием роста застройщиков на площадке станет не борьба за конкретного покупателя в рамках «Кварталов на Титова», а обострение конкуренции между районами для жизни в рамках города.

@reburg_ekb

Почему в Екатеринбурге резко подорожала аренда жилья?

🚀По данным «Циан», аренда однокомнатных квартир в Екатеринбурге с начала 2022 года подорожала на 66% (с 21,2 до 35,1 тыс. руб. в месяц), двухкомнатных — на 64% (с 28,6 до 47 тыс. руб.).

Отметим, что речь идёт о средней цене предложения. В реальности «однушки» пока сдаются не за 35 тыс., а за 28-32 тыс. руб. Просто в июле-августе из-за сезонного всплеска спроса из предложения вымыло самые дешёвые, доступные варианты.

📶 Тем не менее, очевидно, что аренда жилья в Екатеринбурге в последние годы очень сильно подорожала.

Почему это произошло? Выскажем свое мнение.

📈Люди обычно выбирают между ипотекой и арендным жильем. И когда дорожает один сегмент, то через какое-то время к нему неизбежно подтягивается другой. Сейчас доступность ипотеки резко снизилась. Во-первых, квартиры в Екатеринбурге в последние годы подорожали в полтора-два раза. Во-вторых, ставки по рыночным программам взлетели до небес. В результате резко вырос средний платеж по ипотеке. Из-за этого многие семьи стали отказываться от покупки квартиры в пользу съемного жилья. Растущий спрос толкает арендные ставки вверх. Отмена массовой льготной ипотеки должна еще больше увеличить популярность съемного жилья.

💪 Также рынок аренды жилья Екатеринбурга имеет другие драйверы повышения спроса. Речь идёт о снижении популярности «удаленки», росте числа мигрантов, а также об увеличении количества студентов из других городов (об этом неоднократно говорил Никита Словиковский, который отлично разбирается в рынке аренды).

💸 Ещё один драйвер — рост зарплат в Екатеринбурге. Даже если не верить официальным цифрам, очевидно, что в последние годы доходы горожан заметно подросли. Это поддерживает спрос и на покупку, и на аренду жилья.

Какие прогнозы?

🔸 В краткосрочной перспективе спрос на аренду жилья будет расти из-за фактора сезонности и недоступной ипотеки. Однако делать долгосрочные выводы пока преждевременно. Дело в том, что каждый новый скачок цен ограничивает приток арендаторов. Тот бурный рост ставок, который отмечался в последние три-четыре года, заметно снизил привлекательность съёмного жилья для большинства семей. Многие екатеринбуржцы психологически не готовы платить за аренду «однушки» 30-32 тыс. руб. вместо привычных 18-20 тыс. руб. в месяц.

🔸 Кроме того, нельзя исключать усиление конкуренции между арендодателями. В I полугодии 2024 года на рынке новостроек Екатеринбурга была рекордно высокая активность. Число сделок выросло на 20-25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Многие объекты приобретались в инвестиционных целях, и сейчас они постепенно начинают сдаваться в аренду. Этот процесс также будет сдерживать дальнейший рост ставок.

❗ В целом мы считаем, что мощный потенциал роста арендных ставок в Екатеринбурге во многом уже реализовался. Дальнейшее увеличение цен возможно, но уже не такими бурными темпами. Долгосрочные перспективы арендного рынка в первую очередь будут зависеть от доступности ипотеки. Если власти вернут массовые льготные программы или в стране начнется цикл снижения ключевой ставки, спрос на съёмные квартиры будет постепенно снижаться.

Евгений Чечкин, автор канала «Екбнедвижка»

Екбнедвижка | Новости и аналитика

Выбирая квартиру, покупатели сравнивают новостройки с вариантами на «вторичке», в том числе в советских домах. Они кажутся совершенно разными, но многое из хрущевок перекочевало в современные проекты. https://www.dk.ru/news/237209352

Падение продаж новостроек после отмены льготной ипотеки вернуло в публичную плоскость традиционную тему затоваривания. Снова звучит цифра – 70+ млн. кв. м нераспроданного жилья в России. Цифра верная, но ее интерпретация не всегда корректная. Вот здесь объясняем почему.

По Екатеринбургу ситуация выглядит следующим образом:
▪️Общее число непроданных квартир около 52 тысяч.
▪️Число непроданных квартир в сданных домах - менее 2 тысяч.

@reburg_ekb

Недавно компания «Лето» презентовала первый проект на новой площадке в районе ул. Титова. На этой неделе прошла презентация проекта «Да на Амундсена» от нового девелопера «Свобода мысли». До этого стартовали продажи нескольких проектов в районе Уктус. Все эти проекты объединяет тот факт, что они запущены на площадках, мастер-девелопером которых выступает «Гринвич-недвижимость». Несколько крупных площадок застраивается в рамках согласованной концепции независимыми застройщиками. Это должно обеспечить хорошую динамику развития территории, а совместные усилия нескольких продавцов повысить узнаваемость и роль жилых кластеров на рынке города.

За последние годы роль Гринвич-недвижимость на рынке жилья кратно выросла. В ближайшее время компания продолжит совместно с партнерами пополнять предложение в сегменте новостроек. Проект в районе Амундсена будут застраивать 7 компаний, в кварталы на Титова – 6 застройщиков. Мало не покажется). Уже сейчас предложение в городе на максимуме. Но для жителей города — это новые проекты, новые компании, широкий ассортимент и рост конкуренции между продавцами. Очень разумный подход - не мариновать земельные участки, а развивать их вместе с теми, кто готов брать на себя риски и ответственность в текущих, непростых условиях.

@reburg_ekb

Какие объекты тянут вверх среднюю цену 1 кв. м на вторичном рынке жилья?

Объем предложения на вторичном рынке Екатеринбурга остается ограниченным. После значительного роста ставок по ипотеке с вторички ушли не только покупатели, но и продавцы. Многие считают, что в текущих условиях они не получат справедливой цены за свою квартиру и откладывают продажу. Те, кто после продажи своей квартиры планировал покупку другой с помощью ипотеки, также взяли паузу. Поэтому на рынке снизилась активность как покупателей, так и продавцов.

Сегодня отсутствие сильной конкуренции между продавцами пока спасает вторичный рынок от снижения цен. Более того, если мы посмотрим на средний индикатор по городу, то увидим, что он продолжает медленно расти. Но основная причина – структурные изменения. На фоне ограниченного выбора увеличивается число современных квартир с компактными планировками. Продавцы вчерашних новостроек выходят на рынок с высокими запросами. Они и тянут средний показатель вверх. В остальных группах - ценовая стагнация с широкими возможностями для торга.

@reburg_ekb

По данным аналитической платформы bnMAP.pro после обвального падения доли сделок с ипотекой в июле 2024 года, показатель августа вырос.

По предварительным данным, 64% ДДУ, подписанных в августе, заключались с использованием ипотеки.
Как мы уже отмечали в оперативной сводке по итогам прошедшего месяца, пока это не восстановительный рост спроса, а лишь полноценное возобновление выдачи семейной ипотеки.
Доля заемщиков, кто берет кредит на 30 лет продолжает увеличиваться. В 2024 году таких покупателей уже 54%. Средний срок кредита - больше 25 лет.

@reburg_ekb

Сбербанк заявил об исчерпании лимитов на выдачу семейной ипотеки — самой объемной госпрограммы с господдержкой. После этого ВТБ сообщил, что первоначальный взнос по этой программе для ряда клиентов составит 50%.

Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков рассказал для «Ъ-Урал», как новости о лимитах отразятся на уральском рынке недвижимости, доверии игроков и ценах.

@kommersantural