📰 Новости ЖКХ, судебная практика
и другие наши материалы за неделю

Статьи
📍Горячая вода из крана холодной и наоборот, или подмес воды в квартирах (причины, устранение)
📍 Требования, предъявляемые при замене ванны на душевую кабину или «джакузи»
📍 Причины повреждения канализационных выпусков
📍 ЖКХ изнутри. Начальник отдела раскрытия информации о своей работе

Судебная практика
📍 Управляющая организация смогла взыскать с Водоканала расходы на прочистку канализации от засора
📍 Моральный вред за высказывания слесарей УК о подмесе в биде
📍 Невозможность получения сведений о ФИО собственников из ЕГРН — не причина для отказа в предоставлении реестра инициатору собрания
📍 Досудебное обжалование предписания через ГИС ЖКХ
📍 УО не смогла оспорить предписание ГЖИ о принятии мер к выделению парковочных мест для инвалидов
📍 Суды разбирались, нарушила ли УО права бывшей собственницы квартиры, с которой пыталась взыскать задолженность по оплате ЖКУ
👮‍♂ Суд отказал в удовлетворении требований ГЖИ Челябинской области об исполнении предписания
👮‍♂ Суд отменил штраф Управления Госстройжилнадзора Республики Саха (Якутия) по поводу отключения электроэнергии
👮‍♂ Суд признал незаконным штраф надзорного органа Свердловской области за ненадлежащее содержание общего имущества МКД

Друзья, несколько слов про рубрику «Дело подписчика».

✅ Что принимается:
— дела, где вы участвовали;
— не имеет значения, в чью пользу был разрешен спор;
— спор должен касаться вопросов ЖКХ.

❌ Не надо присылать:
— дела, о которых вы знаете/слышали, но сами не участвовали;
— совсем старые акты (вынесенные до 2020 года);
— споры о взыскании задолженности, если там не было ничего необычного;
— дела в надежде на бесплатную рекламу своих юридических услуг;
— дела с запросом дальнейшей консультации (в том числе под видом "моего мнения"), составления жалоб или других бесплатных юридических услуг.

✉️ Как и куда прислать:
— Если спор рассматривал арбитражный суд, то прислать можно только номер дела.
— Если спор рассматривал суд общей юрисдикции, то номер дела и название суда, либо ссылку на судебный акт, либо само решение.

❗️Все это должно сопровождаться комментарием типа «Добрый день. Это в рубрику «Дело подписчика». В этом споре я был истцом/ответчиком/...»

Присылать в личку @gkhwsem

Рубрика выходит по понедельникам. Пост пишу сама, текст перед публикацией не согласовываю. Другими словами, ваша и моя оценка позиции суда может разойтись. Если это некритично, то приглашаю поучаствовать в рубрике.

Длинный список тяжб владельцев спецсчетов и банков по поводу оплаты капремонта пополнился еще одним необычным случаем.

ТСЖ «Верещагинка 48» из Череповца просило суд признать незаконным отказ банка в исполнении постановления пристава об обращении взыскания на деньги спецсчета. Также товарищество просило признать незаконным бездействие и самого пристава-исполнителя, который не уследил за банком.
Суд удовлетворил эти требования, а апелляционная инстанция оставила жалобу Сбербанка без удовлетворения.

🔎 А теперь детали:
— ТСЖ и подрядчик заключили договор на капремонт — замену нижнего розлива холодного водоснабжения и горячего водоснабжения в подвале дома, что стоило 554 тыс. р.;
— после подписания акта приемки ТСЖ выявило несоответствие объемов фактически выполненного ремонта локальному сметному расчету, поэтому отказалось оплатить работы;
— подрядчик взыскал деньги через суд (дело № А13-17660/2022, прошло три инстанции);
— был выдан исполнительный лист, возбуждено исполнительное производство, пристав направил в банк постановления о взыскании денег товарищества, находящихся на двух счетах — текущем счете и спецсчете на капремонт;
— на текущем счете денег оказалось мало, поэтому с него списали только часть суммы, а со спецсчета банк и вовсе отказался что-либо списывать “в связи с отсутствием информации о том, что взыскиваемая задолженность относится к обязательствам, вытекающим из договора на оказание услуг или выполнение работ по капитальному ремонту”;
— ТСЖ обратилось в банк, приложив решение суда по спору с подрядчиком и договор, однако банк продолжил считать свои действия законными;
— товариществу пришлось самому обращаться в суд.

