Гринвич раздвигает границы

Старая байка гласит, что ничто так не раздвигает границы центра города, как риелторские объявления. Споры о границе центра вечны. К ним добавляются особенные прочтения: «тихий центр», «новый центр», «исторический центр».Много лет назад в районе Автовокзала появился район «Юг-Центр»
С недавнего времени свой юг появился и у Ботанического района. Мастер-девелопер крупного проекта в районе ул. Титова определился с его названием – «Южная ботаника».

@reburg_ekb

Презентация к выступлению на Международном жилищном конгрессе 24 октября 2024 года.
Данные по Екатеринбургу, но в контексте общих изменений на рынке жилья России.

Прошло 4 месяца с момента отмены массовых льготных программ. В поисках оптимальных решений на период адаптации большинство девелоперов сделали ставку на семейную ипотеку и программы рассрочки. Но проблема в том, что рассрочки не наполняют эскроу счета, а семейная программа, как показал опыт последних месяцев, нестабильна. Исчерпание лимитов и высокий первоначальный взнос ограничили рамки маркетинговой активности для застройщиков. Сейчас на рынке превалируют негативные настроения и не самые лучшие ожидания на ближайшие месяцы. При этом, рынок новостроек Екатеринбург демонстрирует неплохие показатели продаж.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в октябре 2024 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано почти 2 тысячи договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в октябре (которые уже прошли регистрацию) – около 1,6 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 2-2,1 тыс. сделок. На фоне ажиотажа осенью прошлого года - это немного. Но текущий показатель уже в 2 раза выше минимума текущего года, который был зафиксирован в июле. Текущий объем продаж близок к среднемесячному числу ДДУ на рынке Екатеринбурга за последние годы - около 2,2 тыс. сделок.

В чем же проблема и почему участники рынка с опаской смотрят на следующий год?
Объем продаж на рынке строящегося жилья вернулся к уровню в 2 тыс. сделок. Это хороший показатель. Но 2 тыс. сделок при рыночном ассортименте в 30 или 50 тысяч квартир – не одно и тоже. В последние месяцы число сделок быстро восстанавливалось, но происходило это на фоне постоянного роста объема предложения. Текущий показатель числа нереализованных квартир на первичном рынке – более 56 тысяч. Это очередной исторический максимум. Из них 2,4 тысячи квартир сданы в эксплуатацию, остальные - строятся. Поэтому при относительно хорошем уровне продаж по рынку в целом, результаты отдельных компаний и проектов остаются невысокими и рваными. Конкуренция на рынке Екатеринбурга продолжает расти, а рынок пополняется и новыми проектами, и новыми девелоперами. Среднесрочные планы корректируются, но последствия таких решений мы увидим лишь в следующем году.
Общий ценовой фон рынке новостроек в последние месяцы почти не меняется. Средняя цена сделок остается в рамках 147-150 тыс. рублей за 1 кв. м.

После отмены "льготной ипотеки" доля сделок с ипотекой на рынке новостроек Екатеринбурга стабилизировалась в диапазоне 63-65%. Остальное - рассрочки и сделки с наличными. Доля сделок с рассрочкой, при небольшом стартовом платеже, в последние месяцы сильно выросла. С одной стороны, это позволяет поддержать продажи, с другой - формирует риски расторжения таких сделок в будущем.

@reburg_ekb

Что застройщики Екатеринбурга упускают на Яндекс.Картах?

Яндекс.Карты активно развиваются, и на фоне их почти монопольного положения в России, этот инструмент стал незаменим для застройщиков. Многие компании уже направляют значительные бюджеты на рекламу в Геосервисе, но часто просто «сливают» бюджеты. Чтобы этого не происходило, я подготовил статью-инструкцию — не сухую теорию, а живой разбор на примерах застройщиков Екатеринбурга.
Пробираясь через сотни карточек и отзывов, проверяя работоспособность сайтов, я заметил типичные ошибки, из-за которых компании теряют потенциальных клиентов. Всё это легло в кейс-гайдо-статью, которую по достоинству оценили все мои знакомые из сферы недвижимости.

