Domus Verus

​​Около года назад авторам канала посчастливилось оказаться в компании крутейших аналитиков недвижимости – застройщиков, авторов известных тг-каналов, аналитиков крупнейших банков, брокеров, агентств. Возможно, тот клевый ресерч по недвижке, который вы когда-то переслали коллеге, был от кого-то из них.

Дело было в начале 2024 года. Ажиотаж остался позади, ключ держался на 16%, а вялый бубнеж "ну сколько можно, пора уже понижать" еще только начинался.

Мы задали коллегам элегантный вопрос: какой рост цен вы ждете в 2024 году? Большинство ответили, что ждут роста не более, чем на 5%.

А как получилось в итоге?

▪️За 2024 цены выросли на 9.3% - на уровне инфляции (9.5%). При этом инфляция во 2П24 ускорилась, а вот темпы роста цен на жилье снизились.

▪️Мы продолжаем считать соотношение регионов с падающей и растущей ценой одним из лучших momentum-индикаторов. Так вот, в середине года рынок всерьез решил падать (в 30% регионов было снижение), но потом как-то отлегло. Сейчас лишь 7 регионов из 74 - падающие, это около 10%.

▪️В крупных городах, за редким исключением (Москва, МО и Красноярск), картина такая: в «менее популярных» рост выше рынка, а в «более популярных» - ниже.

Мы находимся в худших условиях, чем предполагали. Доступная ипотека вспоминается в одном ряду с упущенными 20 годами и одноклассницей, которая выскочила за бизнесмена. А цены выросли лучше, чем ожидало большинство аналитиков!

Что это значит?

1️⃣ Аналитики закономерно закладывали умеренный рост цен. Ставка высокая, льготку прикрывают, как будет дальше - неясно. И тут появляются рассрочки. Лечить они не лечат, но головную боль на время снимают. Исторически чемпионами по схематозу были СПБиЛО и МиМО. Это и объясняет +15.9% в Москве и +11.3 в СПБ - оба выше рынка.

2️⃣ Несмотря на проблемы с лимитами, допкомиссии и ограничения от банков, цены продолжают расти. Это, конечно, не рост предыдущих лет, но зато стабильный.

3️⃣ Ключевым фактором роста цен в «менее популярных» городах остаются выплаты, связанные с СВО. Где-то выше в ленте мы писали, что повышение доходов драйвит спрос на жилье ничуть не хуже льготки, ведь повышается доступность (соотношение платежа и дохода). Да, платеж сильно вырос, но и доходы росли. Плюс, при таких доходах можно и за наличку взять.

Что нас ждет?

Многое зависит от того, когда и как закончится СВО, ну и от того, как поступит ЦБ со ставкой и рассрочками.

▪️Мы осторожно предполагаем, что объем рассрочек будет снижаться. Это будет давить на цены.

▪️СВО-выплаты, когда завершится конфликт, тоже начнут сокращаться, но постепенно, и резко на спрос не повлияют. Давить на цены будет, но не сильно.

▪️А еще полагаем, что конец этого года обозначится началом цикла снижения ставки - это высвобождение больших сбережений, лежащих сейчас на депозитах. Исторически в РФ мы очень любим сберегать в бетоне. Это то, что может цены подтянуть.

Ну а пока что остаёмся в скучном лагере 0-5%.

А перед сообществом аналитиков мы снимаем шляпу, почти треть правильно предсказали рост цен на 5-10% в 2024 - это много в текущих условиях. Именно поэтому стоит пойти и спросить их про 2025. О результатах - сообщим.

Кстати, наш опрос показал, что в 2025 читатель ждет роста цен в пределах 5%, хотя мнения сильно разделились. Ну что же, через год сравним, у кого тверже экспертиза - профессионалов рынка или наших читателей.

@DomusVerus

www.tgoop.com/domusverus/432

1.0K viewsFeb 21 at 08:12

​​Около года назад авторам канала посчастливилось оказаться в компании крутейших аналитиков недвижимости – застройщиков, авторов известных тг-каналов, аналитиков крупнейших банков, брокеров, агентств. Возможно, тот клевый ресерч по недвижке, который вы когда-то переслали коллеге, был от кого-то из них.

Дело было в начале 2024 года. Ажиотаж остался позади, ключ держался на 16%, а вялый бубнеж "ну сколько можно, пора уже понижать" еще только начинался.

Мы задали коллегам элегантный вопрос: какой рост цен вы ждете в 2024 году? Большинство ответили, что ждут роста не более, чем на 5%.

А как получилось в итоге?

▪️За 2024 цены выросли на 9.3% - на уровне инфляции (9.5%). При этом инфляция во 2П24 ускорилась, а вот темпы роста цен на жилье снизились.

▪️Мы продолжаем считать соотношение регионов с падающей и растущей ценой одним из лучших momentum-индикаторов. Так вот, в середине года рынок всерьез решил падать (в 30% регионов было снижение), но потом как-то отлегло. Сейчас лишь 7 регионов из 74 - падающие, это около 10%.

▪️В крупных городах, за редким исключением (Москва, МО и Красноярск), картина такая: в «менее популярных» рост выше рынка, а в «более популярных» - ниже.

Мы находимся в худших условиях, чем предполагали. Доступная ипотека вспоминается в одном ряду с упущенными 20 годами и одноклассницей, которая выскочила за бизнесмена. А цены выросли лучше, чем ожидало большинство аналитиков!

Что это значит?

1️⃣ Аналитики закономерно закладывали умеренный рост цен. Ставка высокая, льготку прикрывают, как будет дальше - неясно. И тут появляются рассрочки. Лечить они не лечат, но головную боль на время снимают. Исторически чемпионами по схематозу были СПБиЛО и МиМО. Это и объясняет +15.9% в Москве и +11.3 в СПБ - оба выше рынка.

2️⃣ Несмотря на проблемы с лимитами, допкомиссии и ограничения от банков, цены продолжают расти. Это, конечно, не рост предыдущих лет, но зато стабильный.

3️⃣ Ключевым фактором роста цен в «менее популярных» городах остаются выплаты, связанные с СВО. Где-то выше в ленте мы писали, что повышение доходов драйвит спрос на жилье ничуть не хуже льготки, ведь повышается доступность (соотношение платежа и дохода). Да, платеж сильно вырос, но и доходы росли. Плюс, при таких доходах можно и за наличку взять.

Что нас ждет?

Многое зависит от того, когда и как закончится СВО, ну и от того, как поступит ЦБ со ставкой и рассрочками.

▪️Мы осторожно предполагаем, что объем рассрочек будет снижаться. Это будет давить на цены.

▪️СВО-выплаты, когда завершится конфликт, тоже начнут сокращаться, но постепенно, и резко на спрос не повлияют. Давить на цены будет, но не сильно.

▪️А еще полагаем, что конец этого года обозначится началом цикла снижения ставки - это высвобождение больших сбережений, лежащих сейчас на депозитах. Исторически в РФ мы очень любим сберегать в бетоне. Это то, что может цены подтянуть.

Ну а пока что остаёмся в скучном лагере 0-5%.

А перед сообществом аналитиков мы снимаем шляпу, почти треть правильно предсказали рост цен на 5-10% в 2024 - это много в текущих условиях. Именно поэтому стоит пойти и спросить их про 2025. О результатах - сообщим.

Кстати, наш опрос показал, что в 2025 читатель ждет роста цен в пределах 5%, хотя мнения сильно разделились. Ну что же, через год сравним, у кого тверже экспертиза - профессионалов рынка или наших читателей.

@DomusVerus

BY Domus Verus