🧐 Смотрим изменения цен в новостройках Старой Москвы
Общее снижение, отмеченное в июле, замедлилось. Месяц назад было -3,1%, в августе пока -0,6%. Это все без учета премиума, только комфорт и бизнес.
🔸 Продолжает дешеветь ПИК, но уже меньшими темпами, чем месяцем ранее. Было -6-7%, в августе по большинству проектов -1–3%.
🔸 Рекордсмен по сокращению цен — «Павелецкая Сити», но это за счет вывода в продажу площадей в новых корпусах, которые утянули среднюю вниз.
🔸 Дешевеет ДОНСТРОЙ, причем весьма значительно — -5–7% по всем проектам.
🔸 Level возвращает цены в проектах на уровень июня/июля. Напомним, что тогда они закинули в экспозицию лоты по завышенной цене, потом скинули ради красивой динамики в объявлениях, получились знаменитые рекламные скидки 35% и реальные 10–15%. По предварительным итогам июля не сказать, что это как-то помогло продажам, хотя предложение сократилось. Подождем августовских замеров, чтобы делать выводы.
Общее снижение, отмеченное в июле, замедлилось. Месяц назад было -3,1%, в августе пока -0,6%. Это все без учета премиума, только комфорт и бизнес.
🔸 Продолжает дешеветь ПИК, но уже меньшими темпами, чем месяцем ранее. Было -6-7%, в августе по большинству проектов -1–3%.
🔸 Рекордсмен по сокращению цен — «Павелецкая Сити», но это за счет вывода в продажу площадей в новых корпусах, которые утянули среднюю вниз.
🔸 Дешевеет ДОНСТРОЙ, причем весьма значительно — -5–7% по всем проектам.
🔸 Level возвращает цены в проектах на уровень июня/июля. Напомним, что тогда они закинули в экспозицию лоты по завышенной цене, потом скинули ради красивой динамики в объявлениях, получились знаменитые рекламные скидки 35% и реальные 10–15%. По предварительным итогам июля не сказать, что это как-то помогло продажам, хотя предложение сократилось. Подождем августовских замеров, чтобы делать выводы.
❗️ Недавно стартовали продажи ЖК Smart Garden в Новой Москве. Смотрим и считаем
🗺 Расположение: Новая Москва, Коммунарка, пос. Газопровод, 30 мин. пешком до м. «Ольховая»
🏗 Застройщик: «Горакс»
🛎 Класс: комфорт
✨ Отделка: нет
🔑 Срок сдачи: IV кв. 2026 г., ключи — декабрь 2027 г.
🌳 Окружение: у пересечения Николо-Хованской улицы и Калужского шоссе. Вокруг частный сектор, рядом полигон «Коммунарка». В 20 мин. ходьбы — Бутовский лес.
💵 Минимальные цены:
▪️ст. от 18 м² — от 6,6 млн ₽
▪️1к от 27 м² — от 8,6 млн ₽
▪️2к от 44 м² — от 12,3 млн ₽
▪️3к от 60 м² — от 15,5 млн ₽
▪️4к от 76 м² — от 20,6 млн ₽
🧮 Конкуренция: по соседству «Самолет» строит «Ольховый квартал». Восточнее — ЖК FOREVILLE и «Новая звезда», западнее — «Прокшино» «А101».
💰 Расчет доходности: самая недорогая студия без отделки 18 м² в Smart Garden стоит 6,6 млн ₽. Готовую студию в ЖК «Прокшино» — 22 м², без отделки — продают за 7,5 млн ₽. С поправкой на площадь, этажность и локацию, без учета динамики цен на вторичном рынке следует ожидать, что доходность студии в Smart Garden к ключам будет отрицательной, -4% годовых.
Самая дешевая однокомнатная квартира в Smart Garden (30 м², без отделки) стоит 8,4 млн ₽. Похожая, но готовая в «Прокшино» (30 м², без отделки) — 10,5 млн ₽. С поправками на все вышеперечисленное, на ключах однушка в Smart Garden будет стоить примерно столько же, сколько на старте. Доходность нулевая.