А теперь и вы можете. Читайте статью по ссылке: https://vc.ru/marketing/1639813-chto-zastroishiki-ekaterinburga-upuskayut-na-yandeks-kartah

Больше статей по теме — в телеграм-канале: @odissei_developa

Брусника готовится к новоселью - https://www.dp.ru/a/2024/11/15/brusnika-sozrela-developer

Обновили индекс цен на жилье на вторичном рынке Екатеринбурга. Ничего принципиально нового:

Продавцы современного жилья продолжают выходить на рынок по более высоким ценам (на первичном рынке такие квартиры – еще дороже). Именно эти квартиры тянут среднюю по городу вверх.

Цены предложения на старый фонд не растут. Цены сделок на такие квартиры ниже конца прошлого года.

Ограниченное предложение и готовность к торгу - то что пока помогает продавцам на вторичном рынке.

@Reburg_ekb

Дмитрий Прокофьев, ссылаясь на исследование 100 летней истории рынка в США, напоминает, пики строительства жилой недвижимости могут служить предиктором экономического спада. И вполне логично задает вопрос:

- а что, если это не только для Штатов работает, а и для РФ, например?

У нас нет 100 летней истории рынка, но есть данные за последние 20 лет в Екатеринбурге. Объем текущего строительства мы начали считать, когда еще не было ни ЕИЖС, ни других публичных баз данных по строящимся объектам (это был отдельный квест). За этот период экономика России несколько раз прошла через спады в 2009, 2015 годах. А также имела заметные проблемы в 2020 и 2022. Как вел себя рынок новостроек в это время?
2008 год
После стремительного роста цен на жилье в 2006-2007 гг. объем инвестиций в новые проекты быстро растет. Этот процесс продолжается и в 2008 году, когда продажи уже начинают снижаться. К концу 2008 года 30% строек было заморожено. В 2009 этот показаитель вырастает до 40%. Появление обманутых дольщиков, большинство из которых получили свои квартиры, но с большой задержкой. Далее - медленное востановление строительной активности. Объем текущего строительства к началу 2011 года падает на 40%.
2014 год
Рынок новостроек рос с 2011 по 2014 год. Объем стройки превысил предыдущий пик. После пиковых продаж в конце 2014 года число сделок стремительно падает. В 2015 году запускается программа «льготной ипотеки», которая удерживает рынок от более глубокого падения, но не меняет траекторию. В отличие от 2009 года, доля замороженных строек не столь значительна. От пиков, объем стройки упал также на 40%.
2020 год
С 2019 года на рынке нет существенных стимулов на роста предложения, рынок переходит эскроу счета, а пандемийные ожидания заставляют девелоперов быть более осторожными. Рынок готовится к очередной коррекции. Но льготная ипотека меняет рыночный контекст, а ее неоднократное продление выводит девелоперский оптимизм на очередной пиковый уровень (здесь важно сказать о том, что эффект от льготных программ по регионам был неоднородным). В спаду 2024 года рынок Екатеринбурга подошел с историческим максимумом по объему строительства и предложения.

Может ли пик разрешений на строительство (объем стройки) быть предиктором кризиса? Наверное, может, вот только где будет этот пик сформирован, становится понятно после того, как кризис случился. Ведь падение новых РНС – уже следствие кризиса.

@REBURG

🏢 Инструкция для осознанных: Тебе > 18 лет и нужно решать вопрос с жильем. Что делать?

Ситуация: ты — молодой человек, учишься и только начинаешь строить карьеру. Уже пришло осознание, что жить вместе с родителями хорошо, но отдельно — еще лучше. Да и они повесили кодовый замок на холодильник слегка намекают, что пора быть самостоятельным.

