tgoop.com/domusverus/427
Last Update:
Дорогие читатели,
Спешим сообщить, что после длительной паузы канал @DomusVerus возобновляет активность 🥳
Спасибо неравнодушным подписчикам, которые писали нам и задавали вопросы. Полугодовая пауза и турбулентность на рынке жилья позволили нам накопить изрядный запас аналитических мыслей и идей, так что включайте уведомления – будем вместе разбираться с тем, что происходит и будет происходить в экономике и на рынке недвижимости.
На прошлой неделе как раз были обновлены все проектные декларации за июль – самое время посмотреть, что происходит с продажами после отмены льготной ипотеки. Сразу скажем, что по одному месяцу выводы делать рано, но интересное в данных все же есть.
▪️Июль ожидаемо стал первым «холодным» месяцем продаж. Число купленных квартир по ДДУ сократилось вдвое: с 80 тыс. в рекордном июне до 40 тыс. в июле. Тем не менее, это пока приемлемый уровень – чуть меньше среднемесячного числа сделок за 2020-2021 гг. (45 тыс.), но чуть выше среднего в 2022 г. (36 тыс.).
▪️Другое дело, что и портфель строительства у нас непрерывно рос последние годы и сейчас уже превышает аж 116 млн кв. м. При июльских темпах продаж нераспроданные остатки будут проданы за 40 месяцев (близко к верхней границе нормы 30-40 мес.).
▪️Важно, что в июле полмесяца банки не выдавали семейную ипотеку из-за неясности программы, так что уже в ближайшее время продажи подрастут – при рыночных ставках >20% народ будет сметать семейную и IT ипотеку. А еще подключатся программы рассрочки или снижения ставки на время строительства.
▪️Кроме того, запас прочности застройщиками накоплен достаточный – распроданность жилья в проектах, которые вводятся в этом году – 66% (до конца года нужно довести до 70% – план фактически уже выполнен), в следующем году – 40% (план в 70% тоже будет выполнен даже в негативном сценарии).
🤔 И вроде бы все хорошо, но… Не стоит забывать о тех проектах, которые вводятся в эксплуатацию позже, и о новых проектах. В них-то жилье тоже нужно продавать!
А запуски пока остаются рекордными – в июне более 4 млн кв. м (+30% к среднему за 2020-2023 гг.). И, скорее всего, в ближайшее время сильного сокращения запусков не произойдет – предпроектные расходы ведь уже понесены, бридж-кредиты под 20%+ взяты, а значит самое время открывать продажи и накапливать деньги на эскроу. Так что по инерции запуски будут высокими, как минимум, до конца 2024 года.
В результате, хотя в целом на макро уровне серьезных проблем в отрасли и снижения цен мы не ждем, в отдельных локациях (например, Владивосток, Калининград, Краснодар) и у отдельных застройщиков (с низкой распроданностью текущего портфеля) будет не все так радужно: увидим и скидки, и признаки затоваренности, и гневные письма в Минстрой и Минфин.
💡Хорошие продажи последнего года позволили застройщикам накопить подушку безопасности, поэтому они без особых проблем выдержат низкий уровень продаж в течение полугода-года.
Но если на восстановление спроса уйдет больше времени, то путь только один – сокращение запусков. Скорее всего, так и произойдет, так что текущие показатели портфеля строительства на ближайшие годы станут локальным рекордом.
В ответ на более низкий спрос сократится и предложения. Для этого требуется время, но, кажется, что у рынка это время есть.
@DomusVerus
BY Domus Verus
Share with your friend now:
tgoop.com/domusverus/427