RationalAnswer | Павел Комаровский ✔

Историческая долгосрочная доходность классов активов, часть 3: Жилая недвижимость [начало здесь]

В предыдущих частях мы с вами разбирались с оценкой доходности по акциям и облигациям – выяснилось, что там есть довольно интересные нюансы. Но это ценные бумаги, по ним хотя бы концептуально всё просто: если ты знаешь динамику котировок, а также данные по выплате дивидендов/купонов, то посчитать доходность – это уже чисто дело техники.

С недвижимостью всё гораздо сложнее. Каждый объект там уникальный, данные по сдаче в аренду зачастую вообще нигде не фиксируются, и так далее – в общем, аккуратно посчитать историческую доходность по целому классу активов «домики и квартиры» на самом деле весьма непросто.

Тем не менее, авторы исследования The Rate of Return on Everything, 1870–2015 попробовали сделать такой «подход к снаряду», и у них по выборке из 16 стран на горизонте 145 лет вышла средняя реальная доходность около 6,7% годовых. Что, как будто бы, весьма некисло! (Если помните, доходность мирового рынка акций на длинных горизонтах выходит чуть больше 5% сверх инфляции.)

Но тут бы надо вспомнить, что недвижимость, в отличие от акций и облигаций, – это прямо настоящий физический актив. Условные облигации госдолга США столетие назад и сейчас можно при желании сравнивать напрямую, «в лоб». А вот какой-нибудь дом, построенный 100 лет назад, почти наверняка будет сильно отличаться по качеству от современного новостроя. Поэтому, при анализе динамики средних цен на недвижимость, записывать удорожание квадратного метра целиком в доход домовладельца может быть опрометчиво – вероятно, наблюдаемый рост цен отражает в том числе и улучшение качества.

Более аккуратно учесть такие нюансы позволяют так называемые «микро-исследования», когда ученые пытаются проследить в конкретном городе долгосрочную историю перепродажи одной и той же выборки объектов (в противоположность макро-исследованиям, где допущения оцениваются на уровне «всего рынка целиком»). Таких исследований совсем немного (есть для Франции, Голландии и UK), но по ним внезапно оказывается, что доходность жилой недвижки на самом деле на 1,5–2,5% годовых ниже, чем выходило по макро-оценкам ребят чуть выше.

К сожалению, каких-либо «самых более лучших» ультимативных исследований по уточненной доходности недвижимости по всему миру за последние 150 лет просто не существует. Но приведенная выше инфа как бы намекает, что в действительности жилье скорее всего является менее доходным классом активов, чем акции. То есть, если в акциях долгосрочно ожидаем около 5% реальной доходности, то в жилой недвижке и без кредитного плеча это будет скорее ближе к 3–4% годовых. Такие дела!

P.S. Кстати, всё забываю сказать: ТГ-посты с канала часто выходят в моей email-рассылке на Substack с дополнительными иллюстрациями, которые не очень удобно вставлять в Телеграме. Смотрите, например, сегодняшнюю заметку про доходности, или вчерашнюю про рынки предсказаний.

www.tgoop.com/RationalAnswer/1246

29.7K viewsedited  Mar 6 at 07:42

Историческая долгосрочная доходность классов активов, часть 3: Жилая недвижимость [начало здесь]

В предыдущих частях мы с вами разбирались с оценкой доходности по акциям и облигациям – выяснилось, что там есть довольно интересные нюансы. Но это ценные бумаги, по ним хотя бы концептуально всё просто: если ты знаешь динамику котировок, а также данные по выплате дивидендов/купонов, то посчитать доходность – это уже чисто дело техники.

С недвижимостью всё гораздо сложнее. Каждый объект там уникальный, данные по сдаче в аренду зачастую вообще нигде не фиксируются, и так далее – в общем, аккуратно посчитать историческую доходность по целому классу активов «домики и квартиры» на самом деле весьма непросто.

Тем не менее, авторы исследования The Rate of Return on Everything, 1870–2015 попробовали сделать такой «подход к снаряду», и у них по выборке из 16 стран на горизонте 145 лет вышла средняя реальная доходность около 6,7% годовых. Что, как будто бы, весьма некисло! (Если помните, доходность мирового рынка акций на длинных горизонтах выходит чуть больше 5% сверх инфляции.)

Но тут бы надо вспомнить, что недвижимость, в отличие от акций и облигаций, – это прямо настоящий физический актив. Условные облигации госдолга США столетие назад и сейчас можно при желании сравнивать напрямую, «в лоб». А вот какой-нибудь дом, построенный 100 лет назад, почти наверняка будет сильно отличаться по качеству от современного новостроя. Поэтому, при анализе динамики средних цен на недвижимость, записывать удорожание квадратного метра целиком в доход домовладельца может быть опрометчиво – вероятно, наблюдаемый рост цен отражает в том числе и улучшение качества.

Более аккуратно учесть такие нюансы позволяют так называемые «микро-исследования», когда ученые пытаются проследить в конкретном городе долгосрочную историю перепродажи одной и той же выборки объектов (в противоположность макро-исследованиям, где допущения оцениваются на уровне «всего рынка целиком»). Таких исследований совсем немного (есть для Франции, Голландии и UK), но по ним внезапно оказывается, что доходность жилой недвижки на самом деле на 1,5–2,5% годовых ниже, чем выходило по макро-оценкам ребят чуть выше.

К сожалению, каких-либо «самых более лучших» ультимативных исследований по уточненной доходности недвижимости по всему миру за последние 150 лет просто не существует. Но приведенная выше инфа как бы намекает, что в действительности жилье скорее всего является менее доходным классом активов, чем акции. То есть, если в акциях долгосрочно ожидаем около 5% реальной доходности, то в жилой недвижке и без кредитного плеча это будет скорее ближе к 3–4% годовых. Такие дела!

P.S. Кстати, всё забываю сказать: ТГ-посты с канала часто выходят в моей email-рассылке на Substack с дополнительными иллюстрациями, которые не очень удобно вставлять в Телеграме. Смотрите, например, сегодняшнюю заметку про доходности, или вчерашнюю про рынки предсказаний.

BY RationalAnswer | Павел Комаровский