4 ступени, которые повышают доходность в недвижимости.

Почему я искренне считаю, что бьюти-корты - это проект именно в сфере недвижимости, а не бьюти-индустрии? И студия видеоподкастов - тоже. И много других проектов, которые тестировались и не были реализованы.

Потому что недвижимость - это не только «спекуляции на цене», это не только «инвестремонт» и «деление на части». Я для себя выделил 4 ступени, которые повышают доходность в проектах с недвижимостью и более того, делают жизнь более интересной.

Расписываю их в этом интервью. Если интересно услышать конкретно по этому вопросу, перематывайте на 9:29😎.

Чем выше цена аренды, тем больше % загрузки.

Если грубо, то именно такой вывод был сделан по результатам анализа рынка студий записи видеоподкастов в Москве. И это для меня логично, что идет запрос целевой аудитории не на низкую цену, а на высокое качество продукта…

Смотрите кругляши, там интересно.

#СтудииПодкаста #часть5

Разбор инвестпроектов😱

Да, такая мысль меня посетила после проведения этого опроса.

Как я уже не раз писал, из 30-40 проектов, связанных с инвестициями в недвижимость, я выбираю один максимум. И это нормально.

По каким принципам я отбираю? Что отсматриваю в первую очередь? Каких специалистов привлекаю для анализа? Какие вопросы задаю при выборе проекта? Какие для меня есть стоп-факторы? И много всего другого.

Я подумал, что лучше всего показывать на конкретных примерах. И я разберу те проекты, которые вы мне пришлете! Над которыми вы сейчас думаете, стоит ли туда вкладываться.

Алгоритм простой:

1. Вы присылаете максимум информации по проекту моему ассистенту. Можно ссылкой, можно файлом.

2. Я отбираю наиболее интересные для разбора.

3. Назначаю дату и время прямого эфира, в котором я лично проведу разбор.

Зачем мне это? Во-первых, я узнаю про новые интересные проекты. Во-вторых, это для меня просто интересный эксперимент!

Первый промо-ролик готов. После праздников запускаем тестирование!

#СтудииПодкаста #часть6

В выходные - выходной контент. Проводим мужской день с сыном. Кажется, пора провести урок этикета😂

Вот здесь предлагал сделать разбор инвестпроектов в недвижимости, которые вы рассматриваете. Пока, скажу честно, прислали крайне мало😬. Поэтому проведу небольшой опрос.

Более 100% годовых в проектах с недвижимостью.

Миф или реальность? Давайте разберёмся.

Такие проекты в реальности существуют. И я не могу сказать, что их мало. Среди тех, которые я встречал, почти все относятся к одной из трех категорий:

1. Сейчас на рынке много кейсов с подобной доходностью в жилой недвижимости. Формула до безобразия проста. Правильный подбор объекта + ипотека + рост рынка, и такие объекты по схеме банальной перепродажи часто давали бешеную доходность. Правда есть одно НО. Сейчас эта схема скорее мертва, чем жива. Ведь факторы роста рынка, которые дали дикий рост с конца 2019, почти исчерпали себя. А без этого роста, хорошая арифметика уже не получается.

2. Покупка «сложных» объектов. Как правило, это что-то капиталоемкое и с очень узкой спецификой. Часто туда относятся земельные участки с юридическими «нюансами», которые надо уметь исправлять. Или запущенные промышленные базы, складские комплексы, которые нужно довести до ума. Чтобы участвовать в таких проектах, надо иметь серьезные компетенции, чтобы уметь самому оценить потенциал. Либо серьезный лимит доверия к людям, которые такой проект будут вести. Здесь часто собирают коллективные инвестиции с чеками от 2-3 млн.руб. Я крайне люблю разбирать такие проекты. Но вы их пока не прислали)

3. Субаренда. Схема довольно простая:
- арендуется помещение, как правило, в долгосрочную аренду
- делается технический апгрейд. В большинстве случаев - деление на несколько площадей
- сдается в субаренду по частям

Тут, в отличие от предыдущего примера, наоборот, самый минимальный по деньгам порог входа. И именно из-за маленьких вложений делаются большие проценты, которые так красиво смотрятся в презентации. В абсолютных цифрах, субаренда в большинстве случаев, уже не так интересна.

Пишите в комментариях, какие из этих направлений расписать более подробно с точки зрения оценки рисков и дальнейшей реализации.

Как решили проводить тестирование спроса на студию подкастов?

Весь тест разделили на 3 этапа. Делюсь первым - это авито.