📌 Вывод: потенциальная доходность никакая даже на фоне невысокой конкуренции в локации. Территория так себе: метро далеко и особо ближе не будет даже с учетом Троицкой линии. Да, внизу вроде зелено, но с другой стороны — прогуляться даже негде. Еще один вопрос — паркинг. Подземных нет ни в Smart Garden, ни в «Ольховом квартале». В итоге в сумме 1,5 тыс. квартир будут делить придомовые территории по периметру закрытых дворов.
🗺 Расположение: Новая Москва, Коммунарка, пос. Газопровод, 30 мин. пешком до м. «Ольховая»
🏗 Застройщик: «Горакс»
🛎 Класс: комфорт
✨ Отделка: нет
🔑 Срок сдачи: IV кв. 2026 г., ключи — декабрь 2027 г.
🌳 Окружение: у пересечения Николо-Хованской улицы и Калужского шоссе. Вокруг частный сектор, рядом полигон «Коммунарка». В 20 мин. ходьбы — Бутовский лес.
💵 Минимальные цены:
▪️ст. от 18 м² — от 6,6 млн ₽
▪️1к от 27 м² — от 8,6 млн ₽
▪️2к от 44 м² — от 12,3 млн ₽
▪️3к от 60 м² — от 15,5 млн ₽
▪️4к от 76 м² — от 20,6 млн ₽
🧮 Конкуренция: по соседству «Самолет» строит «Ольховый квартал». Восточнее — ЖК FOREVILLE и «Новая звезда», западнее — «Прокшино» «А101».
💰 Расчет доходности: самая недорогая студия без отделки 18 м² в Smart Garden стоит 6,6 млн ₽. Готовую студию в ЖК «Прокшино» — 22 м², без отделки — продают за 7,5 млн ₽. С поправкой на площадь, этажность и локацию, без учета динамики цен на вторичном рынке следует ожидать, что доходность студии в Smart Garden к ключам будет отрицательной, -4% годовых.
Самая дешевая однокомнатная квартира в Smart Garden (30 м², без отделки) стоит 8,4 млн ₽. Похожая, но готовая в «Прокшино» (30 м², без отделки) — 10,5 млн ₽. С поправками на все вышеперечисленное, на ключах однушка в Smart Garden будет стоить примерно столько же, сколько на старте. Доходность нулевая.
📌 Вывод: потенциальная доходность никакая даже на фоне невысокой конкуренции в локации. Территория так себе: метро далеко и особо ближе не будет даже с учетом Троицкой линии. Да, внизу вроде зелено, но с другой стороны — прогуляться даже негде. Еще один вопрос — паркинг. Подземных нет ни в Smart Garden, ни в «Ольховом квартале». В итоге в сумме 1,5 тыс. квартир будут делить придомовые территории по периметру закрытых дворов.
Есть предварительные данные августовских продаж по всей Москве, главное
🔸Падение, начавшееся в июле, в августе продолжилось, по данным bnMAP.pro:
▪️ -13% Старая Москва
▪️ -45% Новая Москва
▪️ -25% Московская область
🔸 Темпы снижения числа сделок июль/июнь
▪️ замедлились в Старой Москве — -36% и в Подмосковье — -47%
▪️ ускорились в Новой Москве — -37%.
Из этого пункта следует одно наблюдение: по итогам полной регистрации договоров в июле падение оказалось меньше прогнозных значений, а прогнозировали по Старой Москве в сравнении с июнем -61%, по Новой Москве и Московской области — -77%.
🔸 Всего в Московском регионе в августе зафиксировали 8109 лотов в сделках. Это на 25% меньше, чем в июле 2024 года. Суммарная площадь лотов в сделках составила 417,1 тыс. м², что на 20% меньше, чем в июле.
Данные предварительные. По итогам подсчета всех договоров за август снижение продаж, скорее всего, будет более выраженным.
🔸Падение, начавшееся в июле, в августе продолжилось, по данным bnMAP.pro:
▪️ -13% Старая Москва
▪️ -45% Новая Москва
▪️ -25% Московская область
🔸 Темпы снижения числа сделок июль/июнь
▪️ замедлились в Старой Москве — -36% и в Подмосковье — -47%
▪️ ускорились в Новой Москве — -37%.