Банк занял прежнюю позицию: о том, что деньги взыскиваются в счет капремонта, ему из постановления пристава не видно, а сам он не обязан читать судебный акт, во исполнение которого возбуждено исполнительное производство.

Примечательно, что ТСЖ предчувствовало такой поворот событий и еще в споре с самим подрядчиком указывало в своих жалобах на этот момент: “суды не учли необходимость указания в резолютивной части решения на исполнение судебного акта за счет средств специального счета для формирования собственниками помещений фонда капитального ремонта”. Но тогда этот довод остался без внимания, а после — привел к проблемам с банком: и с текущего счета часть денег списали, и по остаткам долга пришлось отдельно судиться.

⚖ Что суды указали по сути спора
Закон запрещает списывать со спецсчета деньги в оплату обязательств, не связанных с капремонтом. По общему правилу (ч. 6 ст. 175 Жилищного кодекса РФ), на деньги спецсчета не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета. Исключение — обязательства, вытекающие из договоров, связанных с капремонтом. Следовательно, бездействие банка является незаконным.

Как суды отклонили оправдания Сбербанка:
Так как банк обязан исполнять постановление пристава (за исключением случаев, перечисленных в законе), то мог и должен был принять меры по получению информации о статусе взыскиваемой задолженности, чтобы установить возможность ее списания со спецсчета. Однако ничего такого он сделал, к приставу за разъяснением не обращался. Более того, получив необходимую информацию от самого ТСЖ, “банк не только продолжил бездействовать, но и ответил отказом товариществу в исполнении постановления судебного пристава-исполнителя в части списания денежных средств со специального счета ТСЖ”.

А13-4058/2024 😋 @gkhvsem

🐈‍⬛ Минстрой про кошек в подвале

В Консультант Плюс появилось свежее письмо Минстроя России по поводу проживания кошек в подвалах. И оно не понравится тем, кто устраивает приют для животных в непредназначенном для этого месте.

Ключевые моменты:

— Оборудование продухов, проемов, каналов и отверстий сетками или жалюзийными решетками не означает, что такие продухи, проемы, каналы и отверстия являются закрытыми.

— Размещение животных в подвалах МКД, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование и которые не предназначены для содержания животных, противоречат положениям Закона № 498-ФЗ ("Об ответственном обращении с животными...").

— Законом N 498-ФЗ не предусмотрена возможность определения в качестве владельцев приютов для животных собственников помещений в МКД.

— Положения жилищного законодательства, предусматривающие оборудование продухов, проемов, каналов и отверстий в подвалах МКД, не являющимися приютами для животных, сетками или жалюзийными решетками, не противоречат Закону № 498-ФЗ.

— Демонтаж сеток или жалюзийных решеток из продухов в подвале МКД сам по себе не приводит к признанию такого подвала МКД приютом для животных и не порождает возможность содержания животных в таком подвале без нарушения требований Закона № 498-ФЗ.

Напомню, что письма Минстроя — не нормативно-правовые акты, а мнения ведомства по каким-либо вопросам, с которыми в Министерство обращаются различные граждане и организации. Номер письма — в подписи внизу поста.

Мы уже обобщали практику судов по этому вопросу, поэтому кто не видел, приглашаю ознакомиться, а кто забыл — вспомнить: "Кошки в подвале МКД — бороться или соседствовать"

№ 5265-ДН/04 😋 @gkhvsem

😎 Защита дома от захвата управляющей компанией: история успеха

По четвергам публикую истории подписчиков об успешных случаях отстаивания своих интересов: раньше это были истории про создание ТСЖ, а теперь предлагаю желающим рассказать о смене управляющей компании или защите дома от захвата.

Подписчица — Стелла Спанчек из Перми — поделилась опытом защиты своего дома от захвата управляющей компанией. Эта история — результат совместных усилий жильцов, которые не остались равнодушными к происходящему.

❗️ Попытка захвата дома

Началось все с того, что дом целенаправленно менял старую управляющую компанию на новую. Пакет документов был направлен в инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края (ИГЖН). 

