Mike My Day

Инвестиции в недвижимость

За десяток лет инвестиций я всегда обходил стороной недвижку по двум причинам:
1. Малоликвидный инструмент - нельзя сегодня продать и перенаправить в другие инвестиции.
2. Инвестиции не в долларах - рубль будет всегда обесценивается в долгосроке. (Почему - писал тут https://www.tgoop.com/mikemyday/213)

Однако, разобравшись в сфере (посмотрел около 50 видео, сходил на пару конференций и проанализировал пару десятков инвестиционных предложений от брокеров) и появлением интересных условий вошел в сделку.

Что мне показалось интересным в моем конкретном случае?

1. Возможность инвестировать с ипотечным плечом.
2. Ставка 5.7% (семейная ипотека) - очень дешевые деньги, с учетом, что легко найти депозиты в банках под 7-10%.
3. Покупка объекта в ипотеку без удорожания стоимости. (Многие застройщики при покупке в ипотеку задирают стоимость до+30%)
4. Квартира со скидкой от застройщика (-15%) и кэшбком от брокера в размере 1%. (Они от застройщика получают 2-4% в среднем от цены квартиры)
5. Наличие траншевой ипотеки (Платеж 7 тысяч рублей в месяц до момента сдачи дома в 25 году, когда происходит основной рост стоимости квартиры «от котлована до ключей».) Подробнее тут https://www.cian.ru/stati-transhevaja-ipoteka-vygoda-i-riski-novogo-kreditnogo-produkta-328144/
6. Квартира будет ликвидна на вторичке - внутри МКАД и до метро можно дойти пешком.
7. Стоимость квартиры близка к 14 млн, чтобы максимально использовать ипотечное плечо в 12 млн (первый взнос 15%)
8. Актив, которым сможет управлять жена, в случае, если что-то со мной случится.

Во посте эксельник с расчетом в моем случае, через который так же я прогонял все потенциальные проекты.

Риски:
1. Недвижимость через 2 года может не вырасти в рублях в текущей обстановке. (Хотя на сегодня аналогичная квартира на этаже со скидкой продается уже на 1 млн дороже)
2. Курс рубля сильно обесценится, и при расчете актива в долларах я потеряю.

И главное - всегда стоит помнить и диверсификации активов и не класть все яйца сами знаете куда🙌

@mikemyday

www.tgoop.com/mikemyday/340

2.1K viewsMar 5, 2023 at 16:43

Инвестиции в недвижимость

За десяток лет инвестиций я всегда обходил стороной недвижку по двум причинам:
1. Малоликвидный инструмент - нельзя сегодня продать и перенаправить в другие инвестиции.
2. Инвестиции не в долларах - рубль будет всегда обесценивается в долгосроке. (Почему - писал тут https://www.tgoop.com/mikemyday/213)

Однако, разобравшись в сфере (посмотрел около 50 видео, сходил на пару конференций и проанализировал пару десятков инвестиционных предложений от брокеров) и появлением интересных условий вошел в сделку.

Что мне показалось интересным в моем конкретном случае?

1. Возможность инвестировать с ипотечным плечом.
2. Ставка 5.7% (семейная ипотека) - очень дешевые деньги, с учетом, что легко найти депозиты в банках под 7-10%.
3. Покупка объекта в ипотеку без удорожания стоимости. (Многие застройщики при покупке в ипотеку задирают стоимость до+30%)
4. Квартира со скидкой от застройщика (-15%) и кэшбком от брокера в размере 1%. (Они от застройщика получают 2-4% в среднем от цены квартиры)
5. Наличие траншевой ипотеки (Платеж 7 тысяч рублей в месяц до момента сдачи дома в 25 году, когда происходит основной рост стоимости квартиры «от котлована до ключей».) Подробнее тут https://www.cian.ru/stati-transhevaja-ipoteka-vygoda-i-riski-novogo-kreditnogo-produkta-328144/
6. Квартира будет ликвидна на вторичке - внутри МКАД и до метро можно дойти пешком.
7. Стоимость квартиры близка к 14 млн, чтобы максимально использовать ипотечное плечо в 12 млн (первый взнос 15%)
8. Актив, которым сможет управлять жена, в случае, если что-то со мной случится.

Во посте эксельник с расчетом в моем случае, через который так же я прогонял все потенциальные проекты.

Риски:
1. Недвижимость через 2 года может не вырасти в рублях в текущей обстановке. (Хотя на сегодня аналогичная квартира на этаже со скидкой продается уже на 1 млн дороже)
2. Курс рубля сильно обесценится, и при расчете актива в долларах я потеряю.

И главное - всегда стоит помнить и диверсификации активов и не класть все яйца сами знаете куда🙌

@mikemyday

BY Mike My Day