Из этого пункта следует одно наблюдение: по итогам полной регистрации договоров в июле падение оказалось меньше прогнозных значений, а прогнозировали по Старой Москве в сравнении с июнем -61%, по Новой Москве и Московской области — -77%.
🔸 Всего в Московском регионе в августе зафиксировали 8109 лотов в сделках. Это на 25% меньше, чем в июле 2024 года. Суммарная площадь лотов в сделках составила 417,1 тыс. м², что на 20% меньше, чем в июле.
Данные предварительные. По итогам подсчета всех договоров за август снижение продаж, скорее всего, будет более выраженным.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Новый выпуск на «Канале недвижимости Движение» приурочили ко дню рождения столицы и подробно разобрали:
👉 Посмотреть выпуск и пожелать городу долголетия
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏗 Спрос на новостройки Москвы продолжает падать
В августе он снизился на 28% по сравнению с июлем, всего за месяц в столице заключили 8 тыс. сделок, пишут аналитики сервиса Dataflat.
➖ Наибольшее снижение числа сделок за месяц, -41%, было в Новой Москве. В августе заключили 1,5 тыс. сделок, а в июле было 2,5 тыс..
➖ В Московской области -28% по сравнению с июлем: с 3,5 тыс. до 2,6 тыс. сделок.
➖ На первичном рынке Старой Москвы зарегистрировали 3,8 тыс. сделок, это -22% к июлю.
Как считали: статистика основывается на ДДУ и переуступках прав в новостройках, включающих квартиры и апартаменты, зарегистрированные в Росреестре. При подсчетах не учитывали продажи машиномест, кладовых и коммерческой недвижимости. Цены фиксировали на момент заключения ДДУ или бронирования. Дату поступления выручки (платежа) определяли по дате регистрации сделки.
В августе он снизился на 28% по сравнению с июлем, всего за месяц в столице заключили 8 тыс. сделок, пишут аналитики сервиса Dataflat.
➖ Наибольшее снижение числа сделок за месяц, -41%, было в Новой Москве. В августе заключили 1,5 тыс. сделок, а в июле было 2,5 тыс..
➖ В Московской области -28% по сравнению с июлем: с 3,5 тыс. до 2,6 тыс. сделок.
➖ На первичном рынке Старой Москвы зарегистрировали 3,8 тыс. сделок, это -22% к июлю.
Как считали: статистика основывается на ДДУ и переуступках прав в новостройках, включающих квартиры и апартаменты, зарегистрированные в Росреестре. При подсчетах не учитывали продажи машиномест, кладовых и коммерческой недвижимости. Цены фиксировали на момент заключения ДДУ или бронирования. Дату поступления выручки (платежа) определяли по дате регистрации сделки.
Unikey получил разрешение на строительство ЖК «Новые смыслы» в Новой Москве. Проект удивительный
🗺 Расположение: НАО, Коммунарка, ул. Александры Монаховой, 15 мин. пешком до м. «Потапово»
🏗 Застройщик: Unikey, дочка казанской ГК РУАЛ
🛎 Класс: комфорт+
✨ Отделка: нет
🔑 Сроки: IV кв. 2027 (ключи — июль 2028 г.) — IV кв. 2029 (ключи — июль 2030 г.)
Квартиры:
▪️ ст. 18,5–29 м²
▪️ 1к 31,5–53,7 м²
▪️ 2к 40,6–71,6 м²
▪️ 3к 70,7–92,8 м²
Что еще будет:
Потолки от 3,2 м. Паркинг на 800 м/м, 700 келлеров, своя тренажерка, прачечная, коворкинг, «двор-лес» и даже летний кинотеатр на крыше.
Что хочется сказать:
Большой сәлам из Татарстана всей градостроительной политике Москвы, пусть и Новой. Первый, к слову, проект в столице для Unikey, прямо с размахом зашли. Семь домов высотой до 30 этажей, больше 3000 квартир. Из разряда впихнуть невпихуемое, учитывая размеры участка. На общем рендере виден весь комфорт+ — «окна в окна».