Жить с бабушкой — не вариант. Наследства от богатого дядюшки не предвидится. Что делать — снимать жилье, накопить на ипотеку или просто уже опустить руки, глядя на растущие ипотечные ставки — отвечает Михаил Хорьков, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости.

Инструкция — на сайте: https://choice-media.ru/tpost/re8bae0k11-instruktsiya-dlya-osoznannih-tebe-gt-18

В ноябре 2024 депутаты Законодательного собрания Свердловской области приняли поправки в закон «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций. Теперь девелоперы будут платить 1% в год от кадастровой стоимости непроданных к моменту сдачи помещений. Действовавшая ранее льгота (с 2019 года) отменена.

Мы решили посмотреть, а сколько таких квартир на рынке Екатеринбурга. На фоне повышенного спроса в предыдущие годы, большинство домов сдаются в эксплуатацию с минимальной долей непроданных квартир. Но текущий спад будет корректировать эту ситуацию уже в следующем году.

Сейчас на рынке новостроек остается около 3 тысяч квартир которые были не проданы к моменту сдачи дома. Это немного – около 5% от общего предложения. В начале 2020 года, еще до запуска «льготной ипотеки», доля таких квартир от всего предложения первичного рынка достигала 15-20%. И если рынок будет стремиться к этой пропорции, то бремя владения станет слишком заметным для бизнеса.

Интересно то, что льготы действовали в тот период, когда у девелоперов не было проблем с реализацией недвижимости, а их отмена совпала с серьезным падением спроса.

Денег нет, но вы держитесь, хорошего вам настроения!

@reburg_ekb

Сделки есть, но денег нет – так можно охарактеризовать текущий этап на рынке новостроек города. Рассрочка продолжает замещать ипотеку, которая стала недоступной для большинства покупателей. Чем закончится этот компромисс для продавцов и покупателей увидим лишь в 2025-26 гг.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в ноябре 2024 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано более 2 тысячи договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в ноябре (которые уже прошли регистрацию) – около 1,6 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 2 тыс. сделок.

Показатель в 2 тысячи ДДУ в месяц фиксируется второй месяц подряд. Это близко к среднемесячным уровням предыдущих лет. Но проблема в том, что предложение на рынке продолжает расти. Девелоперы открывают продажи на новых проектах, обостряя и без того непростую ситуацию. Рост ассортимента не свидетельствует об излишнем оптимизме застройщиков, а лишь в очередной раз иллюстрирует традиционную инерцию строительного сектора. Процесс активного пополнения рынка новыми проектами, запущенными в работу в условиях высокого рынка, еще не завершен.

Текущий показатель числа нереализованных квартир на первичном рынке приблизился к 57 тысячам квартир. Значительный объем предложения – квартиры на начальных стадиях строительства. Пока у продавцов нет проблем с распроданностью к моменту ввода в эксплуатацию. Но есть сложности с наполнением эскроу счетов (от этого зависят ставки по проектному финансированию) на старте. Структура продаж стремительно смещается в сторону рассрочек. Если в октябре доля сделок с ипотекой была около 63%, то предварительные цифры по ноябрю дают оценку лишь на уровне 55%. Это минимальный показатель за последние годы.

Ценой фон рынке новостроек в последние месяцы сильно не меняется. Средняя цена сделок фиксируется около уровня в 150 тыс. рублей за 1 кв. м. Часть продавцов на рынке продолжает поднимать цены регулярно, по мере плановой реализации и достижения определенного строительного этапа, другие - вынуждены использовать скидки и дисконты для поддержания продаж.

@reburg_ekb

В дополнение к данным по рынку новостроек в ноябре 2024 - иллюстрация по доля ипотечных сделок.

Сопоставимый показатель по доле ипотеки в 50-55% фиксировался в 2017-19 гг. В следующие годы он постоянно повышался.

@reburg_ekb

Развернутое мнение по ситуации на рынке жилья Екатеринбурга для Коммерсанта - https://www.kommersant.ru/doc/7363434