Старая УК попыталась провести своё голосование, но собственники его сорвали через бойкот — не голосовали даже «против», чтобы не оставлять образцов подписей. Эта компания смирилась со своим поражением. 

Всё было хорошо, собственники рассчитывали, что 1 апреля к управлению приступит новая УК. Но неожиданно пришел отказ: в связи с поступлением пакета документов от третьей организации — ООО «Самоуправление», которая не проводила никаких собраний, а просто по почте в адрес ИГЖН был прислан пакет документов. Жители были возмущены такой наглостью и начали действовать.

📢 Борьба с подделкой

Подписчица начала писать в социальных сетях ИГЖН, губернатора и администрации города о том, что дом захватывают. После этого ИГЖН опубликовала пост-объявление с предложением сообщить о неучастии в собрании (текст прикреплен к посту).
Подписчица скопировала его, распечатала и разложила в почтовые ящики всех жителей. Она попросила каждого жителя, который не голосовал, обратиться в ИГЖН. Жители были возмущены, что ИГЖН не приняла их реальные голоса и документы по собранию, зато хотела учесть поддельные, написанные одной рукой и присланные по почте от анонима.

ИГЖН связалась с подписчицей, попросив больше не отправлять в инспекцию жителей, а взять бланк и централизованно собрать заявления о неучастии в собрании. Так и сделали. Кто-то из собственников отправил заявление через ГИС ЖКХ (так как важно, чтобы инспекция могла убедиться в личности заявителей). 

После этого ИГЖН учла заявления собственников о неучастии в собрании, которое не проводилось, и пришла к выводу о наличии признаков ничтожности принятых решений, что согласно Приказу Минстроя № 938/пр является основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий. 

💬 Отстаивание выбора собственников

Кроме противодействия сторонней компании, нужно было отстоять право на управление той УК, которую собственники действительно выбрали. 

Как только стало известно о пакете документов по якобы выбору ООО «Самоуправление», настоящая избранница собственников повторно обратилась в ИГЖН со старым пакетом документов. Сами собственники в лице совета МКД записались на прием к руководителю ИГЖН, где доходчиво объяснили, за кого они на самом деле голосовали и кто должен быть в реестре лицензий (Пермьремстрой). 

😏 Результат

Две недели дом стоял на ушах и мотивировал ИГЖН учесть их действительное волеизъявление. 

Таким образом, собственники вернули дом той компании, за которую голосовали, и всё это без суда. Однако это потребовало сплоченности и оперативности, чтобы сторонняя УК не успела вступить в законные владения. Кроме того, подписчица столкнулась с негативом со стороны подозрительно одинаковых аккаунтов в соцсетях, где сообщала о захвате дома. Ее обвиняли в бездействии, ругали и пытались заставить замолчать. Поэтому активисты должны обладать еще и достаточной стрессоустойчивостью.

Надеюсь, что этот случай как один из способов противодействия захвату дома поможет другим подписчикам защитить свои права и интересы. Прошлый опыт был посвящен оспариванию решения общего собрания через процессуальное соучастие. Желающие поделиться своими проверенными лайфхаками — пишите в личку @gkhwsem.

⬆️ начало ⬆️

3) Очевидная перспектива выигрыша.
Проигранные иски — это плохой показатель для прокуратуры, за них спрашивает и ругает вышестоящая прокуратура. Поэтому если заявитель просто "не согласен" с итогами, то никакой прокурор в здравом уме в суд не полезет.

Нужны нарушения, да такие, чтобы они стали железным основанием для признания решения собрания недействительными.
Напомню, что недействительные решения делятся на оспоримые (когда накосячили при проведении собрания, ст. 181.4 ГК РФ) и ничтожные (когда нет кворума, решение не в компетенции собрания, противоречит закону или вопрос не был включен в повестку, ст. 181.5 ГК РФ).
К железным относятся только вторые, ничтожные, так как суд вправе оставить оспоримое решение в силе, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, а принятое решение не повлекло причинение убытков (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 4 ст. 181.4 ГК РФ).
Повторюсь, что лотерея "оставит в силе или не оставит" прокуратуре не нужна, поэтому в заявлении нужно убедить прокурора в наличии признаков ничтожности либо хотя бы приложить практику своего районного / городского / областного суда о том, что они легко и непринужденно признают недействительными решения собрания из-за одного лишь нарушения порядка уведомления о собрании или других процедурных моментов (если действительно сложилась такая местечковая практика).