Угадаете сколько студий площадью до 28 м²?Ровно 500. А всего квартир площадью менее 40 м² — полторы тысячи. Половина всего объема. Двухкомнатных в проекте — четверть, 741. Трешек — 3% или 97 штук.
Соседи, кстати, начинают мало-помалу протестовать. Местная инфраструктура перегружена, а в проекте нет ни школы, ни детсадов на такой объем, запроектирован один на 75 мест, видимо вся надежда на социалку соседних «Бунинских лугов» ПИКа. Оно и понятно, этот ЖК, судя по квартирографии, вообще далек от семейных ценностей и прочих скреп — это про аренду и первое жилье. Тут не помешала бы хоть какая-то отделка.
С трепетом ожидаем старта продаж и прайсы. А новомосковские лендлорды — «А101» и «Самолет» — задумчиво чешут головы.
🗺 Расположение: НАО, Коммунарка, ул. Александры Монаховой, 15 мин. пешком до м. «Потапово»
🏗 Застройщик: Unikey, дочка казанской ГК РУАЛ
🛎 Класс: комфорт+
✨ Отделка: нет
🔑 Сроки: IV кв. 2027 (ключи — июль 2028 г.) — IV кв. 2029 (ключи — июль 2030 г.)
Квартиры:
▪️ ст. 18,5–29 м²
▪️ 1к 31,5–53,7 м²
▪️ 2к 40,6–71,6 м²
▪️ 3к 70,7–92,8 м²
Что еще будет:
Потолки от 3,2 м. Паркинг на 800 м/м, 700 келлеров, своя тренажерка, прачечная, коворкинг, «двор-лес» и даже летний кинотеатр на крыше.
Что хочется сказать:
Большой сәлам из Татарстана всей градостроительной политике Москвы, пусть и Новой. Первый, к слову, проект в столице для Unikey, прямо с размахом зашли. Семь домов высотой до 30 этажей, больше 3000 квартир. Из разряда впихнуть невпихуемое, учитывая размеры участка. На общем рендере виден весь комфорт+ — «окна в окна».
Угадаете сколько студий площадью до 28 м²?
Соседи, кстати, начинают мало-помалу протестовать. Местная инфраструктура перегружена, а в проекте нет ни школы, ни детсадов на такой объем, запроектирован один на 75 мест, видимо вся надежда на социалку соседних «Бунинских лугов» ПИКа. Оно и понятно, этот ЖК, судя по квартирографии, вообще далек от семейных ценностей и прочих скреп — это про аренду и первое жилье. Тут не помешала бы хоть какая-то отделка.
С трепетом ожидаем старта продаж и прайсы. А новомосковские лендлорды — «А101» и «Самолет» — задумчиво чешут головы.
Тюмень больше других регионов инвестирует в стройплощадки Москвы
Девелоперы из Тюменской области вложили в проекты в столице 57 млрд ₽ — 33% всех региональных инвестиций с 2020 по 2024-й. Лидируют Брусника, «Страна Девелопмент» и «Проф-Консалт», говорится в исследовании NF Group.
Другие активные регионы:
🛑 30%, 55,3 млрд ₽ Петербург, особенно «Пионер» и «Эталон».
🛑 12%, 21,8 млрд ₽ Башкирия и «Гранель».
На эти три субъекта приходится 72% всех сделок региональных компаний на московском рынке с 2020-го.
Девелоперы из Тюменской области вложили в проекты в столице 57 млрд ₽ — 33% всех региональных инвестиций с 2020 по 2024-й. Лидируют Брусника, «Страна Девелопмент» и «Проф-Консалт», говорится в исследовании NF Group.
Другие активные регионы:
На эти три субъекта приходится 72% всех сделок региональных компаний на московском рынке с 2020-го.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🧐 Москва начала отрастать, причем вся
В первую декаду сентября многие писали о том, что падение на московском рынке в августе продолжилось, мы же предлагали немного подождать, пока в нормальном объеме пройдут регистрации.
Ну и что видим:
🔸 Старая, сократившись в июле на 54%, в августе прибавляет 22%.