Не питаю иллюзий о том, что этого будет достаточно, но это самый простой и быстрый способ снять первичный спрос. Дорогие продукты здесь продаются не очень хорошо, поэтому требуются некоторые допущения.

Моя тактика работы с авито:

1. Размещаю объявление по средней цене рынка на самую востребованную услугу. По результатам анализа, в нашем случае это 16300 руб. за аренду студии на 2 часа + запись с трех камер.
2. Опускаю цену раз в 3 дня, пока на начнется активный спрос, фиксирую эту цену.
3. Делаю для себя вывод, что по этой цене +20% минимум (как показывает практика) я с легкостью продам
это через иные инструменты маркетинга. При правильном отражении ценностей продукта, конечно же…
4. Исходя из этой цены, формирую финансовую модель в рамках ее доходной части в первом приближении.

Первый этап уже запущен, первые результаты есть. Но это только начало. Скоро поделюсь, как будут проходить второй и третий этап тестирования!

#СтудииПодкаста #часть7

Покажу первую точку проекта FACES. Все занято уже несколько лет.

Кто мне найдет классный проект для инвестиций?

Часто слышу такой вопрос. Но правда здесь довольно суровая. Ее как-то очень четко сформулировал @ArtemTsogoev, и я с ним абсолютно согласен. Смысл фразы был следующий: «Никому не доверяйте выбор инвестиционных объектов. Даже мне! Любой эксперт все равно будет вам продавать что-то, что выгодно в первую очередь ему. Поэтому единственный вариант - обучаться
анализу самому, формировать насмотренность и принимать решения самостоятельно».

Я с ним абсолютно согласен и моя практика это подтверждает. Все проекты, в которые я заходил, будучи в них экспертным - были и остаются прибыльными. Но когда я доверился «риэлтору для инвесторов» при покупке недвижимости на Пхукете, не сильно разбираясь в нюансах этого рынка - я проиграл. Такая же ситуация была при выборе моей первой «доходной» (без дохода😂) квартиры в далеком 2015-м.

Такие вот, не очень приятные выводы сегодня…

3 интересных факта про динамику в коммерческой недвижимости.

Если сравнивать динамику между 1 кварталом 2023 и 2024 года в коммерческой недвижимости (Московский стрит-ретейл в новостройках), то что мы имеем:

1. Цены на помещения с арендным бизнесом выросли на 10%
2. Объем сделок увеличился на 50%
3. Стоимость аренды за м2 уменьшилась на 2-4%.

Такая вот ситуация😬. Какие действия в ней будут наиболее грамотными? Пишите в комментариях. Позже я поделюсь своим мнением 👋

Получил за вчерашний пост про коммерческую недвижимость две «клубнички» и одно «сердечко». Закрались сомнения, что хорошо знаю свою целевую аудиторию.

Депозит или недвижимость?

Недавно смотрел интервью Оскара Хартмана, где он рассказывает, что в недвижимость все равно нужно вкладываться, несмотря на возможность положить деньги в депозит под 18% или купить ОФЗ с сопоставимой доходностью. Он говорит здравые вещи, но совершенно очевидно, что собирать деньги в инвестиционные проекты, связанные с недвижкой, становится гораздо сложнее. Как это отражается на моей стратегии инвестирования?

Я точно не буду входить в девелоперские проекты, куда только начинают собирать средства. К примеру, возьмем проект по строительству загородного курортного посёлка, где в проекте 100 домиков + вся необходимая инфраструктура. Сейчас сильно возрастает риск того, что деньги в нужном объеме просто не соберут. Или это растянется во времени. Или будут неоправданно завышать доходность для инвесторов…только вот за счет чего? За счет снижения качества проекта или личной доходности основателя?

В такой проект я войду, только если 90% домиков будет уже распродано. Да, скорее всего мне спрогнозируют не 40 процентов годовых, как инвесторам первой очереди, а всего лишь 30. Ничего страшного. А если подходящих проектов нет, то я подожду, понаблюдаю. И конечно же, в краткосрочной перспективе, посижу частью капитала в депозитах.

Как сейчас развивается студия для записи подкастов? Какие перспективы рынка недвижимости? Как действовать начинающим инвесторам?

Все это обсудили на интервью с Юрой Буравским. Я, кстати, не знаю человека, который сделал инвестремонтов больше, чем Юра.

Приятного просмотра!
https://youtu.be/_39BItPoH9M?si=XXsw_B8IHT5OtGEY