4) Сбор доказательств не должен быть чрезмерно времязатратным.
У прокуратуры есть сроки для рассмотрения обращений, есть другие жалобы на рассмотрении, другие поручения вышестоящей прокуратуры, участие в других судах.
Прокурорский работник не станет бегать по МКД на 500 квартир и собирать объяснения об участии/неучастии в собрании только потому, что кто-то один "не согласен с итогами" и "предполагает, что бюллетени поддельные".
Если вы настаиваете на подделке, то предложите и будьте готовы обеспечить помощь со сбором объяснений с других собственников.

Я бы вообще советовала сначала попасть на личный прием к тому помощнику, на кого повешен надзор за ЖКХ, где обсудить ситуацию и выяснить, будет ли прокуратура впрягаться в дело вместо собственников, а также обсудить, как это все лучше организовать, чтобы получить положительный результат.

💎 Случаи из практики

Про оспаривание решений собрания жилищными инспекциями писала неоднократно:
— это и уже упомянутая статья со сроками давности,
— на канале Жилищный инспектор публиковался отрицательный опыт Инспекции из Крыма, такой же опыт Службы жилищного надзора Астраханской области,
— в статье "Собственники утвердили «свой» размер платы. Что делать управляющей организации" был забавный пример, когда Департамент Свердловской области обжаловал решения собственников по их же жалобе,
— в статье "Собрание в очной форме: нужны ли бюллетени" я приводила пример, когда решение собрания оспорила ГЖИ Чувашии;
— подписчики закрытого канала "Совет МКД" знают случаи, когда органы жилищного надзора Башкирии и ЯНАО успешно оспаривали выбор совета МКД и решения о создании совета и об использовании общего имущества.

Практика с участием прокуратуры была в статье "Может ли прокуратура оспорить решение общего собрания собственников", в недавней рубрике "дело подписчика", а также как минимум 4 неудачи было опубликовано на закрытом ныне канале "Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ". Статистика по выигрышам-проигрышам не вдохновляет совсем.

И здесь стоит представить и задуматься над ситуацией, если прокуратура (ГЖИ) обратится с иском, но всё же проиграет суд: устроит ли собственников такой результат и что они после этого будут делать — проводить новое собрание? Может, тогда проще, быстрее и результативнее начать именно с него? Это если уж совсем не хочется лезть в суд самим.
_________________________
💬 Друзья, напомню, что перед тем, как оставлять комментарии под постами, эту возможность нужно подключить через автора канала. Иначе бот удаляет сообщения (защита от спама, на который приходится половина удаленных сообщений и заблокированных аккаунтов).

📰 Новости ЖКХ, судебная практика
и другие наши материалы за неделю

Новое (и старое) в законодательстве
📍 Новых штрафов за "неправильную" дверь не появится
📍 Минстрой меняет состав и сроки размещения информации в ГИС ЖКХ
📍 Госдума приняла в первом чтении поправки про доступ газовиков в квартиры

Статьи
📍 Собственник из Москвы через суд получал реестр собственников для проведения общего собрания
📍 Как собственница из Амурской области пыталась доказать, что не влияла на счетчик магнитным полем, а потому долгов за свет у нее нет
📍 В Тульской области УО пыталась взыскать более миллиона рублей с собственника пристроенных к МКД помещений
📍 Законно ли сокращение объема работ по капремонту путем внесения изменений в краткосрочный план
👮‍♂ Суд признал необоснованным предостережение ГЖИ Краснодарского края о выставлении платы за установку видеонаблюдения
👮‍♂ Суд признал незаконным предписание ГЖИ Санкт-Петербурга о необоснованном начислении платы за отопление
👮‍♂ Суд признал необоснованным внесение ГЖИ Омской области изменений в реестр лицензий

Статьи
📍 ЖКХ изнутри. Инженер управляющей компании о своей работе
📍 Естественная вентиляция в многоквартирных домах: как она работает и что может пойти не так
📍 Как снижается плата за горячую воду температуры 40 – 57°С и выше 78°С
📍 Какой должна (и не должна) быть теплоизоляция внутридомовых трубопроводов в МКД советской постройки
📍 Водосчетчики с термодатчиками: обязаны ли УК (ТСЖ) делать перерасчеты по их показаниям

👍 На «ЖКХ Ньюс» запустили новую рубрику: «Секреты экономии ТСЖ» на основе опыта читателей, а вот и первая публикация серии:
❤️ Секреты экономии ТСЖ: строительство ИТП за счет ресурсоснабжающей организации

В конце каждого месяца публикую список материалов, размещенных на закрытых каналах. Посмотрите, возможно, вас тоже что-то заинтересует и вы захотите оформить подписку.