🔸 Новая, потеряв в лотах в июле 73%, в августе +17%.
🔸 Московская область, рухнувшая на те же 73% в июле, в августе — +37%.
Это по данным прогноза на имеющейся динамике по числу уже зарегистрированных сделок по дате договора. Даже если и будет какая-то коррекция вниз, то незначительная.
Если сравнивать аналогичными периодами (январь–август) год к году, то динамика продаж в Москве (в лотах):
🔸 Старая: 44,5 тыс. → 39.2 тыс., -12%
🔸 Новая: 15,4 тыс. → 17,8 тыс., 16%
🔸 Подмосковье: 35 тыс. → 30,4 тыс., -13%
Цена квадратного метра немного поползла вниз за исключением Новой Москвы (2,6%): -1,4% в Старой, -2,1% в области. Пока это тоже только прогноз.
В первую декаду сентября многие писали о том, что падение на московском рынке в августе продолжилось, мы же предлагали немного подождать, пока в нормальном объеме пройдут регистрации.
Ну и что видим:
🔸 Старая, сократившись в июле на 54%, в августе прибавляет 22%.
🔸 Новая, потеряв в лотах в июле 73%, в августе +17%.
🔸 Московская область, рухнувшая на те же 73% в июле, в августе — +37%.
Это по данным прогноза на имеющейся динамике по числу уже зарегистрированных сделок по дате договора. Даже если и будет какая-то коррекция вниз, то незначительная.
Если сравнивать аналогичными периодами (январь–август) год к году, то динамика продаж в Москве (в лотах):
🔸 Старая: 44,5 тыс. → 39.2 тыс., -12%
🔸 Новая: 15,4 тыс. → 17,8 тыс., 16%
🔸 Подмосковье: 35 тыс. → 30,4 тыс., -13%
Цена квадратного метра немного поползла вниз за исключением Новой Москвы (2,6%): -1,4% в Старой, -2,1% в области. Пока это тоже только прогноз.
Вторичка в Москве живее всех живых и еще себя покажет
Росреестр отчитался о числе ипотечных сделок в августе. После июльского ажиотажа они откатились на 15,2% и вернулись, по сути, к среднегодовому показателю на уровне ~11 тысяч.
Да, год к году -18,3%, но помним, что у нас было год назад, а был там рекордный спрос за все время наблюдений, когда ключ за два месяца подняли на 4,5 п. п. Сравнивать лучше с 2022-м, когда после известных событий ключевая ставка с пиковых значений весь год снижалась. Тут уже рост +5,1%, хотя условия сильно похуже.
Вторичку держат, во-первых, покупатели с кэшем, которого хватает или на полную оплату, или на внушительный первоначальный взнос, когда платежи по сравнительно невысокому ипотечному остатку вполне себе комфортны. Это те, кто, например, расширяется или меняет жилье на получше. Им льготка на новостройку с задранным ценником в принципе не была интересна. Вот они никуда и сейчас не денутся, плюс переток спроса с первички увидим.
И тут никакой катастрофы, да что ты будешь делать.
Росреестр отчитался о числе ипотечных сделок в августе. После июльского ажиотажа они откатились на 15,2% и вернулись, по сути, к среднегодовому показателю на уровне ~11 тысяч.
Да, год к году -18,3%, но помним, что у нас было год назад, а был там рекордный спрос за все время наблюдений, когда ключ за два месяца подняли на 4,5 п. п. Сравнивать лучше с 2022-м, когда после известных событий ключевая ставка с пиковых значений весь год снижалась. Тут уже рост +5,1%, хотя условия сильно похуже.
Вторичку держат, во-первых, покупатели с кэшем, которого хватает или на полную оплату, или на внушительный первоначальный взнос, когда платежи по сравнительно невысокому ипотечному остатку вполне себе комфортны. Это те, кто, например, расширяется или меняет жилье на получше. Им льготка на новостройку с задранным ценником в принципе не была интересна. Вот они никуда и сейчас не денутся, плюс переток спроса с первички увидим.
И тут никакой катастрофы, да что ты будешь делать.