🎁 Напомню, что подписка включает в себя доступ к пособию по проведению общих собраний (как раз сейчас обновляю в связи с изменениями в законодательстве), а также подписка — это один из способов включить комментарии на этом канале.

🌸Какими изменениями в сфере ЖКХ порадовал (или нет) нас первый день весны

Изменения в Жилищном кодексе по проведению общих собраний:
— это запрет на голосование в “иных” системах (остаются разрешенными ГИС ЖКХ и региональные информационные системы),
— это изменения в порядке уведомления о собраниях в любой форме (теперь надо использовать ГИС ЖКХ как один из способов уведомления).

Еще не изменены требования к оформлению протоколов (в том числе про указание СНИЛС в бюллетенях), но могут появиться в любой момент, как только Минюст зарегистрирует новый приказ Минстроя с этими требованиями, а сам документ будет опубликован.
Поэтому если планируете годовое собрание как и положено на второй квартал, учитывайте этот момент. А если кто-то проводит собрание прямо сейчас, смотрите, как бы к моменту оформления протокола не пришлось бы все переделывать.

Лицензирование деятельности по дезинфекции, дезинсекции и дератизации
Напомню, что Федеральный закон от 29.05.2023 № 194-ФЗ предписывает не позднее 1 марта 2025 года получить лицензию юрлицам и предпринимателям, которые оказывают услуги по дезинфекции, дезинсекции и дератизации в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Лицензирование управляющих организаций
Вступили в силу изменения в Положение о лицензировании предпринимательской деятельности № 1110. Строго говоря, это просто приведение Положения в соответствие с ранее измененным Жилищным кодексом РФ, когда уточнялись лицензионные требования к управляющим организациям.

Обновились правила подготовки к отопительному периоду
Теперь действует Приказ Минэнерго России от 13.11.2024 № 2234, а старый приказ № 103 утрачивает силу.
Появились новые критерии оценки — готовность резервных источников теплоснабжения и наличие аварийного запаса топлива; введены правила об электронном документообороте; теплоснабжающие организации будут проводить проверки гидравлических испытаний с фото- и видеодокументированием, а УО и ТСЖ должны предоставлять отчеты о готовности внутренних систем.

Вступили в силу изменения в Правила предоставления коммунальных услуг № 354
— При расхождении сведений о площади помещения между документами технического учета и ЕГРН, приоритет имеют сведения из реестра.
— Закреплено, что в Москве устанавливаются особенности определения размера платы за отопление в части расчета среднемесячного объема потребления тепловой энергии для равномерной оплаты в течение календарного года, порядок и сроки проведения корректировки размера платы за отопление.
— Способ оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода может применяться с начала календарного года, следующего за годом принятия такого решения, а не только с начала отопительного периода. Уточнен порядок корректировки платы на такой случай.
— Уточнен порядок расчета платы за отопление исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии в случае выхода общедомового счетчика из строя.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Как провести собрание силами УК по желанию собственников с 10% голосов (практика, шаблон заявления)

Вместе с книгой обновляю и статьи на сайте, актуальность которых пострадала из-за неуёмного законотворчества. По мере обновления буду анонсировать статьи здесь.

Сейчас готов материал про то, как обратиться в УО, ТСЖ, ЖСК, чтобы те провели собрание по желанию собственников с 10% голосов.

Здесь и ссылки на закон, и судебная практика на любой вкус — в пользу собственников, УО, ГЖИ и прокуратуры, а также шаблон заявления, если кто-то захочет воспользоваться таким способом проведения общего собрания (сомнительным, по моему мнению).

➡ https://gkhnews.ru/8878-provedenie-sobraniya-po-zhelaniyu-sobstvennikov-s-10-golosov/